TRIBUNALE DI CAGLIARI RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO RELATIVA AGLI IMMOBILI SITI IN VALLERMOSA RICADENTI NEL FALLIMENTO " N. 39/96. Ing. Corrado Manca
D ott. Ing. Corrado Manca Ill.mo Sig. Giudice Delegato ai fallimenti, il sottoscritto Ing. Corrado Manca, nato a Cagliari il 08.03.61, con studio nella via Monteverdi n. 20 in data 20.11.2012 ha ricevuto tramite e-mail,inviata dal Curatore Dr. Ignazio Orrù, la nomina di Consulente Tecnico d'ufficio per la stima sommaria degli immobili di proprietà del fallito. Immediatamente, lo scrivente, diede inizio alle operazioni di consulenza, che esplicò, oltre che sui luoghi ove trovansi i beni in esame, presso la Conservatoria dei RR.II. di Cagliari, presso l'ufficio Tecnico del Comune di Vallermosa, presso l'ufficio Tecnico Erariale di Cagliari e presso gli uffici dell Assessorato EE.LL. Direzione Generale Pianificazione Urbanistica sito in Cagliari viale Trieste 186 3 piano. Gli accessi presso gli immobili, gli uffici del Comune di Vallermosa e dell Assessorato EE.LL. Direzione Generale Pianificazione Urbanistica vennero effettuati il 05.04.2013, 03.07.2013 e 10.07.2013. BENI IMMOBILI RICADENTI NEL FALLIMENTO Sulla base delle ricerche effettuate presso la Conservatoria dei RR.II. della provincia di Cagliari, presso l'ufficio Tecnico Erariale di Cagliari e presso il Comune di Vallermosa, risultano far parte del fallimento i seguenti immobili: 1) di proprietà del fallito per 2/15: in Comune di Vallermosa terreno al NCT: F. 409 (D/9) M. 238 ex 67/A di are 40.95; 2) di proprietà del fallito per 2/15: in Comune di Vallermosa via Muratori 1 al piano terra fabbricato rurale al NCEU: F. C/6 M. 63 vani 3 categ. A/6; 3) di proprietà del fallito per 1/2 in comunione con Porcu Luigia: in Comune di Vallermosa via Grazia Deledda piano terra e primo al NCEU: F. C/6 M. 3003 sub. 1 vani 11 categ. A/3 che sorge su area al F. 306 M. 934 di 03.00 are. DESCRIZIONE, CONSISTENZA E INQUADRAMENTO URBANISTICO DEGLI IMMOBILI L immobile di cui al punto 1) è un terreno di forma lunga e stretta e superficie catastale pari a - 1 -
4.095 mq. Tale terreno ricade in zona E sia nel PUC vigente che in quello in variante. Le foto che seguono mostrato il terreno in questione Foto n. 1 e 2: terreno al al NCT: F. 409 (D/9) M. 238 L immobile di cui al punto 2) è un fabbricato dove non è stato possibile effettuare l accesso in quanto il signor riferisce di non esserne più in possesso da diversi anni. Si trova all interno del Comune di Vallermosa con ingresso dalla via Muratori civico 1. Il lotto del fabbricato è identificato al NCT al F. 306 M. 798 di superficie catastale pari a 200 mq. Non essendoci al NCEU planimetria catastale dell immobile in questione e, da una ricerca presso l'ufficio Tecnico del Comune di Vallermosa, non trovando documentazione che permettesse di verificare la situazione attuale dell immobile, lo scrivente ha fatto richiesta, in data 10.07.2013, presso l Assessorato EE.LL. Direzione Generale Pianificazione Urbanistica sito in Cagliari viale Trieste 186 3 piano, delle foto aeree della zona. Di seguito si riportano le foto rilasciate - 2 -
Foto n. 3, 4 e 5: foto aeree via Muratori 1 al NCEU: F. C/6 M. 63 Come si evince dalle foto aeree rilasciate si tratta di un lotto di terreno a forma lunga e stretta - 3 -
su cui insistono 2 corpi di fabbrica in muratura. Quello sul fondo a forma di L e quello staccato, edificato su un lato lungo, a forma rettangolare. Il corpo di fabbrica a forma di L ha una superficie, ricavata, dalle foto, pari a circa 50 mq. Il corpo di fabbrica a forma rettangolare ha una superficie, ricavata, dalle foto, pari a circa 19 mq. In totale si ha una superficie lorda pari a circa 69 mq. Tale immobile ricade in zona B Completamento del PUC vigente e del PUC in variante con indice di fabbricabilità fondiaria massimo pari a 3 mc/mq. L immobile di cui al punto 3) è un fabbricato con ingresso al civico 18 della via Grazia Deledda in Comune di Vallermosa che si eleva 2 piani fuoriterra all interno di un lotto a forma rettangolare, di superficie catastale pari a 300 mq, il cui confine è costituito da muratura in blocchi di calcestruzzo su cui, nel lato via Grazia Deledda insistono ringhiera e cancelli in ferro. Il piano terra è composto ingresso-andito e 3 camere, di cui 1 denominata negozio nella planimetria allegata al progetto rilasciato dall Ufficio Tecnico del Comune di Vallermosa, avente ingresso autonomo con serranda avvolgibile in ferro sulla via Grazia Deledda. Vi è, poi, un bagno al quale si accede da una veranda che da sul cortile interno. Sulla stessa veranda vi è una scala a 2 rampe che porta al primo piano. Al piano terra i pavimenti e i rivestimenti sono in piastrelle diverse da ambiente ad ambiente, porte e finestre in legno con vetro semplice e impianti sottotraccia. Il tutto per una superficie lorda pari a circa 109 mq oltre a circa 20 mq di veranda e vano scala. Il piano terra si trova in stato di abbandono. Al primo piano si accede da una veranda alla quale si arriva dal vano scala. Anche il primo piano è composto da ingresso, 4 ambienti e bagno e in più un balcone che si affaccia sulla via Grazia Deledda. Pavimentazione parziale, non esistono rivestimenti verticali, la copertura è a falde inclinate in - 4 -
eternit con controsoffitto parziale in pannelli tipo masonite. Il tutto per una superficie lorda pari a circa 109 mq oltre a circa 20 mq di veranda e vano scala e circa 6,6 mq di balcone. Il piano primo risulta incompleto è in stato di completo abbandono. Sul cortile, dalla parte interna, vi è una tettoia precaria in eternit di circa 14 mq e un pozzo. Tale immobile ricade in zona B Completamento del PUC vigente e del PUC in variante con indice di fabbricabilità fondiaria massimo pari a 3 mc/mq. Le foto che seguono mostrano quanto descritto Foto n. 6, 7 e 8: fabbricato via Grazia Deledda 18-5 -
D ott. Ing. Corrado Manca Foto dalla n. 9 alla n. 14: fabbricato via Grazia Deledda 18 piano terra - 6 - D ott. Ing. Corrado Manca
Foto n. 15, 16 e 17: fabbricato via Grazia Deledda 18 piano terra (veranda e vano scala) Foto n. 18 e 19: fabbricato via Grazia Deledda 18 piano primo (veranda e ingresso) - 7 -
Foto dalla n. 20 alla n. 26: fabbricato via Grazia Deledda 18 piano primo - 8 -
Foto n. 27, 28 e 29: fabbricato via Grazia Deledda 18 cortile con tettoia eternit e pozzo ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI SULLA SOCIETÀ FALLITA Sulla base dei certificati rilasciati dall Agenzia del Territorio di Vallermosa si estrapola quanto segue: 1) Art. 8096 del 12.05.1992 Cas. 11387 *Ufficiale Giudiziario Corte D Appello di Cagliari 15.04.1992 Rep. 770 Verbale di Pignoramento Immobili per la somma di 14.157.726 Favore - nato a Monserrato (CA) il 02.08.1948-9 -
Contro : nato a Vallermosa (CA) il 23.06.1942 In Vallermosa (CA) Piena proprietà terreno in Reg. Argiolas de Susu censito in catasto come segue : N.C.T. : Fog. C/6 Mapp. 934 Are 03.00 ************************************************ 2) Art. 10625 del 29.05.2013 Cas. 13569 * Tribunale di Cagliari (CA) 09.02.1996 Rep. 86/1996 Sentenza Dichiarativa di Fallimento Favore : Massa dei Creditori del Fallimento Contro : nato a Vallermosa (CA) il 23.06.1942 DATA DI EDIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI ED EVENTUALI ABUSI Dalla documentazione rilasciata dal Comune di Vallermosa risultano agli atti i seguenti documenti urbanistici di cui è stata rilasciata copia: 1) concessione per la esecuzione di opere n. 15/82 pratica n. 121 anno 1981 prot n. 347/UT rilasciata a nato a Vallermosa (CA) il 23.06.1942 e - nata a Logoro il 16.11.1949 per Ampliamento di una costruzione per civile abitazione in Vallermosa via Grazia Deledda rilasciata il 17.06.1982 e relative tavole grafiche. Rispetto a quanto riportato nelle tavole relative a questa concessione, risultano urbanisticamente, allo stato, le eseguenti variazioni: - variazione di prospetto - diversa distribuzione ambienti piano primo - presenza di tettoia precaria nel cortile dalla parte interna Si ritiene che le difformità di cui sopra, fatta eccezione per la tettoia in eternit nel cortile dalla - 10 -
parte interna, rientrino in quanto previsto dall art. 36 del D.P.R. n 380 del 06/06/2001, che si riporta integralmente: A r t. 3 6 - A c c e r t a m e n t o d i c o n f o r m i t à 1. I n c a s o d i i n t e r v e n t i r e a l i z z a t i i n a s s e n z a d i p e r m e s s o d i c o s t r u i r e, o i n d i f f o r m i t à d a e s s o, o v v e r o i n a s s e n z a d i d e n u n c i a d i i n i z i o a t t i v i t à n e l l e i p o t e s i d i c u i a l l ' a r t i c o l o 2 2, c o m m a 3, o i n d i f f o r m i t à d a e s s a, f i n o a l l a s c a d e n z a d e i t e r m i n i d i c u i a g l i a r t i c o l i 3 1, c o m m a 3, 3 3, c o m m a 1, 3 4, c o m m a 1, e c o m u n q u e f i n o a l l ' i r r o g a z i o n e d e l l e s a n z i o n i a m m i n i s t r a t i v e, i l r e s p o n s a b i l e d e l l ' a b u s o, o l ' a t t u a l e p r o p r i e t a r i o d e l l ' i m m o b i l e, p o s s o n o o t t e n e r e i l p e r m e s s o i n s a n a t o r i a s e l ' i n t e r v e n t o r i s u l t i c o n f o r m e a l l a d i s c i p l i n a u r b a n i s t i c a e d e d i l i z i a v i g e n t e s i a a l m o m e n t o d e l l a r e a l i z z a z i o n e d e l l o s t e s s o, s i a a l m o m e n t o d e l l a p r e s e n t a z i o n e d e l l a d o m a n d a. ( c o m m a c o s ì m o d i f i c a t o d a l d. l g s. n. 3 0 1 d e l 2 0 0 2 ). Per quanto riguarda la tettoia in eternit si ritiene debba essere demolita. Presso il Comune di Vallermosa non risulta documentazione relativa all immobile di via Muratori 1 VALORE COMMERCIALE Il valore commerciale degli immobili è stato determinato acquisendo informazioni da operatori del settore e dalla Banca Dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle Entrate. In particolare, relativamente al terreno, l indagine ha determinato un valore medio di mercato pari a 1,25/mq. Per quanto riguarda l immobile di via Grazia Deledda l indagine ha determinato un valore medio di mercato pari a 520,00/mq. Tale valore si ritiene congruo applicarlo per il piano terra, mentre per il primo piano, in considerazione dello stato di conservazione, manutenzione e incompletezza, si ritiene di applicare al valore medio di mercato una riduzione del 50% ottenendo un valore pari a 260,00/mq. Inoltre si applicano dei coefficienti riduttivi - 11 -
relativamente alle superfici destinate a veranda/balconi e si stima, a corpo, il valore dell area di cortile fruibile. Il valore totale ottenuto verrà diminuito per tener conto delle spese necessarie per la regolarizzazione dell immobile e per la demolizione della tettoia in eternit. Per quanto riguarda l immobile di via Muratori, in considerazione di quanto sopra riportato si ritiene di poter fare una valutazione a corpo solo sulla base della documentazione fotografica aerea rilasciata. Valore immobili T E R R E N O I N V A L L E R M O S A F O G L I O 4 0 9 ( D 9 ) M A P P A L E 2 3 8 Superficie catastale: Valore commerciale assunto: 4.095 mq 1,25 /mq Valore totale immobile: 4.095 mq* 1,25 /mq = 5.118,75 Quota proprietà fallito 2/15 682,50 F A B B R I C A T O I N V A L L E R M O S A V I A M U R A T O R I 1 F O G L I O C / 6 M A P P A L E 6 3 Valore a corpo immobile 40.000,00 Quota proprietà fallito 2/15 5.333,33 F A B B R I C A T O I N V A L L E R M O S A F O G L I O C / 6 M A P P A L E 3 0 0 3 S U B. 1 Valore commerciale assunto: 520,00 /mq Valore piano terra 109,00 mq* 520,00 /mq = 56.680,00 veranda 20,00 mq* 130,00 /mq = 2.600,00 Valore piano primo 109,00 mq* 260,00 /mq = 28.340,00 veranda 20,00 mq* 65,00 /mq = 1.300,00 balcone 20,00 mq* 65,00 /mq = 1.300,00 valore a corpo area cortilizia fruibile 6.000,00 Totale 9 6. 2 2 0, 0 0 Valore totale immobile al netto di spese regolarizzazione/demolizione: 90.000,00 Quota proprietà fallito 1/2 45.000,00 TOTALI VALORI IMMOBILI E VALORI QUOTE PROPRIETA ' 135.118,75 51.015,83-12 -
Avendo assolto al mandato conferitogli, lo scrivente rassegna la presente relazione tecnica d ufficio e si tiene a disposizione per qualunque chiarimento. S i a l l e g a n o : - copia concessione n. 15/82 pratica n. 121 anno 1981 prot n. 347/UT e relative tavole grafiche (allegato 1 composto da 1 pagina A4 e 1 foglio fronte retro A3); - copia planimetria e visure storiche per immobile catasto terreni F. 409 M. 238 (allegato 2 composto da 2 pagine A4 e 1 pagina A3); - copia planimetria zona e visure storiche immobile catasto terreni F. 306 M. 934 e catasto fabbricati al F. C/6 M. 3003 sub. 1 (allegato 3 composto da 1 pagina A3 e 3 A4); - copia modello 55, planimetria zona e visure storiche immobile catasto terreni F. 306 M. 798 e catasto fabbricati al F. C/6 M. 63 (allegato 4 composto da 2 pagine A3 e 3 A4); - Certificati delle iscrizioni e trascrizioni rilasciati dall Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Cagliari Reparto Servizi di Pubblicità Immobiliare (allegato 5 composto da formato da 26 pagine A4). Ing. Corrado Manca - 13 -