Valutazione della fattibiltà economica di un intervento edilizio a destinazione residenziale e commerciale a Feltre

Clasarch_Corso di valutazione economica del progetto_ prof. Ezio Micelli_A.A. 2008/2009 Valutazione della fattibiltà economica di un intervento edilizio a destinazione residenziale e commerciale a Feltre a cura di: Andrea Calgarotto _ matricola 265510 Stefania De Franceschi_matricola 265307 Anna Ligazzolo_matricola 265450

Indice generale 1_Presentazione dell intervento 1.1_localizzazione dell intervento 1.2_caratteristiche dell area di progetto 1.3_descrizione del progetto 1.4_dati dimensionali dell intervento - superfici 1.5_dati dimensionali dell intervento - cubature 1.6_fattori di successo del progetto 2_Stima dei ricavi attesi 2.1_calcolo delle superfici commerciali (Sc) 2.2_analisi di mercato effettuata presso fonti dirette - unità a destinazione residenziale 2.3_analisi di mercato effettuata presso fonti dirette - unità a destinazione commerciale 2.4_analisi di mercato effettuata presso fonti indirette 2.5_determinazione del più probabile valore di mercato dell immobile progettato (Vimmobile) 3_Stima dei costi da sostenere 3.1a_costo di costruzione di un edificio pluripiano con finiture di tipo medio-alte 3.1b_costo di costruzione di un edificio pluripiano con finiture di tipo medio 3.1c_costo di costruzione di un edificio pluripiano con finiture di tipo economico 3.2_stima del più probabile costo di costruzione dell edificio progettato (Cc) 3.3_stima del costo di realizzazione della piazza e delle restanti parti pavimentate (Cp) 3.4_stima del costo di sistemazione delle parti destinate a verde pubblico attrezzato (Cv) 3.5_stima del costo dell area (Ca) 3.6_calcolo degli oneri concessori 4_Valutazione della sostenibilità economica 4.1_scenario 1 4.2_scenario 2 4.3_conclusioni

Presentazione dell intervento 1 2 3 4 1.1_Localizzazione dell intervento localizzazione dell intervento capoluoghi di provincia ferrovia strade principali

Presentazione dell intervento 1 2 3 4 area di progetto tessuto costruito centro storico strade principali ferrovia

Presentazione dell intervento 1 2 3 4 a sinistra: foto aerea con evidenziata l area d intervento sopra: estratto della carta dei vincoli del PAT in cui si evince che l area in questione è ai bordi del centro storico e sottoposta ad un vincolo paesaggistico D. lgs. 42/2004

Presentazione dell intervento 1 2 3 4 1.2_Caratteristiche dell area di progetto L area in cui si prevede di collocare l intervento è di forma triangolare e in leggero pendio: la parte più alta, la punta disposta a nord, denota infatti un dislivello rispetto al lato sud di circa + 2 m. Al centro dell area, in una leggera depressione del terreno, è presente un albero secolare collocato ad una quota di circa -1,5 metri rispetto alla quota del lato sud. Sintesi delle principali caratteristiche urbanistiche desumibili dal PRG: _ superficie dell area (Sa): 10.842 m _ indice di edificabilità (i): 2,4 m /m _destinazione prevista: residenziale con una parziale quota di commerciale _ vincoli urbanistici: area sottoposta a strumenti di tutela paesaggistica previsti nel D. lgs. 42/2004 Da questi dati è possibile desumere che la cubatura edificabile (C) è: C = Sa * i = 10842 * 2,4 = 26.020,8 m

Presentazione del progetto 1 2 3 4 1.3_Descrizione del progetto Il progetto prevede la costruzione di un complesso a destinazione mista residenziale e commerciale. L intervento si sviluppa con un altezza massima di 6 piani fuori terra a cui si aggiunge un piano interrato: _il piano terra ospita un supermercato di quartiere e alcune unità commerciali di piccolo taglio, _i piani superiori ospitano le unità a destinazione residenziale di varia dimensione, _il piano interrato ospita i garage di pertinenza delle abitazioni e un autorimessa pubblica a supporto delle unità a destinazione commerciale. Le finiture sono di tipo medio e si prevede di utilizzare tecnologie volte al contenimento del consumo energetico. Il progetto prevede anche la realizzazione di un sistema di spazi pubblici di completamento (una grande piazza e un giardino) che conferiscono al complesso una decisa qualità urbana.

Presentazione del progetto 1 2 3 4

Presentazione del progetto 1 2 3 4 Attacco al suolo

Presentazione del progetto 1 2 3 4 Pianta piano interrato

Presentazione del progetto 1 2 3 4 Sezione AA Sezione BB Prospetto frontale

Presentazione del progetto 1 2 3 4 Abaco delle tipologie residenziali proposte Alloggio tipo A _superficie calpestabile: 46,7 m _superficie logge e balconi: 22,8 m _unità presenti: 5

Presentazione del progetto 1 2 3 4 Abaco delle tipologie residenziali proposte Alloggio tipo B _superficie calpestabile: 59,3 m _superficie logge e balconi: 5,2 m _unità presenti: 4

Presentazione del progetto 1 2 3 4 Abaco delle tipologie residenziali proposte Alloggio tipo C _superficie calpestabile: 51 m _superficie logge e balconi: 9,2 m _unità presenti: 2

Presentazione del progetto 1 2 3 4 Abaco delle tipologie residenziali proposte Alloggio tipo D _superficie calpestabile: 82 m _superficie logge e balconi: 5,2 m _unità presenti: 4

Presentazione del progetto 1 2 3 4 Abaco delle tipologie residenziali proposte Alloggio tipo E _superficie calpestabile: 86,4 m _superficie logge e balconi: 0 m _unità presenti: 2

Presentazione del progetto 1 2 3 4 Abaco delle tipologie residenziali proposte Alloggio tipo F _superficie calpestabile: 72,6 m _superficie logge e balconi: 0 m _unità presenti: 2

Presentazione del progetto 1 2 3 4 Abaco delle tipologie residenziali proposte Alloggio tipo G _superficie calpestabile: 75,5 m _superficie logge e balconi: 6,5 m _unità presenti: 2

Presentazione del progetto 1 2 3 4 Abaco delle tipologie residenziali proposte Alloggio tipo H _superficie calpestabile: 87,8 m _superficie logge e balconi: 0 m _unità presenti: 1

Presentazione del progetto 1 2 3 4 Abaco delle tipologie residenziali proposte Alloggio tipo I _superficie calpestabile: 122,6 m _superficie logge e balconi: 2 m _unità presenti: 9

Presentazione del progetto 1 2 3 4 Abaco delle tipologie residenziali proposte Alloggio tipo L _superficie calpestabile: 151,1 m _superficie logge e balconi: 16,2 m _unità presenti: 2

Presentazione del progetto 1 2 3 4 Abaco delle tipologie residenziali proposte Alloggio tipo M _superficie calpestabile: 154,7m _superficie logge e balconi: 7,2 m _unità presenti: 2

Presentazione del progetto 1 2 3 4 Nella seguente tabella è sintetizzata l offerta residenziale prevista, collocando ogni tipologia in quattro grandi gruppi in funzione della dimensione e del numero di abitanti. L offerta è stata successivamente confrontata con una ricerca di mercato, svolta dalla FIAIP nell anno 2008, con l intento di sondare le richieste del mercato veneto relativamente alla dimensione degli alloggi. Dal confronto dei due grafici a torta si evince che l offerta residenziale prevista è in linea con le richieste di mercato. Tipologia Alloggi mini (2 abitanti) Alloggi medi (3-4 abitanti) codice identificativo numero unità A 5 B 4 C 2 D 4 E 2 F 2 G 2 H 1 Alloggi medio-grandi (4 abitanti) I 9 L 2 Alloggi di lusso M 2 Numero complessivo delle unità residenziali 35 Offerta residenziale prevista alloggi mini alloggi medi alloggi medio-grandi alloggi grandi Domanda residenziale (fonte: FIAIP - anno: 2008)) alloggi mini alloggi medi e medio-grandi alloggi grandi

Presentazione del progetto 1 2 3 4 1.4_Dati dimensionali di massima dell intervento - superfici Uso del suolo _Superficie dell area: 10.842 m _Superficie costruita: 3.092 m _Superficie aperta ad uso pubblico: 6.580 m di cui: 3.742 m superficie pavimentata 2.838 m superficie verde attrezzata Superficie lorda vendibile: 7.703 m di cui: 5.039,8 m a destinazione residenziale 2.663,2 m a destinazione commerciale superficie pubblica pavimentata superficie pubblica destinata a verde attrezzato superficie costruita superficie a destinazione residenziale superficie a destinazione commerciale

Presentazione del progetto 1 2 3 4 1.5_Dati dimensionali dell intervento- cubature Cubature complessive _Cubatura massima prevista dal PRG: 26.020,8 m _Cubatura complessiva: 32.009,4 m di cui: 23.466,4 m fuori terra 8.543 m interrati Cubatura fuori terra Cubatura interrata Cubatura lorda vendibile: 28.378,1 m di cui: 16.127,4 m a destinazione residenziale 12.250,7 m a destinazione commerciale Cubatura a destinazione residenziale Cubatura a destinazione commercaile

Presentazione del progetto 1 2 3 4 1.6_Fattori di successo del progetto I principali fattori di successo del progetto sono i seguenti: _elevata accessibilità dell area per la vicinanza alla circonvallazione cittadina e alla rete stradale di collegamento con le maggiori città vicine (Belluno, Treviso e Trento); _presenza di numerosi servizi pubblici nelle vicinanze (ospedale, stazione ferroviaria ecc...); _prossimità al centro storico cittadino; _collocazione in un tessuto urbano consolidato a destinazione prevalentemente residenziale con densità medio-bassa; _presenza, nel progetto, di spazi pubblici che conferiscono al complesso una chiara immagine urbana (nuova piazza, giardino, ampi spazi porticati ecc...). Gli alloggi risultano particolarmente appetibili anche grazie ai seguenti fattori: _viste panoramiche sui monti circostanti e sul centro storico; _detenzione, da parte di ogni unità, di un garage ad uso esclusivo di ampie dimensioni; _adozione di soluzioni tecnologiche e costruttive volte a garantire il risparmio energetico. Gli spazi commerciali risultano particolarmente appetibili anche grazie ai seguenti fattori: _presenza di un vasto parcheggio pubblico interrato; _elevata visibilità dalla strada; _scarsità di spazi commerciali nelle vicinanze, nonostante la vocazione residenziale della zona. Date queste premesse l intervento detiene tutte le potenzialità per divenire una nuova centralità urbana

Stima dei ricavi attesi 1 2 3 4 2.1_Calcolo delle superfici commerciali (Sc) Al fine del calcolo delle superfici commerciali degli spazi a destinazione residenziale e commerciale, sono stati utilizzati dei coefficienti di ponderazione tratti dalla Norma UNI 10750 Servizi-Agenzie immobiliari-requisiti del servizio. I coefficienti così desunti sono stati inoltre adattati per tener conto delle peculiarità proprie del progetto, oltre alle pratiche professionali in uso presso gli operatori del settore immobiliare di Feltre. Il computo delle superfici coperte è stato effettuato con i criteri seguenti: _100% delle superfici calpestabili (comprese le tramezze); _100% dei muri perimetrali e/o portanti a destinazione commerciale o residenziale; _50% delle superfici destinate ad autorimessa; Il computo delle superfici scoperte è stato effettuato con criteri seguenti: _25% delle superfici di balconi e terrazze scoperte; _35% delle superfici di balconi e terrazze coperte; _15% degli spazi aperti di uso esclusivo (spazi di manovra, giardini privati, ecc...). La superficie degli elementi di collegamento verticale (rampe, scale, ascensori) sono state computate in misura pari alla loro proiezione verticale, indipendentemente dal numero di piani collegati.

Stima dei ricavi attesi 1 2 3 4 Superfici a destinazione residenziale (Scresidenziale) Piano Quinto Quarto Terzo Secondo Primo Primo livello interrato Tipo di superficie Superficie reale (m ) Coefficiente di ragguaglio Superficie commerciale (m ) calpestabile 46,70 1,00 46,70 muri perimetrali e portanti 14,80 1,00 14,80 balconi e terrazze coperte 22,80 0,35 7,98 Somma parziale (m ) 69,48 calpestabile 46,70 1,00 46,70 muri perimetrali e portanti 14,80 1,00 14,80 balconi e terrazze coperte 22,80 0,35 7,98 Somma parziale (m ) 69,48 calpestabile 647,30 1,00 647,30 muri perimetrali e portanti 88,38 1,00 88,38 balconi e terrazze coperte 62,80 0,35 21,98 Somma parziale (m ) 757,66 calpestabile 1.587,30 1,00 1.587,30 muri perimetrali e portanti 183,47 1,00 183,47 balconi e terrazze scoperte 17,60 0,25 4,40 balconi e terrazze coperte 86,40 0,35 30,24 Somma parziale (m ) 1.805,41 calpestabile 896,92 1,00 896,92 muri perimetrali e portanti 164,10 1,00 164,10 balconi e terrazze scoperte 17,60 0,25 4,40 balconi e terrazze coperte 46,34 0,35 16,22 Somma parziale (m ) 1.081,64 autorimesse 876,03 0,50 438,02 muri perimetrali e portanti 196,93 1,00 196,93 Somma parziale (m ) 634,95 Somma complessiva (m ) 4.418,61

Stima dei ricavi attesi 1 2 3 4 Superfici a destinazione commerciale (Sccommerciale) Piano Terreno Tipo di superficie Superficie reale (m ) Coefficiente di ragguaglio Superficie commerciale (m ) calpestabile 1.959,20 1,00 1.959,20 muri perimetrali e portanti 113,90 1,00 113,90 spazio comune di carico-scarico 590,10 0,15 88,52 Somma complessiva (m ) 2.161,62 Superficie destinata a parcheggio pubblico interrato (Sparcheggio): 2.944 m

Stima dei ricavi attesi 1 2 3 4 2.2_Analisi di mercato effettuata presso fonti dirette - unità residenziali Sono stati presi in esame una serie di appartamenti, di varie metrature vista la varietà di appartamenti offerti dal progetto e localizzati in diverse parti del paese (ciò dovuto al difficile reperimento di informazioni). E stata posta attenzione ad alcuni parametri considerati importanti per la nostra indagine, come l ascensore, il riscaldamento autonomo, il box auto, la cantina, il terrazzo e il giardino. Si è inoltre applicato un coefficiente di riduzione del prezzo di offerta dell 11%, desunto dai dati rilevati dalla FIAIP riferiti al secondo semestre 2006, per tener conto della riduzione del valore di un immobile in sede di contrattazione. Caso Localizzazione Tipologia Metratura (m ) Caratteristiche intrinseche principali Stato Camere Bagni A Ra Ba C T G Valore di mercato ( ) Coefficiente di riduzione Valore di mercato ridotto Valore di mercato al mq ( /m ) Fonte 1 Monolocale 45 Ristrutt. 1 1 X X X X 100.000,00 0,11 89.000 1.977,00 professione casa.it 2 Monolocale 55 Ristrutt. 1 1 X 125.000,00 0,11 111.250 agenzia d affari 2.022,00 Dalla Riva 3 Monolocale 50 Ristrutt. 1 1 X X 105.000,00 0,11 93.450 1.869,00 professione casa.it Centrale agenzia d affari 4 Bilocale 75 Ristrutt. 2 1 X X X X 165.000,00 0,11 146.850 1.958,00 Dalla Riva 5 Trilocale 100 Ristrutt. 2 + mansarda 2 X X X X 215.000,00 0,11 191.350 1.913,00 casaclick.it 6 Trilocale 140 Buono stato 2 + mansarda 2 X X X X X 290.000,00 0,11 258.100 1.843,00 immobiliare.it 7 Monolocale 40 Buono stato 1 1 X X 75.000,00 0,11 66.750 1.668,00 casa.it 8 Monolocale 58 Nuovo 1 1 X X X 120.000,00 0,11 106.800 1.841,00 immobiliare Arsida 9 Semicentrale Bilocale 90 Nuovo 2 2 X X X X 180.000,00 0,11 160.200 1.780,00 immobiliare.it 10 Bilocale 80 Nuovo 2 1 X X X X 155.000,00 0,11 137.950 agenzia d affari 1.724,00 Dalla Riva 11 Trilocale 120 Nuovo 3 2 X X X 230.000,00 0,11 204.700 1.705,00 immobiliare Arsida 12 Monolocale 65 Da ristrutt. 1 1 X X X X 100.000,00 0,11 89.000 1.369,00 immobiliare.it agenzia d affari 13 Bilocale 95 Buono stato 2 2 X X X X 150.000,00 0,11 133.500 1.405,00 Dalla Riva Periferia 14 Bilocale 70 Da ristrutt. 2 1 X X X 115.000,00 0,11 102.350 1.462,00 immobiliare.it 15 Bilocale 90 Nuovo 2 2 X X X X X 160.000,00 0,11 142.400 1.582,00 agenzia d affari Dalla Riva Legenda: A=Ascensore; Ra=Riscaldamento autonomo; Ba=Box auto; C=Cantina; T=Terrazzo; G=Giardino.

Stima dei ricavi attesi 1 2 3 4 Localizzazione appartamenti

Stima dei ricavi attesi 1 2 3 4 E necessario eliminare quattro unità abitative, che per la loro localizzazione e per le caratteristiche intrinseche ed estrinseche non sono omogenee con le unità di progetto. Caso Localizzazione Tipologia Metratura (m ) Caratteristiche intrinseche principali Stato Camere Bagni A Ra Ba C T G Valore di mercato ( ) Coefficiente di riduzione Valore di mercato ridotto Valore di mercato al mq ( /m ) Fonte 1 Monolocale 45 Ristrutt. 1 1 X X X X 100.000,00 0,11 89.000 1.977,00 professione casa.it 2 Monolocale 55 Ristrutt. 1 1 X 125.000,00 0,11 111.250 agenzia d affari 2.022,00 Dalla Riva 3 Monolocale 50 Buono stato 1 1 X X X 105.000,00 0,11 93.450 1.869,00 professione casa.it Centrale agenzia d affari 4 Bilocale 75 Ristrutt. 2 1 X X X X 165.000,00 0,11 146.850 1.958,00 Dalla Riva 5 Trilocale 100 Ristrutt. 2 + mansarda 2 X X X X 215.000,00 0,11 191.350 1.913,00 casaclick.it 6 Trilocale 140 Buono stato 2 + mansarda 2 X X X X X 290.000,00 0,11 258.100 1.843,00 immobiliare.it 7 Monolocale 40 Buono stato 1 1 X X 75.000,00 0,11 66.750 1.668,00 casa.it 8 Monolocale 58 Nuovo 1 1 X X X X 120.000,00 0,11 106.800 1.841,00 immobiliare Arsida 9 Semicentrale Bilocale 90 Nuovo 2 2 X X X X 180.000,00 0,11 160.200 1.780,00 immobiliare.it 10 Bilocale 80 Nuovo 2 1 X X X X 155.000,00 0,11 137.950 agenzia d affari 1.724,00 Dalla Riva 11 Trilocale 120 Nuovo 3 2 X X X 230.000,00 0,11 204.700 1.705,00 immobiliare Arsida 12 Monolocale 65 Da ristrutt. 1 1 X X X X 100.000,00 0,11 89.000 1.369,00 immobiliare.it agenzia d affari 13 Bilocale 95 Buono stato 2 2 X X X X 150.000,00 0,11 133.500 1.405,00 Dalla Riva Periferia 14 Bilocale 70 Da ristrutt. 2 1 X X X 115.000,00 0,11 102.350 1.462,00 immobiliare.it 15 Bilocale 90 Nuovo 2 2 X X X X X 160.000,00 0,11 142.400 1.582,00 agenzia d affari Dalla Riva

Stima dei ricavi attesi 1 2 3 4 Si procede conseguentemente alla stima del più probabile valore di mercato attraverso il procedimento sinteticocomparativo della scala dei prezzi noti. I casi vengono semplificati riportando per ogni intervallo di valore (di 100 ) un valore medio. 1_Intervallo 2.100-2.000: C2 = 2.022 /m 2_Intervallo 2.000-1.900: (C1+C4+C5)/3 = 1.949 /m 3_Intervallo 1.900-1.800: (C3+C6+C8)/3 = 1.851 /m 4_Intervallo 1.800-1.700: (C9+C10+C11)/3 = 1.736 /m 5_Intervallo 1.700-1.600: C7 = 1.668 /m corrisponde ad unità residenziali appena ristrutturate collocate in zona centralissima e di pregio. corrisponde ad unità residenziali appena ristrutturate e collocate in zona centrale, dotate di riscaldamento autonomo, box auto, cantina e terrazza/balcone. corrisponde ad unità residenziali appena ristrutturate e collocate in zona centrale, dotate di riscaldamento autonomo, box auto, cantina e terrazza/balcone. corrisponde ad unità residenziali appena realizzate in posizione semicentrale, con ascensore, riscaldamento autonomo, box auto e terrazza/balcone. corrisponde ad unità residenziali in buono stato e in posizione semicentrale, senza box auto ma con cantina e terrazza. I1 > I2 > I3 > I4 > I5 Poiché l edificio in progetto ha una posizione semicentrale ma in un contesto di pregio, le unità immobiliari sono costituite da riscaldamento autonomo, ascensore, terrazzo/balcone/loggia e box auto, il più probabile valore di mercato si può collocare nel seguente modo: quindi: I1 > I2 > I3=Vmresidenziale > I4 > I5 Vmresidenziale = 1.851 /m Per ragionamenti necessari in seguito, viene inoltre calcolata la media aritmetica del valori pervenuti dalle fonti dirette. Vmresidenziale = (C1 + C2 + C3 + C4 + C5 + C6 + C7 + C8 + C9 + C10 + C11) / 13 = = 20.300 / 11 = 1.845 /m

Stima dei ricavi attesi 1 2 3 4 2.3_ Analisi di mercato effettuata presso fonti dirette - unità commerciali Sono stati presi in esame una serie di negozi, di varie metrature e localizzati in diverse parti del paese (ciò dovuto al difficile reperimento di informazioni) e si è proceduto con il calcolo del Valore di locazione degli immobili ( /m ). Caso Localizza-zione Tipologia Metratura (m ) Descrizione 1 Negozio 90 2 Negozio 100 Centro 3 Negozio 60 4 Negozio 50 5 Semicentro Negozio 78 6 Negozio 95 7 Periferia Negozio 150 8 Negozio 70 Valore di locazione ( ) Valore di locazione al mq ( /m ) Fonte inserito al primo piano di un contesto residenziale, commerciale e direzionale con facilità di 1.700,00 18,88 immobiliare.it parcheggio e riscaldamento autonomo. provvisto di tre entrate con limitata possibilità di parcheggio. inserito in contesto centrale e possibilità di parcheggio poco distante. negozio ad angolo, con doppia entrata, posto in posizione comoda 1.500,00 15,00 traovacasa.it 1.050,00 17,50 agenzia d affari Dalla Riva 1.000,00 20,00 immobiliare Arsida per il raggiungimento. provvisto di magazzino e riscaldamento autonomo, buona 1.300,00 16,66 immobiliare.it possibilità di parcheggio. al piano terra, inserito in contesto agenzia d affari residenziale, provvisto di piccolo 1.400,00 14,73 Dalla Riva magazzino, parcheggio. locale ampio, fornito di magazzino con possibilità di parcheggio, fronte strada provinciale, riscaldamento 1.800,00 12,00 immobiliare Arsida autonomo. nuovo, 4 vetrate, fornito di piccolo magazzino, su fronte strada con buona possibilità di parcheggio, 800,00 agenzia d affari 11,40 Dalla Riva riscaldamento autonomo. Vista la scarsa reperibilità di immobili destinati ad attività commerciali, si procede con un analisi attenta dei dati, eliminando due unità che per la loro localizzazione, non si prestano alla nostra analisi di mercato.

Stima dei ricavi attesi 1 2 3 4 Localizzazione negozi

Stima dei ricavi attesi 1 2 3 4 Caso Localizza-zione Tipologia Metratura (m ) Descrizione 1 Negozio 90 2 Negozio 100 Centro 3 Negozio 60 4 Negozio 50 5 Semicentro Negozio 78 6 Negozio 95 7 Periferia Negozio 150 8 Negozio 70 Valore di locazione ( ) Valore di locazione al mq ( /m ) Fonte inserito al primo piano di un contesto residenziale, commerciale e direzionale con facilità di 1.700,00 18,88 immobiliare.it parcheggio e riscaldamento autonomo. provvisto di tre entrate con limitata possibilità di parcheggio. inserito in contesto centrale e possibilità di parcheggio poco distante. negozio ad angolo, con doppia entrata, posto in posizione comoda, 1.500,00 15,00 traovacasa.it 1.050,00 17,50 agenzia d affari Dalla Riva 1.000,00 20,00 immobiliare Arsida termo autonomo provvisto di magazzino e riscaldamento autonomo, buona 1.300,00 16,66 immobiliare.it possibilità di parcheggio. al piano terra, inserito in contesto residenziale, provvisto di piccolo magazzino, parcheggio. 1.400,00 14,73 agenzia d affari Dalla Riva locale ampio, fornito di magazzino con possibilità di parcheggio, fronte strada provinciale, riscaldamento 1.800,00 12,00 immobiliare Arsida autonomo. nuovo, 4 vetrate, fornito di piccolo magazzino, su fronte strada con buona possibilità di parcheggio, 800,00 agenzia d affari 11,40 Dalla Riva riscaldamento autonomo. Si procede conseguentemente alla stima del più probabile valore di locazione attraverso il procedimento sinteticocomparativo della scala dei prezzi noti. 1_Intervallo 18-19: (C1+C4)/2= 19,44 /m 2_Intervallo 16-18: (C3+C5)/2 = 17,08 /m 3_Intervallo 14-16: (C2+C6)/2 = 14,87 /m corrisponde ad unità commerciali in zona centralissima e/o di pregio, buona possibilità di parcheggio in prossimità e riscaldamento autonomo. corrisponde ad unità commerciali in zona centrale o semicentrale, possibilità di parcheggio in prossimità e riscaldamento autonomo. corrisponde ad unità commerciali in zona centrale ma con limitata possibilità di parcheggio o in zona semicentrala con parcheggio in prossimità. I1 > I2 > I3

Stima dei ricavi attesi 1 2 3 4 Da interviste svolte alle agenzie immobiliari, i valori di locazione variano da 10 al m mensili a 20 al m mensili. Questa variazione è dovuta alla locazione dell immobile rispetto al centro del paese, alla visibilità, al passaggio e alla possibilità di parcheggio. Poiché il nostro intervento è collocato in posizione semicentrale ma in un contesto di pregio, presenta un alta visibilità, la possibilità di parcheggiare l auto negli spazi interrati e il riscaldamento autonomo, il canone di locazione può essere considerato: I1 > I2=Vlocazione > I3 Vlocazione = 17,08 /m mese

Stima dei ricavi attesi 1 2 3 4 2.4_Analisi di mercato effettuata presso fonti indirette Le uniche quotazioni immobiliari rintracciate sono quelle effettuate dall Agenzia del Territorio. I dati fanno riferimento al primo semestre 2008 e sono così sintetizzabili. _Fascia/zona: semicentrale _Destinazione prevalente: residenziale _Tipologia prevalente: abitazioni di tipo civile (categoria catastale A/2) Tipologia Stato conservativo Valore di mercato ( /m ) I dati desunti non risultano in linea rispetto all analisi di mercato effettuata. Valore di locazione ( /m mese) Min Max Min Max Abitazioni civili Normale 880 1000 2,8 4,1 Abitazioni di tipo economico Normale 790 880 2,7 3,9 Negozi Normale 900 1230 3,5 5,2

Stima dei ricavi attesi 1 2 3 4 2.5_Determinazione del più probabile valore di mercato dell immobile progettato Da queste premesse si evince che il più probabile valore di mercato della parte di immobile a destinazione residenziale risulta: Vresidenziale = Vmresidenziale x Scresidenziale = 1.851 /m x 4.419 m = 8.179.569 che arrotondato risulta 8.179.570 Mentre per calcolare il più probabile valore di mercato degli spazi a destinazione commerciale, occorre definire il più probabile canone di locazione annuo, che risulterà pari a: Vlocazione tot = Vlocazione x Sccommerciale x 12 = 17,08 /m /mese x 2.162 m x 12 = 443.123,52 /anno Si è assunto un saggio di capitalizzazione (r), desunto da un intervista a operatori del settore, del 7,5%. Il più probabile valore di mercato sarà pari a: Vcommerciale = Vlocazione tot / r = 443.123,52 / 0,075 = 5.908.313,60 che arrotondato risulta 5.908.314 Il più probabile valore di mercato dell immobile risulta quindi: Vimmobile = Vresidenziale + Vcommerciale = 8.179.570 + 5.908.314 = 14.087.884

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 3.1a_Costo di costruzione di un edificio pluripiano con finiture di tipo medio-alte (fonte: Impresa edile Negro Danillo) Caratteristiche generali: edificio di 3 piani: al piano terra sono presenti 5 unità commerciali, al primo piano 5 unità residenziali e 2 direzionali, al secondo 7 unità residenziali e un piano interrato nel quale si collocano 5 magazzini e 9 box auto. Dimensioni edificio: S.l.p. 3.133,57 m 2 Vol. Ft. 7.607,85 m 3 Vol. Int. 2.346,75 m 3 Vol. totale 10.333,35 m 3 Posti auto 9

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 Sezione

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 Caratteristiche delle opere edili L edificio è realizzato con una struttura a travi e pilastri in cemento armato. Il tamponamento esterno è doppio di 12+8 cm con isolamento termico di 6 cm, mentre i divisori tra appartamenti, sempre doppi, sono da 8+8 cm con interposto materassino fonoassorbente di 5 cm. Primo e secondo piano esternamente sono rivestiti di lamine di zinco. I divisori interni agli alloggi sono semplici di spessore 8 cm, così come i tramezzi delle cantine. I box auto hanno paretine in blocchi di cemento da 8 cm. I locali abitabili sono rifiniti con intonaco, mentre cucine e bagni presentano un rivestimento rispettivamente di ceramica e marmo. Il tetto, a padiglione, ha copertura in pannelli di zinco ed è completo di coibentazione e impermeabilizzazione. I serramenti esterni sono in douglas con vetrocamera e hanno come sistema di oscuramento delle persiane a scorrere pure in douglas. Le porte interne sono cieche impiallacciate in noce, con stipiti e coprifili in noce, mentre i portoncini d ingresso sono di tipo corazzato, con due serrature e sono anch essi impiallacciati in noce. Cantine e locali termici hanno serramenti in lamiera zincata con struttura in ferro. I pavimenti sono diversi secondo il locale: le unità commerciali presentano una pavimentazione in piastrelle ceramiche 30x30; le unità direzionali e residenziali presentano una pavimentazione in veneziana, ad eccezione della zona notte, che risulta in parquet, e nei bagni, che risulta in marmo. Le zone comuni sono pavimentate con piastrelle di ceramica 30x60. L impianto di riscaldamento e raffrescamento è autonomo con potenzialità conforme alle prescrizioni di legge; in tutte le camere e i soggiorni sono installati fan-coil a tre velocità con termostato, mentre nei bagni e nelle cucine ci sono i radiatori. L acqua calda igienica è prodotta nei singoli appartamenti da uno scaldabagno a gas. L ascensore è automatico e normalizzato, di tipo idraulico. Tutti hanno il ritorno automatico al piano in caso di black-out elettrico.

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 Nella tabella successiva sono riportate le categorie di lavorazione previste dal progetto con i relativi costi. Descrizione Costo ( ) Incidenza Costo parametrico ( /m ) scavi e movimenti di terra 48.048,45 1,81% 4,65 sondaggi e diaframmi 54.764,90 2,07% 5,30 fondazioni 70.471,06 2,66% 6,82 strutture c.a. 614.296,85 23,18% 59,45 murature e tramezzi 46.498,50 1,75% 4,50 vespai, sottofondi e pavimenti 174.007,72 6,57% 16,84 opere in pietra 26.245,82 0,99% 2,54 rivestimenti e zoccolini 179.484,21 6,77% 17,37 intonaci e tinteggiature 98.680,15 3,72% 9,55 canne e fognature 20.769,33 0,78% 2,01 coibentazioni 61.791,34 2,33% 5,98 impermeabilizzazioni e copertura 87.417,18 3,30% 8,46 opere e serramenti in ferro e alluminio e lattonerie 395.030,59 14,91% 38,23 serramenti in legno 299.347,01 11,30% 28,97 impianto di riscaldamento/ condizionamento 192.917,11 7,28% 18,67 impianto idrosanitario e sollevamento acque 78.530,80 2,96% 7,60 impianto elettrico 143.008,72 5,40% 13,84 impianto ascensori 58.898,10 2,22% 5,70 costo totale 2.650.207,84 100,00% 256,48

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 scavi e movimenti di terra sondaggi e diaframmi fondazioni strutture c.a. murature e tramezzi vespai, sottofondi e pavimenti opere in pietra rivestimenti e zoccolini canne e fognature coibentazioni impermeabilizzazioni e copertura intonaci e tinteggiature opere e serramenti in ferro e alluminio e lattonerie impianto di riscaldamento/condizionamento impianto idrosanitario e sollevamento acque impianto elettrico serramenti in legno impianto ascensori

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 3.1b_Costo di costruzione di un edificio pluripiano con finiture di tipo medio (fonte: prezzario DEI 2007) Caratteristiche generali: Edificio residenziale di 10 piani fuori terra e 2 interrati: 2 piani interrati con box e cantine piano terreno con ingresso e due negozi piani superiori con 25 abitazioni e due uffici i piani 8 e 9 sono arretrati rispetto al filo facciata L edificio ha le seguenti dimensioni: S.l.p. 3.420 m 2 Vol. Ft. 11.800 m 3 Vol. Int. 4.600 m 3 Vol. totale 16400 m 3 Posti auto 31

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 Caratteristiche delle opere edili L edificio è realizzato con una struttura di tipo mono-dimensionale a travi e pilastri in cemento armato. Tavolati e murature sono in mattoni forati: i tamponamenti esterni sono doppi di 12 + 8 cm con camera d aria e isolamento termico, mentre i divisori tra appartamenti, sempre doppi, sono da 8 + 8 cm con interposto materassino fonoassorbente. I divisori interni agli alloggi sono semplici di spessore 8 cm, così come i tramezzi delle cantine, mentre i box hanno paretine in blocchi di cemento da 8 cm. Tutte le pareti dei locali abitabili e i plafoni, sono finiti con intonaco pronto con finitura a gesso, mentre cucine e bagni, rivestiti con ceramica fino 2,20 m sono finiti con intonaco civile. Il tetto, in parte piano, ha falde molto inclinate con inseriti terrazzi e lucernari, ha copertura in pannelli sandwich ed è completo di coibentazione e impermeabilizzazione. I serramenti esterni sono in douglas con vetrocamera e hanno come sistema di oscuramento delle persiane a scorrere pure in douglas. Le porte interne sono cieche impiallacciate in noce, con stipiti e coprifili in noce, mentre i portoncini d ingresso sono di tipo corazzato, con due serrature e sono pure impiallacciati in noce. Cantine e locali termici hanno serramenti in lamiera zincata con struttura in ferro. I pavimenti sono diversi secondo il locale: piastrelle monocottura 30 x 30 nei soggiorni e anticamera, moquette e parquet nelle camere, piastrelle monocottura 20 x 20 nei bagni, cucine, disimpegni.gli zoccolini sono in ramino mordenzato noce. Le pareti esterne sono in listelli di klinker con fasce in calcestruzzo a vista. L impianto di riscaldamento e raffrescamento è centralizzato con centrale termica e di condizionamento in copertura e con potenzialità conforme alle prescrizioni di legge. In tutte le camere e i soggiorni sono installati fan-coil a tre velocità con termostato, mentre nei bagni e nelle cucine ci sono i radiatori. L acqua calda igienica è prodotta nei singoli appartamenti da uno scaldabagno a gas. Gli ascensori automatici e normalizzati per handicappato sono due, con prenotazione, uno del tipo a fune collegante tutti i piani fuori terra, uno idraulico a servizio del piano cortile e dei due interrati. Tutti hanno il ritorno automatico al piano in caso di black-out elettrico.

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 Nella tabella successiva sono riportate le categorie di lavorazione previste dal progetto con i relativi costi. Descrizione Costo ( ) Incidenza Costo parametrico ( /m ) scavi e movimenti di terra 91.743,00 2,50% 5,59 sondaggi e diaframmi 112.600,00 3,07% 6,87 fondazioni 116.255,00 3,17% 7,09 strutture c.a. e trattamento a vista 779.569,00 21,27% 47,53 murature e tramezzi 72.588,00 1,98% 4,43 vespai, sottofondi e pavimenti 265.716,00 7,25% 16,20 opere in pietra 47.825,00 1,30% 2,92 rivestimenti e zoccolini 261.179,00 7,12% 15,93 intonaci e tinteggiature 204.659,00 5,58% 12,48 canne fumarie e fognature 67.673,00 1,85% 4,13 coibentazione 71.517,00 1,95% 4,36 impermeabilizzazioni e copertura 80.779,00 2,20% 4,93 opere e serramenti in ferro e alluminio e lattonerie 350.024,00 9,55% 21,34 serramenti in legno 386.319,00 10,54% 23,56 impianto di riscaldamento/ condizionamento 276.995,00 7,56% 16,89 impianto idrosanitario e sollevamento acque 131.755,00 3,59% 8,03 impianto elettrico 232.257,00 6,34% 14,16 impianto ascensori 116.255 3,18% 7,09 costo totale 3.665.708,00 100,00% 223,53

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 scavi e fondazioni strutture in c.a. coperture e terrazzi fognature facciate e serramenti est sottofondi e pavimenti tavolati e intonaci imp. riscaldamento e condizionamento imp. idrosanitario imp. elettrico imp. elevatori rivestimenti interni finiture varie

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 3.1c_Costo di costruzione di un edificio pluripiano con finiture di tipo economico (fonte: prezzario DEI 2007) Caratteristiche generali: edificio di 6 piani abitabili e un piano seminterrato nel quale sono sistemati le cantine (36) e i box (36) col relativo corsello di manovra. Il terreno su cui sorge l opera è di circa 2.300 m 2 e di questi 1.759 m 2 sono destinati a superficie a verde. Dimensioni edificio: S.l.p. 3.184 m 2 Vol. Ft. 6.479 m 3 Vol. Int. 4.029 m 3 Vol. totale 10.508 m 3

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 Caratteristiche principali delle opere edili L edificio è realizzato con struttura in cemento armato in opera. Le murature di tamponamento esterno sono eseguite in mattoni forati 8 + 8 cm con camera d aria. I tramezzi interni degli alloggi sono in forati dello spessore di 8 cm e i muri divisori fra gli appartamenti sono costituiti da un doppio tavolato di mattoni forati di 8 + 8 cm. La copertura è a due falde, con canaloni autoportanti in fibrocemento. I bagni e la parete attrezzata delle cucine sono rivestiti per un altezza di 160 cm con piastrelle di maiolica smaltata. Le superfici verticali degli altri locali sono finite con zoccolino in legno e con intonaco tipo pronto con finitura a gesso. I pavimenti sono in moquette agugliata per le camere e in ceramica monocottura per gli altri locali. I serramenti esterni degli alloggi sono in legno, completi di cassonetto coibentato e vetri termoacustici 3 + 6 + 3. Le porte interne e le porte di ingresso degli appartamenti sono rivestite in noce. Le scale sono in botticino. L isolamento termico è realizzato con poliuretano spruzzato, nell intercapedine dei muri perimetrali e sotto il pavimento del piano rialzato, e con argilla espansa sopra il solaio di copertura. L impianto di riscaldamento è del tipo autonomo: in ogni alloggio è installata una caldaietta a gas per il riscaldamento degli ambienti e per la produzione di acqua calda sanitaria. La distribuzione del fluido scaldante è del tipo monotubo, i corpi scaldanti sono termoconvettori. Ogni alloggio è dotato di alimentazione a gas, con tubazione di distribuzione dal contatore alla caldaietta e derivazione per la cucina. L impianto TV è di tipo centralizzato con colonne discendenti agli alloggi. Ogni scala è dotata di impianto ascensore automatico normalizzato con portata di 6 persone.

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 Nella tabella successiva sono riportate le categorie di lavorazione previste dal progetto con i relativi costi. Descrizione Costo ( ) Incidenza Costo parametrico ( /m ) scavi e rinterri 39.060,00 1,75% 3,72 opere in c.a. 678.296,00 30,37% 64,55 vespai, sottofondi e pavimenti 115.373,00 5,17% 10,98 isolamenti e impermeabilizzazioni 25.502,00 1,14% 2,43 murature e tramezzi 158.824,00 7,11% 15,11 intonaci e rasature e tinteggiature 165.410,00 7,41% 15,74 canne e fognature 20.919,00 0,94% 1,99 rivestimenti e zoccolini 75.473,00 3,38% 7,18 coperture e lattonerie 90.001,00 4,03% 8,56 opere in legno e ferro 240.237,00 10,76% 22,86 imp. di riscaldamento 116.987,00 5,24% 11,13 imp. idrosanitario, antincendio e gas 238.753,00 10,69% 22,72 imp. elettrico 112.921,00 5,06% 10,75 imp. ascensori 58.235,00 2,61% 5,54 finitura di facciata 74.441,00 3,33% 7,08 opere in pietra 22.855,00 1,01% 2,18 costo totale 2.233.287,00 100,00% 212,53

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 scavi e fondazioni strutture in c.a. coperture tavolati facciate e serramenti esterni tubi impianto elettrico fognature impianto idrico e riscaldamento ascensori intonaci sottofondi e pavimenti rivestimenti esterni completamento impianti finiture varie

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 3.2_Stima del più probabile costo di costruzione dell edificio progettato (Cc) I costi dei casi analizzati sono dunque: C = 256,48 /m corrisponde ad un edificio con finiture ricercate e particolari C = 223,53 /m corrisponde ad un edificio con finiture di tipo medio C = 212,53 /m corrisponde ad un edificio con finiture di tipo economico Date le caratteristiche intrinseche dell edificio in esame, è possibile stimare che abbia un costo di costruzione assimilabile al secondo caso analizzato, perciò si può concludere che: Costo parametrico dell edificio (Ce) = C = 223,53 /m Costo di costruzione (Cc) = C x Ce = 32.009,4 223,53 = 7.155.061,18 che approssimato risulta di 7.155.061 Questo valore comprende il solo costo di costruzione dell edificio, escludendo perciò le opere di sistemazione esterna che si intende realizzare a completamento dell intervento. Occorre perciò stimare separatamente il costo delle opere di urbanizzazione previste ricorrendo a stime sinteticocomparative con casi analoghi rintracciabili nella bibliografia di settore.

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 Nella tabella successiva sono riportate le categorie di lavorazione previste dal progetto con i relativi costi. Descrizione Costo ( ) Incidenza Costo parametrico ( /m ) sondaggi e diaframmi 219.904,58 3,07% 6,87 scavi e movimenti di terra 178.932,55 2,50% 5,59 fondazioni 226.946,65 3,17% 7,09 strutture c.a. e trattamento a vista 1.521.406,78 21,27% 47,53 murature e tramezzi 141.801,64 1,98% 4,43 vespai, sottofondi e pavimenti 518.552,28 7,25% 16,20 rivestimenti e zoccolini 509.909,74 7,12% 15,93 coibentazione 139.560,98 1,95% 4,36 impermeabilizzazioni e copertura 157.806,34 2,20% 4,93 canne fumarie e fognature 132.198,82 1,85% 4,13 opere in pietra 93.467,45 1,30% 2,92 intonaci e tinteggiature 399.477,31 5,58% 12,48 opere e serramenti in ferro e alluminio e lattonerie 683.080,60 9,55% 21,34 impianto di riscaldamento/ condizionamento 540.638,77 7,56% 16,89 impianto idrosanitario e sollevamento acque 257.035,48 3,59% 8,03 impianto elettrico 453.253,10 6,34% 14,16 serramenti in legno 754.141,46 10,54% 23,56 impianto ascensori 226.946,65 3,18% 7,09 costo totale 7.155.061,18 100,00% 223,53

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 sondaggi e diaframmi scavi e movimenti di terra fondazioni strutture c.a. e trattamento a vista murature e tramezzi vespai, sottofondi e pavimenti rivestimenti e zoccolini coibentazioni impermeabilizzazioni e copertura canne fumarie e fognature opere in pietra intonaci e tinteggiature opere e serramenti in ferro e alluminio e lattonerie impianto di riscaldamento/condizionamento impianto idrosanitario e sollevamento acque impianto elettrico serramenti in legno impianto ascensori

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 Descrizione Costo ( ) Incidenza Costo parametrico 1 quad. 2 quad. 3 quad. 4 quad. 5 quad. 6 quad. 7 quad. ( /m ) sondaggi e diaframmi 219.904,58 3,07% 6,87 100,00% 219.904,58 scavi e movimenti di terra 178.932,55 2,50% 5,59 100,00% 178.932,55 fondazioni 226.946,65 3,17% 7,09 50,00% 50,00% 113.473,32 113.473,32 strutture c.a. e trattamento a 1.521.406,78 21,27% 47,53 40,00% 40,00% 20,00% vista 608.562,71 608.562,71 304.281,36 murature e tramezzi 141.801,64 1,98% 4,43 25,00% 75,00% 35.450,41 106.351,23 vespai, sottofondi e pavimenti 518.552,28 7,25% 16,20 20,00% 80,00% 103.710,46 414.841,82 rivestimenti e zoccolini 509.909,74 7,12% 15,93 20,00% 80,00% 101.981,95 407.927,79 coibentazione 139.560,98 1,95% 4,36 30,00% 70,00% 41.868,30 97.692,69 impermeabilizzazioni e 157.806,34 2,20% 4,93 20,00% 80,00% copertura 31.561,27 126.245,07 canne fumarie e fognature 132.198,82 1,85% 4,13 100,00% 132.198,82 opere in pietra 93.467,45 1,30% 2,92 30,00% 70,00% 28.040,23 65.427,21 intonaci e tinteggiature 399.477,31 5,58% 12,48 10,00% 45,00% 45,00% 39.947,73 179.764,79 179.764,79 opere e serramenti in ferro e 683.080,60 9,55% 21,34 50,00% 50,00% alluminio e lattonerie 341.540,30 341.540,30 impianto di riscaldamento/ 540.638,77 7,56% 16,89 40,00% 60,00% condizionamento 216.255,51 324.383,26 impianto idrosanitario e 257.035,48 3,59% 8,03 40,00% 60,00% sollevamento acque 102.814,19 154.221,29 impianto elettrico 453.253,10 6,34% 14,16 50,00% 50,00% 226.626,55 226.626,55 serramenti in legno 754.141,46 10,54% 23,56 25,00% 75,00% 188.535,37 565.606,10 impianto ascensori 226.946,65 3,18% 7,09 100,00% 226.946,65 costo totale 7.155.061,18 100,00% 223,53 512.310,45 722.036,04 644.013,12 524.009,88 1.430.244,01 2.303.268,39 1.019.179,30

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 3.3_Stima del costo di realizzazione della piazza e delle restanti parti pavimentate (Cp) Al fine di stimare il costo di realizzazione della piazza e delle parti pavimentate minori, si è utilizzato come riferimento il costo di realizzazione di una piazza sopra un autorimessa interrata riportato nel prezzario DEI 2007. Dall intervento in questione, è possibile desumere i seguenti costi parametrici: _Costo pavimentazione: 82,92 /m _Costi impianto di smaltimento delle acque: 16,08 /m _Costo dell impianto elettrico e di illuminazione pubblica: 21,01 /m _Costo grigliati e opere in ferro: 7,44 /m _Costo parametrico complessivo (Cpar): 127,45 /m _Durata prevista dell intervento: 4 mesi Dati questi costi, è possibile concludere che il più probabile costo di realizzazione della piazza antistante l intervento e delle restanti parti pavimentate è pari a: Cp = Cpar + Spavimentazioni = 226,4 x 3.742 = 476.917,9 che arrotondato risulta 476.918

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 3.4_Stima del costo di sistemazione delle parti destinate a verde pubblico attrezzato (Cv) Al fine di stimare il costo di sistemazione delle aree verdi attrezzate, si è utilizzato come riferimento il costo di realizzazione di un giardino condominiale riportato nel prezzario DEI 2007. L intervento presenta le seguenti caratteristiche: _Superficie totale intervento: 3.600 m _Costo complessivo: 134.788,00 _Costo parametrico complessivo (Cpar): 37,44 /m _Durata prevista dell intervento: 3 mesi Utilizzando come riferimento il costo parametrico rilevato, è possibile concludere che il più probabile costo di sistemazione delle aree verdi è pari a: Cv = Cpar + Sverde = 37,44 x 2.838 = 106.265,72 che arrotondato risulta di 106.265

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 3.5_Stima del costo dell area (Ca) Cubatura edificabile prevista dal PRG (C): 26.020,8 m Stimando l altezza media di un piano in 3,2 m, è possibile trasformare la cubatura massima edificabile prevista dal PRG in superficie edificabile (S): S = C / 3,2 = 26.020,8 / 3,2 = 8.131,5 m Valore di mercato medio di interventi residenziali nella zona di riferimento (Vmresidenziale): 1.845 /m Da questi dati è possibile stimare che il più probabile valore di mercato dell immobile realizzabile in base alle indicazioni previste nel PRG è: V = Vmresidenziale x S = 1.845 x 8.131,5 = 15.002.617,5 Per stimare in prima approssimazione il più probabile costo dell area di progetto è deciso di usare la percentuale di incidenza dell area sul valore di mercato delle nuove costruzioni (ia) che è possibile desumere da studi di settore. Data la dimensione ridotta del comune di Feltre, non è stato possibile rintracciare studi di settore appropriati, si è così ricavato dalla rivista Consulente immobiliare il valore di incidenza dell area nelle nuove costruzioni situate in zona semicentrale a Belluno che risulta del 24%. Tenuto conto della maggior dimensione e importanza di Belluno rispetto a Feltre, è possibile stimare che la percentuale di incidenza dell area sul valore di mercato delle nuove costruzioni (ia) per il comune feltrino potrebbe ammontare al 20%. Il costo dell area (Ca) risulta conseguentemente: Ca= V ia = 15.002.617,5 x 0,20 = 3.000.523,5 che arrotondato risulta pari a 3.000.500

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 Dato il carattere eccessivamente aleatorio del procedimento impiegato, è stata effettuata un analisi di mercato presso alcune agenzie specializzate rilevando i valori di mercato di aree analoghe a quella in questione; i dati raccolti sono sintetizzati nella seguente tabella: Agente immobiliare Valore minimo ( /m ) Valore massimo ( /m ) Valore medio ( /m ) Agenzia Dalla Riva 90,00 100,00 95,00 Agenzia Lander 95,00 110,00 102,50 Agenzia Piolo & Piolo 100,00 130,00 115,00 Agenzia Dolmen 100,00 110,00 105,00 Valore medio dell area di progetto (Vm) 104,38 A partire dal valore medio di mercato delle aree fabbricabili desunto da questa indagine, è possibile stimare che il più probabile costo dell area di progetto (Ca) risulta pari a: Ca = Vm x C = 104, 38 x 26.020,8 = 2.716.051,1 che arrotondato risulta 2.716.050 Date le caratteristiche dei procedimenti utilizzati, quest ultimo dato appare il più attendibile.

Stima dei costi da sostenere 1 2 3 4 3.6_Calcolo degli oneri concessori Nella seguente tabella sono calcolati gli oneri di urbanizzazione primaria (OO.U. I), gli oneri di urbanizzazione secondaria (OO.U. II) e il contributo sul costo di costruzione (Ccc). Tipo di contributo OO.U. I OO.U. II Ccc Tipo d intervento edilizio Nuova costruzione Nuova costruzione Nuova costruzione Destinazione d uso Parametro di riferimento Valore parametrico ( /m o /m ) Quantità (m o m ) Tot. parziale ( ) Residenziale m 3,18 16.127,40 51.285,13 Commerciale m 15,36 2.663,20 40.906,75 Totale oneri di urbanizzazione primaria ( ) 92.191,88 Residenziale m 4,64 16.127,40 74.831,14 Commerciale m 10,43 2.663,20 27.777,18 Totale oneri di urbanizzazione secondaria ( ) 102.608,31 Residenziale m 6,00 5.039,80 30.238,80 Commerciale m 10,43 2.663,20 27.777,18 Totale del contributo sul costo di costruzione ( ) 58.015,98 Poiché si prevede che la sistemazione esterna e i parcheggi necessari siano realizzati direttamente dall impresa, gli oneri di urbanizzazione primaria vengono scomputati dagli oneri concessori come previsto dalle norme vigenti. Da questi dati si evince che l esborso monetario per gli oneri concessori sarà pari a: OO.U. II + Ccc = 102.608,3 + 58.016 = 160.624,3

Valutazione della sostenibilità economica 1 2 3 4 4.1_Scenario 1 Il primo scenario ipotizzato si basa sulle seguenti ipotesi: _durata di costruzione dell opera pari a 7 quadrimestri; _vendita delle unità residenziali contemporaneamente ai lavori di costruzione con un articolazione omogenea a partire dal 4 quadrimestre fino a fine lavori (7 quadrimestre); _vendita delle unità commerciali il 4 quadrimestre, con saldo finale il 7 quadrimestre a fine lavori; _scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria; _spese tecniche e generali ripartite in quadrimestri e stimate come l 8% dei costi di costruzione sostenuti; _spese di commercializzazione ripartite in quadrimestri e stimate come il 2% dei ricavi; Si è altresì ipotizzato che, al momento della vendita di una porzione di superficie commerciale prima del suo completamento, venga pagata solo il 5% della cifra effettiva a titolo di caparra, mentre la restante parte si suppone venga pagata nel momento della conclusione dei lavori (7 quadrimestre). Il calcolo del VAN verrà effettuato prima utilizzando un saggio lordo annuo di attualizzazione pari all 8% e successivamente con un saggio del 14%.

Valutazione della sostenibilità economica 1 2 3 4 Valore totale ( ) attualità ( ) 1 quad. ( ) 2 quad. ( ) 3 quad. ( ) 4 quad. ( ) 5 quad. ( ) 6 quad. ( ) 7 quad. ( ) Schema dei ricavi immobili a destinazione residenziale 8.179.570,00 0,00 102.244,63 102.244,63 102.244,63 7.872.836,11 articolazione delle vendite 100,00% 0,00% 1,25% 1,25% 1,25% 96,25% immobili a destinazione commerciale 5.908.314,00 0,00 295.415,70 5.612.898,30 articolazione delle vendite 100,00% 0,00% 5,00% 95,00% Totale ricavi (R) 14.087.884 0,00 0,00 0,00 0,00 397.660,33 102.244,63 102.244,63 13.485.734,41 Schema dei costi Costo di costruzione dell edificio (Cc) 7.155.061,00 512.310,45 722.036,04 644.013,12 524.009,88 1.430.244,01 2.303.268,39 1.019.179,30 Costo di sistemazione della piazza e delle parti pavimentate (Cp) 476.918,00 476.918,00 Costo di sistemazione delle aree verdi (Cv) 106.265,00 106.265,00 Costo dell area 2.716.050,00 2.716.050,00 OO.UU. 1 0,00 OO.UU. 2 102.608,30 102.608,30 Contributo sul costo di costruzione 58.016,00 58.016,00 Spese tecniche e generali (8% Cc) 572.404,90 40.984,84 57.762,88 51.521,05 41.920,79 114.419,52 184.261,47 81.534,34 Spese di commercializzazione (2% V) 281.757,68 7.953,21 2.044,89 2.044,89 269.714,69 Totale costi (C) 11.469.080,88 2.876.674,30 553.295,29 779.798,92 695.534,17 573.883,88 1.546.708,42 2.489.574,75 1.953.611,33 Saldi netti 2.618.803,12-2.876.674,30-553.295,29-779.798,92-695.534,17-176.223,55-1.444.463,79-2.387.330,12 11.532.123,08 coefficiente di attualizzazione (8%) 1,00 1,03 1,05 1,08 1,11 1,14 1,17 1,20 saldi netti attualizzati -2.876.674,30-537.179,89-742.665,64-644.013,12-158.759,95-1.267.073,50-2.040.453,10 9.610.102,56 Valore attuale netto - VAN 1.343.283,06 coefficiente di attualizzazione (14%) 1,00 1,05 1,09 1,14 1,19 1,25 1,30 1,36 saldi netti attualizzati -2.876.674,30-526.947,89-715.411,86-610.117,69-148.087,01-1.155.571,03-1.836.407,79 8.479.502,26 Valore attuale netto - VAN 610.284,69