Tribunale di Milano PROCEDURA DI CONCORDATO PREVENTIVO S.d.p. Spa In Liq.ne N Gen. Rep. 51/2011 data adunanza dei creditori: 12-12-2011 ore 10:15 Giudice delegato: Dott.ssa CATERINA MACCHI Commissario Giudiziale: - LiquidatoreCecilia Giacomazzi Annamaria Gudiziale: Antonelli RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 IMMOBILE USO UFFICI Esperto alla stima: Oreste Villa Codice fiscale: VLLRST58A30A818I Partita IVA: 07858150159 Studio in: Via Fontana 18 - Milano Telefono: 02/26683390 Fax: 02/26683297 Email: oreste.villa@geometravilla.it Pec: oreste.villa@geopec.it Pag. 1
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Beni in Milano (Milano) Località/Frazione ZONA BOVISA (nord-ovest del capoluogo) VIA GERMANA DE STAEL 6 (via Baldinucci) Lotto: 001 IMMOBILE USO UFFICI OPERAZIONI PRELIMINARI ALLO SVOLGLIMENTO DELL'INCARICO Punto a) del verbale di giuramento: comunicazione anche via email alla SIVAG dell'incarico ricevuto con trasmissione della planimetria catastale dell'immobile staggito: No Punto B) del verbale di giuramento dell'esperto: Esame dell'atto di pignoramento e della documentazione ipo-catastale (o la relazione notarile sostitutiva) verificando, anche con controlli presso i competenti uffici dell'agenzia del Territorio. Nello specifico: a. la completezza/idoneità dei documenti in atti: Si b. la corretta ed esatta individuazione dei beni oggetto della espropriazione in relazione ai dati catastali e dei registri immobiliari: Si c. i dati catastali effettivamente risultanti e la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell'atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti: Si d. le note di trascrizione e i titoli di trasferimento (in particolare l'atto di provenienza) con specifico riferimento ad eventuali servitù o altri vincoli trascritti (ad esempio, regolamento condominiale contrattuale) o ad eventuali iscrizioni ipotecarie successive al pignoramento: Si e. la sussistenza di diritti di comproprietà (specificando il bene è in comunione legale tra i coniugi o in comunione ordinaria) o di altri diritti reali parziari: No f. la continuità delle trascrizioni nel ventennio: Si f1. se il trasferimento è avvenuto per causa di morte: verifica della presenza della nota di trascrizione nei registri immobiliari dell'accettazione espressa o tacita in favore del debitore: No 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A - IMMOBILE AD USO UFFICI COMPOSTO DA TRE PIANI (S1 - T - 1). Fabbricati costruiti per esigenze commerciali [D8] sito in frazione: ZONA BOVISA (nord-ovest del capoluogo), VIA GERMANA DE STAEL 6 (via Baldinucci) Quota e tipologia del diritto 1/1 di S.D.P. SPA IN LIQ.NE- Piena proprietà Cod. Fiscale: 08968530157 Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: S.D.P. srl con sede in Peschiera Borromeo foglio 134, particella 15, subalterno 701, indirizzo VIA G. DE STAEL 6, piano T-1-S1, categoria D/8, rendita 30574,00 Derivante da: ATTO NOTAIO DE MARCHI DEL 23-12-2014 N. 15337 REP. Pag. 3
Confini: VIA DE STAEL - PROPRIETA' DI TERZI AI MAPPALI 57-56 - 13-341 Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: PICCOLE DIFFORMITA' INTERNE MANCANZA DI ALCUNI TAVOLATI SULLA SCHEDA CATASTALE Regolarizzabili mediante: PRESENTAZIONE SCHEDA CATASTALE VARIAZIONE DOCFA Descrizione delle opere da sanare: OPERE INTERNE - TAVOLATI DOCFA CAT D : 100,00 Oneri Totali: 100,00 Non si dichiara la conformità catastale Note generali: 2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): IMMOBILE COMPOSTO DA PIANO TERRENO-PRIMO-SEMINTERRATO AD USO UFFICI CON CORTILE, BOXES AUTO E POSTI AUTO Caratteristiche zona: periferica normale Area urbanistica: residenziale a traffico sostenuto con parcheggi scarsi. Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Attrazioni paesaggistiche: Non specificate Attrazioni storiche: Non specificate Principali collegamenti pubblici: AUTOBUS MT 150-200, FERROVIE NORD MILANO - STAZIONE BOVISA MT 250, METROPOLITANA LINEA 3 GIALLA. STAZIONE DERGANO MT 300, VICINANZA SUPERSTRADA MILANO/MEDA-TANGENZIALI-AUTO Servizi offerti dalla zona: Non specificato 3. STATO DI POSSESSO: Libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: 4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: 4.1.4 Altre limitazioni d'uso: - Descrizione onere: decreto di ammissione al concordato preventivo rogito TRIBUNALE DI MILANO in data 06/10/2011 ai nn. iscritto/trascritto a MILANO 1 in data 27/10/2011 ai nn. 64814 44013 OMOLOGATO DAL TRIBUNALE DI MILANO 7-3-2012 REP. 2283 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Pag. 4
4.2.1 Iscrizioni: - Ipoteca volontaria annotata contro - Importo ipoteca: 3.000.000,00 - Importo capitale: 1.500.000,00 rogito NOTAIO PELLEGRINO in data 14/10/2002 ai nn. 12583 iscritto/trascritto a MILANO 1 in data 16/10/2002 ai nn. 63855 14053 4.2.2 Pignoramenti: 4.2.3 Altre trascrizioni: 4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Nessuna Millesimi di proprietà: MILLESIMI 300 - STRADA PRIVATA Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: INGRESSO PRINCIPALE MEDIANTE UNA SCALINATA ESTERNA IN GRANITO DOTATA DI PIATTAFORMA PER DISABILI Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: STRADA PRIVATA FACENTE PARTE INTEGRALE DEGLI IMMOBILI FRONTISTI DI VIA BALDINUCCI 12-12A- 12B/C - 12 D (VIA DE STAEL 6) E VIA BALDINUCCI 14 - RISULTANO DI PROPRIETA' 14 POSTI AUTO ACCESSIBILI SIA DA VIA DE STAEL CHE DA VIA BALDINUCCI SI ALLEGA REGOLAMENTO PER SERVITU'-RIPARTIZIONE SPESE-USO- Attestazione Prestazione Energetica non presente Indice di prestazione energetica: Note Indice di prestazione energetica: Non Specificate Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Avvertenze ulteriori: Non Specificate 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: IMPRESA DI COSTRUZIONI URANIA TERZA SRL dal al 28/10/2002 (ante ventennio) In forza di fusione di società per incorporazione a rogito NOTAIO DE MARCHI PAOLO in data 01/12/1978 ai nn. 25897/3076 registrato MILANO in data 13/12/1978 ai nn. 17945 trascritto a MILANO 1 in data 20/12/1978 ai nn. 36667 31163 Titolare/Proprietario: LUCENDRO srl con sede in Milano dal 28/10/2002 al 13/11/2007 In forza di fusione di società per incorporazione a rogito NOTAIO DE MARCHI in data 28/10/2002 ai nn. 1951/902 trascritto a MILANO 1 in data 08/11/2002 ai nn. 70037 42144 Titolare/Proprietario: S.D.P. spa con sede in Peschiera Borromeo dal 13/11/2007 al 23/12/2014 In forza di fusione di società per incorporazione a rogito NOTAIO DE MARCHI in data 13/11/2007 ai nn. 6905/3759 trascritto a MILANO 1 in data 20/11/2007 ai nn. 88139 51252 Titolare/Proprietario: S.D.P. srl con sede in Peschiera Borromeo dal 23/12/2014 ad oggi (attuale/i proprietario/i) In forza di mutamento di denominazione impresa a rogito NOTAIO DE MARCHI in data 23/12/2014 ai nn. 15337 Pag. 5
7. PRATICHE EDILIZIE: Intestazione: S.A.G.I.L. Tipo pratica: Licenza Edilizia Per lavori: COSTRUZIONE FABBRICATO DI DUE PIANI FUORI TERRA PIANO SEMINTERRATO USO MAGAZZINO E UFFICI E ANNESSI DUE BOXES Oggetto: nuova costruzione Rilascio in data 25/10/1961 al n. di prot. 3595 - ATTI 128868/23529/1961 NOTE: COME VIA BALDINUCCI 12/D Intestazione: S.A.G.I.L. Tipo pratica: Licenza Edilizia Per lavori: RECINZIONE PROPRIETA' Oggetto: nuova costruzione Rilascio in data 13/07/1970 al n. di prot. 1647- ATTI 68996/10272/69 NOTE: COME VIA BALDINUCCI 12/D Intestazione: S.A.G.I.L. Tipo pratica: Licenza Edilizia Per lavori: MODIFICHE INTERNE AL PIANO RIALZATO Oggetto: variante Rilascio in data 19/10/1971 al n. di prot. 2085- ATTI 177925/3209/71 NOTE: COME VIA BALDINUCCI 12/D Intestazione: S.A.G.I.L. Tipo pratica: Licenza Edilizia Per lavori: MODIFICHE INTERNE E DI FACCIATA E DELLA RECINZIONE Oggetto: variante Rilascio in data 14/05/1973 al n. di prot. 950-ATTI 60824/8555/68 NOTE: COME VIA BALDINUCCI 12/D Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività (Testo unico) Presentazione in data 30/06/2001 al n. di prot. 130412.400/2001 Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività (Testo unico) Presentazione in data 27/09/2001 al n. di prot. 34140.176/2001 Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività (Testo unico) Presentazione in data 15/10/2001 al n. di prot. 36676.176/2001 Intestazione: ALCATEL Note tipo pratica: COMUNICAZ. FINE LAVORI Per lavori: MANUTENZIONE STRAORDINARIA Presentazione in data 05/12/2001 al n. di prot. 44834.176 7.1 Conformità edilizia: Fabbricati costruiti per esigenze commerciali [D8] Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: PICCOLE DIFFORMITA' INTERNE DEMOLIZ/COSTRUZ. TAVOLATI Pag. 6
Regolarizzabili mediante: PROGETTO A SANATORIA Descrizione delle opere da sanare: TAVOLATI INTERNI SANZIONE: 1.000,00 Oneri Totali: 1.000,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia Rapporto di stima Concordato Preventivo - n. 51 / 2011 7.2 Conformità urbanistica: Fabbricati costruiti per esigenze commerciali [D8] Strumento urbanistico Approvato: In forza della delibera: Norme tecniche di attuazione: Immobile soggetto a convenzione: Se si, di che tipo? Estremi delle convenzioni: Obblighi derivanti: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Se si, di che tipo? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Se si, quali? Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: Rapporto di copertura: Altezza massima ammessa: Volume massimo ammesso: Piano Governo del Territorio APPROVAZIONE DEFINITIVA DEL 21/11/2012 - PUBBLICATO SUL BURL N. 47 TAVOLA R01 - AMBITO - TUC (tessuto urbano consolidato) - art. 2.1.A TFR ( tessuto urbano recente formazione) Art. 2.1.A.ii TAVOLA R02 MORFOLOGICA - ARU - art 17.2 - TIT II- CAP. III - TESSUTI RINNOVAMENTO URBANO NO NO NO NO Pag. 7
Residua potenzialità edificatoria: Se si, quanto: Altro: Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: Note: NO SI Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica Descrizione :Fabbricati costruiti per esigenze commerciali [D8]di cui al punto A - IMMOBILE AD USO UFFICI COMPOSTO DA TRE PIANI (S1 - T - 1) FABBRICATO COMPOSTO DA PIANO TERRA PIANO PRIMO E PIANO SEMINTERRATO AD USO UFFICI CON ANNESSO AREA CORTILIZIA - POSTI AUTO E DUE BOXES AUTO AL PIANO TERRA. NEL CORTILE CONDOMINIALE ATTIGUO (STRADA PRIVATA) MAPP.57 : PROPRIETA' DI 14 POSTI AUTO. (REGOLAMENTO DELLA STRADA PRIVATA : ALLEGATO) 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di S.D.P. SPA IN LIQ.NE- Piena proprietà Cod. Fiscale: 08968530157 Eventualicomproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 4276 è posto al piano T-1-S1 L'edificio è stato costruito nel 1961 ristrutturato nel 2001, ha un'altezza interna di circa 2,90 - (ribassi a 2,50-2,30) E' composto da n. 3 piani complessivi di cui fuori terra n. 2 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: mediocre Condizioni Generali dell'immobile: L'IMMOBILE VUOTO E INUTILIZZATO DA ANNI SI PRESENTA IN STATO DI ABBANDONO E IN MEDIOCRI CONDIZIONI DI MANUTENZIONE NOTEVOLI E CONSISTENTI INFILTRAZIONI DALLA COPERTURA HANNO CAUSATO IL DISTACCO DI GRAN PARTE DELL'INTONACO DAI SOFFITTI DEL PIANO PRIMO CREPE, MACCHIE DI UMIDITA' E SCROSTATURE ANCHE AL PIANO SEMINTERRATO. Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Copertura tipologia: a terrazzo condizioni: scarse Componenti edilizie e costruttive: Cancello tipologia: scorrevole materiale: alluminio apertura: elettrica Pag. 8
condizioni: scarse - Note: CANCELLO ACCESSO CARRAIO DA VIA DE STAEL Cancello Infissi esterni tipologia: anta singola a battente materiale: alluminio apertura: elettrica condizioni: scarse - Note: CANCELLO ACCESSO PEDONALE DA VIA DE STAEL tipologia: doppia anta a battente materiale: alluminio protezione: scuretti materiale protezione: plastica condizioni: sufficienti Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti Manto di copertura Pavim. Interna Plafoni Portone di ingresso coibentazione: guaina bituminosta condizioni: pessime - Note: CONSISTENTI INFILTRAZIONI AL PIANO PRIMO CON IMPORTANTI DISTACCHI DELL'INTONACO A SOFFITTO materiale: linoleum condizioni: scarse - Note: PAVIMENTO GALLEGGIANTE CON RIVESTIMENTO RESILIENTE (PVC) condizioni: scarse - Note: CONTROSOFFITTI FONOACUSTICI tipologia: ante scorrevoli materiale: alluminio e vetro accessori: senza maniglione antipanico condizioni: sufficienti Rivestimento ubicazione: bagno condizioni: sufficienti Scale posizione: interna rivestimento: linoleum condizioni: scarse Impianti: Antifurto Antincendio Ascensore - Note: TELECAMERE DI SORVEGLIANZA CON MONITOR IN RECEPTION tipologia: anello esterno accessibilità VV.FF.: sufficiente condizioni: scarse - Note: SISTEMA ANTINCENDIO COMPOSTO DA UNA SERIE DI MANICHETTE DA IMPIANTO DI RILEVAZIONE FUMI E DA IDRANTI ESTERNI condizioni: ristrutturato Citofonico tipologia: video condizioni: scarse Condizionamento tipologia: autonomo diffusori: convettori condizioni: scarse Pag. 9
Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: scarse Montacarichi condizioni: sufficienti Telefonico tipologia: sottotraccia centralino: presente condizioni: scarse Termico tipologia: autonomo alimentazione: metano diffusori: termosifoni in alluminio condizioni: scarse Informazioni relative al calcolo della consistenza: Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente UFFICI PIANO S1 765,00 1,00 765,00 APPLICATO EURO/MQ 1.300 IN RIFERIMENTO ALLA COLLOCAZIONE DI QUESTA PARTE DI UFFICI POSTI AL PIANO SEMINTERRATO E ALLO STATO DI PESSIMA MANUTENZIONE COME DESCRITTO UFFICI PIANO RIALZATO 765,00 1,00 765,00 APPLICATO EURO/MQ 1.500 PER LO STATO DI CATTIVA MANUTENZIONE DEGLI UFFICI COME DESCRITTO UFFICI PIANO PRIMO 765,00 1,00 765,00 APPLICATO EURO/MQ 1.500 PER LA CATTIVA MANUTENZIONE DEGLI UFFICI DEPOSITI/MAGAZZI NI/ VANI TECNICI AI PIANI S1 - PT- P1 131,00 1,00 131,00 APPLICATO EURO/MQ 550 PER LO STATO DI CATTIVA MANUTENZIONE DELLO STABILE LASTRICO SOLARE - COPERTURA CORPO PRINCIPALE E CORPO BOXES 807,00 1,00 807,00 CORTILE EURO 1.500 AL 10% = EURO 150 848,00 1,00 848,00 BOXES AUTO EURO 1.500 AL 50% = EURO 750 55,00 1,00 55,00 BOX A CORPO EURO 22.000 Pag. 10
POSTI AUTO SCOPERTI (a corpo) Rapporto di stima Concordato Preventivo - n. 51 / 2011 140,00 1,00 140,00 N. 14 POSTI AUTO SCOPERTI SITI NELLA STRADA PRIVATA CONFINANTE A CORPO EURO 6.000 CAD 4.276,00 4.276,00 Accessori: 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: STIMA SINTETICO COMPARATIVA (Maggio 2015) 8.2 Fonti di informazione: Catasto di MILANO, Conservatoria dei Registri Immobiliari di MILANO 1, Uffici del registro di MILANO, Ufficio tecnico di MILANO, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare OSSERVATORIO IMMOBILIARE AGENZIA ENTRATE 1 SEMESTRE 2014 INTERNET - STAMPA - AGENZIE IMM., Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.) UFFICI 1600,00 8.3 Valutazione corpi: A - IMMOBILE AD USO UFFICI COMPOSTO DA TRE PIANI (S1 - T - 1). Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo UFFICI PIANO S1 765,00 1.300,00 994.500,00 UFFICI PIANO 765,00 1.500,00 1.147.500,00 RIALZATO UFFICI PIANO PRIMO 765,00 1.500,00 1.147.500,00 DEPOSITI/MAGAZZINI/ VANI TECNICI AI PIANI S1 - PT- P1 LASTRICO SOLARE - COPERTURA CORPO PRINCIPALE E CORPO BOXES EURO 1.500 AL 10% = EURO 150 CORTILE EURO 1.500 AL 10% = EURO 150 BOXES AUTO EURO 1.500 AL 50% = EURO 750 POSTI AUTO SCOPERTI (a corpo) 131,00 550,00 72.050,00 807,00 150,00 121.050,00 848,00 150,00 127.200,00 55,00 750,00 41.250,00 140,00 600,00 84.000,00 Valore corpo 3.735.050,00 Valore accessori 0,00 Valore complessivo intero 3.735.050,00 Valore complessivo diritto e quota 3.735.050,00 Pag. 11
Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale A - IMMOBILE AD USO UFFICI COMPOSTO DA TRE PIANI (S1 - T - 1) Valore diritto e quota 4.276,00 3.735.050,00 3.735.050,00 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% ) 560.257,50 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: Costi di cancellazione oneri e formalità: 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 1.100,00 0,00 3.173.692,50 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 0,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 3.173.692,50 8.6 Regime fiscale della vendita Allegati RELAZIONE NOTARILE VENTENNALE NOTAIO BOSCHETTI FOTOGRAFIE VISURA,SCHEDE ED ESTRATTO MAPPA CATASTALI OSSERVATORIO MERCATO IMM. QUOTAZIONI REGOLAMENTO STRADA PRIVATA ATTO FUSIONE NOTAIO DE MARCHI (2007) URBANISTICA (PROVVEDIMENTI EDILIZI/AUTORIZZAZIONE IN DEROGA-AUTORIZZAZIONE-LICENZE-DIA TAVOLE P.G.T. Data generazione: 22-05-201510:05:40 L'Esperto alla stima Oreste Villa Pag. 12