Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

Transcript

1 Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: xxxxxxxxxxx contro: xxxxxxxxxx intervenuti: xxxxxxxxx + xxxxxxxxx N Gen. Rep. 2314/2012 data udienza ex art. 569 c.p.c.: ore 10:00 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. SERGIO ROSSETTI RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 Esperto alla stima: Maurizio Angeloni Codice fiscale: NGLMRZ67M07F589XE Partita IVA: Studio in: Via Cesanense Monte Porzio Telefono: Fax: arch.angeloni@gmail.com Pec: maurizio.angeloni@archiworldpec.it Pag. 1

2 INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali Bene: viale Monza zona 2 - Milano (Milano) Categoria: Dati Catastali: foglio 56, particella 395, subalterno Possesso Bene: viale Monza zona 2 - Milano (Milano) Possesso: Libero 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: viale Monza zona 2 - Milano (Milano) Accessibilitià degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO 4. Creditori Iscritti Bene: viale Monza zona 2 - Milano (Milano) Creditori Iscritti: xxxxxxxxxxxxxxxxxx 5. Comproprietari Beni: viale Monza zona 2 - Milano (Milano) Lotti: 001 Comproprietari: Nessuno Pag. 2

3 6. Misure Penali Beni: viale Monza zona 2 - Milano (Milano) Misure Penali: NO 7. Continuità delle trascrizioni Bene: viale Monza zona 2 - Milano (Milano) Continuità delle trascrizioni: SI 8. Prezzo Bene: viale Monza zona 2 - Milano (Milano) Prezzo da libero: ,81 Prezzo da occupato: ,60 Pag. 3

4 Beni in Milano (Milano) Località/Frazione zona 2 viale Monza IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A - piena proprietà x la quota... sito in frazione: zona 2, viale Monza 355 Quota e tipologia del diritto 1/1 xxxxxxxxxxx- Piena proprietà Cod. Fiscale: xxxxxxxxxxxxxxxxxxx Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: foglio 56, particella 395, subalterno 10 Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: incoerenza tra la planimetria catastale e lo stato di fatto Regolarizzabili mediante: rettifica schede catastali Descrizione delle opere da sanare: divisioni interne, spese tecniche per variazione catastale: 300,00 Oneri Totali: 300,00 Note generali: 2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): Zona 2, Viale Monza. Zona periferica a nord di Milano, confinante con il comune di Sesto San Giovanni, vicina al Parco Nord, all'università degli Studi Milano Bicocca, ben servita da mezzi pub- blici, con un tessuto urbano e servizi commerciali tipici della città. Caratteristiche zona: periferica normale Area urbanistica: mista a traffico sostenuto con parcheggi sufficienti. Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Importanti servizi ad alta tecnologia presenti nel- la zona: Università degli studi Milano Bicocca. Pag. 4

5 Caratteristiche zone limitrofe: miste Attrazioni paesaggistiche: Non specificate Attrazioni storiche: Non specificate Principali collegamenti pubblici: metropolitana metri, autobus n 51, 81, metri Servizi offerti dalla zona: ucfici postali, scuole private, università, sportelli bancari 3. STATO DI POSSESSO: Libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Atti di asservimento urbanistico: Altre limitazioni d'uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: Pignoramenti: - Pignoramento a favore di xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx contro xxxxxxxxxxxxx - derivante da: atto esecutivo cautelare iscritto/trascritto a milano 1 in data 31/07/2012 ai nn Altre trascrizioni: Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: 4.3 Misure Penali 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 1.658,81 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,11 Millesimi di proprietà: 24,60 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: Non Specificato Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non Specificato Pag. 5

6 Attestazione Prestazione Energetica presente Indice di prestazione energetica: KWh/mqa Note Indice di prestazione energetica: classe G Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non Specificato Avvertenze ulteriori: Al presente pignoramento sono intervenuti: - xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, per un debito di euro ,05 più oneri, interessi e accessori - xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, per un debito di euro 9.380,79 più oneri, interessi e accessori 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: xxxxxxxxx dal 14/12/1972 al 21/12/1991 (ante ventennio) - In forza di atto di compravendita A rogito: xxxxxxxx in data 14/12/1972 ai nn registrato a: milano in data 03/01/1973 ai nn. 621 Titolare/Proprietario: xxxxxxxxxx dal 21/12/1991 ad oggi (attuale/i proprietario/i) - In forza di atto di compravendita A rogito: xxxxxxxxxx in data 21/12/1991 ai nn / registrato a: in data ai nn. 7. PRATICHE EDILIZIE: Identificativo: atti /3364/68; /24273/69 Intestazione: Ing. x. xxxxxxxxxxxxx. Tipo pratica: Licenza Edilizia Oggetto: nuova costruzione Rilascio in data 30/08/1968 al n. di prot Abitabilità/agibilità in data 11/05/1994al n. di prot. 25 NOTE: in data 11/05/1994 è stata rilasciata la licenza d'uso. 7.1 Conformità edilizia: Note sulla conformità edilizia: Richiesta documentazione al Comune di Milano Zona 2 e sportello unico in data 29/06/2015. Non è pervenuta fino ad oggi nessuna risposta. Pur non essendo per- venute informazioni riguardanti la regolarità edilizia, considerata la non corrispondenza tra la pla- nimetria catastale e lo stato di fatto, potrebbe essere necessario presentare una CIAL "a parziale sanatoria opere interne" e relativo progetto per un costo totale presumibile di circa euro. Pag. 6

7 7.2 Conformità urbanistica: Strumento urbanistico Approvato: Zona omogenea: Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: Piano Governo del Territorio ARU NO Note sulla conformità: Descrizione: di cui al punto A - piena proprietà x la quota... l'unità immobiliare è composta da appartamento al piano secondo e cantina annessa al piano interrato. All'appartamento al secondo piano, servito da ascensore, si accede da porta blindata in legno che affaccia su pianerottolo comune. Internamente pareti e soffitti sono intonacati e tinteggiati in bianco, in cucina ed in bagno pavimenti e rivestimenti sono in ceramica mentre nel resto dell'abitazione si hanno pavimenti in legno. Gli infissi sono in legno con vetro semplice, le tapparelle esterne in plastica ed il cassonetto in legno. Il balcone della cucina è stato chiuso con infissi in alluminio. 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di xxxxxxxxxx- Piena proprietà Cod. Fiscale: xxxxxxxxxxxx Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 92.5 è posto al piano: secondo L'edificio è stato costruito nel: 1972 L'unità immobiliare è identificata con il numero: 10 di interno, ha un'altezza interna di circa: 287 centime- tri L'intero fabbricato è composto da n. 10 piani complessivi di cui fuori terra n. 9 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: buono Condizioni Generali dell'immobile: Complessivamente in buone condizioni, l'appartamento risuta inu- tilizzato da diversi anni ed all'interno sono ammassati un po ovunque e disordinatamente oggetti ed effetti personali. le finiture sono abbastanza in buono stato ed anche se tutto trascurato, sia la struttura che i rivestimenti che gli arredi non presentano danni o lesioni. Alcune tapparelle in plastica hanno il meccanis- mo di apertura difettoso o rotto. la cantina non è stato possibile visionaria se non dall'esterno ma da ciò che si è potuto vedere, risulta quasi vuota e in discrete condizioni. Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali materiale: c.a. condizioni: buone Pag. 7

8 Componenti edilizie e costruttive: Cancello Infissi esterni tipologia: anta singola a battente materiale: ferro apertura: elettri- ca condizioni: buone - Note: oltre al cancello pedonale posto nei pressi della portineria, c'è anche un cancello carrabile tipologia: doppia anta a battente materiale: legno protezione: tap- parelle materiale protezione: plastica condizioni: da ristrutturare Infissi interni Pareti esterne Pavim. Interna Plafoni Portone di ingresso Rivestimento Scale tipologia: a battente e scorrevoli materiale: legno tamburato con- dizioni: sufficienti materiale: muratura di mattoni forati rivestimento: klinker con- dizioni: buone materiale: parquet incollato e ceramica condizioni: buone materiale: stabilitura condizioni: buone tipologia: anta singola a battente materiale: legno tamburato ac- cessori: blindato condizioni: sufficienti ubicazione: bagno e cucina materiale: ceramica condizioni: suffi- cienti posizione: a rampe parallele rivestimento: marmo condizioni: buo- ne Impianti: Ascensore condizioni: buone Citofonico tipologia: audio condizioni: non verificate Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: sufficienti con- formità: non verificata Pag. 8

9 Gas tipologia: sottotraccia alimentazione: metano conformità: non veri- ficata Idrico tipologia: sottotraccia conformità: non verificata Termico tipologia: centralizzato alimentazione: metano diffusori: termo- sifoni in ghisa conformità: non verificata Destinazione Parametro Superficie rea- le/potenziale Coeff. Superficie equivalente appartamento sup reale lorda 93,80 0,96 90,05 balconi sup reale lorda 6,50 0,25 1,63 parti comuni sup reale lorda 92,50 0,04 3,70 95,37 Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: Zona: milano Pag. 9

10 Tipologia: appartamento Valore di mercato min ( /mq): 1800 Superficie di riferimento: Lorda Tipo di destinazione: Stato conservativo: Normale Valore di mercato max( /mq): 2400 Accessori: A - piena proprietà x la quota 1/1 Cantina identificato al n. 9 posto al piano seminterrato composto da 1 locale - Sviluppa una superficie complessiva di 4,3 - Destinazione urbanistica: residenziale Valore a corpo: VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Per quanto riguarda i criteri adottati per la determinazione del valore di mercato del bene in oggetto, a seguito di sopralluogo con rilievo metri- co e fotografico, dopo la consultazione dei documenti catastali, lo scrivente ritiene di utilizzare il criterio della stima comparativa, con- frontando i dati di mercato delle compravendite avvenute recente- mente nella stessa zona per immobili simili, con i dati pubblicati nella Banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Ter- ritorio (1 semestre 2014). Inoltre sono state considerate le carat- teristiche della costruzione, del contesto ambientale e i coefficienti di differenziazione, di destinazione e piano, di età, qualità e stato di manutenzione. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Milano, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 1, Ufficio tecnico di ufficio di zona 2, ufficio comunale di via Bernina, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare O.M.I. Os- servatorio del Mercato Immobiliare a cura dell Agenzia del Territorio, banca dati 2 semestre 2014;, Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.) 1800/2400 euro al mq 8.3 Valutazione corpi: A - piena proprietà x la quota... con annesso Cantina Stima sintetica a vista dell'intero corpo Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo appartamento 90, , ,80 balconi 1, , ,50 parti comuni 3, , ,00 Pag. 10

11 Valore corpo ,30 Valore accessori 2.000,00 Valore complessivo intero ,30 Valore complessivo diritto e quota ,30 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale A - piena proprie- tà x la quota... con annesso Can- tina Valore diritto e quota 95, , , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% ) ,50 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel bien- nio anteriore alla vendita: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 300,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0, Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si ,81 trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": ,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": ,81 Allegati 1- pignoramento 2- intervento torre 1 3- intervento torre 2 4- ispezioni ipotecarie 5- visura storica 6- stralcio e planimetria catastale 7- atto di compravendita 8- stato di fatto 9- licenza edilizia 10- richiesta informazioni locazioni 11- certificazione energetica 12- insoluti condominiali 13- stato di famiglia e residenza 14- foto 15- identificazione e confine catastali 16- trascrizioni e pignoramenti 17- relazione privacy Data generazione: :09:49 Pag. 11

12 L'Esperto alla stima Maurizio Angeloni Pag. 12