Parte quinta Estimo generale

Parte quinta Estimo generale

25 Che cos è l estimo? Una definizione dell estimo Il perito e il giudizio di stima 25.1 Una definizione dell estimo (*) M. Grillenzoni, G. Grittani, Estimo, teorie, procedure di valutazione e casi applicativi, Edizioni Agricole, Bologna, 1994. (**) A. Antonietti, L importanza dell estimo nella società moderna, Rivista del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali, n. 4-6, 1980. Definire che cos è l estimo oggi, a causa dell evoluzione che ha subito recentemente questa disciplina, non è semplice. Secondo la definizione più ampia, e quindi generica, l estimo è la disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione dei beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco (*). Questi strumenti metodologici hanno origine da fondamentali teorie economiche, ma trovano applicazione pratica in tecniche operative che la disciplina estimativa ha messo a punto autonomamente in un tempo relativamente breve e recente. Si può infatti far risalire l estimo moderno in Italia all inizio del Novecento, quando furono definiti in modo organico gli aspetti economici secondo cui effettuare le valutazioni. L evoluzione dell estimo Inizialmente, fin dalle origini antiche, le stime riguardavano soprattutto il contesto rurale dove, si può dire, l estimo è nato. L agricoltura era infatti la principale attività produttiva. Col passare del tempo la disciplina estimativa ha allargato notevolmente il suo campo di azione fino ad arrivare, di recente, ad occuparsi delle valutazioni dei beni pubblici. Si possono così individuare tre fasi nell evoluzione di questa disciplina (**): la prima ha per oggetto il mondo rurale, i fondi rustici, le scorte, i miglioramenti fondiari ecc. (estimo rurale); la seconda si estende al settore edilizio e industriale (estimo civile e industriale); nella terza (attuale) vengono affrontate le valutazioni inerenti alle risorse ambientali (estimo ambientale). Mentre le prime due fasi riguardano beni privati, l ultima ha per oggetto beni pubblici, in genere non riproducibili, su cui non esistono diritti di proprietà individuale e che

294 Estimo generale (*) Giuseppe Medici (1907-2000), Principi di estimo, Calderini, Bologna, 1972, pag. 2. perciò non sono scambiati nel mercato. Tali valutazioni devono essere affrontate con metodologie in gran parte nuove. L estimo opera quindi in due ambiti: quello dei beni privati, che rappresenta la tradizione, per i quali esiste il solido supporto dell economia classica e neoclassica e quello dei beni pubblici per i quali l approccio economico è completamente diverso e assai meno semplice. Vi sono ancora due ambiti in cui è richiesta l attività estimativa: l ambito legale, inerente ai diritti (servitù, espropriazioni ecc.), in cui le valutazioni devono essere effettuate secondo criteri definiti da una normativa specifica (estimo legale); l ambito catastale, in cui le valutazioni dei fabbricati e dei terreni hanno essenzialmente finalità fiscali (estimo catastale). In questi ambiti vi è l intervento dello Stato che adempie ai propri compiti istituzionali. La valutazione è quindi sottratta dal suo contesto meramente economico. Questo tipo di estimo è detto pertanto convenzionale. L estimo tradizionale L estimo tradizionale ha per oggetto beni su cui esistono diritti individuali di proprietà privata: i terreni, i fabbricati, ma anche i diritti. Possono quindi essere stimati sia i beni materiali sia quelli non materiali. Il problema estimativo nasce nel momento in cui il diritto di un singolo entra in conflitto con il preteso diritto di un altro. In proposito la definizione di estimo generalmente condivisa è ancor oggi quella del Medici: Il carattere fondamentale dell estimo è quello di insegnare a esprimere giudizi circa la somma di moneta che si può attribuire, per soddisfare date esigenze pratiche, a un qualsiasi bene economico oggetto di stima (*). Le esigenze pratiche o scopo della stima sono appunto i rapporti privati tendenzialmente conflittuali per questioni economiche. In alcuni casi, tuttavia, le valutazioni vengono richieste anche al di fuori di un contesto di conflittualità, ma servono unicamente a soddisfare le esigenze del committente (giudizi di convenienza su progetti, pareri in merito al prezzo in una compravendita ecc.). Si parla in questo caso, anziché di valutazioni estimative, di valutazioni economiche. Il nuovo estimo Oggi, come si è detto, le stime sono richieste sempre più frequentemente anche per beni pubblici, cioè per beni su cui non esistono diritti di proprietà privata (beni ambientali). In particolare le amministrazioni pubbliche, applicando la normativa vigente, richiedono la valutazione di impatto ambientale per l approvazione dei progetti che hanno potenziali effetti negativi sull ambiente. Lo scopo pratico di questo tipo di stima è di genere completamente diverso da quelli individuabili nell estimo tradizionale e l epilogo della stima non è necessariamente una quantificazione monetaria. Ne consegue che queste valutazioni devono essere affrontate con una diversa impostazione teorica e metodologica e che quindi la definizione del Medici sopra riportata non risulta più applicabile. Microestimo e macroestimo Il termine microestimo indica le stime che riguardano singoli individui (beni privati). Con il termine macroestimo si indicano invece le stime in cui sono coinvolti gruppi numerosi di individui (per esempio gli abitanti della zona in cui verrà costruito un impianto di incenerimento dei rifiuti). Questa terminologia è quindi analoga ai termini microeconomia e macroeconomia.

Che cos è l estimo? 295 25.2 Il perito e il giudizio di stima 25.2.1 Valutazioni microestimative (*) G. Medici, op. cit., pag. 5. (**) G. Medici, op. cit., pag. 7. Il giudizio di stima Nel contesto dei beni privati, secondo la citata definizione del Medici, l estimo è un giudizio, cioè una proposizione logica che muove da determinate premesse e che si conclude e perfeziona in una cifra (*). Tale giudizio viene espresso da una persona, il perito (l esperto) che, raccolto il quesito, lo sviluppa logicamente, cioè applica un metodo, e trae alla fine le opportune conclusioni. Nella valutazione è quindi presente l opera di una persona che interpreta fatti, costruisce ipotesi, rileva dati, applica procedimenti e in questo percorso è condotta dalle proprie finalità e capacità professionali. In questo itinerario che muove da determinate premesse e che si conclude e perfeziona in una cifra, il perito manifesta la propria soggettività, cioè, inevitabilmente, evidenzia, pur applicando un metodo, un comportamento che gli è proprio, personale. Quindi più periti chiamati a rispondere allo stesso quesito possono giungere a conclusioni diverse. Questa divergenza di risultati è insopprimibile come, si potrebbe dire, sono insopprimibili le differenze nei connotati genetici di individui diversi e nei contesti pratici in cui è eseguita la stima. Ciò che conta è che tali differenze non siano sostanziali e che, comunque, il metodo sia stato applicato correttamente. L estimo non è quindi una disciplina scientifica come per esempio la fisica in cui, osservando un fenomeno, si possono formulare leggi precise; la scientificità dell estimo sta nel metodo che consente al perito di rendere la stima più oggettiva; il metodo, si può dire, è la disciplina estimativa. Il valore di stima non è dunque certo, matematico, ma è il valore più probabile. Continuando con il Medici, Il carattere fondamentale dell estimo è quello di insegnare a esprimere giudizi circa la somma di moneta..., quindi valutare un bene economico non significa altro che stabilire un equivalenza tra il bene da stimare e la moneta (**). Infatti, i rapporti conflittuali tra le persone che hanno fatto sorgere il quesito estimativo sono rapporti di tipo economico, regolabili in denaro. Per giungere a un tale tipo di valutazione la stima deve continuamente avere riferimenti con la moneta. Questi riferimenti sono i prezzi, cioè dati certi che il mercato, o comunque la realtà economica circostante, mette a disposizione. I prezzi sono il fondamento di tutte le stime monetarie. I caratteri del giudizio di stima 1. Nasce per soddisfare esigenze pratiche (lo scopo della stima), che sono i rapporti individuali conflittuali tra gli individui regolabili in denaro. 2. È oggettivo in quanto risulta dall applicazione di un metodo che ha come unico fondamento la comparazione su base statistica con beni simili (scientificità dell estimo). 3. È soggettivo in quanto il perito, pur applicando un metodo, interpreta situazioni e dati e quindi giudica il valore, non lo misura. 4. È basato sulla comparazione con un sistema di prezzi, non sarebbe possibile altrimenti giungere ad alcun genere di valutazione monetaria. 5. È una previsione fondata sulla probabilità che un dato evento (il valore) si verifichi. Infatti il perito ipotizza che le condizioni che ha considerato nel momento in cui ha effettuato la stima siano permanenti nel tempo. Il valore non è quindi certo, come il prezzo, ma è il più probabile valore di... (mercato, costo ecc.).

296 Estimo generale I requisiti professionali del perito Per assolvere al suo incarico di giudice il perito incaricato della stima in ambito microestimativo dovrà possedere: la chiara cognizione dello scopo della stima (il quesito); la conoscenza delle basi teoriche della disciplina estimativa; la conoscenza tecnica del bene da stimare; la conoscenza degli eventuali rapporti legali esistenti tra le persone e le cose implicate nella stima; la conoscenza dei dati che gli permetteranno poi di sviluppare il procedimento individuato. 25.2.2 Valutazioni macroestimative Con l ampliamento del campo di azione dell estimo al settore dei beni pubblici l attività del perito si arricchisce di opportunità e si complica nei suoi contenuti; le valutazioni di impatto ambientale (VIA), per esempio, sono oggi obbligatorie per un crescente numero di opere. Per questo tipo di stime la quantificazione monetaria non sempre è essenziale: vi sono valutazioni monetarie, ma anche non monetarie; e anche quando è monetaria si riferisce a un ambito collettivo, all interesse pubblico, non al singolo individuo. Di conseguenza anche la figura del perito-giudice viene a mancare: il perito assume, in questo caso, più che altro, la figura di un analista tecnico-economico che analizza i probabili effetti indotti sull ambiente da un progetto che potrà essere realizzato (stima ex ante) o già realizzato (stima ex post) e ne studia e quantifica i riflessi economici. In base alla complessità del quesito il perito può essere solo il componente di una équipe in cui figurano specialisti in diversi campi (l agronomo, l urbanista, l ecologo, l economista ecc.).? Che cos è l estimo? 1. Quali concetti di valore sono stati espressi dalla disciplina economica? 2. Come si può definire l estimo? Che cosa si intende per microestimo e per macroestimo? 3. Chi è il perito estimatore? Che ruolo svolge? Che requisiti deve possedere? 4. Quali sono i caratteri del giudizio di stima? In che senso l estimo è una disciplina scientifica?