Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: UNICREDIT contro: N Gen. Rep. 2052/2015 data udienza di comparizione parti ex art. 569 c.p.c.: 18-10-2016 Giudice delle Dott.ssa SIMONA CATERBI esecuzioni: RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto unico: appartamento trilocale Esperto alla stima: arch. Silvia Portaluppi Codice fiscale: PRTSVV66D44F119V Partita IVA: 11558010150 Studio in: Via Rovido 2 - Buccinasco ( Mi) Telefono e fax :02/48.84.14.28 Cell.: 339/60.72.816 Email: architettoportaluppi@libero.it Pec: portaluppi.9154@oamilano.it INDICE SINTETICO Bene: via Armando Spadini n.15 p. 1 - Milano (Milano) - 20161 Lotto unico: appartamento trilocale 1. Dati Catastali Pag. 1
Categoria: A4 classe 5 consistenza 5 vani Rendita catastale. 645,57 sup. cat. 83 mq /81 escl. Aree scoperte Dati Catastali: foglio 15, particella 118, subalterno 7 2. Stato di possesso: occupato dagli esecutati e da figli minori 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO 4. Creditori Iscritti: UNICREDIT 5. Comproprietari: nessuno 6. Misure Penali: NO 7. Continuità delle trascrizioni: SI 8. Prezzo Prezzo da libero: 108.365,38 (centoottomilatrecentosessantacinque/38) Prezzo da occupato: 92.110,58 (novantaduemilacentodieci/58) Pag. 2
Beni in Milano (Mi) 20161 Via Armando Spadini n.15 Lotto unico: appartamento trilocale 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: Appartamento trilocale sito in via Armando Spadini n. 15 Milano 20161 Quota e tipologia del diritto 1/2 di Residenza: via Armando Spadini n. 15 Milano - Stato Civile: coniugata in regime di separazione dei beni 1/2 di Residenza: via Armando Spadini n. 15 Milano - Stato Civile: coniugato in regime di separazione dei beni Eventuali comproprietari: nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione:, foglio 15, particella 118, subalterno 7, indirizzo via Armando Spadini n. 15 Milano, piano 1, categoria A/4, classe 5, consistenza 5 vani rendita catastale 645,57 sup. cat 83 mq/81 escl. aree scoperte Derivante da: Compravendita del 1/08/2005 notaio ZONA LUCA sede Milano rep. 14426 Confini: proprietà di terzi, vano scala, area comune Note sulla conformità catastale: Lo stato di fatto da me rilevato durante il sopralluogo NON corrisponde alla planimetria catastale. Si veda per questo il capitolo n. 7 PRATICHE EDILIZIE Sarà necessario procedere allo scorporo della cantina (non oggetto di compravendita) dalla consistenza dell unità immobiliare. Costo indicativo pratica catastale DOCFA : 1.000,00 Contestualmente variare l indirizzo (la scheda e la visura catastale riportano l indirizzo di via Teano 36) ed il piano (viene riportato il piano S1, da eliminare). Pag. 3
Tali variazioni erano già state indicate come necessarie dal notaio nella compravendita del 1/08/2005 ma non sono state eseguite. 2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA): L unità immobiliare si trova nel settore NORD della città nel Municipio 9 quartiere 910-Bovisasca Comasina. Il quartiere appartiene al NIL (Nucleo di identità Locale) 82 "Comasina" del Comune di Milano con destinazione prevalentemente residenziale. Il fabbricato appartiene ad un quartiere realizzato nel 1957 dall Istituto Autonomo Case Popolari al confine con il Comune di Novate Milanese. Caratteristiche zona: periferica normale Area urbanistica: residenziale con buone possibilità di parcheggio Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. E secondaria Attrazioni paesaggistiche: ----------- Attrazioni storiche: : ----------- Principali collegamenti pubblici: a 700 metri Fermata Metropolitana Gialla Comasina Servizi offerti dalla zona: istruzione (sufficienti), servizi sociali (sufficienti), collegamenti di trasporto pubblico (buona), verde pubblico (buono) 3. STATO DI POSSESSO: Occupato dagli esecutati e da figli minori L'Esperto Estimatore ha effettuato in data 1/06/2016 ricerca presso l'agenzia delle Entrate per verificare la presenza di eventuali contratti di affitto registrati. La ricerca ha dato esito NEGATIVO 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuna. 4.1.4 Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Pag. 4
4.2.1 Iscrizioni: Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 2052/ 2015 - IPOTECA VOLONTARIA a favore di BANCA DI ROMA SPA contro Derivante da: Atto notarile pubblico del 1/08/2005 notaio Zona Luca rep 14427/7731; Importo ipoteca: 370.000,00; Importo capitale: 185.000,00 ; I scritta a MILANO 1 in data 5/08/2015 ai nn. 61755/15733-4.2.2 Pignoramenti: - PIGNORAMENTO a favore di UNICREDIT SPA contro. Derivante da: Atto giudiziario del 20-08-2015 n. 36507; trascritto a MILANO 1 in data 18/09/2015 ai nn. 51425/36017; 4.2.3 Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: Nessuna. Note: L Esperto SEGNALA che risulta iscritta un ipoteca legale presso la Conservatoria di Milano 1 in data 3-01-2006 ai nn. 290/80 a favore di Esatri Esazione Tributi S.P.A. per l importo di. 25.629,32 capitale. 12.814,66. CONTRO gravante sulla quota di ½ dell unità immobiliare oggetto della presente procedura. LA PREDETTA IPOTECA E STATA ISCRITTA SUCCESSIVAMENTE ALLA VENDITA CHE I SIGNORI HANNO FATTO A FAVORE DEGLI ESECUTATI. 4.3 Misure Penali Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Identificativo corpo: Appartamento trilocale sito in Milano via Armando Spadini n. 15 p-1* Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 1.886,66 (di cui.124,40 quota accantonamento fondo cassa opere future) Pag. 5
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Le spese condominiali insolute posizione NASR alla data del 16/09/2016 ammontano a. 3.572,65 (come da prospetto fornito dall'amministratore, allegato) Non esistono attualmente delibere relative a spese straordinarie di gestione dell immobile. Millesimi di proprietà: 62,20 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Attestazione Prestazione Energetica: vedi nota Indice di prestazione energetica: vedi nota Note Indice di prestazione energetica: Redazione APE in corso. L'Esperto si impegna a farlo pervenire attraverso successiva integrazione. Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NO 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Proprietario: per la quota di ½ di piena proprietà per la quota di ½ di piena proprietà proprietari ante ventennio fino al 1/8/2005 Proprietario: per la quota di ½ di piena proprietà per la quota di ½ di piena proprietà dal 1/8/2005 ad oggi. In forza di compravendita del 1/08/2005 Rogante Zona Luca rep. 14426/7712 sede Milano.- trascritto a Milano 1 in data 5/08/2005 ai nn. 61754/34315 7. PRATICHE EDILIZIE: 7.1 Conformità edilizia: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: durante il sopralluogo si sono riscontrate delle difformità rispetto a quanto rappresentato nella scheda catastale. Le difformità riguardano la parziale demolizione della parete divisoria fra il soggiorno ed il corridoio. Tale demolizione ha determinato la MANCANZA DI DISIMPEGNO fra il locale bagno ed il locale soggiorno. Tale difformità è contraria a quanto previsto dal Regolamento d igiene del Comune di Milano ed in particolare dall art. 37 Titolo 3 : L ambiente contenente il vaso igienico deve essere disimpegnato dal locale cucina mediante apposito vano (antibagno, corridoio, atrio) delimitato da serramenti. L abuso così come è attualmente non è sanabile in base a quanto disposto delle Leggi 47/85, 724/1994 e 380/2001 attraverso la creazione di un antibagno. Si dovrà provvedere al ripristino dei luoghi. Costi di ripristino dei luoghi stimato ed indicativo:. 3.000,00 Costi totali:.3.000,00 Pag. 6
In alternativa al ripristino dei luoghi l Esperto segnala la possibilità di procedere a sanatoria PREVIA REALiZZAZIONE DI TAVOLATO DIVISORIO a tutta altezza dotato di porta fra il corridoio ed il locale bagno con inserimento di porta nello stesso. In questo caso i costi risultano analoghi a quelli precedenti e così suddivisi: Pratica in sanatoria a firma di tecnico abilitato :. 1.500,00 Realizzazione di tavolato divisorio dotato di porta:. 1.500,00 Note sulla conformità edilizia: NON REGOLARE Pratiche edilizie: Immobile edificato ANTE 1 settembre 1967 La sottoscritta ha provveduto a richiedere la visione del fascicolo edilizio presso il comune di Milano Ufficio Visure Pratiche edilizie via Bernina. La richiesta è stata effettuata via PEC in data 22/07/2016 e riguardava la visura del titolo edilizio originario ed il certificato di agibilità del fabbricato, edificato negli ultimi anni 50 a cura dello Istituto Autonomo Case Popolari. Ad oggi l Ufficio non ha fornito alcun riscontro. L Esperto ha provveduto ad effettuare una ulteriore ricerca telematica tramite il sistema Only one del Comune di Milano. La ricerca ha portato in luce l esistenza di n. 1 pratica edilizia risalente all anno 2013 relativa al foglio 15 mapp. 118 e concernente la sostituzione del manto di copertura in lastre di cemento amianto con un nuovo manto di copertura. Tale pratica non riguarda le modifiche interne relative all unità immobiliare oggetto della presente Procedura Esecutiva. 7.2 Conformità urbanistica: Strumento urbanistico Approvato: Zona omogenea: Residua potenzialità edificatoria: Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: Piano Governo del Territorio ADR Ambiti contraddistinti da disegno urbano riconoscibile-tessuti Urbani ad impianto aperto NO SI Pag. 7
Descrizione: Appartamento trilocale Appartamento trilocale posto al piano primo composto da : soggiorno, cucina, due camere da letto ed un servizio igienico. L'unità immobiliare è dotata di un balcone. 1. Quota e tipologia del diritto 1/2 di - Piena proprietà Cod. Fiscale: Residenza: via Armando Spadini n. 15 Milano - Stato Civile: coniugata 1/2 di - Piena proprietà Cod. Fiscale: - Residenza: via Armando Spadini n. 15 Milano - Stato Civile: coniugato Eventuali comproprietari: nesssuno Superficie complessiva di circa mq 80,00 ca E' posto al piano: 1 L'edificio è stato costruito nel: fine anni 50 ha un'altezza interna di circa: 2,90 mt L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani complessivi fuori terra Stato di manutenzione generale: sufficiente Pag. 8
Condizioni generali dell'immobile: L'immobile è in scarse condizioni di manutenzione Caratteristiche descrittive: Componenti edilizie e costruttive: Portone di ingresso tipologia: anta doppia a battente materiale: alluminio/vetro condizioni: sufficienti Infissi esterni tipologia: anta doppia e singola a battente materiale: legno/vetro singolo protezione: persiane materiale protezione: plastica condizioni: cattive Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti Pavim. Interna Plafoni materiale: piastrelle di ceramica condizioni: discrete/scarse per il locale bagno materiale: gesso condizioni: discrete Rivestimento ubicazione: bagno e cucina materiale: piastrelle in ceramica condizioni: sufficienti Scale Impianti: posizione: a rampe parallele condizioni: scarse Ascensore NON ESISTE ASCENSORE Citofonico Condizionamento tipologia: solo voce condizioni: cattive assente Pag. 9
Elettrico Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 2052/ 2015 tipologia: sottotraccia tensione: 220V Fognatura tipologia: separata r ecapito: collettore o rete comunale Gas tipologia: con tubazioni a vista alimentazione: metano Telefonico tipologia: sottotraccia centralino: assente Pag. 10
Termico Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 2052/ 2015 tipologia: autonomo. Produzione combinata riscaldamento+ acqua calda ad uso sanitario. alimentazione: metano Generatore: Caldaia Beretta CIAO 24 kw potenza nominale: 24Kw diffusori: in alluminio stato impianto: obsoleto dichiarazione di conformità ex Legge 46/90: non disponibile Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente residenziale sup lorda di pavimento 80,00 1,00 80,00 balcone- sup lorda di pavimento 5,00 0,33 1,5 85,00 81,50 Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 2-2015 Zona: D32 Bovisasca-Affori-P-Rossi-Comasina Tipologia: appartamento Valore di mercato min ( /mq): 1.450,00 Superficie di riferimento: Lorda Tipo di destinazione: Residenziale Stato conservativo: Normale Valore di mercato max( /mq): 1.650,00 Pag. 11
Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 2052/ 2015 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Sintetico comparativo. Determinazione del più probabile valore di mercato. 8.2 Fonti di informazione: Agenzie immobiliari Osservatori del mercato immobiliare O.M.I.. Catasto di Milano 8.3 Valutazione corpi: Pag. 12
Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 2052/ 2015 Appartamento trilocale Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo residenziale 80,00 1.500,00 120.000,00 balcone 1,50 1.500,00 2.250,00 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo 122.250,00 Valore corpo 122.250,00 Valore complessivo intero 122.250,00 Valore complessivo diritto e quota 122.250,00 Riepilogo: Appartamento trilocale ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota 81,50 122.250,00 122.250,00 Pag. 13
Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 2052/ 2015 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 5%, dovuta all'immediatezza della vendita giu diziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.5% ) 6.112,50 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel bien nio anteriore alla vendita: 3.772,12 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 4.000,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0,00 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: si Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui trova: 108.365,38 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 108.365,38 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 92.110,58 Data generazione: 16-09-2016 arch. Silvia Portaluppi L'Esperto alla stima DISTINTA DEGLI ALLEGATI Allegato 1 Fotografie Allegato 2 Certificati anagrafici esecutati Allegato 3 Atto di provenienza Allegato 4 Estratto di mappa Allegato 5 Visure catastali Allegato 6 Planimetria catastale Allegato 7 Localizzazione Allegato 8 Ispezioni ipotecarie Allegato 9 Dichiarazione spese condominiali Pag. 14
Allegato 10 Dichiarazione di invio Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 2052/ 2015 Pag. 15