TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA ESECUZIONI IMMOBILIARI Procedura n. 131/04 di R.G. Contro: XXXXXXXXX Promossa da:xxxxxxxx RELAZIONE Di CONSULENZA TECNICA Il sottoscritto Geometra Simone Munaretto, nato a Roma il 21/11/1973, con studio in Fiumicino alla via Passo Buole 72, in data 12/04/2007 ha prestato giuramento in qualità di C.T.U. per rispondere ai seguenti quesiti: 1) descriva, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq. confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi,soffitte comuni,locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.): 2) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene(indirizzo,numero civico,piano,interno,dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando in caso di rilevata difformità a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentano la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 3) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 4) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 5) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n.47;
6) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 7) dica se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c. dall art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078; 8) accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 marzo 1978 n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978 n. 191, qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 9) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa comunale; 10) indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale ( segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali ( di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 11) determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura di cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento ( l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà).
Il Giudice dell Esecuzione ha inoltre disposto che il C.T.U.: - restituisca i risultati dell indagine svolte in apposita relazione redatta fornendo compiuta, schematica e distinta risposta ( anche negativa) ai singoli quesiti; - invii, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato, almeno quarantacinque giorni prima dell udienza fissata per l emissione dell ordinanza di vendita ai sensi dell art. 569 c.p.c. assegnando alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui note di osservazione al proprio elaborato; - intervenga all udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico; - depositi, almeno dieci giorni prima dell udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati, sia in forma cartacea, sia in forma elettronica su apposito cd rom redatto con programmi compatibili con Microsoft Word; - alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell intero compendio pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti ( terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi); - alleghi alla relazione planimetria del bene, la misura catastale attuale, copia della concessione o della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copi del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale d accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita; - segnali tempestivamente al custode (o se non nominato al giudice dell esecuzione) ogni ostacolo all accesso; - provveda a redigere, su apposito foglio a parte ed in triplice copia, adeguata e dettagliata descrizione del bene contenente gli elementi di cui al precedente punto 1, nonché la compiuta indicazione dei dati catastali per la successiva allegazione all ordinanza di vendita ed al decreto di trasferimento;
SVOLGIMENTO DELL INCARICO 1 QUESITO (descriva, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq. confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi,soffitte comuni,locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.): L immobile, oggetto del pignoramento, consiste in un appartamento posto al piano terra e seminterrato di un fabbricato costituito da più unità residenziali su due livelli con tipologia a schiera, ubicato in: -Comune: Civitavecchia (Provincia Roma ) -Località: Civitavecchia -Via: Pietro Bernardini,34 -Piani: Terra-Seminterrato così composto: Al piano Seminterrato da una cucina, un ripostiglio esterno, e scala di comunicazione con il piano superiore ed al piano terreno da una camera, due camerette un bagno e terrazzo. Sono annesse all abitazione due aree di pertinenza poste una sul fronte via Pietro Bernardini ad uso accesso e l altra sul lato di viale Pietro Nenni, il tutto per una superficie commerciale di mq. 83,19 così calcolati: -abitazione mq. 75,80 x 1,00 = mq. 75,80 -terrazza mq. 9,96 pari ad 1/10= mq. 1,00 -area di pertinenza mq. 127,75 pari ad 1/20 = mq. 6,39 L immobile è ubicato in zona quasi centrale di Civitavecchia, nella quale si è edificato dagli anni 1960/1970 verso la quale si è indirizzato un consistente flusso abitativo di livello medio. Le costruzioni limitrofe realizzate in maggior parte senza licenza edilizia hanno la stessa tipologia costruttiva ed architettonica, assimilabile alla palazzina. L appartamento in esame non possiede particolari qualità architettoniche o di altro genere, realizzato con materiale di livello medio scarsoe tecnica elementare.
L immobile confina con via Pietro Bernardini, proprietà Capretta-Di Bonaventura, appartamento e corte esclusiva del civico n 32/A di proprietà di Prevenuti Anna Maria, viale Pietro Nenni, salvo altri. E censito al N.C.E.U. del Comune di Civitavecchia al foglio 24 particella 287,sub.3-7-9, Cat. A/4, classe 4. Si allega documentazione fotografica ( allegato A) 2 QUESITO (accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene(indirizzo,numero civico,piano,interno,dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando in caso di rilevata difformità a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentano la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;) I dati relativi alla toponomastica e catastali sono conformi a quelli contenuti nell atto di pignoramento. Si allega visura catastale del 14/09/2007 (allegato B) 3 QUESITO ( proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;) l immobile risulta regolarmente accatastato ed a seguito del sopralluogo anche le planimetrie catastali sono conformi allo stato dei luoghi ( allegato C) 4 QUESITO ( indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;) Gli strumenti urbanistici del Comune di Civitavecchia, prevedono che l immobile in questione si trovi compreso in un piano di zona identificato con il n 3 e denominato Cisterna Faro INA Casa Adottato con D.C.C. n 21 del 1964 e seguente D.C.C. n 203 del 30/07/2004. 5 QUESITO ( indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n.47;)
Il fabbricato è stato realizzato abusivamente, presumibilmente in diverse fasi a partire dall anno 1968, ed oggetto dell istanza del condono edilizio ai sensi della L.47/85 prot. 1095 del 24/03/1986, presentata al Comune di Civitavecchia, per mq. complessivi mq. 31,27 e per il quale è stato interamente corrisposto l importo a titolo di oblazione auto calcolata di Lire 798.100,con C/C postale in data 29/07/86 n 222, in data 25/09/86 n 565 e data 10/03/88 n 909 (allegato D). A seguito del sopralluogo eseguito in data 26/09/2008 alle ore 09,00 come da Verbale di accesso. (Allegato E), con la presenza del custode Avv. Carbone, nominato dal Tribunale di Civitavecchia, è stato verificato che le superfici condonate non sono rispondenti alle reali. Le opere sono comunque sanabili ai sensi della L. 47/85. Per l immobile occorre definire il condono edilizio ai sensi della Legge 47/85, e presentare la domanda di agibilità ai sensi del D.P.R. 380/2001. La spesa complessiva per la definizione dell agibilità è pari ad 1.000,00. + C.P.A. + iva 6 QUESITO (dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale;) L immobile può essere venduto esclusivamente in unico lotto poiché la conformazione fisica del manufatto esclude ogni possibilità di divisione. 7 QUESITO ( dica se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c. dall art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078;) L immobile risulta essere pignorato con nota di trascrizione ad istanza della xxxxxxxx., con Form. n 5460 del 20/07/2004. 8 QUESITO ( accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 marzo 1978 n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978 n. 191, qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio;)
L immobile come da atto di compravendita del giorno 20/03/2001 Notaio Claudio Gallucci, Rep. 11460, Racc. 3692 risulta di proprietà della Sig.ra XXXXXXX (Allegato F) L immobile si è potuto visionare solamente il giorno 26/09/2008 alle ore 09,00 con la presenza del custode Avv. Carbone, nominato dal Tribunale di Civitavecchia,, poiché a seguito dei precedenti sopralluoghi non si è potuto procedere all ispezione perché l immobile risultava essere sempre chiuso. 9 QUESITO ( ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa comunale;) N.N. 10 QUESITO (indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale ( segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali ( di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;) L immobile non risulta essere interessato da vincoli di legge statale, regionale e privo di vincoli ed oneri di natura condominiale. 11 QUESITO (determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura di cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento ( l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). L immobile è stato valutato con il metodo sintetico, poiché si è potuto reperire solo dati confrontabili con riferimento alle compravendite eseguite negli ultimi periodi, e si è proceduto ad esaminare la media dei valori tipici ( per mq. commerciale ma anche per manufatti similari a corpo) I valori tipici individuati per edificazioni realizzate a ridosso degli anni 1970 ed in discreto stato di conservazione, anche alla luce del mercato in essere come da osservatorio dei prezzi, si attestano ad una cifra commerciale pari ad /mq 1.800,00.
Considerato che l immobile oggetto della presente perizia si presenta nella parte superiore su via Pietro Bernardini in uno stato fatiscente, considerato che per la messa in sicurezza dell immobile occorrono lavori di ristrutturazione edilizia, si può addivenire che il valore dell immobile è pari a /mq 1.300,00 VALORE DELL IMMOBILE COMPLESSIVO Si ricava pertanto il seguente valore dell immobile: 1.300,00 x mq. 83,19 = 108.147,00 ( euro centottomilacentoquarantasette/00) Allegati: - Allegato A ; documentazione fotografica; - Allegato B ; visure catastali; - Allegato C ; planimetrie catastali; - Allegato D ; copia istanza della sanatoria L.47/85; - Allegato E ; copia verbale di accesso; - Allegato F copia atto di proprietà Tanto si doveva per l espletamento dell incarico affidatomi, e si rimane a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento. Fiumicino,05/12/2008 Il Consulente Tecnico d Ufficio Geom. Simone Munaretto VERBALE DI DEPOSITO Addì 05 dicembre 2008 Io sottoscritto Simone Munaretto, quale C.T.U., deposito in data odierna dinanzi al Cancelliere del Tribunale di Civitavecchia la seguente perizia, correlata della documentazione e tre relazioni descrittive, relative alla procedura esecutiva n. 131/04, contro XXXXXXXX. IL TECNICO Geom. Simone Munaretto IL CANCELLIERE