TRIBUNALE ORDINARIO DI TIVOLI NR. 4395/10 REG. ESEC. IMM.

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI TIVOLI UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI NR. 4395/10 REG. ESEC. IMM. INTESA SANPAOLO S.P.A. / Data udienza: RELAZIONE ESTIMATIVA DEL DR. VINCENZO DI LUOZZO CONSULENTE TECNICO D UFFICIO TIVOLI

2 TRIBUNALE ORDINARIO DI TIVOLI UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI NR. 4395/10 REG. ESEC. IMM. INTESA SANPAOLO S.P.A. / x Giudice: dott. F. Pagniello UDIENZA 08 gennaio 2013 Il sottoscritto dott. Vincenzo DI LUOZZO, iscritto all'ordine dei Dottori Agronomi della Provincia di Roma al n. 878, P R E M E S S O C H E - il giorno 12 giugno 2012 è stato affidato allo scrivente l'incarico di Consulente Tecnico d'ufficio nella causa civile in oggetto; - sono stati posti i quesiti descritti di seguito; - è stata presa in visione la documentazione fornita dall ufficio esecuzioni; - le operazioni peritali, iniziate il giorno con accesso presso l ufficio tecnico del Comune di Guidonia Montecelio (RM) e successivo sopralluogo agl immobili staggiti siti in Via Marco Simone 82-84; sono proseguite con successivi accertamenti presso l Agenzia del Territorio di Roma, la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2. E S P O N E la relazione della Consulenza Tecnica d'ufficio. 1- QUESITI Il GIUDICE DELL ESECUZIONE Visto l art. 173bis disp. att. c. p. c., affida all esperto il seguente incarico: 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567,2 comma c.pc. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e 1

3 dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al Giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; 2) provveda, quindi, previa comunicazione scritta dell incarico ricevuto, da effettuarsi a mezzo telegramma al debitore all indirizzo risultante agli atti (luogo di notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto) e a mezzo fax ai creditori (presso il domicilio eletto) della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, con invito al debitore a consentire la visita dell immobile; 3) indichi l Esperto se il bene pignorato è di proprietà del debitore, o comunque quali diritti di natura reale quest ultimo vanti sul compendio pignorato, ovvero chi ne risulti essere titolare, specificando il regime patrimoniale matrimoniale prescelto dal debitore (comunione legale o separazione dei beni; predisponga sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca l atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; 4 ) indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 5) descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località via, numero civico, scala, piano, interno, 2

4 caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria riscaldamento ecc.); 6) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano interno, dati catastali e confini) a quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 7) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 8) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 9) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L.28 febbraio 1985 n. 47; 10) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell Esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 3

5 11) dica, se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti, indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità, eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078; 12) accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 13) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 14) determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà); 4

6 Dispone, inoltre, che l esperto: a) restituisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti; b) invii, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato, almeno quarantacinque giorni prima dell udienza fissata per l emissione dell ordinanza di vendita ai sensi dell art. 569 c.p.c. assegnando alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui note di osservazione al proprio elaborato; c) intervenga all udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico; d) depositi, almeno dieci giorni prima dell udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale completo di tutti gli allegati, sia in forma cartacea (due copie oltre l originale), sia in forma elettronica su apposito cd-rom redatto con programmi compatibili con Microsoft Word (almeno versione 2000), recante copia della perizia, della planimetria relativa all immobile e delle foto in formato digitale); e) alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell intero compendio pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi); f) alleghi alla relazione la planimetria del bene, la misura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale d accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita; 5

7 g) segnali tempestivamente al custode (o, se non nominato, al Giudice dell Esecuzione) ogni ostacolo all accesso; h) provveda a redigere, su apposito foglio a parte ed in triplice copia, adeguata e dettagliata descrizione del bene contenente gli elementi di cui al precedente punto 1, nonché la compiuta indicazione dei dati catastali per la successiva allegazione all ordinanza di vendita ed al decreto di trasferimento. 2 - DESCRIZIONE DELLE OPERAZIONI Le operazioni peritali sono iniziate in data presso l Agenzia del Territorio di Roma, la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2, presso l Ufficio Tecnico del Comune di Guidonia Montecelio (Rm); con successivi tentativi di accesso e sopralluogo effettivo in data alle ore 011:00 all immobile ubicato in Guidonia Montecelio - Via Marco Simone L Immobile staggito è costituito da un appartamento, posto al piano terra con annessa corte di pertinenza esclusiva, ed autorimessa posta al piano seminterrato. E distinto all Agenzia del Territorio di Roma, al Comune censuario di Guidonia Montecelio, via Marco Simone snc, Sezione Urbana MAR, foglio 6: - particella 1401, subalterno 55, zona censuaria 1, Categoria A/2, classe 3, Consistenza 2 vani; Via Marco Simone snc, Piano Terra interno particella 1401, subalterno 183, zona censuaria 1, Categoria C/6, classe 5, Consistenza 13 mq; Via Marco Simone snc, Piano S1. Il tutto intestato a proprietaria per 1/1 dell intero. Il sottoscritto CTU, dott. Vincenzo DI LUOZZO, ha eseguito una ricognizione dei beni staggiti, relativamente al fabbricato, alla corte e all autorimessa, effettuando i dovuti rilievi fotografici e dello stato di fatto. Presso l Agenzia del Territorio di Roma sono state effettuate le visure opportune per immobile ottenendo copia aggiornata della visura e della pianta catastale. Presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 sono state controllate le trascrizioni e le iscrizioni. 6

8 RISPOSTE AI QUESITI Attività 1) L esame eseguito sulla documentazione fornita dall Ufficio Esecuzioni Immobiliari ha stabilito che essa è completa. Attività 2) La data di inizio delle operazioni peritali è stata concertata con l Avv. Marcello Bernardini ed il debitore per il giorno alle ore 10:15; in tale data l accesso è stato eseguito in assenza dell esecutato in quanto all interno dell abitazione era presente la signora. Attività 3) Dall esame della documentazione in possesso del sottoscritto CTU la Sig.ra risulta proprietaria per l intero dell unità immobiliare distinta all Agenzia del Territorio di Roma, al Comune censuario di Guidonia Montecelio, Sezione Urbana MAR, foglio 6: - particella 1401, subalterno 55, zona censuaria 1, Categoria A/2, classe 3, Consistenza 2 vani; Via Marco Simone snc, Piano Terra interno particella 1401, subalterno 183, zona censuaria 1, Categoria C/6, classe 5, Consistenza 13 mq; Via Marco Simone snc, Piano S1. Relativamente al numero civico, attualmente al plesso sono stati attribuiti i n. 82, 84 e 86, in luogo del snc. risultante negli atti causa. Il compendio immobiliare è costituito da un appartamento con corte esterna ed autorimessa, posti rispettivamente al piano terra ed al piano seminterrato di un fabbricato di maggior consistenza, ben mantenuto e di forma semicircolare posto all interno della struttura golfistica denominata. STATO DELLE TRASCRIZIONI A FAVORE DEL NOMINATIVO A CARICO DEL QUALE E STATO TRASCRITTO IL PIGNORAMENTO E DEI SUOI AVENTI CAUSA SUCCEDUTISI NEL VENTENNIO: Risultanze delle visure Catastali 7

9 Comune di Guidonia Montecelio CATASTO FABBRICATI: - Sezione Urbana MAR, foglio 6, particella 1401, subalterno 55, zona censuaria 1, Categoria A/2, classe 3, Consistenza 2 vani; Via Marco Simone snc, Piano Terra interno Sezione Urbana MAR, foglio 6, particella 1401, subalterno 183, zona censuaria 1, Categoria C/6, classe 5, Consistenza 13 mq; Via Marco Simone snc, Piano S1. - Atto di compravendita con il quale la vende alla signora ; gli immobili, per come sopra descritti, siti in Guidonia Montecelio, via Marco Simone Snc; con atto a rogito del notaio Carraffa Renato, in data rep e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Atto di compravendita con il quale la, vende alla ; la piena proprietà in Guidonia Montecelio, via Marco Simone Snc; immobile facente parte del fabbricato ricadente nel complesso golfistico denominato Marco Simone Golf Club e precisamente l intero corpo di fabbrica di destra, di cui sono parte tra l altro anche i suddetti immobili, riportati nel Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 6, particella 1401, subalterno 55 e 183. Con atto a rogito del notaio Bissatini Francesca di Roma, in data rep e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Atto di rettifica alla formalità del relativa alla trascrizione a favore della x, ed a carico delle società. con sede in ; dove per errore venivano inseriti degli immobili non più di proprietà della. in quanto già alienati, restando invariato tutto il resto. Con atto a rogito del notaio Bissatini Francesca di Roma, in data rep e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Atto di portante fusione di società a favore della, ed a carico della società x ; quest ultima apporta, oltre altri beni, gli immobili in Guidonia Montecelio, Via Marco Simone, appartamento ed autorimessa censiti nel Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 6, particella 1401, subalterno 55 e 183. Con atto a rogito del notaio 8

10 Bissatini Francesca di Roma, in data rep e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Atto di portante trasformazione da: x, proprietaria oltre altri beni, in Guidonia Montecelio, Via Marco Simone n. 82, di appartamento, censito al Catasto Fabbricati al foglio 6, particella 1401, subalterno 55 ed autorimessa al foglio 6, particella 1401, subalterno 183. Con atto a rogito del notaio Napoleone Gianluca di Roma, in data rep e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Atto di compravendita con il quale la x, vende alla x, la piena proprietà in Comune di Guidonia Montecelio, Via Marco Simone n. 82, appartamento ed autorimessa Censiti preso il Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 6, particella 1401, subalterno 55 ed al foglio 6, particella 1401, subalterno 183. Con atto a rogito del notaio Bissatini Francesca di Roma, in data rep e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Atto di costituzione di una nuova società denominata: x, nata dalla fusione tra la x e la x. Nel patrimonio delle suddette sono compresi i seguenti immobili in Comune di Guidonia Montecelio, oltre altri beni, fabbricato da cielo a terra denominato Residence tra cui gli immobili in oggetto censiti in Catasto Fabbricati del detto Comune al foglio 6, particella 1401, subalterno 55 ed al foglio 6, particella 1401, subalterno 183. Via Marco Simone n. 82. Con atto a rogito del notaio Lucia Indelicato di Guidonia Montecelio, in data rep e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Atto di trasferimento sede relativa all Assemblea Straordinaria dei soci della x portante il trasferimento sede da x, la società è proprietaria di beni in Guidonia Montecelio, località Marco Simone di ha in Catasto Terreni al foglio 6, particelle 1272, 1271, 1265, 1147, 10, 1268, 1270, 1, 1328, 1332, 1330, 1311, 1264, 1336, 9

11 1335, 1322, complesso di terreni siti in Guidonia Montecelio località Marco Simone di ha in Catasto terreni al foglio 6, particelle 17, 18, 19, 1339, 28, 1273, 1274, 1275, 1154, 1341, 22, 21, 1340, e Con atto a rogito del notaio Bissatini Francesca di Roma, in data rep e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Atto portante fusione a favore della x ed a carico della x. Gli Immobili delle Società incorporate sono: a) Dalla x. complesso di terreni siti in Guidonia Montecelio, località Marco Simone di ha censiti in Catasto Terreni al foglio 6, particelle 1272, 1271, 1265, 1147, 10, 1268, 1270, 1, 1328, 1332, 1330, 1311, 1264, 1336, 1335, 1322; b) Della Società x complesso di terreni siti in Guidonia Montecelio località Marco Simone di ha censiti in Catasto terreni al foglio 6, particelle 17, 18, 19, 1339, 28, 1273, 1274, 1275, 1154, 1341, 22, 21, 1340, e Con atto a rogito del notaio Bissatini Francesca di Roma, in data rep e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità STATO DELLE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI A CARICO DEI NOMINATIVI SOPRA INDICATI: ISCRIZIONI NULLA A carico di, per il periodo dal 21 giugno 2006 al 19 giugno NULLA A carico di, per il periodo dal 30 aprile 2005 al 22 giugno

12 Ipoteca volontaria a favore della BANCA INTESA S.p.a., con sede in Milano, ed a Carico di, gravante per ,00 di cui ,00, sorte mutuo anni 30, concesso alla x, grava oltre altri immobili, su immobili in Comune di Guidonia Montecelio, Via Marco Simone snc appartamento ed Autorimessa censiti presso il Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 6, particella 1401, subalterno 55 ed al foglio 6, particella 1401, subalterno 183; Trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità A margine di detta Ipoteca risultano i seguenti Annotamenti: - Formalità 9798 del portante conferma e quietanza della somma di ,00 giusta atto Notaio Carraffa Renato, in data rep ; - Formalità 9800 del , portante frazionamento giusta atto per Notaio Carraffa Renato del rep attribuendo all appartamento distinto in Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 6, particella 1401, subalterno 55 l appartamento e al foglio 6, particella 1401, subalterno 183 quota di ,00 capitale ed ,00 Ipoteca. NULLA A carico di, per il periodo dal 23 dicembre 1997 al 28 luglio 2005 NULLA A carico di, per il periodo dal 20 dicembre 1995 al 13 gennaio NULLA A carico di, per il periodo dal 1 gennaio 1991 al 30 dicembre TRASCRIZIONI Atto di Pignoramento immobiliare a favore della Intesa Sanpaolo S.p.a. con sede in Torino ed a carico della signora x come sopra generalizzata, notificato in data dal Tribunale di Tivoli e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità

13 Servitù a favore dell Agenzia Comunale Energia ad Ambiente ACEA, con sede in Roma, giusta atto Notaio Alessandro Mattiangeli in data rep con il quale la x costituisce a favore dell Agenzia la servitù di passaggio su un area di mq 1100 per consentire l accesso al locale cabina censito presso il Catasto al foglio 6 particella Trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Servitù a favore dell Agenzia Comunale Energia ad Ambiente ACEA, con sede in Roma, a carico della società x giusta atto Notaio Alessandro Mattiangeli in data rep con il quale viene concesso l utilizzo di un locale di sua proprietà censito al NCEU al foglio 6 particella 1401 subalterno118 per servitù di elettrodotto per la posa e l esercizio dei cavi elettrici e delle apparecchiature di trasformazione e distribuzione dell energia elettrica. Trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Servitù di passaggio con atto a rogito Notaio Lucia Indelicato di Guidonia Montecelio in data rep con il quale la società x proprietaria di un terreno in Guidonia Motecelio censito al Catasto Terreni al foglio 6, particelle 1272, 1271, 1265, 1147, 10, 1268, 1270, 1, 1328, 1332, 1330, 1311, 1264, 1336, 1335, 1322, 17, 18, 19, 1339, 28, 1273, 1274, 1275, 1154, 1341, 22, 21, 1340, 1342 sui quali è in corso di completamento un campo da Golf con relativi impianti ed attrezzature, costituisce a favore della società x proprietaria dei terreni limitrofi varie servitù di passaggio. Trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Atto a rogito Notaio Lucia Indelicato di Guidonia Montecelio in data rep /5212 e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità PREMESSO CHE: - Con scrittura privata atto Bissatini del rep trascritto presso la Conservatoria in data (trascrizione non rintracciata) la società x e la società x, hanno concesso in comodato gratuito per anni 12 a favore della società x, un terreno in Guidonia Montecelio di ha in Catasto Terreni al

14 foglio 6, particelle 17, 18, 19, 1339, 28, 1273, 1274, 1275, 1154, 1341, 1272, 1271, 1265, 1147, 10, 1268, 1270, 1, 1328, 1332, 1330, 1311, 1264, 1336, 1335 e foglio 4 particella Con atto trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità 30649, sono state fuse per incorporazione nella Società x. - La società x con atto trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità 11884, ha acquistato un terreno di mq censito al Catasto Terreni al foglio 4 particella 220 ex 17b. Le parti hanno inteso estendere la durata del citato contratto di comodato, stipulato in data rep /1627 di cui sopra, per altri due anni. La società xl, ha concesso altresì in comodato gratuito per la realizzazione di un campo da Golf e dei relativi impianti il terreno censito al Catasto Terreni al foglio 4, particella 220. Attività 4) Da quanto potuto accertare dal sottoscritto CTU sui beni pignorati non gravano vincoli o oneri di natura condominiale; si precisa altresì che l intera struttura è gestita in Condominio. Attività 5) Il Compendio immobiliare pignorato si compone di un appartamento ed un autorimessa posti rispettivamente al piano terra ed al piano S1 del fabbricato denominato Residence, composto da più piani fuori terra e da numerose unità immobiliari site all interno di un opificio di forma semicircolare in Guidonia Montecelio, Via Marco Simone all interno del complesso golfistico che si trova in una zona periferica rispetto al centro della città, ma ben collegato e non distante dal GRA e da altre autostrade. Tale complesso oltre ad avere una struttura preposta alle attività sportive e golfistiche, presenta al suo interno diverse e modeste unità immobiliari, la maggior parte con funzione residenziale. L accesso avviene da Via Marco Simone dove sono presenti tre cancelli carrabili; il primo identificato dal civico n. 82, presenta la dicitura RESIDENZE GOLF RESORT e conduce alla parte retrostante del fabbricato adibito a residenze; gli altri due identificati dai civici n. 84 ed n. 86 presentano la dicitura MARCO SIMONE GOLF CLUB e vengono utilizzati rispettivamente uno per l ingresso e l altro per l uscita delle autovetture. 13

15 I cespiti in oggetto si trovano all interno del fabbricato posto sulla destra rispetto alla strada d accesso; dalla quale si arriva fino alla hall d ingresso; l appartamento è posto al piano terra catastale, identificato dall interno n. 51, collegato ad essa per mezzo di scala interna ed ascensore. Internamente si compone di unico ambiente provvisto di angolo cottura e bagno oltre la corte esterna raggiungibile anche da cancello esterno; per una superficie commerciale pari a mq 37,00 oltre la corte che misura mq 47,00 e l autorimessa posta al piano S1 di mq 16,00 circa (relativamente ai dati catastali dell immobile). La pavimentazione del fabbricato, in gress porcellanato di colore chiaro, appare uniforme in tutto l appartamento, anche nel bagno dove sono presenti anche sulle pareti. Gli infissi sono in alluminio di colore scuro; appaiono provvisti di persiane. Le pareti interne sono tinteggiate in vari colori, sono presenti porte di collegamento con il bagno e con la corte esterna; il livello di finitura interno appare buono. La corte esterna risulta in parte pavimentata in parte organizzata a giardino; presenta sul lato esterno un ulteriore ingresso costituito da cancello pedonale. La dotazione impiantistica è costituita dall'impianto idrico-sanitario, l impianto elettrico, impianto citofonico, dotato di centralina del gas metano e climatizzatore d aria. Attività 6) I dati riportati nel pignoramento risultano conformi alla descrizione attuale del bene. Attività 7) La planimetria del fabbricato appare regolarmente accatastata. Attività 8) Come da PRG del Comune di Guidonia Montecelio il compedio ricade in ZONA F CAMPI DA GOLF E LORO PERTINENZE. Attività 9) Presso l ufficio Tecnico del Comune di Guidonia Montecelio, la costruzione è attinente alle autorizzazioni intestate alla x relativamente alle Concessioni Edilizie dal n al n del 23/12/1992 e DIA intestate alla x, prot del 16/10/2006 e prot del 14/11/

16 La dichiarazione di agibilità non è stata rilasciata dal Comune, in quanto non richiesta dagli interessati. Attività 10) e 11) Il pignoramento interessa l intera quota di 1/1 del compendio immobiliare sopra descritto. Attività 12) L immobile, da quanto potuto accertare dal sottoscritto C.T.U. in sede di sopralluogo, risulta in buone condizioni di manutenzione e d uso; attualmente occupato dal signor x. 3 - CRITERI DI STIMA E VALUTAZIONE Riguardo al procedimento estimativo, si adotta il sintetico, in quanto più attendibile per la determinazione del valore di fabbricati. La stima sintetica o parametrica si basa su una ricerca di mercato tesa ad identificare la valutazione più recente e probabile di immobili dotati di caratteristiche simili a quello in esame, senza tuttavia trascurare le condizioni intrinseche ed estrinseche. Ai fini estimativi le caratteristiche degli immobili in oggetto possono essere così sintetizzate: da PRG la zona è tipica per campi da golf, è compresa tra un area urbano-residenziale di mediotono (MARCO SIMONE) e un area agricola; l ubicazione è un po periferica rispetto al centro di Guidonia ed è più vicina al Comune di Roma un po lontana dai punti d attrazione e/o commerciali; le unità immobiliari dalle ridotte dimensioni avevano finalità di un RESIDENCE per iscritti al GOLF CLUB MARCO SIMONE, attualmente risultano chiuse e/o abitate da giovani coppie, da singol in affitto o concessioni diverse; l intero stabile che comprende l immobile in questione è servito da una comoda strada carrabile e ampi parcheggi del parco MARCO SIMONE GOLF CLUB ; piuttosto sostenute risultano le spese supercondominiali; Ne consegue che la stima dell immobile è strettamente vincolata dalle caratteristiche suddette. 15

17 Alla luce di queste considerazioni, visto l andamento in flessione del mercato degli immobili della zona e in generale in questo periodo, da un indagine accurata il valore di compravendita per immobili dalle caratteristiche simili nello stesso comprensorio, nonché, dei valori di mercato risultanti nella Banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio, si ritiene opportuno apprezzare l unità abitativa in 2.200,00 /mq e l autorimessa in 1.000,00 /mq. La corte cioè la pertinenza giardino viene considerata al 10% del valore unitario dell unità abitativa. Per la stima dei fabbricati si prende in considerazione la superficie effettiva quindi al lordo dei muri perimetrali: IMMOBILE FOGLIO P.LLA SUB CATEG. / CLASSE CONSISTENZA CATASTALE VANI /MQ SUPERFICIE COMMERCIALE MQ VALORE / mq VALORE TOTALE ABITAZIONE A/2 CL 3 vani 2 37, , ,00 CORTE - AREA GIARDINO A/2 CL 3 mq 47,00 47,00 220, ,00 AUTORIMESSA C/6 CL 5 13,00 16, , ,00 TOTALE ,00 QUOTA PARI AD 1/1 DEL COMPENDIO INTERESSATO DAL PIGNORAMENTO ,00 3 CONCLUSIONI Da quanto descritto, si evince che l immobile pignorato con formalità n. 108 del R. generale e al n. 67 del R. particolare, trascritta in data avvenuta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2, a favore di INTESA SANPAOLO S.P.A., con sede in Torino (TO), C.F , a carico di x, gravante la quota di 1/1 degli immobili distinti all Agenzia del Territorio di Roma, al Comune di GUIDONIA MONTECELIO (RM), Catasto Fabbricati, foglio 6, p.lla 1401, subalterno 55, via Marco Simone 82-84, piano T, interno 51, Categoria A/2, Classe 3, vani 2 l appartamento e al, foglio 6, p.lla 1401 sub. 183, Categoria C/6, classe 5, Consistenza mq 16

18 13,00 l autorimessa, allo stato attuale hanno un valore complessivo di ,00 (eurocentotremilacinquecentosettanta/00). Ritenendo di aver assolto all incarico ricevuto il C.T.U. rassegna la presente relazione peritale che viene depositata in cancelleria unitamente alle copie per le parti. Il Consulente Tecnico d Ufficio Dott. Agr. Vincenzo Di Luozzo Tivoli, 03 dicembre 2012 Allegati: - verbale di sopralluogo; - documentazione fotografica; - copia pl.tria e visura catastale; - ispezione ipotecaria. 17

19 DESCRIZIONE DETTAGLIATA DEL BENI A - DATI CATASTALI E distinto all Agenzia del Territorio di Roma, al Comune censuario di Guidonia Montecelio, via Marco Simone snc, Sezione Urbana MAR, foglio 6: - particella 1401, subalterno 55, zona censuaria 1, Categoria A/2, classe 3, Consistenza 2 vani; Via Marco Simone snc, Piano Terra interno particella 1401, subalterno 183, zona censuaria 1, Categoria C/6, classe 5, Consistenza 13 mq; Via Marco Simone snc, Piano S1. Il tutto intestato a x proprietaria per 1/1 dell intero. B - DATI CONSERVATORIA IMMOBILIARE B.1 - STATO DELLE TRASCRIZIONI SUCCEDUTISI NEL VENTENNIO: - Atto di compravendita con il quale la x, vende alla signora x gli immobili, per come sopra descritti, siti in Guidonia Montecelio, via Marco Simone Snc; con atto a rogito del notaio Carraffa Renato, in data rep e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Atto di compravendita con il quale la Bx, vende alla x; la piena proprietà in Guidonia Montecelio, via Marco Simone Snc; immobile facente parte del fabbricato ricadente nel complesso golfistico denominato x e precisamente l intero corpo di fabbrica di destra, di cui sono parte tra l altro anche i suddetti immobili, riportati nel Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 6, particella 1401, subalterno 55 e 183. Con atto a rogito del notaio Bissatini Francesca di Roma, in data rep e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Atto di rettifica alla formalità del relativa alla trascrizione a favore della x, ed a carico delle società x. con sede in x; dove per errore venivano inseriti degli immobili non più

20 di proprietà della x. in quanto già alienati, restando invariato tutto il resto. Con atto a rogito del notaio Bissatini Francesca di Roma, in data rep e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Atto di portante fusione di società a favore della xi, con sede in x, ed a carico della società x con sede in x; quest ultima apporta, oltre altri beni, gli immobili in Guidonia Montecelio, Via Marco Simone, appartamento ed autorimessa censiti nel Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 6, particella 1401, subalterno 55 e 183. Con atto a rogito del notaio Bissatini Francesca di Roma, in data rep e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Atto di portante trasformazione da: x, proprietaria oltre altri beni, in Guidonia Montecelio, Via Marco Simone n. 82, di appartamento, censito al Catasto Fabbricati al foglio 6, particella 1401, subalterno 55 ed autorimessa al foglio 6, particella 1401, subalterno 183. Con atto a rogito del notaio Napoleone Gianluca di Roma, in data rep e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Atto di compravendita con il quale la x, vende alla x, la piena proprietà in Comune di Guidonia Montecelio, Via Marco Simone n. 82, appartamento ed autorimessa Censiti preso il Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 6, particella 1401, subalterno 55 ed al foglio 6, particella 1401, subalterno 183. Con atto a rogito del notaio Bissatini Francesca di Roma, in data rep e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Atto di costituzione di una nuova società denominata: x, con sede in x. Nel patrimonio delle suddette sono compresi i seguenti immobili in Comune di Guidonia Montecelio, oltre altri beni, fabbricato da cielo a terra denominato Residence tra cui gli immobili in oggetto

21 censiti in Catasto Fabbricati del detto Comune al foglio 6, particella 1401, subalterno 55 ed al foglio 6, particella 1401, subalterno 183. Via Marco Simone n. 82. Con atto a rogito del notaio Lucia Indelicato di Guidonia Montecelio, in data rep e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Atto di trasferimento sede relativa all Assemblea Straordinaria dei soci della x portante il trasferimento sede da x, la società è proprietaria di beni in Guidonia Montecelio, località Marco Simone di ha in Catasto Terreni al foglio 6, particelle 1272, 1271, 1265, 1147, 10, 1268, 1270, 1, 1328, 1332, 1330, 1311, 1264, 1336, 1335, 1322, complesso di terreni siti in Guidonia Montecelio località Marco Simone di ha in Catasto terreni al foglio 6, particelle 17, 18, 19, 1339, 28, 1273, 1274, 1275, 1154, 1341, 22, 21, 1340, e Con atto a rogito del notaio Bissatini Francesca di Roma, in data rep e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Atto portante fusione a favore della x ed a carico della x Gli Immobili delle Società incorporate sono: a) Dalla x. complesso di terreni siti in Guidonia Montecelio, località Marco Simone di ha censiti in Catasto Terreni al foglio 6, particelle 1272, 1271, 1265, 1147, 10, 1268, 1270, 1, 1328, 1332, 1330, 1311, 1264, 1336, 1335, 1322; b) Della Società x. complesso di terreni siti in Guidonia Montecelio località Marco Simone di ha censiti in Catasto terreni al foglio 6, particelle 17, 18, 19, 1339, 28, 1273, 1274, 1275, 1154, 1341, 22, 21, 1340, e Con atto a rogito del notaio Bissatini Francesca di Roma, in data rep e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità STATO DELLE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI A CARICO DEI NOMINATIVI SOPRA INDICATI:

22 ISCRIZIONI A carico di., per il periodo dal 21 giugno 2006 al 19 giugno NULLA NULLA A carico di... con sede in..., per il periodo dal 30 aprile 2005 al 22 giugno Ipoteca volontaria a favore della BANCA INTESA S.p.a., con sede in Milano, ed a Carico di, gravante per ,00 di cui ,00, sorte mutuo anni 30, concesso alla x, grava oltre altri immobili, su immobili in Comune di Guidonia Montecelio, Via Marco Simone snc appartamento ed Autorimessa censiti presso il Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 6, particella 1401, subalterno 55 ed al foglio 6, particella 1401, subalterno 183; Trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità A margine di detta Ipoteca risultano i seguenti Annotamenti: - Formalità 9798 del portante conferma e quietanza della somma di ,00 giusta atto Notaio Carraffa Renato, in data rep ; - Formalità 9800 del , portante frazionamento giusta atto per Notaio Carraffa Renato del rep attribuendo all appartamento distinto in Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 6, particella 1401, subalterno 55 l appartamento e al foglio 6, particella 1401, subalterno 183 quota di ,00 capitale ed ,00 Ipoteca. NULLA A carico di., per il periodo dal 23 dicembre 1997 al 28 luglio 2005 NULLA A carico di., per il periodo dal 20 dicembre 1995 al 13 gennaio NULLA

23 A carico di., per il periodo dal 1 gennaio 1991 al 30 dicembre TRASCRIZIONI Atto di Pignoramento immobiliare a favore della Intesa Sanpaolo S.p.a. con sede in Torino ed a carico della signora x come sopra generalizzata, notificato in data dal Tribunale di Tivoli e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità 67. Servitù a favore dell Agenzia Comunale Energia ad Ambiente ACEA, con sede in Roma, giusta atto Notaio Alessandro Mattiangeli in data rep con il quale la x costituisce a favore dell Agenzia la servitù di passaggio su un area di mq 1100 per consentire l accesso al locale cabina censito presso il Catasto al foglio 6 particella Trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Servitù a favore dell Agenzia Comunale Energia ad Ambiente ACEA, con sede in Roma, a carico della società x giusta atto Notaio Alessandro Mattiangeli in data rep con il quale viene concesso l utilizzo di un locale di sua proprietà censito al NCEU al foglio 6 particella 1401 subalterno118 per servitù di elettrodotto per la posa e l esercizio dei cavi elettrici e delle apparecchiature di trasformazione e distribuzione dell energia elettrica. Trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità Servitù di passaggio con atto a rogito Notaio Lucia Indelicato di Guidonia Montecelio in data rep con il quale la società x proprietaria di un terreno in Guidonia Motecelio censito al Catasto Terreni al foglio 6, particelle 1272, 1271, 1265, 1147, 10, 1268, 1270, 1, 1328, 1332, 1330, 1311, 1264, 1336, 1335, 1322, 17, 18, 19, 1339, 28, 1273, 1274, 1275, 1154, 1341, 22, 21, 1340, 1342 sui quali è in corso di completamento un campo da Golf con relativi impianti ed attrezzature, costituisce a favore della società x proprietaria dei terreni limitrofi varie servitù di passaggio. Trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità

24 Atto a rogito Notaio Lucia Indelicato di Guidonia Montecelio in data rep /5212 e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità PREMESSO CHE: - Con scrittura privata atto Bissatini del rep trascritto presso la Conservatoria in data (trascrizione non rintracciata) la società x e la società, con sede in, hanno concesso in comodato gratuito per anni 12 a favore della società, un terreno in Guidonia Montecelio di ha in Catasto Terreni al foglio 6, particelle 17, 18, 19, 1339, 28, 1273, 1274, 1275, 1154, 1341, 1272, 1271, 1265, 1147, 10, 1268, 1270, 1, 1328, 1332, 1330, 1311, 1264, 1336, 1335 e foglio 4 particella Con atto trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità 30649, sono state fuse per incorporazione nella Società. - La società con atto trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2 in data alla formalità 11884, ha acquistato un terreno di mq censito al Catasto Terreni al foglio 4 particella 220 ex 17b. Le parti hanno inteso estendere la durata del citato contratto di comodato, stipulato in data rep /1627 di cui sopra, per altri due anni. La società, ha concesso altresì in comodato gratuito per la realizzazione di un campo da Golf e dei relativi impianti il terreno censito al Catasto Terreni al foglio 4, particella 220. Il Consulente Tecnico d Ufficio Dott. Agr. Vincenzo Di Luozzo Tivoli, 03 dicembre 2012