I1 C.T.U. Arch. Roberto Sciarrone

TRIBUNALE CIVILE di PALMI Consulenza Tecnica d'ufficio relativa alla procedura esecutiva immobiliare promossa dal Banco di Napoli S.p.A., n 95/95 R.G.E. I1 C.T.U. Arch. Roberto Sciarrone

Verbale di deposito L'anno millenovecentonovantasette, il giorno ventiquattro del mese di febbraio nella Cancelleria del Tribunale Civile di Palmi, innanzi a me Cancelliere sottoscritto si o presentato il Dott. Arch. Roberto Sciarrone che ha richiesto di depositare, come in effetti deposita, una relazione tecnica da lui stesso redatta per incarico ricevuto dal Sig. Giudice dell'esecuzione Dott.ssa Maria Concetta Elda Caprino con Ordinanza del 3.7.1996 relativa alla procedura esecutiva promossa dal Banco di Napoli S.p.A., n 95/95 R.G.E.. La relazione si compone di dieci fogli dattiloscritti su una facciata, nonchè dei seguenti allegati: 1) Rilievo fotografico, 2) Verbale d'accesso, 3) Giustificativi spese postali, 5) Giustificativo spese bolli, 6) Schema bando d'asta, 7) Specifica spese e competenze, Il C.T.U. Il Cancelliere (Arch.Roberto Sciarrone)

TRIBUNALE CIVILE di PALMI Relazione Tecnica di consulenza relativa alla procedura esecutiva immobiliare promossa dal Banco di Napoli S.p.A. n 95/95 R.G.E. Il sottoscritto Dott. Arch. Roberto Sciarrone, regolarmente iscritto all'ordine degli Architetti della provincia di Reggio Calabria col n 633 ed a quello di C.T. del Tribunale di Palmi, essendo stato nominato C.T.U. dal Giudice dell'esecuzione Dott.ssa Maria Concetta Elda Caprino con ordinanza del 3.7.1996 ed avendo prestato il giuramento di rito in pari data, dopo aver dato comunicazione alle parti in data 20.8.1996 a mezzo raccomandata A.R., le ha convocate in Gioia Tauro via Amendolara n 12 plesso il domicilio del debitore per il giorno 6 settembre 1996 alle ore 9,00, si è resa necessaria una successiva convocazione per il giorno 28 settembre 1996 alla stessa ora ed allo stesso luogo perchè, come risulta, dal verbale d'accesso allegato, il giorno precedentemente fissato (6.9.1996) nessuno era presente. In detto sopralluogo sono stati individuati gli immobili riguardati dalla procedura esecutiva risultanti dagli atti di causa. Si è provveduto, quindi, a rilevare ed annotare tutto quanto è stato ritenuto necessario per una corretta e concreta valutazione dei beni oggetto di stima e per rispondere compiutamente ai quesiti posti dal Sig. G.E.. Identificazione e descrizione degli immobili Lotto n 1) Porzione divisa di terreno edificabile sito in Gioia Tauro, località Carrubara, riportato al N.C.T. del Comune di Gioia Tauro alla partita 9998 foglio 32 particella n 609 (ex 28/b) di mq. 1770, confinante con proprietà Bisogni, con viale delle Mimose e con proprietà Rugolo. Detto terreno, che ricade in zona "C2" del Piano Regolatore Generale (adottato dal Comune di Gioia Tauro nel luglio 1995 e non ancora approvato dagli organi competenti) per il quale sono ancora in atto le misure di salvaguardia, è pervenuto con atto di compravendita per Notaio

Antonio Silipigni in data 8.1.1991, n 1966 di repertorio, registrato a Palmi il 21.01,1991 al n 444. Il lotto de quo, pur essendo considerato terreno edificabile, ricadendo in zona- "C2" residenziale di espansione della fascia periferica (soggetta a lottizzazione obbligatoria), non è utilizzabile se non accorpato ad altri lotti vicini per la realizzazione di un Piano di lottizzazione. Lotto n 2) Fondo rustico della superficie di are 51,00, uliveto di 1^ classe, sito m agro di Oppido Mamertina - frazione Castellane - località Maddalena, confinante con proprietà Todaro - Rodofili, proprietà Leuzzi e strada vicinale, salvo altri, riportato nel N.C.T. del Comune di Oppido Mamertina al foglio 15 particella 178 (ex 162/b), uliveto di II^ L'appezzamento in esame è di forma pressochè regolare e pianeggiante, le piante di ulivo, per lo più secolari, sono disposte a sesto regolare (circa 10 m.) con forma di allevamento a chioma libera, le condizioni vegetative delle piante appaiono, in linea di massima, soddisfacenti, tenuto conto però che sarebbe opportuno un intervento di potatura, tale da consentire un potenziamento della produzione. Il fondo di cui trattasi o pervenuto con atto di compravendita per Notaio Lillo Fleres in data 22.6.1987, n 12827 di Rep., registrato a Barcellona Pozzo di Gotto in data 9.7.1987 al n 56. Per quanto riguarda il successivo lotto n3, considerata la notevole estensione complessiva (Ha 9.72.45 + 1-Ia 0.22.60 Ha 2.09.70) sarebbe stato opportuno individuare dei lotti distinti, ma ciò è impedito dal fatto che gli immobili sono assoggettati, per trenta anni, al vincolo di indivisibilità a favore della Regione Calabria, ai sensi dell'ari. 11 della legge 14 agosto 1971, n 817. Lotto n 3) a) Fondo rustico di natura uliveto di prima classe, sito in agro di Oppido Mamertina - frazione Castellace - località Patera, della superficie di ettari

9.72.45 limitante con la strada statale 112 bis dell'aspromonte, con proprietà Greco, con proprietà Provenzano - Rugolo, con strada vicinale, salvo altri, riportato al N.C.T. del Comune di Oppido Mamertina in parte alla partita 7301, foglio 23 particella n 2, con la superficie di ettari 4.98.45 ed m parte alla partita 5132, foglio 23 di mappa, particella n 8, con la superficie di ettari 1.10.10 e particella 100, con la superficie di ettari 3.63.90. 11 fondo in esame è di forma irregolare e m leggera pendenza, le piante di ulivo, per lo più secolari, sono disposte a sesto regolare (circa 10 m.) con forma di allevamento a chioma libera, le condizioni vegetative delle piante appaiono, in linea di massima, soddisfacenti, tenuto conto però che sarebbe opportuno un intervento di potatura, tale da consentire un potenziamento della produzione b) Fondo rustico di natura uliveto di IP classe, sito in agro di Oppido Mamertina - frazione Castellace - contrada S. Giovanni, della superficie di ettari 0.22.60, limitante con proprietà Luppino Maria, con strada statale 112 bis e con proprietà Pasqualino Leuzzi, salvo altri, riportato al N.C.T. del Comune di Oppido Mamertina alla partita 5120, foglio 22, particella n 88; II fondo in esame o di forma irregolare e in leggera pendenza; le piante di ulivo, per lo più secolari, sono disposte a sesto regolare (circa 10 m.) con forma di allevamento a chioma libera; le condizioni vegetative delle piante appaiono, m linea di massima, soddisfacenti, tenuto conto però che sarebbe opportuno un intervento di potatura, tale da consentire un potenziamento della produzione, c) Fondo rustico di natura in parte uliveto di II classe ed in parte seminativo arborato di I classe, con entrostanti fabbricati rurali da accertare all'urbano (non in corso di costruzione come risulta dagli atti di causa), limitante con proprietà Versace, con particella n 88 di proprietà Luppino Maria, con la strada statale 112 bis dell Aspromonte, con proprietà Greco, con strada comunale Colucci, con proprietà Francesco e Maria Verduci, salvo altri;

riportato al N.C.T. del Comune di Oppido Mamertina ulta partita 4383, foglio 22 parti celle nn 7 di ettari 1.96.90, 85 fabbricato da accertare all urbano di mq. 120, 102 (ex 8/b) (seminativo "arborato) di ettari 0.09.70 e 103 fabbricato da accertare all urbano di mq. 190, per complessivi ettari 2.09.70, i fondi di cui m punti a, b e misurano complessivamente Hla 12,04.75. I fondi in esame sono di forma irregolare e in leggera pendenza, le piante di ulivo, per lo più secolari, sono disposte a sesto regolare (circa 10 m.) con forma di allevamento a chioma libera, le condizioni vegetative delle piante appaiono, in linea di massima, soddisfacenti, tenuto conto però che sarebbe opportuno un intervento di potatura, tale da consentire un potenziamento della produzione. Gli immobili di che trattasi sono pervenuti con atto di compravendita per Notaio Francesco Maria Albanese in data 14.11.1989, Reg. a Reggio Calabria in data 20.11.1989 al n 2731. Note Ipotecarie I beni oggetto della presente consulenza tecnica sono gravati come appresso riportato: 20.11.1989 - Iscrizione di ipoteca convenzionale nascente da mutuo a favore della Sezione di Credito Agrario del Banco di Napoli S.p.A. per, 490.000.000, 20.11.1989 - Trascrizione del vincolo di indivisibilità nascente da acquisto di immobili rustici per formazione o arrotondamento della proprietà contadina a favore della Regione Calabria; 07.06.1993 - Iscrizione di ipoteca giudiziale nascente da decreto ingiuntivo emesso dal Presidente del Tribunale di Reggio Calabria a favore di Leuzzi Pasqualino per. 360.000.000, 01.06.1995 "- Trascrizione di pignoramento immobiliare a favore del Banco di Napoli S.p.A. Stima

Al fine di stabilire il più probabile valore di mercato dei beni oggetto della presente relazione, si adotta il metodo della stima sintetica, assumendo, come parametro unitario il metro quadrato (terreno edificabile) o ettaro (fondi rustici) di superficie commerciabile, secondo Fuso di zona e prendendo in esame l andamento del mercato, i prezzi praticati per immobili similari, il grado di urbanizzazione e la disponibilità di servizi in zona. Lotto n 1) Porzione divisa di terreno edificabile sito in Gioia Tauro, località Carrubara, riportato al N.C.T. del Comune di Gioia Tauro alla partita 9998 foglio 32 particella n 609 (ex 28/b) di mq. 1770. Dalle indagini effettuate, è risultato quanto qui di seguito esposto: - prezzi correnti di mercato per immobili aventi le stesse caratteristiche : 65.000 -;- 75.000/mq.; - andamento del mercato: discreto, - dotazione di servizi: mediocre. Tenuto conto dei risultati delle indagini di cui innanzi, nonché delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile, si determina il più probabile valore di mercato come segue mq.l770xl.70.000/mq.-. 123.900.000 Lotto n 2) Fondo rustico della superficie di are 51,00, uliveto di IIclasse, sito in agro di Oppido Mamertina - frazione Castellace - località Maddalena, confinante con proprietà Todaro - Rodofili, proprietà Leuzzi e strada vicinale, salvo altri, riportato nel N.C.T. del Comune-di Oppido Mamertina al foglio 15 particella 178 (ex 162/b), uliveto di II^ Dalle indagini effettuate, è risultato quanto qui di, seguito esposto: - prezzi correnti di mercato per immobili aventi le stesse caratteristiche : 40:000.000-50.000.000/1 la, - andamento del mercato: discreto,

Tenuto conto dei risultati delle indagini di cui innanzi, nonché delle caratteristiche intriseche ed estriseche dell'immobile, si determinai il più probabile valore di mercato come segue: Ha 00,51,00 x. 45.000.000/Ha. --. 22.950.000 Lotto n 3) a) Fondo rustico di natura uliveto di prima classe, sito in agro di Oppido Mamertina - frazione Castellace - località Patera, della superficie di ettari 9.72.45 limitante con la strada statale 112 bis dell Aspromonte, con proprietà Greco, con proprietà Provenzano - Rugolo, con strada vicinale, salvo altri; riportato al N.C.T. del Comune di Oppido Mamertina in parte alla- partita 7301, foglio 23 particella n0 2, con la superficie di ettari 4.98.45 ed in parte alla partita 5132, foglio 23 di mappa, particella n 8, con la superficie di ettari 1.10.10 e particella 100, con la superficie di ettari 3.63.90. b) Fondo rustico di natura uliveto di II classe, sito in agro di Oppido Mamertina - frazione Castellace - contrada S. Giovanni, della superficie di ettari 0.22.60, limitante con proprietà Luppino Maria, con strada statale 112 bis e con proprietà Pasqualino Leuzzi, salvo altri, riportato al N.C.T. del Comune di Oppido Mamertina alla partita 5120, foglio 22, particella n 88; e) Fondo rustico di natura m parte uliveto di 117" classe ed in parte seminativo arborato di ^ classe, con entrostanti fabbricati rurali da accertare all urbano (non in corso di costruzione come risulta dagli atti di causa), limitante con proprietà Versace, con particella.n0 88 di proprietà Luppino Maria, con la strada statale 112 bis dell Aspromonte, con proprietà Greco, con strada comunale Colucci, con proprietà Francesco e Maria Verduci, salvo altri, riportato al N.C.T. del Comune di Oppido Mamertina alla partita 4383, foglio 22 particene nn 7 di ettari 1.96.90, 85 fabbricato da accertare all urbano di mq. 120, 102 (ex 8/b) accertare

all urbano di mq. 190, per complessivi ettari 2.09.70; i fondi di cui ai punti a b e c misurano complessivamente Ha 12.04.75. Dalle indagini effettuate, è risultato quanto qui di seguito esposto: - prezzi correnti di mercato per immobili aventi le stesse caratteristiche : 50.000.000-60.000.000/Ha.; - andamento del mercato: discreto; Tenuto conto dei risultati delle indagini di cui innanzi, nonché delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immobile, si determina il più probabile valore di mercato come segue: - Valore quota a) Ha 9.72.45 x. 60.000.000/Ha -. 583.470.000 - Valore quota b) Ha 0.22.60 x. 60.000.000/Ha. 13.560.000 - Valore quota e) Ha 2.09.70 x. 60.000.000/Ha.125.820.000 Sommano in totale -. 722.850.000 Determinazione del valore iniziale ai lini dell INVIM II valore iniziale di ogni singolo immobile è stato determinato sulla base degli atti di compravendita e delle indagini presso gli Uffici dell Amministrazione Finanziaria dello Stato. Lotto n 1) Porzione divisa di terreno edificabile sito in Gioia Tauro, località Carrubara, riportato al N.C.T. del Comune di Gioia Tauro alla partita 9998 foglio 32 particella n0 609 (ex 28/b) di mq. 1770. - Valore atto di compravendita (8.1.1991). 80.000.000 - Valore attribuito dall'ufficio Registro di Palmi (non ancora definito). 141.600.000 La differenza tra il valore di mercato attribuito all immobile (. 123.900.000) e il valore attribuito allo stesso dall'ufficio del Registro di Palmi (. 141.600.000) è determinato dal cambio di destinazione urbanistica della zona avvenuto con F adozione del nuovo Piano Regolatore Generale.

Lotto n 2) Fondo rustico della superficie di are 51,00, uliveto di IL classe, sito in agro di Oppido Mamertina - frazione Castellace - località Maddalena, confinante con proprietà Todaro - Rodofili, proprietà Leuzzi e strada vicinale, salvo altri, riportato nel N.C.T. del Comune di Oppido Mamertina al foglio 15 particella 178 (ex 162/b), uliveto di 1^. - Valore iniziale (22.6.1987). 3.672.000 Lotto n 3) a) Fondo rustico di natura uliveto di prima classe, sito in agro di Oppido Mamertina - frazione Castellace - località Patera, della superficie di ettari 9.72.45 limitante con la strada statale 112 bis dell Aspromonte, con proprietà Greco, con proprietà Provenzano - Rugolo, con strada vicinale, salvo altri; riportato al N.C.T. del Comune di Oppido Mamertina in parte alla partita 7301, foglio 23 particella n 2, con la superficie di ettari 4.98.45 ed in parte alla partita 5132, foglio 23 di mappa, particella n 8, con la superficie di ettari 1.10.10 e particella 100, con la superficie di ettari 3.63.90. b) Fondo rustico di natura uliveto di 11^ classe, sito in agro di Oppido Mamertina - frazione Castellace - contrada S. Giovanni, della superficie di ettari 0.22.60, limitante con proprietà Luppino Maria, con strada statale 112 bis e con proprietà Pasqualino Leuzzi, salvo altri, riportato al N.C.T. del Comune di Oppido Mamertina alla partita 5120, foglio 22, particella n0 88; e) Fondo rustico di natura in parte uliveto di IP classe ed in parte seminativo arborato di I classe, con entrostanti fabbricati rurali da accertare all urbano; limitante con proprietà Versace, con particella n 88 di proprietà Luppino Maria, con la strada statale 112 bis dell Aspromonte, con proprietà Greco, con strada comunale Colucci, con proprietà Francesco e Maria Verduci, salvo altri, riportato al N.C.T. del Comune di Oppido Mamertina alla partita 4383, foglio 22 particelle mi0 7

di ettari 1.96.90, 85 fabbricato da accertare all'urbano di mq. 120, 102 (ex 8/b) (seminativo arborato) di ettari 0.09.70 e 103 fabbricato da accertare all urbano di mq. 190, per complessivi ettari 2.09.70; i fondi di cui ai punti a, b e c misurano complessivamente Ha 12.04.75. -Valore iniziale quota a) (14.11.1989). 197.797.000 - Valore iniziale quota-b) (14.11.1989). 4.550.000 - Valore iniziale quota c)(14.11.1989). 42.653.000 sommano. 245.000.000 Conclusioni Quanto precede, con i relativi allegati, rispecchia tutto ciò che serenamente ed obiettivamente il sottoscritto ha ritenuto di dovere rappresentare per rispondere compiutamente ai quesiti posti dal Sig. G.L. nell'interesse della Giustizia. Il C.T.U. (Arch. Roberto Sciarrone)