TRIBUNALE DI BRESCIA CONCORDATO PREVENTIVO N. 23/09 ENTRA S.P.A. GIUDICE DELEGATO: DOTT.CARLO BIANCHETTI COMMISSARIO GIUDIZIALE: DOTT. SSA CLARA STERLI VERIFICA DI CONGRUITA VALORI Brescia, 27.10.2009 1
PREMESSE Il sottoscritto ing.federico Provezza di Brescia è stato incaricato dal Commissario Giudiziale Dott.ssa Clara Sterli di eseguire una valutazione di congruità delle stime e di conformità urbanistica degli immobili in Odolo di proprietà Entra s.p.a. oggetto di proposta di concordato. Si ritiene necessario sottolineare come attualmente il mercato immobiliare abbia subito una flessione per una drastica diminuzione della domanda conseguente alla crisi economica globale. La presente perizia ha necessariamente tenuto conto di tale situazione, che inevitabilmente ha inciso in modo negativo sul giudizio di stima di seguito riportato. Eseguiti sopralluoghi, visionato il complesso residenziale, acquisita copia dei documenti catastali e degli atti autorizzativi comunali, assunte le necessarie informazioni, il sottoscritto ha redatto la seguente RELAZIONE IMMOBILE A DESTINAZIONE PRODUTTIVA IN ODOLO (BS) via Brescia 104 Trattasi di complesso produttivo costituito da area con soprastante capannone industriale e palazzina uffici e terreno agricolo confinante. DATI CATASTALI L immobile è identificato al N.C.E.U. come segue: 2
Comune di Odolo Foglio 4 mapp.426/10 via Brescia p.t 1 cat.d/8 RC 8.325,80 e al N.C.T.R. come segue: Comune di Odolo foglio 9 mapp.650 sem.cl.3 Ha.0.26.40 RD 8,18 RA 4,77 mapp.652 sem.cl.3 Ha.0.11.40 RD 3,53 RA 2,06 mapp.654 sem.cl.3 Ha.0.39.40 RD 12,21 RA 7,12 mapp.2575 sem.cl.2 Ha.0.00.45 RD 0,17 RA 0,10 mapp.3341 incolto prod.cl.u Ha.0.48.60 RD 3,01 RA 1,00 mapp.649 ente urbano foglio 7 mapp.2424/1 area urbana mq.3.400 DESCRIZIONE Trattasi di complesso produttivo composto da area della superficie catastale di mq.7.120 (mapp.426) con soprastante capannone industriale e palazzina uffici, sito in Odolo via Brescia 104. La palazzina uffici, a due piani fuori terra, ha superficie complessiva di mq.540, di cui mq.300 posti al primo piano destinati ad uffici e mq.240 posti a piano terra destinati a servizi, mensa e locali accessori; l immobile con affaccio diretto sulla via Brescia, edificato negli anni 70, presenta finiture e caratteristiche costruttive tipiche dell epoca di 3
costruzione: facciate al civile tinteggiate, serramenti in alluminio, strutture in cemento armato, tramezze interne, parte in laterizio e parte con pareti mobili, pavimenti in ceramica, controsoffittatura in pannelli, impianto elettrico, riscaldamento e condizionamento. Il capannone con pianta irregolare e copertura a volta ha superficie coperta di mq.3.500 e sviluppata di mq.4.300 ed altezza media ml.5,00; edificato ed ampliato a partire dagli anni 60 presenta le seguenti finiture: strutture portanti con pilastri e travi in c.a. gettate in opera, copertura a volta con manto parte in fibrocemento e parte in guaina, tamponamenti in prismi in parte intonacati, serramenti parte con U glass e parte in ferro, portoni scorrevoli in ferro, pavimento in battuto di cemento e parte in gres, impianto di illuminazione con tubi a neon e lampade a fluorescenza, distribuzione f.e.m. con canaline. Una parte dell immobile, circa 700 mq. presenta soletta in getto che separa magazzino al primo piano dotato di montacarichi; è presente piccolo interrato di circa 100 mq. Lo stato di manutenzione complessivo è buono anche se i fabbricati presentano caratteristiche e vetustà legate all epoca di costruzione. L area esterna è completamente cintata e asfaltata, è dotata di cancello carraio e pedonale sulla via Brescia; l immobile attualmente destinato alla produzione di maniglie è ubicato in zona periferica all inizio dell abitato. 4
L immobile ricade in zona D1 artigianale. Completano la proprietà alcuni appezzamenti di terreno agricolo posti all esterno delle recinzioni e confinanti con il complesso produttivo. STIMA Il criterio di stima utilizzato è quello sintetico comparativo che consiste nel raffronto tra l immobile in oggetto ad altri con similari caratteristiche (costruttive, di destinazione, di posizione) di cui siano noti i prezzi di vendita. La verifica dei valori correnti di mercato è stata condotta traendo informazioni da: pubblicazioni specifiche quali i bollettini dell Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) curato dall Agenzia del Territorio e del Consulente Immobiliare de Il Sole 24 ore; agenti ed agenzie immobiliari operanti sulla piazza di Odolo; imprese e società immobiliari operanti su piazza. In base ai correnti valori di mercato nella zona, tenuto conto della dimensione, dell ubicazione, delle caratteristiche costruttive, della vetustà, dell attuale recessione economica con stagnazione della domanda e flessione dei prezzi, è possibile formulare il seguente giudizio di stima: il prezzo corrente per capannoni nuovi in zona è di circa 550-600 /mq mentre quello degli uffici è di 1.000 /mq applicando un coefficiente di vetustà del 50% si ottiene: 5
capannone mq.4.300 x /mq.280 = 1.204.000 uffici mq.540 x /mq.500 = 270.000 aree agricole a corpo 30.000 sommano 1.504.000 arrotondando VALORE STIMATO 1.500.000 (diconsi euro un milione cinquecentomila) SITUAZIONE IPOTECARIA Con visure ipotecarie (allegate) eseguite presso la conservatoria dei RR II di Salo con aggiornamento al 21.10.2009 si è accertato che l immobile in oggetto risulta colpito dai seguenti gravami: 1) ipoteca giudiziale di 604.265,99 a favore Cassa Rurale Giudicarie Valsabbia e Paganella, iscritta il 19.06.09 n.4288/789 quota capitale 494.631,26 Brescia, 27.10.2009 Allegati: Documentazione fotografica Visure catastali Estratto mappa Planimetrie catastali Visure ipotecarie 6