Bene analizzato: Appartamento int. 3, palazzina C Information Memorandum 1
IDENTIFICAZIONE DEL SINGOLO BENE...3 INDIVIDUAZIONE CATASTALE...5 CARATTERISTICHE GENERALI DA SOPRALLUOGO...7 IMPIANTI FABBRICATO E/O AREE ANNESSE...8 AMBITI ED ELEMENTI SOGGETTI A SERVITU'...8 CONSISTENZA IMMOBILIARE...9 VERIFICA DELLO STATO DI OCCUPAZIONE/UTILIZZO...9 ANALISI DOCUMENTALE... 10 TITOLARITA'... 10 SITUAZIONE EDILIZIA... 12 SITUAZIONE CATASTALE... 13 SITUAZIONE URBANISTICA... 15 SITUAZIONE IMPIANTISTICO STRUTTURALE... 18 IMPIANTI ELETTRICI... 18 IMPIANTI IDRICO SANITARIO... 18 IMPIANTI MECCANICI/CLIMATIZZAZIONI... 18 IMPIANTI ASCENSORI... 18 SITUAZIONE AMBIENTALE... 18 CERTIFICAZIONE ENERGETICA... 18 BARRIERE ARCHITETTONICHE... 18 FOTOGRAFIE D INSIEME... 19 FOTOGRAFIE DI DETTAGLIO... 20 2
IDENTIFICAZIONE DEL SINGOLO BENE Localizzazione dell'immobile L immobile si trova a sud di Roma, in un edificio ubicato tra la via Cristoforo Colombo e la via Laurentina. Ubicazione L unità immobiliare analizzata è un appartamento, int. 3, sito al piano terra della palazzina C posto in supercondominio in via dell Umanesimo 29, con annessa cantina di pertinenza. 3
Confini Nord: Lato esterno - cortile scoperto condominiale Sud: Altra proprietà, app. int 4 Est: Lato esterno - cortile scoperto condominiale Ovest: Vano scala condominiale Contesto Il contesto è caratterizzato da palazzine signorili residenziali e servizi pubblici (ospedale). Molto curato l aspetto del verde urbano. 4
INDIVIDUAZIONE CATASTALE Ag. del Territorio di: Roma Comune di : Roma Catasto Terreni Foglio Particella Tipologia 861 94 Catasto Fabbricati Foglio Particella Tipologia 861 256 Residenziale NOTE: Bene intestato: ENI con sede in ROMA 5
Estratto di mappa 6
CARATTERISTICHE GENERALI DA SOPRALLUOGO Data sopralluogo: 14/01/2014 Vedi note Tipologia del bene Appartamento, con annessa cantina Altro Descrizione Appartamento sito al piano terra rialzato della palazzina C, con annessa cantina di pertinenza ubicata al piano seminterrato. Indirizzo effettivo Palazzina C - int. 3 Struttura: Cemento Armato Altro Copertura: Piana Altro Tamponature: Muratura Altro Finiture facciata: Intonaco e cortina di mattoni Altro Portone ed altri accessi: Pavimentazione atrio e scale: Portone carrabile e porta pedonale, automatici in ferro. Marmo Altro Altro Note di riepilogo: - 7
IMPIANTI FABBRICATO E/O AREE ANNESSE Centrale termica Presente Acqua Presente Cabina elettrica Presente Imp.to Fognario Presente Impianto elettrico Presente Gas Presente Ascensori Presente Tralicci/ antenne Presente Altri eventuali impianti presenti Nessuno Note Tutti impianti a servizio del fabbricato AMBITI ED ELEMENTI SOGGETTI A SERVITU' Servitù di passaggio Non Presente Note Altre ed eventuali Note 8
CONSISTENZA IMMOBILIARE Superficie (mq) 133mq +20mq di balcone Note Sup. desunta dalla planimetria catastale Superficie Sviluppata (mq) Note Numero di Piani 6 piani fuori terra, 1 entro terra Note Palazzina C Volume Complessivo (mc) Note VERIFICA DELLO STATO DI OCCUPAZIONE/UTILIZZO Stato di occupazione Libero Note Occupante - Titolo di godimento - Dati contrattuali - Regolamento di condominio/parti comuni Regolamento del supercondominio di Viale dell Umanesimo composto da 13 palazzine individuate con le lettere da A a O e contraddistinte dai civici dal 25 al 49, depositato agli atti del Notaio Rossana Ferri di Roma con Atto in data 26.11.93 rep. n. 30201/3067, registrato a Roma il 07.12.93 al n. 56714 Serie 1B e trascritto a Roma 1 il 03.12.93 al n. 79098/43301 di formalità (privo di planimetria allegata sub B ). 9
ANALISI DOCUMENTALE TITOLARITA' Documentazione presente agli atti A_01_a_Atto di compravendita del 5/12/1961 Dott. Vincenzo Lipari rep 3414, trascritto il 06/02/1962 al n. 5912 di formalità, con il quale l Ente Autonomo Eur vendeva all Ente Nazionale Idrocarburi - Eni una serie di terreni edificabili in Roma, tra cui terreni in Viale dell Umanesimo, censiti al catasto rustico con il fg 861, particelle 94,95 e 97, con costituzione di servitù a favore e contro; A_02_a_Conferimento di complesso aziendale del 31.03.1978, Notaio Enrico Castellini di Roma rep. n. 178879 racc. n. 31263 da Agip S.p.A. a Agip Petroli S.p.A.; A_02_b stralcio nota di trascrizione (del Conferimento di complesso aziendale del 31.03.1978, rep. n. 178879) del 28/04/78 n. 20971 di formalità; A_03_a_ Atto di fusione di Agip Petroli S.p.A. nell Eni S.p.a. del 20/12/2002 Notaio Paolo Castellini di Roma rep.n. 66121 racc. n. 13044; A_03_b_Scheda allegata all atto di fusione rep 66121 del 20/12/02; A_04_a_Regolamento di Condominio via dell'umanesimo, depositato agli atti del Notaio Rossana Ferri di Roma con Atto in data 26/11/93 rep. n. 30201/3067, registrato a Roma il 07/12/93 al n. 56714 Serie 1B e trascritto a Roma 1 il 03/12/93 al n. 43301 di formalità (privo di planimetria allegata sub B ); A_05_a rep_elenco formalità sub 3; A_05_b_rep_nota di trascrizione fusione rep 66121_2002. Problematiche Si segnala che: - in data room non sono presenti atti relativi a passaggi societari infragruppo dal 1961 (anno di acquisto da parte di Eni) al 1978 (anno del conferimento da Agip S.p.A. a Agip Petroli S.p.A.); - in data room è presente stralcio della nota di trascrizione del Conferimento di complesso aziendale del 31.03.1978, rep. n. 178879, mancante dei dati di trascrizione, che sono stati desunti da altra documentazione. Conclusioni L immobile risulta correttamente trasferito a Eni spa in forza degli atti sopracitati. 10
In merito alla mancanza di documentazione relativa ai passaggi societari infragruppo dal 1961 al 1978, è in corso il reperimento presso la proprietà. 11
SITUAZIONE EDILIZIA Abitabilità Vincoli Servitù Reperita Da verificare con atti Da verificare con atti Destinazione d'uso Residenziale Documentazione Documentazione presente in atti Incompleta B_01_a_rep_Licenza di costruzione n. 80/D dell 8/04/1964. B_01_b_rep_ Elaborati grafici all. alla Lic. Ed. n. 80/D dell 8/04/1964 prot. 46616/62_plan. Generale. B_01_c_rep_ Elaborati grafici all. alla Lic. Ed. n. 80/D dell 8/04/1964 prot. 46616/62_piano rialzato. B_01_d_rep_ Elaborati grafici all. alla Lic. Ed. n. 80/D dell 8/04/1964 prot. 46616/62_piano tipo. B_01_e_rep_ Elaborati grafici all. alla Lic. Ed. n. 80/D dell 8/04/1964 prot. 46616/62_piano cantine. B_01_f_rep_ Elaborati grafici all. alla Lic. Ed. n. 80/D dell 8/04/1964 prot. 46616/62_prospetti. B_02_a_rep_ Certificato di Abitabilità n. 935 dell 8/11/1968 relativa alla costruzione. B_03_a Pratica edilizia in sanatoria prot.n.73666 del 02/09/2014 comprensiva di allegati ed elaborati grafici Problematiche urbanistico - edilizie Regolarizzazioni Conclusioni In data 30/06/2014 è stata presentata Pratica edilizia in sanatoria al CO.QU.E con protocollo n. QI/2014/99713, in data 02/09/2014 con prot.n.73666 è stato presentato accertamento di conformità presso il Comune di Roma, l iter si è concluso con la protocollazione della relazione finale e il deposito della planimetria catastale con prot.cnn.82966 del 02/10/2014. Dal confronto tra lo stato di fatto e l elaborato grafico allegato alla Pratica edilizia in sanatoria prot.n.73666 del 02/09/2014 non sono emerse difformità Nessuna Unità immobiliare conforme 12
SITUAZIONE CATASTALE Dati Catasto Terreni Foglio Particella Qualità Sup. (mq) Intestati 861 94 Dati Catasto Urbano Foglio Particella Sub Cat Classe Indirizzo Piano Consistenza Rendita 861 256 3 A/2 3 Viale dell Umanesimo 29 T/S1 7,5 1.626,84 Documentazione catastale Completa Documentazione presente in atti C_02_a_planimetria catastale C_02_a_rep_visura catastale per immobile del 25/11/08 C_03_a_rep_estratto di mappa fg 861 part 94 del 04/12/08 C_04_a_rep_planimetria catastale via dell'umanesimo fg 861 part 94 del 8/05/08 C_05_a_rep_visura storica per immobile NCEU del 17.12.08 C_06_a_rep_ estratto di mappa fg 861 part 94 del 17/01/2014 C_07_a_rep_ visura storica per immobile fg. 861 part. 256 sub. 3 del 17/01/2014 C_08_a rep_ Visura storica per immobile fg. 861 part. 256 sub. 3 del 30/09/2014 C_09_a_rep_planimetria catastale via dell'umanesimo fg 861 part 94 del 30/09/2014 Problematiche catasto terreni Le problematiche riscontrate risultano essere dovute al mancato aggiornamento catastale con inserimento in mappa del fabbricato C e/o frazionamento delle aree. Tale problematica è a totale onere del supercondominio e da suddividere in millesimi di proprietà. Problematiche catasto urbano Dal confronto tra la scheda catastale ultima in atti e lo stato dei luoghi non sono emerse difformità. Conclusioni Catasto fabbricati: Unità immobiliare conforme 13
Catasto terreni: Pratica di frazionamento ed inserimento in mappa della particella in oggetto. Tale regolarizzazione è ad onere del supercondominio. Regolarizzazioni Nessuna 14
SITUAZIONE URBANISTICA Descrizione La destinazione urbanistica, del fabbricato analizzato, ricade in zona T1 di PRG - approvato con delib.ne 18 del 12/02/08 (T7) T Tessuti di espansione novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme. (Art.28.) Art.28. Tessuti di espansione novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme (T7) 1. Sono Tessuti di espansione novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme i tessuti di edifici isolati nel lotto con tipologia a palazzina formatisi a ridosso e all esterno della cinta muraria, disegnati sulla base di impianti urbani previsti sia dal Piano regolatore del 1909 e dalle successive varianti tipologiche di sostituzione e di intensificazione della densità fondiaria, sia dal Piano regolatore del 1931 e dalle successive varianti. 2. Oltre agli interventi di categoria MO, MS, RC, come definiti dall art.9, sono ammessi gli interventi di categoria RE1, RE2, DR2, DR3, AMP1, AMP2, AMP3, come definiti dall art.21, commi 4 e 5. Trasformazion i ammissibili 3. Valgono le seguenti prescrizioni particolari: a) gli interventi di categoria AMP2 sono finalizzati, secondo l obiettivo specifico di cui alla lett. e) dell elaborato G2. Guida per la qualità degli interventi, relativo al Tessuto T7, alla riqualificazione delle fronti di edifici, in cui balconi e bowwindows occupino una superficie di prospetto, calcolata come prodotto tra la loro lunghezza e l altezza interpiano, superiore al 70%, e siano in condizioni statiche precarie: in tal caso, attraverso la loro eliminazione totale per un minimo del 50% di superficie calpestabile complessiva, è consentito un incremento della SUL pari alla superficie demolita e la realizzazione del volume di ampliamento all interno alla superficie fondiaria; b) gli interventi di categoria RE2 e DR2, finalizzati all obiettivo specifico di cui alla lett. d) dell elaborato G2. Guida per la qualità degli interventi, relativo al Tessuto T7, devono interessare almeno un intero fronte di isolato ed essere subordinati a un Piano di recupero, o altro strumento urbanistico esecutivo, che definisca la nuova sistemazione urbanistica e funzionale; l altezza dei nuovi corpi di fabbrica su strada non potrà superare m. 5. 4. Sono ammesse le destinazioni d uso di cui all art.21, comma 11, con esclusione delle destinazioni Agricole. La destinazione Parcheggi non pertinenziali è consentita solo nei tessuti esterni al Municipio I: eventuali localizzazioni all interno del Municipio I sono consentite solo previa redazione di uno Strumento urbanistico esecutivo, che ne verifichi la compatibilità urbanistica e ambientale. Presentata richiesta di CDU prot. n. 63553 in data 09/10/2001 dalla Soc. AGIP Petroli SpA 15
CDU Non presente Inoltrata richiesta in data 09/10/2001 Foglio Particelle Sub. 861 256 3 Problematiche urbanistiche Nessuna Conclusioni L utilizzo del bene risulta compatibile con quanto regolamentato dalle norme urbanistiche della zona. 16
Estratto di PRG Legenda: 17
SITUAZIONE IMPIANTISTICO STRUTTURALE IMPIANTI ELETTRICI Descrizione Presente impianto elettrico, condizioni insufficienti, da ristrutturare. IMPIANTI IDRICO SANITARIO Descrizione Presente impianto idrico, condizioni mediocri. IMPIANTI MECCANICI/CLIMATIZZAZIONI Descrizione Riscaldamento centralizzato, condominiale. Terminali radiatori a convezione. IMPIANTI ASCENSORI Descrizione Impianto condominiale SITUAZIONE AMBIENTALE Descrizione Nulla da segnalare CERTIFICAZIONE ENERGETICA Descrizione Presente Attestato di Prestazione energetica Note: - BARRIERE ARCHITETTONICHE Descrizione - 18
FOTOGRAFIE D INSIEME FOTO 1 FOTO 2 19
FOTOGRAFIE DI DETTAGLIO FOTO 3 FOTO 4 20
FOTO 5 FOTO 6 21