Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 56 / 2013 Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: UniCredit Credit Management Bank S.p.A contro: X N Gen. Rep. 56/201 3 data udienza ex art. 569 c.p.c.: 26-1 1-2015 ore 12:00 Giudice delle esecuzioni: Dott. ROBERTO ANGELINI, RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto Appartamento Esperto alla stima: Arch. Alessandro Siccardi Codice fiscale: SCCLSN50B l7l682v Partita IVA: 066788501 54 Studio in: Via A. Sforza 21 - Milano Telefono: 0289421 186 Fax: 0289421098 Email: sicsan@tin.it Pec: siccardi403 l@oamilano.it Pag. 1 Ver.3.0
'. Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 56 / 2013 Beni in Dairago (Milano) Località/Frazione Via Martiri Dairaghesi della Liberazione n.23 Lotto: Appartamento OPERAZIONI PRELIMINARI ALLO SVOLGLIMENTO DELL'INCARICO Punto a) del verbale di giuramento: comunicazione anche via email alla SIVAG dell'incarico ricevuto con trasmissione della planimetria catastale dell'immobile staggito: Si Punto B) del verbale di giuramento dell'esperto: Esame dell'atto di pignoramento e della documentazione ipo-catastale (o la relazione notarile sostitutiva) verificando, anche con controlli presso i competenti uffici dell'agenzia del Territorio. Nello specifico: a. la completezza/idoneità dei documenti in atti: Si b. la corretta ed esatta individuazione dei beni oggetto della espropriazione in relazione ai dati catastali e dei registri immobiliari: Si c. idati catastali effettivamente risultanti e la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali aidati indicati nell'atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti: Si d. le note di trascrizione e ititoli di trasferimento (in particolare l'atto di provenienza) con specifico riferimento ad eventuali servitù o altri vincoli trasc ritti (ad esempio, regolamento condominiale contrattuale) o ad eventuali iscrizioni ipotecarie successive al pignoramento: Si e. la sussistenza di diritti di comproprietà (specificando il bene è in comunione legale tra iconiugi o in comunione ordinaria) o di altri diritti reali parziari: Si f. la continuità delle trascrizioni nel ventennio: Si f1. se il trasferimento è avvenuto per causa di morte: verifica della presenza della nota di trascrizione nei registri immobiliari dell'accettazione espressa o tacita in favore del debitore: o 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA : Identificativo corpo: Appartamento. Abitazione di tipo economico [A3] sito in Via Martiri Dairaghesi della Liberazione n.23 Quota e tipologia del diritto 1/1 di X- Piena proprietà Cod. Fiscale: Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: I ntestazione: foglio 9, particella 187, subalterno 708, indirizzo Via Martiri Dairaghesi n.23, scala unica, piano 2, sezione censuaria Dairago, categoria A3, classe 4, consistenza 2 vani, superficie 72, rendita 1 18,79 Derivante da: VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 04;05/2002 n.20430.1/2002 in atti dal 04;0002 (protocollo n.372598 ) VARIAZIONE DI CLASSAMENTO Pag. 2
' I Rapporto di stima Esecuz ione Immobiliare n. 56 / 2013 Confini: da Nord in senso orario: giardino, a ltra proprietà e scale comuni,altra proprietà, via Martiri Dairaghesi. 2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): La via Martiri Dairaghesi della Liberazione è situata a Sud di Dairago, zona tranquilla quasi completamente residenziale a case basse. La località non dispone di mezzi pubblici di trasporto. Caratteristiche zona: centrale normale Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni. Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Caratteristiche zone limitrofe: agricole Attrazioni paesaggistiche:non specificate Attrazioni storiche: Non specificate Principali collegamenti pubblici: Non specificati Servizi offerti dalla zona: Centro sportivo comunale a pochi minuti 3. STATO DI POSSESSO : Occupato dal debitore e dai suoifamiliari, in qualità di proprietario dell'immobile 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincolied oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4. 1. I Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: 4. 1.2 4. 1.3 Atti di asservimento urbanistico: 4. 1.4 Altre limitazioni d' uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: architelro A03l, :.) :-4b i -1s,o'<lc; 4.2. 1 Iscrizioni: - Ipoteca volontaria annotata a favore di UniCredit Credit Management Bank S.p.A contro X X derivante da atto di mutuo - Importo ipoteca: 230.000 - Importo capitale: 1 15.000 rogito Notaio Della Ratta Rinaldi Alberta in data 06/05/2023 ainn. 42683/12994 iscritto/trascritto a Milano 2 in data 06/06/2019 ainn. 95123/22488 4.2.2 Pignoramenti: - Pignoramento a favore di UniCredit Credit Management Bank S.p.A contro X X derivante da verbale di pignoramento registrato Tribunale di Milano in data 13/0 l/2002 ai nn. l iscritto/trascritto a Milano 2 in data 13/01/2025 ainn. 8463/5835 4.2.3 Altre trascrizioni: 4.2.4 Aggiornam ento della documentazione ipocatastale in atti: Pag. 3
Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 56 / 2013 5. ALTRE INFORMAZ IONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 1 400 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Euro 1058,95 Millesimi di proprietà: 64,61 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: per la conformazione attuale, l'unità immobiliare non è accessibile ai disabili, poichè si trova all'ultimo piano senza ascensore e senza servo scale. Inoltre il bagno non è adatto al "giro" della carrozzella. Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non Specificato Attestazione Prestazione Energetica presente (allegati) Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non Specificato Avvertenze ulteriori: Non Specificate 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario : l. dal 23/05/2006 ad oggi (attuale/i proprietario/i) (ante ventennio) In forza di atto di compravendita a rogito Notaio Della Ratta Rinaldi Alberta in data 06/05/2023 ai nn. 42682/12993 trascritto a Milano 2 in data 06/06/2019 ai nn. 95122/49343 7. PRATICHE EDILIZIE: 7.1 Conformità edilizia: Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia 7.2 Conformità urbanistica: Abitazione di ti o economico [A31 Strumento urbanistico Approvato: In forza della delibera: Immobile soggetto a convenzione: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerc iabilità? I- Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? j Piano Governo del Territorio li Comune di Dairago è dotato di Piano di Governo del Territorio approvato con deliberazione consiliare n. 8 del 18.03.20 1 1 e ad oggi in vigore a seguito della pubblicazione sul Bollettino Ufficiale d [ No NO NO NO Residua potenzialità edificatoria: j NO Pag.4
' 1 Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare n. 56 I 2013 Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: J Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al punto Appartamento Il palazzo si sviluppa su 3 piani fuori terra. Si accede all'edificio da via Martiri Dairaghesi della Liberazione attraverso un cancelletto in ferro, e successivament e alla scala condominiale attraverso una porta doppia battente in vetro e ferro. Le scale sono in marmo bianco e i pianerottoli in piastrelle di ceramica bianca. Salendo le scale, al secondo piano, si arriva al pianerottolo da cui si accede a tre unità immobiliari. Oltrepassando la porta blindata marrone scuro (bianca all'interno) si trovano, sulla sinistra, soggiorno con cucina a vista, e sulla destra, ripostiglio, bagno a quattro elementi (doccia) e successivamente camera. Le pareti dell'unità immobiliare sono tinteggiate di colore beige in camera e rosa nel resto della casa. Le pareti del bagno sono rivestite in piastrelle di ceramica bianche, con finiture verdi. Le pareti della cucina a vista sono rivestire con piastrelle quadrate rustiche beig e antracite. Il pavimento dell'intero appartamento è in piastrelle di ceramica verde a diseg i. Le facciate sono in cemento marrone chiaro. 1. Quota e tipologia del diritto 1/ 1 di X- Piena proprietà Cod. Fiscale: Eventualicomproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 72 è posto al piano 2, ha un'altezza interna dicirca 1,93/2,60 mt E' composto da n. 1 pianicomplessivi di cui fuori terra n. 1 e di cui interrati. O Condizioni Generali dell'immobile: L'immobile sipresenta di buono stato di anutenzione. Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Componenti edilizie e costruttive: Cancello tipologia: scorrevole materiale: acciaio apertura: manuale condizioni: sufficienti Infissi esterni tipologia: ante a battente doppie e singole materiale: legno protezione: tapparelle materiale protezione: plastica condizioni: buone Infissi interni Manto dicopertura tipologia: a battente materiale: legno condizioni : buone - Note: Maniglie in plastica verde materiale: lamiere di alluminio condizioni: buone Pavim. Interna materiale: piastrelle di ceramica condizioni: sufficienti Portone di ingresso tipologia: doppia anta a battente materiale: alluminio e vetro accessori: senza maniglione antipanico condizioni: buone Pag. 5
' I I Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 56 / 2013 Scale posizione: a rampe parallele rivestimento: piastrelle di ceramica condizioni: sufficienti Informazioni relative al calcolo della consistenza : Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente Abitazione sup lorda di pavimento 72.00 1.00 72.00 72,00 72,00 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Considerando, quindi. tutti gli aspetti suddetti (ubicazione, consistenza, età, qualità e posizione dell'immobile) abbiamo proceduto al calcolo della seguente stima in base al più probabile valore di mercato al mese di Maggio 2015 secondo il criterio sintetico-comparativo, basato sul confronto tra il bene in oggetto ed altri simili compravenduti o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali nello stesso periodo. Il valore di mercato é il più probabile prezzo di trasferimento di una proprietà immobiliare da una parte liberamente cedente ad un'altra liberamente acquirente, entrambe pienamente a conoscenza dei possibili usi e delle caratteristiche della stessa e delle condizioniesistenti sul libero mercato. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Milano, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano, Uffici del registro di Milano, Ufficio tecnico di Milano, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare Agenzia del Territorio, quotazioni immobiliari per l'anno 2014 primo semestre, indica i seguenti valori nella fascia centrale ( B) del Comune di Dairago. destinazione residenziale, tipologia abitazioni civili. stato conservativo normale minimo /mq 950, massimo /mq 1350. Camera di Commercio, quotazioni immobiliari per l'anno 2014 secondo semestre, indica i seguenti valori nella zona centro del Comune di Dairago, appartamenti recenti. ristrutturati. d'epoca e dipregio minimo /mq 1000, massimo /mq 1 400. 8.3 Valutazione corpi: Appartamento. Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione I Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Abitazione I 72,00 1.050,00 75.600,00 Valore corpo 75.600,00 Pag. 6
I Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 56 I 2013 Valore accessori 0,00 Valore complessivo intero 75.600,00 Valore complessivo diritto e quota 75.600,00 R1epiJoqo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Annartamento 72,00 75.600,00 75.600,00 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% ) ll.340,00 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: l.000,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: Costi di cancellazione oneri e formalità: 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: 0,00 0,00 Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in 63.260,00 cui si trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 50.608,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 63.260,00 Data generazione: 01-06-2015 Pag. 7