Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Cerep Comco Sas Di Cerep Italy V Srl N Gen. Rep. 279/2013 data udienza di verifica crediti: 10-07-2013 ore 11:15 Giudice delegato: Dott. FILIPPO D'AQUI Curatore Fallimentare:Patrizia De Cesari - Cecilia Giacomazzi - Alfredo Haupt RAPPORTO DI VALUTAZIONE MILA Lotto 001 - NEGOZIO Esperto alla stima: Arch. Laura Nicoletta Bartoli Codice fiscale: BRTLNC60P50F205H Partita IVA: 11005260150 Studio in: Via Lodovico Mancini 15 - Milano Telefono: 0289073860 Fax: 0289073860 Email: archibartoli@fastwebnet.it Pec: laura.bartoli@pct.pecopen.it Pag. 1
Beni in Milano (Milano) Località/Frazione Corso XXII Marzo 48 Lotto: 001 - NEGOZIO OPERAZIONI PRELIMINARI ALLO SVOLGLIMENTO DELL'INCARICO Punto a) del verbale di giuramento: comunicazione anche via email alla SIVAG dell'incarico ricevuto con trasmissione della planimetria catastale dell'immobile staggito: No Punto B) del verbale di giuramento dell'esperto: Esame dell'atto di pignoramento e della documentazione ipo-catastale (o la relazione notarile sostitutiva) verificando, anche con controlli presso i competenti uffici dell'agenzia del Territorio. Nello specifico: a. la completezza/idoneità dei documenti in atti: Si b. la corretta ed esatta individuazione dei beni oggetto della espropriazione in relazione ai dati catastali e dei registri immobiliari: Si c. i dati catastali effettivamente risultanti e la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell'atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti: Si d. le note di trascrizione e i titoli di trasferimento (in particolare l'atto di provenienza) con specifico riferimento ad eventuali servitù o altri vincoli trascritti (ad esempio, regolamento condominiale contrattuale) o ad eventuali iscrizioni ipotecarie successive al pignoramento: Si e. la sussistenza di diritti di comproprietà (specificando il bene è in comunione legale tra i coniugi o in comunione ordinaria) o di altri diritti reali parziari: No f. la continuità delle trascrizioni nel ventennio: Si f1. se il trasferimento è avvenuto per causa di morte: verifica della presenza della nota di trascrizione nei registri immobiliari dell'accettazione espressa o tacita in favore del debitore: No 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A - NEGOZIO SUB. 27. Negozi, botteghe [C1] sito in, Corso XXII Marzo 48 Quota e tipologia del diritto 1/1 di Cerep Comco sas di Cerep Italy V srl- Piena proprietà Cod. Fiscale: 09753711002 Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: CEREP COMCO SAS DI CEREP ITALY V S.R.L. con sede in Roma - C.F.: 09753711002 foglio 442, particella 33, subalterno 27, indirizzo Corso XXII Marzo 48, piano T, categoria C/1, classe 9, consistenza mq. 72, rendita 3874,67 Derivante da: ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 22/12/2007 Nota presentata con Modello Pag. 2
Unico n. 2747.1/2008 in atti dal 23/01/2008 Repertorio n.: 125873 Rogante: CITTI NICOLA Sede: ROMA Registrazione: Sede: CONFERIMENTO IN SOCIETA' Confini: Da RD in senso orario: altra proprietà, w.c. altra proprietà, cortile interno, altro mappale. Conformità catastale: Si dichiara la conformità catastale Note generali: 2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): Caratteristiche zona: semicentrale normale Area urbanistica: residenziale a traffico sostenuto con parcheggi scarsi. Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Attrazioni paesaggistiche: Parco Forlanini ed Idroscalo. Attrazioni storiche: Non specificate Principali collegamenti pubblici: Fermate autobus e tram mt. 50, Aeroporto Linate km. 5,3 Servizi offerti dalla zona: Non specificato 3. STATO DI POSSESSO: Libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: - Sentenza di fallimento a favore di Massa dei creditori del Fallimento CEREP COMCO s.a.s. di CEREP ITALY V s.r.l. in Liquidazione contro Cerep Comco sas di Cerep Italy V srl derivante da Sentenza dichiarativa di fallimento n 283/13 rogito in data 22/03/2013 ai nn. 324/13 iscritto/trascritto a Agenzia del Territorio Milano I in data 03/06/2014 ai nn. 27065 20035 Sentenza dichiarativa di fallimento n 283/13 R.G. 279/2013 - rep. 324/13. 4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: 4.1.4 Altre limitazioni d'uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni: - Ipoteca volontaria attiva a favore di BANCA ITALEASE SPA contro Cerep Comco sas di Cerep Italy V srl - Importo ipoteca: 21000000 - Importo Pag. 3
capitale: 14000000 rogito Notaio Nicola Cinotti in data 12/04/2007 ai nn. 123565/46067 iscritto/trascritto a Notaio Nicola Cinotti in data 08/05/2007 ai nn. 33296 8055 - Ipoteca volontaria attiva a favore di CALLIOPE FINANCE SRL contro Cerep Comco sas di Cerep Italy V srl - Importo ipoteca: 61589 - Importo capitale: rogito Notaio Nicola Cinotti in data 12/04/2007 ai nn. 123565/46067 iscritto/trascritto a Notaio Nicola Cinotti in data 08/05/2007 ai nn. 33295 8054 Note: Si precisa che la presente ipoteca è iscritta in pari grado con la seguente. - Ipoteca volontaria attiva a favore di BANCA ITALEASE SPA contro Cerep Comco sas di Cerep Italy V srl - Importo ipoteca: 193200000 - Importo capitale: 96600000 rogito Notaio Nicola Cinotti in data 12/04/2007 ai nn. 123565/46067 iscritto/trascritto a Notaio Nicola Cinotti in data 08/05/2007 ai nn. 33294 8053 4.2.2 Pignoramenti: 4.2.3 Altre trascrizioni: 4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 2330 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Nessuna Millesimi di proprietà: 51,49 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Attestazione Prestazione Energetica non presente Indice di prestazione energetica: Note Indice di prestazione energetica: APE in corso di elaborazione. Il documento verrà depositato successivamente alla presente perizia. Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Avvertenze ulteriori: Non Specificate 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: ALLIANZ PACE ASSICURAZIONI E RIASSICURAZIONI S.P.A. con sede in Milano - C.F.: 01364030153 dal al 06/12/1995 (ante ventennio) In forza di atto di compravendita Titolare/Proprietario: UNIONE SUBALPINA DI ASSICURAZIONI - SOCIETA' PER AZIONI con sede in Torino - C.F.: 00487880015 dal 06/12/1995 al 19/12/2002 In forza di Atto di fusione a rogito Notaio Dott. Ettore Morone in data 06/12/1995 ai nn. 76569/11306 trascritto a Milano I in data 16/10/1996 ai nn. 33794 24678 Note: Atto di fusione e successivo atto integrativo del 27/09/1996 n 78953/11712. Si segnala che con atto del 06/04/2005 n 106726 Notaio Dott. Ettore Morone viene dato atto che la UNIONE SUBALPINA DI ASSICURAZIONI - SOCIETA' PER AZIONI con sede in Torino Pag. 4
ha mutato la denominazione in ALLIANZ SUBALPINA S.P.A.SOCIETA' DI ASSICURAZIONI E RIASSICURAZIONI con sede in Torino C. F.: 00487880015. Titolare/Proprietario: ORIONE IMMOBILIARE PRIMA S.P.A. con sede in Milano - C.F.: 04743910012 dal 19/12/2002 al 23/03/2007 In forza di atto di compravendita a rogito Notaio Sergio Todisco in data 19/12/2002 ai nn. 157293 trascritto a Milano I in data 03/01/2003 ai nn. 411 308 Note: Si segnala atto successivo di rettifica codice fiscale del 29/09/2003 n 159196. Titolare/Proprietario: CEREP ITALY V2 S.A.S. DI CEREP ITALY V S.R.L. con sede in Roma - C.F.: 09256661001 dal 23/03/2007 al 22/12/2007 In forza di atto di compravendita a rogito Notaio Nicola Cinotti in data 23/03/2007 ai nn. 123356/45974 trascritto a Milano I in data 11/04/2007 ai nn. 26143 15050 Titolare/Proprietario: CEREP COMCO SAS DI CEREP ITALY V S.R.L. con sede in Roma - C.F.: 09753711002 dal 22/12/2007 al 20/12/2012 In forza di atto di scissione a rogito Notaio Nicola Cinotti in data 22/12/2007 ai nn. 125873/47282 trascritto a Milano I in data 22/01/2008 ai nn. 4649 2747 Titolare/Proprietario: CEREP COMCO SAS DI CEREP ITALY V S.R.L. IN LIQUIDAZIONE con sede in Milano - C.F. 09753711002 dal 20/12/2012 al 22/03/2013 In forza di atto di scioglimento società e messa in liquidazione a rogito Notaio Manuela Agostini in data 20/12/2012 ai nn. 70999/11652 Note: Iscrizione al registro delle Imprese di Milano i data 28/01/2013 (prot. 13283/2013). Titolare/Proprietario: FALLIMENTO CEREP COMCO SAS DI CEREP ITALY V S.R.L. IN LIQUIDAZIONE con sede in Milano - C.F.: 09753711002 dal 22/03/2013 ad oggi (attuale/i proprietario/i) In forza di sentenza dichiarativa di fallimento trascritto a Agenzia del Territorio Milano I in data 03/06/2014 ai nn. 27065 20035 Note: Sentenza dichiarativa di fallimento del 22/03/2013 n 283/13 (R.G. 279/2013 Rep. 324/13). 7. PRATICHE EDILIZIE: Intestazione: Pedroni Guido Tipo pratica: Nulla Osta per Opere Edilizie Per lavori: Nuova costruzione Oggetto: nuova costruzione Rilascio in data 02/08/1935 al n. di prot. 110390/20645 Abitabilità/agibilità in data 16/07/1936al n. di prot. 617 Intestazione: Società Assicurazioni e riassicurazioni ALLIANZ Pace s.p.a. Tipo pratica: Concessione Edilizia in Sanatoria (art. 13 L28/2/85 nâ 47) Per lavori: Formazione scala interna piani T-S1 Demolizione e costruzione tavolati al piano S1 Presentazione in data 07/06/1986 al n. di prot. Rilascio in data 11/05/1998 al n. di prot. 11007 Abitabilità/agibilità in data 18/10/2000al n. di prot. 2614 7.1 Conformità edilizia: Negozi, botteghe [C1] Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Si rileva difformità tra l'attuale stato di fatto e Pag. 5
quanto, parzialmente (ad eccezione della scala di comunicazione interna realizzata), concesso in sanatoria. Si rileva infatti parziale realizzazione del muro di separazione dell'ambiente posto al piano T, realizzazione oggetto di condono. Regolarizzabili mediante: Presentazione di nuova pratica edilizia in sanatoria. Descrizione delle opere da sanare: Abbattimento parziale di muratura divisoria tra due locali al piano T. Note: Spese per regolarizzazione stato di fatto quantificabili indicativamente pari a 2.000 circa. Per quanto sopra N si dichiara la conformità edilizia 7.2 Conformità urbanistica: Negozi, botteghe [C1] Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera: C.C. n 16 del 22 maggio 2012 Norme tecniche di attuazione: Immobile soggetto a convenzione: Se si, di che tipo? Estremi delle convenzioni: Obblighi derivanti: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Se si, di che tipo? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Se si, quali? Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: Rapporto di copertura: Altezza massima ammessa: Volume massimo ammesso: ADR - AMBITI CONTRADDISTINTI DA UN DISEG URBANISTICO RICOSCIBILE -(Titolo II - Capo II) - Tessuti urbani compatti a cortina (Art. 15.2) Pag. 6
Residua potenzialità edificatoria: Se si, quanto: Altro: Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: Note: Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica Descrizione :Negozi, botteghe [C1]di cui al punto A - NEGOZIO SUB. 27 Unità ad uso negozio composta da vano unico più servizi e scala interna di collegamento tra piano terreno e locale retro negozio al piano interrato. La posizione dell'unità, con affaccio su Via Cipro, è molto favorevole per la vicinanza all'insediamento residenziale/terziario/commerciale di nuova costruzione sull'area ex Porta Vittoria. 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di Cerep Comco sas di Cerep Italy V srl- Piena proprietà Cod. Fiscale: 09753711002 Eventualicomproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 116.24 è posto al piano T-S1, ha un'altezza interna di circa mt. 4.5 al piano T e mt. 3.1 al piano S1 di cui fuori terra n. 6 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: buono Condizioni Generali dell'immobile: Le condizioni generali dell'immobile corrispondente al civico n 48 di Corso XXII Marzo in Milano risultano nel complesso buone. Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Balconi materiale: cemento condizioni: buone Strutture verticali materiale: muratura condizioni: buone Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: legno protezione: inesistente condizioni: sufficienti Pag. 7
Infissi esterni tipologia: vetrina materiale: vetro protezione: saracinesca materiale protezione: alluminio condizioni: buone Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: scarse Pareti esterne materiale: muratura di mattoni pieni coibentazione: inesistente rivestimento: pietra condizioni: buone Pavim. Esterna materiale: mattonelle di cemento condizioni: buone Pavim. Interna materiale: piastrelle di graniglia condizioni: buone Plafoni materiale: gesso condizioni: buone Portone di ingresso tipologia: doppia anta a battente materiale: legno massello condizioni: ottime Rivestimento ubicazione: bagno materiale: piastrelle condizioni: sufficienti Impianti: Condizionamento tipologia: autonomo rete di distribuzione: canali in alluminio condizioni: da normalizzare Elettrico Termico tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: da normalizzare - Note: Non si rileva la presenza della Certificazione dell'impianto elettrico. tipologia: centralizzato alimentazione: metano condizioni: buone conformità: rispettoso delle vigenti normative Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente Negozio piano T sup lorda di pavimento 70,91 1,00 70,91 Pag. 8
Retro negozio piano S1 sup lorda di pavimento Rapporto di stima Fallimentare - n. 279 / 2013 45,33 0,50 22,67 116,24 93,58 Accessori: 8VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Sintetica comparativa parametrica 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Milano, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano I, Uffici del registro di Milano, Ufficio tecnico di Comune di Milano, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare AGENZIA DELLE ENTRATE per la zona Piola - Argonne -Corsica espone valori di mercato per negozi in stato conservativo normale compresi tra /mq. 1.700 ed /mq. 2.450. RILEVAZIONE DEI PREZZI DEGLI IMMOBILI sulla piazza di Milano e Provincia per la zona Piceno - Indipendenza espone valori di mercato per negozi in stato conservativo normale compresi tra /mq. 2.000 ed /mq. 3.400., Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.) Il sito on line IMMOBILIARE.IT stima per abitazioni un valore di mercato compreso tra /mq. 2.300 ed /mq. 3.000. 8.3 Valutazione corpi: ID Immobile Sup. Equivalente Sup. lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A - NEGOZI O SUB. 93,58 116,24 262.010,00 262.010,00 262.010,00 262.010,00 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per la immediatezza della vendita giudiziaria (come da disposizioni del G.E.): 39.301,50 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 0,00 Pag. 9
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: Costi di cancellazione oneri e formalità: 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 0,00 0,00 222.708,50 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 155.896,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 222.708,50 8.6 Regime fiscale della vendita Allegati ALLEGATO 1 - ATTO DI PROVENIENZA ALLEGATO 2 - CERTIFICATO TARILE ALLEGATO 3 - DOCUMENTAZIONE CATASTALE ALLEGATO 4 - DOCUMENTAZIONE COMUNALE - EDILIZIA ALLEGATO 5 - DOCUMENTAZIONE COMUNALE - URBANISTICA ALLEGATO 6 - FOTOGRAFIE Data generazione: 03-03-201523:03:01 L'Esperto alla stima Arch. Laura Nicoletta Bartoli Pag. 10