STUDIO TECNICO DOTT. ING. UGO LOPS Via della Repubblica, 3-40057 Granarolo dell Emilia (BO) Tel: 051.6056494 Fax: 051.0544939 Cell: 347.4657254 www.ugolops.it info@ugolops.it ugo.lops@ingpec.eu TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da: ESEC. R.G. N. 424/14 ALLEGATO "PER" ********************************************************************* contro: ********************************************************************** * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare in data 30/04/2014 repertorio numero 4825/2014, è stata pignorata l intera proprietà dei seguenti beni immobili: Catasto Fabbricati del Comune di LOIANO (BO): 1) Foglio 45, mapp. 254, sub. 2, natura A/4 abitazione di tipo popolare, consistenza 5,5 vani, indirizzo Via Nazionale civico 56. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Piena proprietà di porzione di fabbricato urbano costituita da appartamento ad uso abitativo ai piani primo e secondo, con annessa cantina rustica e ripostiglio al piano terra. "PER" 424/14 LOTTO UNICO
2 di 13 L'appartamento è costituito al primo piano da ingresso/soggiorno, bagno e cucina (con scala a chiocciola) al secondo piano da due camere (una con terrazza). La superficie commerciale equivalente dell intero bene, sito nel Comune di Loiano, (BO) via Nazionale n. 56, è di m 2 92 circa. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima risulta ad oggi così identificato: Catasto Fabbricati del Comune di Loiano (BO): Foglio 45, mappale 254, sub 2, Cat. A/4, cl. 4, consistenza 5,5 vani, Rendita euro 207,36, indirizzo via Nazionale n.56, piano T-1-2. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra l identificazione catastale attuale e quanto pignorato. CORRISPONDENZA TRA QUANTO IN TITOLARITA DELL ESECUTATO E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra quanto Pignorato e quanto in Titolarità dell Esecutato. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni: Nella vendita è compresa la comproprietà pro quota dell'area di sedime del fabbricato e delle altre parti dello stabile comuni a norma di legge.
3 di 13 Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere o siano conseguenti lo stato di condominio del fabbricato. VINCOLI E ONERI Per quanto sia stato possibile accertare, non trattandosi di un immobile condominiale, non sussistono vincoli o oneri sugli immobili del compendio immobiliare pignorato o comunque non ci sono vincoli ed oneri influenti sul valore del prezzo d'asta. CONFINI Via Nazionale, ragioni comuni e unità similari. PROPRIETÀ Esecutato, proprietario al 100%. PROVENIENZA DEL BENE I beni sopra descritti risultano di proprietà dell'esecutato. Al 1 gennaio 1994 l'immobile in oggetto risultava di altra proprietà, per averlo acquistato con atto a rogito del Notaio Domenico Piazza in data 24 giugno 1984 rep. n. 13518, trascritto a Bologna l'4 luglio 1984 all'art. 13682; In data 25 luglio 2006, con atto di compravendita a rogito del Notaio Mauro Barisone di rep. n. 34290 trascritto a Bologna il 28 luglio 2006 all'art. 29941, l'immobile in oggetto diventa di piena ed esclusiva proprietà dell'esecutato. Dai registri immobiliari non risulta, alla data del 30
4 di 13 settembre 2014, alcun ulteriore passaggio di proprietà. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla relazione notarile allegata agli atti, risultano trascritti i seguenti gravami: Ipoteca volontaria iscritta a Bologna il 28 luglio 2006 al n. 12375 particolare e n. 50930 generale, per Euro 210.000,00, a garanzia dell'originario debito di Euro 105.000,00, contratto con mutuo a rogito Notaio M. Barisone in data 25 luglio 2006 Repertorio n. 34291; Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data 17 giugno 2014 all'art. 15244, in forza di verbale di pignoramento dell'ufficiale Giudiziario del Tribunale di Bologna in data 30 aprile 2014 rep. n. 4825/14. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. e/o Tassa di Registro secondo il regime fiscale vigente all atto del trasferimento del bene e secondo la scelta fiscale dell acquirente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile ante 1967 immobile irregolare Indagine URBANISTICA L immobile è classificato, secondo il Piano Strutturale Comunale del Comune di Loiano, approvato con delibera di Consiglio Comunale n.68 del 24 settembre 2014 nel sistema di Tutela degli elementi di interesse storico architettonico e/o testimoniale tav. L/T.2b.
5 di 13 Più in particolare la scheda 217 del: PSC.L/C Classificazione Degli Edifici di Interesse Storico-Architettonico" tratta dell'edificio in questione. Indagine EDILIZIA Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune, risultano depositate le seguenti pratiche edilizie: 1. Concessione di costruzione prot. 2050 del 8 agosto 1984 richiesta per ristrutturazione fabbricato. Dal confronto tra quanto rilevato e quanto licenziato nell ultima pratica edilizia, risultano difformità interne relativamente all esatto posizionamento dei tramezzi, della scala a chiocciola tra primo e secondo piano e del bagno non realizzato al secondo piano. Anche il prospetto esterno risulta modificato avendo trasformato la finestra della camera grande, al secondo piano, in una porta finestra spostandola verso l'angolo per consentire l'accesso ad una porzione di terrazza in corrispondenza del bagno sottostante (prima progettualmente pensata di proprietà esclusiva dell'unità confinante); inoltre è stata modificata la scala esterna in metallo che funge da accesso all'unità abitativa dal lato opposto di via Nazionale realizzando in aggiunta un ballatoio, sempre in metallo. Le difformità riscontrate, da un colloquio preliminare fatto con i tecnici Comunali, non comporterebbero problemi urbanistici e quindi dovrebbe essere sufficiente, per sanare la situazione attuale, una pratica edilizia in sanatoria. Per tale
6 di 13 pratica si stima il pagamento di un'oblazione di circa euro 2.000,00 a cui si dovranno aggiungere i diritti di segreteria Comunali e bolli, oltre alle spese tecniche per la redazione della pratica stessa. La planimetria catastale del 2006 risulta conforme allo stato di fatto anche se è da osservare che il secondo piano è mansardato e quindi l'altezza è variabile e non costante come si potrebbe evincere dalla planimetria catastale. E' consigliabile quindi in sede di regolarizzazione edilizia aggiornare anche la planimetria catastale sotto questo aspetto. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L'immobili è dotato di Attestazione di Prestazione Energetica registrato in data 23/06/2016 codice identificativo 01458-054767-2016 redatto da Bolognaenergia srl, numero di accreditamento 01458, valevole fino al 23/06/2026. Nel predetto certificato si attesta che la presente unità parte del compendio immobiliare oggetto di perizia è posta in Classe Energetica G CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Non è stato possibile reperire certificazioni di conformità degli impianti attualizzate allo stato di fatto, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art.
7 di 13 1490 del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L'unità immobiliare è attualmente libera. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene pignorato è una unità immobiliare ad uso abitazione, facente parte di un complesso immobiliare con medesima destinazione d'uso, posto su un terreno in pendio. L'abitazione è provvista di due ingressi indipendenti posti uno sulla via principale e l'altro su una stradina interna. Internamente l'appartamento si sviluppa su due piani, al primo livello ci sono una sala, la cucina ed il bagno mentre al secondo livello, mansardato, due stanze ed una terrazza. L'immobile è situato ad alcuni chilometri di distanza dal centro abitato del Comune di Loiano e proprio all'angolo della palazzina c'è la fermata dell'autobus della linea extraurbana dell'atc n. 595. Il fabbricato residenziale, di cui fa parte la porzione immobiliare in oggetto, è denominato Ca' della Fioretta. Trattasi di una antica costruzione rurale il cui impianto originario risale a prima del 1835. Il fabbricato è situato lungo un declivio e si sviluppa su tre piani, due fuori terra dal lato di via Nazionale e tre dall'altro lato. Oltre all'abitazione in oggetto nel complesso immobiliare sono presenti altre abitazioni tutte con ingresso indipendente.
8 di 13 L'appartamento, ha due accessi, uno da via Nazionale a livello stradale direttamente nel vano cucina del primo piano l'altro (dal lato opposto del fabbricato) salendo una scala in metallo ad una sola rampa con ballatoio, che consente di accedere al primo piano dell'abitazione direttamente nel soggiorno. Entrando dal soggiorno, provvisto di ampio camino rivestito in pietra, si accede sia al bagno che alla cucina nella quale oltre all'ingresso su via Nazionale a livello della strada troviamo la scala a chiocciola che conduce internamente al secondo piano mansardato dell'abitazione dove sono presenti due camere la più grande delle quali è provvista di un terrazzo (che corrisponde al lastrico solare del bagno sottostante). L'altezza dei vani nel piano mansardato è variabile in funzione delle pendenze del tetto. Lo stato di conservazione dell'alloggio, fatta eccezione per gli infissi che andranno sostituiti, appare sufficiente ed è mantenuto in un normale stato conservativo. La porta d'accesso non è blindata mentre gli infissi sono in legno con vetro semplice e scuri in legno. Si sottolinea che trattandosi di un'immobile d'epoca le misure dei vani sono irregolari e quelle riportate nel rilievo vanno assunte a titolo indicativo. Finiture. Le facciate esterne sono intonacate e si presentano in uno stato di conservazione sufficiente, così come anche la pavimentazione interna ed i sanitari. Impianti. L'alloggio è dotato di caldaia a gas che ha la
9 di 13 funzione sia di alimentare i radiatori per il riscaldamento invernale che per la produzione dell'acqua calda dei sanitari. La caldaia come anche l'impianto sanitario e quello elettrico andranno rivisti dal momento che la casa è stata ritrovata abbandonata da diverso tempo e non vi sono quindi certezze sull'effettivo stato di funzionamento. L'impianto elettrico si sviluppa sottotraccia e non è stato possibile reperirne le certificazioni. Pertinenze. Al piano terra vi sono una cantina ed un ripostiglio con lavello. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria è stata determinata la superficie commerciale. Le superfici, come sopra determinate, sono state arrotondate al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE CONSISTENZA APPARTAMENT0, CANTINA E RIPOSTIGLIO. Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura si ha:
10 di 13 Piano Destinazione Sup. m 2 Coeff, Sup. Comm. 1-2 abitazione 82 1,00 82 2 terrazza+ballatoio 8 0,5 4 T cantina 21 0,25 5 T ripostiglio 6 0,25 1 Totale commerciale equivalente circa m 2 92 STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 7 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa.
11 di 13 Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. Nonostante la ricerca del massimo grado di omogeneità nella costruzione del campione di comparazione, si è effettuato un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto. Per la definizione dei valori unitari assunti sono stati presi in considerazione diversi fattori: Caratteristiche estrinseche - la posizione nel territorio comunale, la vicinanza di importanti arterie e l affaccio su
12 di 13 strade di primaria importanza, la destinazione urbanistica dell area, le caratteristiche del contesto abitativo limitrofo. Caratteristiche intrinseche - la dimensione complessiva dell unità immobiliare rapportata al numero dei vani e alla distribuzione degli stessi, il numero dei servizi igienici, il tipo di finiture adottate e lo stato di manutenzione delle stesse, la quantità e la qualità degli impianti tecnologici e la loro conformità alle normative vigenti, l esposizione anche rispetto a fonti di inquinamento acustico, le caratteristiche costruttive del fabbricato, lo stato generale di manutenzione delle parti comuni, la dotazione di parcheggi privati ed aree esclusive. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette quali l'osservatorio del Mercato Immobiliare dell'agenzia delle Entrate OMI anno 2015 semestre 2: Comune Loiano, zona agricole e case sparse. /m 2. 1.000,00 1.400,00. La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e
13 di 13 intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti compresi eventuali costi per sanatorie e adeguamenti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Compendio immobiliare: m² 92 x /m² 900,00 = 82.800,00 e, in cifra tonda, si assume come valore dell immobile 82.000,00. Detraendo il 30% circa ( 24.600,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene VALORE DEL LOTTO UNICO: 57.000,00 (euro cinquantasettemila/00) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna 11 luglio 2016 IL CONSULENTE TECNICO (Ing. Ugo LOPS)