GEOMETRA CRISTIAN CESARI Via San Mamolo n. 67 40136 BOLOGNA (BO) Tel. 051-309075 - Fax 051 4291036 E-mail: geometra.cesari@libero.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * LOTTO UNICO N. 63/14 R.G. ESEC. PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE VINCOLI E ONERI-ESISTENZA DI PARTI COMUNI/SERVITU CONFINI PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINASTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI * * * DATI DI PIGNORAMENTO
2 di 15 Verbale di pignoramento immobiliare trascritto in data ----- al Registro Generale n. ----- Registro particolare n. -----, sono stati pignorati i seguenti beni immobili, per la piena proprietà, a favore di ----- N.C.E.U. del Comune di Castel San Pietro Terme (BO) Foglio 47 Mapp. 2 sub 2, Natura A/4, Consistenza 9,5 vani, Via Madonnina n. 2800, T-1; Mapp. 2 sub 3, Natura C/2 Consistenza 54 mq., Via Madonnina n. 2800, T; Mapp. 2 sub 4, Natura C/6 Consistenza 56 mq., Via Madonnina n. 2800, T; Mapp. 2 sub 1, ente urbano; Mapp. 2 sub 6, Natura C/2 Consistenza 62 mq., Via Madonnina n. 2800, T; Mapp. 2 sub 7, Natura C/2 Consistenza 144 mq., Via Madonnina n. 2800, T; Mapp. 2 sub 8, Natura C/2 Consistenza 81 mq., Via Madonnina n. 2800, T; Mapp. 2 sub 9, Natura C/2 Consistenza 115 mq., Via Madonnina n. 2800, T; Mapp. 1, tereno Consistenza 84 are 98 ca; Mapp. 6, tereno Consistenza 33 are 52 ca; Si precisa che con variazione com prot. BO0304824 i mappali 2 Sub 1 e 2 sono stati soppressi ed hanno originato il mappale 2 sub 10 ed il map 63 sub 1 BCNC; con prot. BO0304828 e BO0304829 i mappali 2 sub 3 e 4 sono stati soppressi e hanno originato i map 63 sub 2 e 3; con prot. BO0304825 -
3 di 15 0304834-0304838-0304842 i map 2 sub 6-7-8-9 sono stati soppressi ed hanno originato il map 63 sub 7-5-6-8; con frazionamenti del 24-10-2008 prot. BO0288383 del 10-11-2008 prot BO035583 il terreno con map 6 del foglio 47 ha originato i map 65-67 e 68. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Comune di Castel San Pietro Terme (BO), Via Madonnina n. 2800 Piena proprietà di podere agricolo composto da fabbricato ad uso civile abitazione, su due livelli (di circa mq. 300), n. 4 fabbricati ad uso deposito (di circa mq. 545 complessivi); oltre particelle di terreno agricolo per una superficie catastale di circa mq 11850. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune Castel San Pietro Terme (BO) beni intestati a: 1. -----, nato a ----- Proprietà per 1/2; 2. -----, nata a ----- Proprietà per 1/2: Foglio Part. Sub Indirizzo Z.C. Cat. C Cons. R.C. l. 47 2 10 Via Madonnina n. 2800 --- A/4 9,5 vani 377,79 Piano T-1 47 63 2 Via Madonnina n. 2800 C/2 64 mq 172,91 Piano T 47 63 3 Via Madonnina n. 2800 --- C/2 56 mq 185,10 Piano T
4 di 15 47 63 7 Via Madonnina n. 2800 C/2 86 mq 259,36 Piano T N.C.E.U. del Comune Castel San Pietro Terme (BO) beni intestati a: 1. -----, nato a ----- Proprietà per 1000/1000; Foglio Part. Sub Indirizzo Z.C. Cat. C Cons. R.C. l. 47 63 7 Via Madonnina n. 2800 C/2 86 mq 259,36 Piano T 5 Via Madonnina n. 2800 C/2 76 mq 198,53 Piano T-1 6 Via Madonnina n. 2800 C/2 144 mq 461,09 Piano T 8 Via Madonnina n. 2800 C/2 128 mq 368,23 Piano 1 47 1 Terreno a Vigneto 1 84 are R.D. 98ca 109,72 R.A. 81,19 47 65 Terreno a Vigneto 1 15 are R.D. 83 ca 20,44 R.A. 15,12 47 67 Terreno a Vigneto 1 17 are R.D. 23 ca 22,25 R.A.
5 di 15 16,46 47 68 Terreno a Vigneto 1 23 ca R.D. 0,59 R.A. 0,44 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO: SI I dati catastali e di pignoramento corrispondono. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU : SI È pure compresa nella vendita la comproprietà pro-quota e in unione con ogni altro avente diritto sulle parti comuni del fabbricato di cui la porzione fa parte, tali per legge e per destinazione con tutte le aderenze e pertinenze, azioni, ragioni, usi e comunioni, servitù attive e passive se e come esistenti. VINCOLI E ONERI Nel corso del primo accesso all immobile pignorato si è constatato che l immobile è occupato e nella disponibilità degli esecutati Sigg. -----. CONFINI In confine con Strada Via Madonnina, Mappali 7-51-56-79-15-49, salvo altri. PROPRIETÀ Beni identificati con Foglio 47 Mapp. 2 Sub. 10 e Mapp. 63 Sub. 2-3: Sig. ----- Proprietà per 1/2; ----- Proprietà per ½. Beni identificati con Foglio 47 Mapp. 63 Sub. 7-5-6-8 e Terreni Mapp. 1-65- 67-68: Sig. ----- Proprietà per 1000/1000.
6 di 15 PROVENIENZA DEL BENE Con atto di compravendita regolarmente registrato e trascritto a Bologna. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile pignorato oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni per altro meglio dettagliate nella Relazione Notarile allegata: Ipoteca volontaria n. ----- del 04-04-2005, a favore di -----. (anteriore al pignoramento); Ipoteca volontaria n. ----- del 05-08-2009, a favore di -----. (anteriore al pignoramento); Ipoteca legale n. ----- del 04-11-2013, a favore di -----. (anteriore al pignoramento); Pignoramento trascritto a Bologna in data 01/08/2003 al N. ----- ART. a favore di -----. Pignoramento trascritto a Bologna in data 27/03/2014 al N. ----- a favore di -----. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro o Iva a seconda della tassazione vigente al momento della vendita. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immobili oggetto di perizia, facenti parte di un fabbricato costruiti in data anteriore al 1 settembre 1967. A tutt oggi il Comune di Castel San Pietro Terme (BO) non ha ancora evaso la richiesta di accesso agli atti da parte dello scrivente. Appena verificata la documentazione lo scrivente relazionerà in merito.
7 di 15 Dal confronto fra lo stato catastale e lo stato rilevato sono state accertate le seguenti difformità: Modifiche interne ed esterne nelle unità immobiliari (depositi) identificati col Mapp. 63 Sub. 2-3-8. E possibile procedere alla regolarizzazione mediante la predisposizione di pratica edilizia a sanatoria, nuovo accatastamento e nuova abitabilità. Il costo della regolarizzazione in questo caso è quantificato all attualità in circa 2.000,00 per oblazione e diritti di segreteria, oltre spese tecniche. In sede della stima si è tenuto conto dell onere per il ripristino della conformità edilizia. L aggiudicatario dovrà farsi carico degli oneri e delle spese per il ripristino della legittimità, (pratica edilizia a sanatoria con relativo nuovo accatastamento e richiesta di nuovo Certificato di conformità edilizia e agibilità) sollevando ai sensi dell art. 1490 del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. In sede di stima si è tenuto conto dell onere per la sopracitata richiesta. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l immobile è occupato e nella disponibilità degli esecutati Sigg. -----. Ai fini della presente stima il bene verrà considerato libero al decreto di trasferimento. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene oggetto di stima è inserito in un fabbricato edificato in data anteriore al 1 settembre 1967, composto da diversi fabbricati 8abitazione e depositi) piano terra e primo, complessivamente con struttura portante in muratura e solai in latero-cemento (ad esclusione del deposito Sub. 6 che si presenta con
8 di 15 struttura in prefabbricato e copertura con pannelli di Eternit), esternamente in mattoni a vista e intonacati, copertura a tetto e gronde e pluviali in lamiera. I terreni agricoli (che circondano i fabbricati), con accesso carrabile dalla Via Madonnina sono in parte a prato ed in parte a vigneto e non recintata. I fabbricati complessivamente si presentano in pessimo stato conservativo e manutentivo (ad esclusione del Sub. 2-3-8 che si presentano parzialmente ristrutturati ed adibiti ad abitazione abusivamente) Il fabbricato ad uso abitazione (Mapp. 2 Sub 10) si presenta in pessimo stato manutentivo, in parte collabente e attualmente non abitabile, provvista di porta in legno di ingresso e comprende i seguenti vani: PIANO TERRA Ingresso Soggiorno Cucina con camino N. 2 cantine Vano scala PIANO PRIMO Disimpegno Bagno Ripostiglio N. 5 camere da letto. Tutti i locali sono pavimentati con marmette. I bagni e la cucina hanno rivestimento in ceramica. I locali hanno un altezza interna variabile da circa mt. 2,97 a 3,28 al piano terra e al piano primo variabile da mt. 2,45 a mt. 4,00. Le finestre sono in legno con vetro semplice e provviste di scuri in
9 di 15 legno. Le porte sono in legno. Le pareti divisorie interne sono in muratura, intonacate e tinteggiate. L unità è priva di riscaldamento. L impianto elettrico non è a norma di L. 46/90. Le finiture e lo stato di manutenzione sono pessimi e il fabbricato si trova in stato precario sul profilo strutturale, con importanti crepe strutturali e la copertura presenta fenomeni di infiltrazioni di acqua. Il fabbricato ad uso deposito (Mapp. 63 Sub 2-3-8), su due livelli, si presenta buono stato manutentivo e come dichiarato nel capitolo Indagine Amministrativa è stato oggetto abusivamente di opere interne ed esterne. Il sub. 2 e 3 di fatto sono stati fusi insieme e trasformati ad abitazione ed occupata dagli esecutati e comprende i seguenti vani: PIANO TERRA Soggiorno Cucina con ripostiglio Disimpegno Bagno dotato di wc, bidet, lavandino, doccia e attacco lavatrice N. 2 camere da letto PIANO PRIMO Locale deposito al grezzo Tutti i locali sono pavimentati con ceramica. Il bagno e la cucina hanno rivestimento in ceramica. I locali hanno un altezza interna di circa mt. 2,90 al piano terra e variabile da mt. 2,00 a mt. 4,50 al piano primo. Le finestre sono in legno con vetro camera e provviste di scuri in legno. Le porte sono in legno. Le pareti divisorie interne sono in muratura, intonacate e tinteggiate. L unità è dotata di riscaldamento (solo al piano terra) con termo in alluminio
10 di 15 ed alimentato con bombolone esterno. L impianto elettrico non è a norma di L. 46/90. Le finiture e lo stato di manutenzione sono buone. Il fabbricato ad uso deposito (Mapp. 63 Sub 5), su due livelli, si presenta scarso stato manutentivo, privo di qualsiasi impianto (idrico/elettrico) e comprende i seguenti vani: PIANO TERRA N. 2 ripostigli PIANO PRIMO Locale deposito Ripostiglio. Tutti i locali sono pavimentati con terra e marmette. I locali hanno un altezza interna di circa mt. 2,30 al piano terra e media di mt. 2,15 al piano primo. L unità immobiliare e prevalentemente priva di infissi esterni. Le pareti divisorie interne sono in muratura e non intonacate e tinteggiate. L unità è priva di qualsiasi impianto (elettrico/idrico). Le finiture e lo stato di manutenzione sono scarse. Il fabbricato ad uso deposito (Mapp. 63 Sub 6), con struttura portante in c.a. e prefabbricato e copertura in pannelli di eternit. (dalle indagini fatte e le informazioni assunte il costo per la bonifica/smaltimento di tale copertura si aggirano intorno a circa. 50.000,00) L unità comprende i seguenti vani: PIANO TERRA Unico locale ad uso deposito Tutti i locali sono pavimentati con ceramica. Il bagno e la cucina hanno rivestimento in ceramica. I locali hanno un altezza interna variabile da mt.
11 di 15 5,20 a mt. 6,65. Le finestre sono in ferro con vetro semplice. Le porte di accesso scorrevole è in ferro. L unità è dotata del solo impianto elettrico (non è a norma di L. 46/90). Le finiture e lo stato di manutenzione sono scarse. Il fabbricato ad uso deposito (Mapp. 63 Sub 7), con struttura portante in muratura e copertura in legno a due falde e parzialmente collabente e di fatto inutilizzabile. Si presenta chiuso perimetralmente solo su due lati, con pavimentazione in battuto di terra, un altezza interna variabile da mt. 5,30 a mt. 6,05, privo di infissi esterni e di qualsiasi impianto (elettrico/idrico). Le finiture e lo stato di manutenzione sono scarsissime. CONFORMITA IMPIANTI A tutt oggi il Comune di Bentivoglio (BO) non ha ancora evaso la richiesta di accesso agli atti da parte dello scrivente. Appena verificata la documentazione lo scrivente relazionerà in merito. Qualora non fosse possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art. 1490 del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE La consistenza commerciale è stata determinata con metodo abitudinario, computando l intero spessore dei muri interni ed esterni di pertinenza e per metà lo spessore di confine con altre unità o d ambito scala.
12 di 15 Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle norme censuarie, delle tariffe d estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione all art. 3 commi 154-155 della legge 23 dicembre 1996 n. 662 ed in particolare l Allegato C : Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi R,P,T), la superficie commerciale è stata determinata computando: Per intero la superficie dell immobile, pari alla somma delle superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali con spessore massimo fino a cm. 50 Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre proprietà e/o unità immobiliari se esistenti Per il 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali cantine, soffitte e simili qualora comunicanti con i vani di cui al punto precedente: Per il 25% per la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali Per il 30% fino a mq. 25 e 10% per la quota eccedente per le superfici dei balconi, terrazzi e simili, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali Per il 15% fino a 25 mq. e 5 % per la quota eccedente qualora le superfici dei balconi, terrazze e simili, non siano comunicanti coi vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili
13 di 15 La superficie dei locali principali ed accessori, ovvero le porzioni di superficie aventi altezza utile inferiore a ml. 1,50, non è computata La superficie commerciale del bene oggetto, al lordo delle murature, del bene in argomento, puramente a titolo indicativo, è la seguente: Abitazione (Mapp. 2, Sub. 10) circa mq. 300,00 Deposito (Mapp. 63, Sub. 2) circa mq. 62,00 Deposito (Mapp. 63, Sub. 3) circa mq. 62,00 Deposito (Mapp. 63, Sub. 5) circa mq. 70,00 Deposito (Mapp. 63, Sub. 6) circa mq. 145,00 Deposito (Mapp. 63, Sub. 7) circa mq. 84,00 Deposito (Mapp. 63, Sub. 8) circa mq. 125,00 Terreni agricoli circa mq. 11.850,00 La determinazione delle superfici è da ritenersi comunque indicazione esplicativa dei criteri di stima adottati in quanto l unità immobiliare e le relative pertinenze sono stimate a corpo e non a misura STIMA DEL BENE Criterio di stima adottato: per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto, ovvero sintetico-comparativo. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene,
14 di 15 della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva. In caso di vendita forzosa del bene, lo scrivente dopo avere determinato il valore di mercato della proprietà pignorata, ha adeguato e corretto la stima applicando una riduzione pari al 30% del valore presunto di mercato causa la mancanza di garanzia per i vizi, la necessaria regolarizzazione urbanisticoedilizia (i cui costi sono però già detratti), la necessità di migliorare l appetibilità del bene e rendere più competitiva la gara. Visti i valori rilevabili dalla pubblicazione dei dati dell Osservatorio dei Valori immobiliari FIAIP ed. 2015 e i valori desunti dall Osservatorio dei valori immobiliari dell Agenzia del Territorio 2 semestre 2015, visti i risultati delle aste immobiliari del Tribunale Civile di Bologna per immobili in zona, si esprimono i seguenti valori: Abitazione. 125.000,00 Deposito (Mapp. 63, Sub. 2). 20.000,00 Deposito (Mapp. 63, Sub. 3). 20.000,00 Deposito (Mapp. 63, Sub. 5). 15.000,00 Deposito (Mapp. 63, Sub. 6). 40.000,00 Deposito (Mapp. 63, Sub. 7). 30.000,00 Deposito (Mapp. 63, Sub. 8). 35.000,00 Terreni Agricoli. 25.000,00
15 di 15 VALORE COMMERCIALE. 305.000,00 * Detrazione del costo smaltimento Amianto. 50.000,00 * VALORE COMMERCIALE DELL INTERO BENE. 255.000,00 * VALORE COMM. A BASE D ASTA (-30%). 180.000,00 * (euro centottamila/00) (*valore netto, già detratto dei costi di regolarizzazione urbanistica) La porzione di fabbricato oggetto di procedura esecutiva è stata stimata nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava alla data del sopralluogo dell Ausiliario del Giudice con metodo del raffronto. Si precisa che la stima è sempre a corpo e non a misura; le operazioni di calcolo della consistenza e del relativo prodotto hanno un significato puramente indicativo, poiché il più probabile valore di mercato scaturisce da considerazioni complessive e compensative di tutto quanto lo scrivente ha osservato e rilevato, anche eventualmente non riportato in perizia. Anche l eventuale presenza di errori aritmetici di calcolo o arrotondamenti sensibili della consistenza con lo stato di fatto del bene no alterano il valore complessivo di stima indicato. * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza. Bologna, 10 gennaio 2016. L AUSILIARIO DEL GIUDICE (Geom. Cesari Cristian)