di Barbara Taccini ANALISI DI BACINO

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2 ANALISI DI BACINO di Barbara Taccini Riprendendo la modalità analitica che ha improntato il nostro contributo per il numero precendente di Centri Commerciali&, vogliamo qui proporre una disamina delle componenti essenziali dell offerta commerciale di una singola regione, segnatamente la Toscana. Rimangono valide due precisazioni metodologiche: 1. Sono presi in esame esclusivamente i Centri Commerciali tradizionali e i Parchi Commerciali. Non vengono invece considerati i Factory Outlet: questo perché le specificità di tale tipologia in termini di attrattività e di percezione e modalità di fruizione dei consumatori richiedono un approccio ad hoc (rimandiamo al riguardo al contributo pubblicato su Centri Commerciali& n , pagg ). Peraltro, segnaliamo che in Toscana sono presenti 3 FOC, riportati nella tabella seguente. 2. Per individuare le diverse tipologie di centri utilizziamo la suddivisione per classi dimensioniali data dal Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali ovvero: Centro Commerciale di vicinato o di quartiere: GLA inferiore ai mq; Centro Commerciale di piccole dimensioni: GLA mq; Centro Commerciale di medie dimensioni: GLA mq; Grande Centro Commerciale: mq; Centro Commerciale Regionale di area estesa: GLA oltre mq. Le informazioni di base derivano come sempre dalle banche dati di Sincron Inova. Tipologia dell offerta La tabella in appresso mostra i dati regionali e nazionali, suddivisi per tipologia di Centri Commerciali. Confrontando i dati è di immediata evidenza come la composizione dell offerta regionale si discosti da quella nazionale, sebbene i mq per abitante siano di poco inferiori alla media nazionale. In particolare: la percentuale dei centri di piccole dimensioni è sostanzialmente in linea; la presenza di centri di medie e grandi dimensioni è quasi dimezzata; la percentuale di centri di vicinato o di quartiere è più del doppio rispetto a quella della media nazionale; non sono presenti Centri Commerciali Regionali. Questi scostamenti paiono riconducibili in primis alle peculiarità della legislazione in materia di programmazione del commercio al dettaglio della Toscana, considerata da molti osservatori assai restrittiva, specialmente in relazione alla possibilità di sviluppare iniziative di rilevanti dimensioni. Localizzazione dei Centri Commerciali Confrontando la distribuzione delle strutture commerciali rispetto a quella della popolazione si nota una stretta correlazione quantitativa: sono quindi penalizzate le isole e le zone di montagna, dove il numero di abitanti è decisamente basso. La maggiore concentrazione concerne invece la parte nord-occidentale della regione. I Centri Commerciali di vicinato e di piccole dimensioni sono disseminati in tutta la regione, mentre quelli medi sono concentrati nella zona nord. L unico grande Centro Commerciale della Regione, I Gigli è ubicato a Campi Bisenzio, in provincia di Firenze. GLA rispetto alla popolazione La situazione in termini di mq di GLA per abitante a livello provinciale è illustrata nella mappa. La graduatoria vede prevalere la provincia di Arezzo, seguita da quella di Pisa, mentre Lucca è il fanalino di coda, preceduta di poco da Siena. 12 CentriCommerciali& n. 1-2/2011

3 in collaborazione con Per analizzare più nel dettaglio la situazione a livello provinciale, nella tabella sono riportati i dati di GLA suddivisi anche per tipologie dimensionali. Su tale base è possibile svolgere ulteriori considerazioni: a fronte di una media di 21,20 mq per abitanti, 4 delle 10 province possono contare su una GLA superiore; la provincia con una maggiore dotazione (Arezzo) ha una GLA pari a 31,98 mq (più del doppio rispetto a quella della provincia meno presidiata) e uno stock diversificato in Centri Commerciali di vicinato e di piccole e medie dimensioni; quella con la quantità più bassa (Lucca), con soltanto 12 mq per abitante, conta su un offerta piuttosto anomala, composta esclusivamente da Centri di piccole dimensioni; Prato presenta infine tratti distintivi, in quanto comprende un solo Parco Commerciale di medie dimensioni, il Parco Prato, che da solo rappresenta la totalità dell offerta di GLA. Va però precisato che la banca dati di Sincron Inova non contempla strutture secondarie, quali micro gallerie e realtà inferiori ai mq, che pur integrando il panorama retail, giocano un ruolo di trascurabile rilevanza ai fini della nostra analisi. Un altro confronto che possiamo effettuare è quello inerente alla distribuzione in percentuale nelle diverse province, riportata in tabella. Le differenze più marcate riguardano la provincia di Arezzo, che a fronte di una concentrazione della popolazione del 9,3% mostra una GLA del 14,1%, nonché la provincia di Lucca, dove il rapporto è rovesciato e vi è un offerta di GLA pari al 6%, per una concentrazione di popolazione del 10,5%. Nella provincia di Firenze si evidenziano invece le maggiori percentuali sia di popolazione (26,6%) che di GLA (30,4%). Considerazioni più approfondite possono essere fatte valutando il rapporto GLA/popolazione anche a livello comunale. Le due realtà caratterizzate dalla maggiore densità di GLA sono Massa e Cozzile a Pistoia e Montescudaio a Pisa, entrambe con valori superiori ai 260 mq per abitan- CentriCommerciali& n. 1-2/

4 ANALISI DI BACINO Metodologia e glossario 1. GLA (Gross Leasable or Lettable Area): superficie lorda affittabile agli operatori a loro uso esclusivo. Include tutte le aree che producono reddito da locazione, quindi la superficie di vendita, i locali per le lavorazioni, per le scorte e per l attività amministrativa. Non sono inclusi gli spazi comuni tra più esercizi e quelli gestiti collettivamente, quali, per esempio, la galleria commerciale e i servizi. La differenza fra la GLA e la superficie totale è rappresentata proprio dalle componenti succitate, che non rientrano nelle pattuizioni contrattuali. 2. I dati relativi alla popolazione sono aggiornati al 1 gennaio La banca dati a cui si fa riferimento è aggiornata al dicembre 2010 e consta di realtà (ovvero Centri Commerciali, 141 Parchi Commerciali e 24 Outlet) per oltre mq di GLA complessiva ( mq relativi a CC, mq relativi a Parchi Commerciali e mq a FOC). En passant, tali dati differiscono da quelli forniti in precedenza, poiché le banche dati sono costantemente aggiornate per recepire le nuove aperture, gli ampliamenti, ma anche le chiusure delle strutture commerciali. Obiettivi dell indagine Tre i principali obiettivi dell indagine: 1. Valutare la composizione dell offerta. 2. Verificare la distribuzione dell offerta di Centri Commerciali in Toscana. 3. Confrontare la distribuzione dell offerta in relazione alla distribuzione della popolazione. GEOVIEWER on VIRTUALMARKET: GeoViewer è la nuova opzione di VirtualMarket che consente di applicare differenti tematismi a dati importati dall utente, per creare mappe che rappresentino al meglio la distribuzione degli stessi sul territorio italiano. Il tutto nella modalità che ha da sempre contraddistinto il programma: completa autonomia, semplicità ed immediatezza degli output. Completa autonomia: essendo un modulo di VirtualMarket, per utilizzarlo basta accedere al sito dedicato 24 ore su 24 per 365 giorni l anno, senza richiedere l installazione di alcun elemento hardware o software da parte dell utente. Semplicità: l utente può importare, anche tramite un semplice copia/incolla ogni tipo di dato a sua disposizione (ad es. vendite, fatturato, numero di rivenditori) su base comunale, provinciale, regionale o di codice di avviamento postale. Immediatezza degli output: in pochi secondi sullo schermo è visualizzata la mappa tematica corrispondente ai dati inseriti, evitando quindi di dover fare ricorso ai tradizionali strumenti GIS che richiederebbero un impegno in tempo e risorse decisamente maggiore. Come per ogni modulo di VirtualMarket, anche GeoViewer è nato per rispondere a precise richieste dei nostri clienti e, per soddisfarle al meglio, è stata prevista la possibilità di variare i colori dei tematismi a piacimento e di suddividerli in classi cromatiche secondo le diverse necessità. Lorenzo Martagni, Responsabile Progetti Tecnologici di Sincron Inova 14 CentriCommerciali& n. 1-2/2011

5 ANALISI DI BACINO A Massa e Cozzile si trova invece il Centro Commerciale di medie dimensioni Montecatini, inserito in una zona abbastanza abitata, il cui bacino d attrazione comprende comuni delle 3 province di Lucca e Pisa, oltre a Pistoia. Elevate GLA contraddistinguono anche i comuni di Campi Bisenzio e Calenzano e sono spiegabili anche alla luce della presenza di due importanti arterie stradali come l A1 e l A11. Questa peculiare distribuzione ci porta a rilevare come l ubicazione dei Centri Commerciali non sia determinata, specie per i comuni più piccoli, dalla popolazione ivi residente. Fatto, questo, che spalanca una finestra sulle problematiche, notoriamente molto complesse, del livello territoriale di pianificazione delle strutture commerciali. te, che staccano di gran lunga tutti gli altri comuni, i cui valori non superano i 160 mq. Per Montescudaio si tratta quasi di un paradosso, poiché l elevata GLA pro capite è data in realtà da una struttura decisamente piccola mq, Il Poggio, ma inserita in un comune di soli abitanti. Nelle vicinanze i comuni più densamente popolati sono quelli situati lungo la costa. Non stupisce quindi che, analizzando la consistenza di un possibile bacino di attrazione - trattandosi di una realtà così piccola lo abbiamo calcolato sulla scorta di una percorribilità di soli 10 minuti di auto - ne sia risultato un potenziale di abitanti, di cui oltre l 80% residente nella provincia di Livorno. Lo stesso discorso vale anche per l elevata GLA presente nel comune di Gallicano (Lucca), legata a una struttura di mq in un comune di meno di abitanti. Un ultima carrellata in merito alle ancore alimentari dei Centri considerati, la cui articolazione in termini di mq e numero di punti vendita è presentata nella tabella. Una notazione conclusiva: la differenza tra i 75 Centri Commerciali nella tabella iniziale e i 64 presenti in quest ultima è data dalla presenza di Parchi Commerciali e di Entertainment Center ma questo è un altro film. (Le rappresentazioni cartografiche sono state realizzate con GeoViewer di VirtualMarket, si veda riquadro) CentriCommerciali& n. 1-2/

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