TRIBUNALE CIVILE DI ROMA - SEZIONE FALLIMENTARE. Fallimento n.1083/ Curatore:Avv. Domenico Barboni. C.T.: ing. Alfredo Giuseppe Bevilacqua

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1 TRIBUNALE CIVILE DI ROMA - SEZIONE FALLIMENTARE Fallimento n.1083/ Giudice Delegato: Dott. Adolfo Ceccarini Curatore:Avv. Domenico Barboni C.T.: ing. Alfredo Giuseppe Bevilacqua RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA Il sottoscritto ing. Alfredo Giuseppe Bevilacqua con studio in Roma, Viale G.B. Valente n. 143, ha ricevuto incarico dal Curatore avvocato Domenico Barboni in qualità di C.T. per la determinazione del valore dell immobile in Milano acquisito alla massa fallimentare e per la determinazione del suo canone locatizio. Al fine di adempiere all incarico ricevuto e secondo le indicazione del Curatore il sottoscritto ha ritenuto di attenersi ai seguenti quesiti standardizzati: 1. descriva il consulente tecnico l immobile oggetto del fallimento (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, accertando la completezza della documentazione prodotta e la corrispondenza delle risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi; 2. indichi il consulente tecnico la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l illecito sia stato sanato o sanabile, ai sensi degli art.17 comma 5 o 40 comma 6 della legge 47/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria; 1

2 3. dica il consulente tecnico se sia possibile vendere il bene in uno o più lotti, in quest ultimo caso formando i singoli lotti e, previa autorizzazione del Giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento, ed allegando, in tal caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 4. indichi l esistenza sul bene di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, nonché l eventuale esistenza di diritti demaniali, diritti di superficie, servitù pubbliche, diritti di usi civici e l assegnazione dell abitazione al coniuge; 5. determini il consulente tecnico il valore dell immobile con indicazione del criterio utilizzato; 6. determini il consulente tecnico il suo canone locatizio, con indicazione del criterio utilizzato. SVOLGIMENTO DELL INCARICO 1 QUESITO (Descriva il consulente tecnico l immobile oggetto del fallimento (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, accertando la completezza della documentazione prodotta e la corrispondenza delle risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi) L immobile acquisito alla massa del fallimento è un Ufficio con cantina di pertinenza in: Comune di Milano Zona Centrale Missori/Colonnelle di San Lorenzo Via del Don, 6 Piano Terra- S2 2

3 Trattasi di un ufficio situato al piano rialzato con cantina di pertinenza (vedi planimetria catastale in allegato 1), attualmente adibito a laboratorio dentistico, facente parte di un edificio condominiale, in buono stato manutentivo, costituito da cinque piani fuori terra più due interrati (v.foto da in allegato 3). L accesso principale all unità immobiliare avviene dall androne condominiale di via del Don 6 (v.foto da in allegato 3). L ufficio è composto da una zona di ingresso, cinque vani finestrati, un lungo corridoio, tre ripostigli, due antiwc e due wc. Completa il compendio immobiliare una cantina localizzata al piano secondo interrato (v.foto da 7 a 14 in allegato 3). Gli ambienti hanno altezza di 3,00 metri, mentre nel corridoio l altezza è di 2,40 metri; precisando che tutto l ufficio è controsoffittato. Il bene è in normale stato manutentivo e le finiture sono di seguito elencate: - i pavimenti sono in ceramica o linoleum, i rivestimenti in ceramica, le porte in pvc, gli infissi in alluminio vetrocamera, le pareti (miste forati/cartongesso) sono intonacate al civile e tinteggiate, i soffitti sono controsoffittati per il passaggio degli impianti, il condizionamento è canalizzato, l acqua calda sanitaria è garantita da scaldabagno elettrico. Si segnala la presenza dell illuminazione di sicurezza e di un impianto di allarme non funzionante alla data di sopralluogo. Calcolando la superficie commerciale comprensiva delle mura perimetrali e trovando le superfici virtuali delle zone scoperte applicando i coefficienti di cui ai criteri del computo delle superfici commerciali adottati dalla B.I.R. Azienda per il Mercato Immobiliare della Camera di Commercio di Roma e approvati dalla Commissione Centrale Tecnica della UNITER in data 26 marzo 1998 con norma UNI e secondo quanto stabilito dal D.P.R. 138/98, si ha: superficie commerciale di mq 140,00 così calcolati: 3

4 ufficio PT mq 139,00 pari a 1 = mq 139,00 balcone mq 1,4 pari a 0,3 = mq 0,40 (valore arrotondato) cantina mq 4,00 pari ad 0,15 = mq 0,60 La zona in cui si trova il bene è centrale; il fabbricato di cui fa parte l immobile è situato in Via del Don, nelle vicinanze della fermata della metro Missori. Nei pressi ci sono diverse fermate di autobus, i servizi pubblici e privati sono abbastanza numerosi in zona, le vedute esterne sono sui distacchi rispetto agli altri fabbricati o su cortile interno. L ufficio confina con: androne di ingresso, vano ascensore, vano scala condominiale, distacco su via del Don, salvo altri. L immobile è censito al N.C.E.U. del Comune di Milano al foglio 436, particella 180, sub 5, cat. A/10, classe 5, consistenza 7,5 vani, rendita catastale 7.436,98, Si segnala che la proprietà catastale non è aggiornata in quanto risulta ancora intestato all. (certificazione catastale del 11 aprile 2016, v. all. 2). 2 QUESITO (Indichi il consulente tecnico la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma 6 della legge n. 47/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria) La costruzione dell edificio è stata realizzata giusta licenza edilizia in atti n /49482/54 del 14/05/1955 e licenza edilizia di variante in atti n /48994/56 del 08/03/1957; per esso è stata rilasciata abitabilità n.223 del 1960 (v.allegato 4). 4

5 Rispetto a quanto autorizzato sono state riscontrate delle modifiche nella distribuzione degli spazi interni, lo scorporo di una piccola porzione dell immobile (un ripostiglio localizzato nel progetto originario entrando nell ufficio sulla sinistra, alla data di sopralluogo formante un unità immobiliare indipendente con accesso dal vano scala comune e non nella disponibilità della società in fallimento) ed, infine, la destinazione dell unità immobiliare autorizzata non è ad ufficio, ma bensì residenziale (v.allegato 4). La difformità rilevata si può sanare mediante la presentazione di una D.I.A. in sanatoria (o equivalente titolo urbanistico) e successivo aggiornamento della planimetria catastale per un costo complessivo stimato di ,00 euro, comprensivo di oneri professionali, diritti e sanzioni. 3 QUESITO (dica il consulente tecnico se sia possibile vendere il bene in uno o più lotti, in quest ultimo caso formando i singoli lotti e, previa autorizzazione del Giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento, ed allegando, in tal caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale); L immobile può essere venduto esclusivamente in unico lotto poiché si tratta di un ufficio con unico accesso, e servizi posti in maniera tale da non risultare conveniente la separazione. Anche per quello che riguarda le utenze non è possibile separarle in modo da avere due contatori diversi, a meno di eseguire tracce in gran parte delle pareti e dei pavimenti con costi di ristrutturazione così elevati che verrebbe meno il maggior guadagno che deriverebbe dalla separazione dell ufficio in due unità immobiliari più piccole. 4 QUESITO (indichi l esistenza sul bene di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, nonché l eventuale esistenza di diritti demaniali, diritti di superficie, servitù pubbliche, diritti di usi civici e l assegnazione dell abitazione al coniuge); 5

6 Non esiste alcuno dei vincoli previsti dal presente quesito. 5 QUESITO (Determini il consulente tecnico il valore dell immobile con indicazione del criterio utilizzato) L immobile è stato valutato con il metodo della stima a quotazione di mercato. Questo tipo di stima si basa sull'esame delle offerte di vendita di immobili del medesimo tipo e taglio nella zona dove è ubicato l'immobile da stimare. I dati che sono stati riportati sono stati ricercati confrontando stime di beni di ampiezza paragonabile a quella del bene in oggetto. Si sono esaminate le condizioni intrinseche ed estrinseche che hanno influenza sul probabile valore di mercato. Tra le condizioni intrinseche il sottoscritto ha notato l'orientamento, la maggiore o minore rispondenza allo scopo cui l'immobile è destinato, il grado di finiture, lo stato di conservazione e manutenzione, le caratteristiche igieniche ed estetiche, le dimensioni dei beni rispetto a quelli normali e le consistenze complessive. Tra le condizioni estrinseche sono state considerate la prossimità ed i collegamenti con il centro degli affari, mercati, uffici, attività terziarie, la salubrità delle zone su cui sorgono gli immobili, la disponibilità dei servizi pubblici, lo stato di manutenzione e pulizia delle strade, i servizi di energia elettrica, luce, gas e telefonia, la rispondenza della zona ove sorgono gli immobili a particolari esigenze e abitudini locali per il commercio, per le professioni, considerando la preferenza di alcuni ceti sociali che hanno particolare interesse a quelle zone o quartieri. Per immobili similari, da ricerche di mercato effettuate in base ai valori medi riscontrati, tenuto conto della ubicazione, consistenza e in considerazione dello stato di conservazione, esposizione, conformazione, commerciabilità, livello di piano, fatte le dovute proporzioni tra i beni posti nella stessa scala, delle caratteristiche delle rifiniture, con tutti gli annessi e connessi, 6

7 cessioni e pertinenze, da una ricerca eseguita dal sottoscritto presso agenzie immobiliari di zona, pubblicazioni commerciali, è scaturito il valore unitario medio di seguito riportato (fonte: Agenzia del Territorio - anche in considerazione dell attuale andamento del mercato immobiliare) : 5.000,00 euro/mq. Considerando, quindi, la superficie commerciale così come calcolata nella risposta al primo quesito, si determina il seguente valore corrente di mercato: mq 140,00 x 5.000,00 = ,00 euro, valore al quale va detratto il costo per la regolarizzazione edilizia e catastale di euro ,00 per un importo di stima pari a ,00 euro. 6 QUESITO (Determini il consulente tecnico il suo canone locatizio, con indicazione del criterio utilizzato) Il canone locatizio è stato valutato con il metodo della stima a quotazione di mercato. Questo tipo di stima si basa sull'esame delle offerte di locazioni di immobili del medesimo tipo e taglio nella zona dove è ubicato l'immobile. I dati che sono stati riportati sono stati ricercati confrontando stime di beni di ampiezza paragonabile a quella del bene in oggetto. Si sono esaminate le condizioni intrinseche ed estrinseche che hanno influenza sul probabile valore di mercato della locazione. Tra le condizioni intrinseche il sottoscritto ha notato l'orientamento, la maggiore o minore rispondenza allo scopo cui l'immobile è destinato, il grado di finiture, lo stato di conservazione e manutenzione, le caratteristiche igieniche ed estetiche, le dimensioni dei beni rispetto a quelli normali e le consistenze complessive. Tra le condizioni estrinseche sono state considerate la prossimità ed i collegamenti con il centro degli affari, mercati, uffici, attività terziarie, la salubrità delle zone su cui sorgono gli immobili, la disponibilità dei servizi pubblici, lo stato di manutenzione e pulizia delle strade, i servizi di energia elettrica, luce, gas e telefonia, la 7

8 rispondenza della zona ove sorgono gli immobili a particolari esigenze e abitudini locali per il commercio, per le professioni, considerando la preferenza di alcuni ceti sociali che hanno particolare interesse a quelle zone o quartieri. Per immobili similari, da ricerche di mercato effettuate in base ai valori medi riscontrati, tenuto conto della ubicazione, consistenza e in considerazione dello stato di conservazione, esposizione, conformazione, livello di piano, fatte le dovute proporzioni delle caratteristiche delle rifiniture, con tutti gli annessi e connessi, cessioni e pertinenze, da una ricerca eseguita dal sottoscritto presso agenzie immobiliari di zona, pubblicazioni commerciali, è scaturito il valore unitario locatizio medio di seguito riportato (fonte: Agenzia del Territorio - anche in considerazione dell attuale andamento del mercato immobiliare): 22,00 euro/mq al mese. Considerando, quindi, la superficie commerciale così come calcolata nella risposta al primo quesito, si determina il seguente valore corrente di locazione: mq 140,00 x 22,00 = 3.080,00 euro al mese, arrotondato a 3.000,00 euro/mese. Roma, 09 novembre 2016 Il Consulente Tecnico ALLEGATI: 1. planimetria catastale; 2. visura catastale storica; 3. Documentazione fotografica; 4. Documentazione edilizia 8