I Fondi immobiliari. Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella, Dipartimento ABC

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1 I Fondi immobiliari, Dipartimento ABC

2 La finanziarizzazione immobiliare 2 nuova politica strategica nei confronti degli assets immobiliari progressivo avvicinamento del mercato degli immobili alle metodiche e alle pratiche dei mercati finanziari il passaggio dalla logica patrimoniale a quella reddituale ha modificato i criteri di investimento immobiliare in senso soprattutto REDDITUALE Cambia il concetto di valore legato alla redditività non alla plusvalenza legata alla rivalutazione nel tempo del cespite CENTRALITA DEI FLUSSI DI CASSA GESTIONE PROFESSIONALE DEI PORTAFOGLI IMMOBILIARI

3 La finanziarizzazione immobiliare 3 AZIENDE DISMETTONO ASSET IMMOBILIARI NON + STRUMENTALI O STRATEGICI AI PROPRI SCOPI PROCESSO DI ENUCLEAZIONE DEI PATRIMONI IMMOBILIARI DI INVESTITORI ISTITUZIONALI O NON CHE TENDONO A SEPARARE IL RUOLO DELLA PROPRIETÀ DA QUELLO DELLA GESTIONE OPERATIVA DEI BENI STESSI

4 La finanziarizzazione immobiliare 4 FORMA CLASSICA DI VENDITA IMMOBILIARE OPERAZIONI SOCIETARIE E/O FINANAZIARIE + COMPLESSE IN BLOCCO FRAZIONATA SPIN OFF SECURITIZATION SALE & LEASE BACK

5 La finanziarizzazione immobiliare 5 Esistono diversi scenari percorribili a seconda della TIPOLOGIA DEL PATRIMONIO (a prescindere dagli obiettivi corporate) MIGLIORE SOLUZIONE IN BASE: OBIETTIVI AZIENDALI CARATTERISTICHE INTRINSICHE, ATTUALI E POTENZIALI del portafoglio immobiliare

6 La finanziarizzazione immobiliare 6 alcuni VANTAGGI: FOCALIZZAZIONE SUL core-business CREAZIONE DI LIQUIDITA VALORIZZAZIONE DEGLI ASSETTS STRUMENTALI ATTRAVERSO UNA GESTIONE PROFESSIONALE MINORI COSTI OPERATIVI

7 I fondi di investimento immobiliare 7 Cosa sono le SGR e i Fondi di Investimento Immobiliare I diversi tipi di Fondi (fondi a raccolta, ad apporto, retail, riservati); Il patrimonio gestito dai Fondi; Le diverse tipologie di investimento; Alcuni esempi

8 I fondi di investimento immobiliare 8 Fondo comune di investimento: il patrimonio autonomo raccolto, mediante una o più emissione di quote, tra una pluralità di investitori con la finalità di investire lo stesso sulla base di una predeterminata politica di investimento; suddiviso in quote di pertinenza di una pluralità di partecipanti; gestito in monte, nell interesse dei partecipanti e in autonomia dai medesimi (D.L. 31 Maggio 2010 n 78 convertito dalla Legge 30 Luglio 2010 n 122) FONDI CHIUSI Il Fondo immobiliare appartiene alla categoria dei Fondi comuni di investimento nei quali il diritto al rimborso delle quote viene riconosciuto ai partecipanti solo a scadenze predeterminate (tra 3 anni (periodo minimo), ovvero oltre 3 anni in coerenza con la natura degli investimenti, e 30 anni (periodo massimo), ovvero comunque non superiore al termine di durata della SGR che l ha istituito e salvo concessione del cosiddetto periodo di grazia eventualmente richiesto dalla SGR, sempre se previsto dal regolamento del fondo, per completare lo smobilizzo. LIQUIDAZIONE

9 Fondi di investimento immobiliare 9 FONDI SEMIAPERTI O SEMICHIUSI (più flessibili) Il patrimonio può essere raccolto a scadenze predeterminate e NON CONTINUATIVAMENTE (Fondi aperti) In coincidenza con le nuove emissioni di quote, è possibile effettuare rimborsi anticipati a chi (sottoscrittori), ne fa richiesta (nei limiti delle nuove risorse finanziarie raccolte Circa la metà dei fondi nati come fondi riservati è di questo tipo; Viceversa, nei fondi retail, i fondi semichiusi sono raramente presenti.

10 Riferimenti normativi FONDI IMMOBILIARI CHIUSI FONDI AD APPORTO PUBBLICO UNICA DISCIPLINA PER FONDI COMUNI APERTI, CHIUSI, FONDI COMUNI IMMOBILIARI FONDI AD APPORTO PRIVATO FONDI ALTERNATIVI

11 Alcune recenti disposizioni 11 Il Dipartimento del Tesoro del MEF (in esecuzione dell art. 32 comma 2 del D.L. n 78) ha predisposto un Nuovo Schema di Regolamento che è stato sottoposto ad una fase di consultazione pubblica per raccogliere osservazioni dai soggetti interessati (Assogestioni, ABI, ecc.). La consultazione pubblica è terminata il 23 Aprile Il Nuovo Schema di Regolamento modifica alcuni criteri cui devono uniformarsi i fondi di investimento, in particolare: introduce la nuova categoria dei fondi alternativi in sostituzione delle precedenti categorie, ora soppresse, dei fondi riservati e dei fondi speculativi ; introduce la nuova categoria di investitori professionali in sostituzione della precedente categoria, ora soppressa, di investitori qualificati ; qualifica il requisito di pluralità di partecipanti al fondo.

12 Alcune recenti disposizioni 12 L. 6 agosto 201, art. 12: delega al Governo per l attuazione della direttiva 2011/61/UE (direttiva AIFMD) Decreto Legislativo 4 marzo 2044 n.44 Attuazione della direttiva 2011/61/UE sui gestori di fondi di investimento alternativi Recepimento della direttiva 2011/61/UE, Modifiche alla disciplina in materia di risparmio gestito. Adempimenti per le SGR che intendono essere iscritte all Albo della SGR come gestori di FIA.

13 Fondi ordinari 13 Fondi Immobiliari chiusi Ordinari basati sulla raccolta di denaro presso sottoscrittori Investitori qualificati/professionali Clientela Private Banking Sottoscrittori Retail Fondi riservati/alternativi (quota minima ,00 euro) Chiusi Semiaperti Fondi aperti al pubblico Quotati (quota di sottoscrizione inferiore ai ,00 euro)

14 Fondi misti 14 Fondi misti Basati sul conferimento di Beni Immobili e sulla Sottocrizione Sottoscrizione riservata investitori qualificati/professionali Sottoscrizione Retail Fondi riservati / Fondi alternativi Fondi aperti al pubblico

15 Fondi ad apporto 15 Fondi ad apporto basati sul conferimento di Beni Immobili Con apporto di Patrimonio Pubblico Con apporto di Patrimonio Privato Quote collocate sul mercato Quote collocate sul mercato Retail Riservato/A lternativo Retail Riservato/A lternativo

16 Quale mercato? Obiettivi e rischio/rendimento 16 Rendimento Strategia dell investimento core Core plus opportunistici Value added commercio terziario logistica Light industrial Sviluppo di operazioni complesse Tipologia dell investimento residenza Rischio

17 Quale mercato? Tipologie di investitori 17 Rendimento CORE CORE PLUS OPPORTUNISTICI VALUE ADDED Riqualificazione, sviluppi con rischio urbanistico Riqualificazione, sviluppi con rischio mercato Investimenti a reddito con interventi di valorizzazione PROPERTY COMPANY Investimenti a reddito Gestione, interventi di valorizzazione, CapEx Rischio

18 Il processo di acquisizione: ruolo della due diligence 18 Proposta Localizzazione consistenza Occupazione Caratteristiche tecniche Approfondimenti tecnico-amministrativi Approfondimenti finanziari OFFERTA DI ACQUISTO* dilazioni sviluppo/riqualificazione analisi rischio locativo Due diligence* -Tecnica - catastale - documentale

19 Il ciclo dell investimento 19 ACQUISIZIONE GESTIONE DISMISSIONE Localizzazione Accessibilità Fungibilità Contratto locazione Profilo del conduttore Analisi mercato immobiliare Due Diligence Analisi dei costi Benchmarking Ciclo di vita Massimizzazione della redditività Valorizzazione Plusvalenze Mercato di riferimento Information memorandum Censimento-raccolta informazioni Piano strategico investimenti Valore di mercato Progettualità tecnica, economica e finanziaria Analisi urbanistica Attività di consulenza Amministrazione Selezione fornitori Pianificazione interventi (CapEx) Piani di fattibilità Trasformazione Piano vendite Analisi del mercato Comunicazione

20 Fungibilità immobiliare 20 ubicazione Regolamentazione urbanistica Tipologia costruttiva FUNGIBILITA L attitudine di un immobile ad assumere differenti destinazioni d uso e pertanto, ad essere utilizzato da differenti utenti

21 Esempio 1 21 Edificio industriale all interno di complesso industriale esteso ubicazione: vincolante, poiché si tratta di area industriale per la quale non è prevedibile la possibilità di evoluzione in tempi brevi e quindi operabili; destinazione urbanistica: industriale; tipologia costruttiva: strettamente connessa alle esigenze dell industria fungibilita : NULLA

22 Esempio 2 22 Edificio industriale sito nel centro storico di una grande città (sede Corriere della Sera): ubicazione: non vincolante, poiché l edificio è collocato all interno di un area residenziale di pregio; destinazione urbanistica: industriale; tipologia costruttiva: correlata alle esigenze dell industria. fungibilita : BUONA riconversione

23 Esempio 3 23 Palazzo Pitti (Firenze) ubicazione: centrale destinazione urbanistica: immobile soggetto a vincolo di tutela storicomonumentale (L.1089/39) tipologia costruttiva: monumentale ma adattabile a diversi usi. Vincolo urbanistico fungibilita : SCARSA

24 Esempio 4 24 Galleria Colonna (P.za Colonna - Roma) Galleria Vittorio Emanuele (P.za Duomo - Milano) complessi risalenti allo stesso periodo (fine 800) ubicazione: centralissima; destinazione urbanistica: vincolata; tipologia costruttiva: di pregio, connessa alla cultura abitativa dell epoca e dunque distante dalle concezioni abituali; Destinazioni possibili numerose (grandi spazi) fungibilita : OTTIMA

25 Fondi alternativi 25 Il Regolamento dei Fondi alternativi non è soggetto ad approvazione di Banca d Italia e dovrà precisare: che il fondo non è soggetto ad approvazione da parte di Banca d Italia; che può derogare ai divieti e alle norme prudenziali di contenimento e frazionamento del rischio stabilite dalla Banca d Italia; l obiettivo, il profilo di rischio, lo stile di gestione e le tecniche di investimento del fondo; il livello di leva massimo del fondo; gli eventuali limiti prudenziali del fondo o la circostanza che tali limiti non sono previsti.

26 Pluralità dei partecipanti 26 In passato il concetto di pluralità dei partecipanti non prevedeva soglie massime alla partecipazione o numero minimo di quotisti. Le nuove disposizioni (D.L. 31 Maggio 2010 n 78 convertito dalla Legge 30 Luglio 2010 n 122) definiscono: Che i primi tre partecipanti, per dimensione della partecipazione, non detengano più di due terzi delle quote del fondo; determinati soggetti (lo Stato o società da esso controllate; enti pubblici territoriali italiani; Stati esteri ed enti od organismi internazionali; fondi pensione italiani o esteri; enti previdenziali italiani o esteri, assicurazioni e soggetti affini italiani o esteri con più di 100 partecipanti e veicoli di investimento societari integralmente partecipati dai precedenti), detengano almeno il 50% delle quote del fondo; determinati soggetti (lo Stato, enti pubblici territoriali italiani, Stati esteri ed enti od organismi internazionali a determinate condizioni, veicoli di investimento societari integralmente partecipati dai soggetti precedenti e OICR italiani o esteri di cui uno dei soggetti che precedono detengano almeno il 40% delle quote); limitatamente ai fondi destinati esclusivamente a un interesse pubblico (individuato da un atto legislativo statale o regionale), detengano almeno il 20% delle quote del fondo.

27 I FONDI COMUNI DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE 27 TEMPI RIDOTTI PER I FONDI ALTERNATIVI T0 T0+18 mesi T0+18 mesi+2 anni Tn-1 Tn Tn+3 anni Sottoscrizioni Operatività Operatività Periodo di proroga T0 = Autorizzazione del Regolamento T0+18 mesi = Tempo Max per la chiusura delle sottoscrizioni e quindi Avvio dell Operatività Da T0+18 mesi a Tn -1 = periodo nel quale il C.d.A può dar luogo a: Richiamo degli impegni Investimenti / Disinvestimenti Emissioni successive (se previste nel Regolamento) Eventuali rimborsi Distribuzione di proventi (ogni 6 mesi) Eventuale liquidazione anticipata Dopo l Avvio, il tempo max per investire i 2/3 del patrimonio versato è 2 anni Tn = Scadenza e Liquidazione/Rimborso Del Fondo. Il Fondo è operativo fino a Tn; tuttavia si Prevede di fermare l attività a Tn-1 per Avviare la dismissione dell attivo da Concludere entro Tn. Tn+3 = la durata del Fondo può essere Prorogata di 3 anni per concludere lo smobilizzo

28 FONDI DI INVESTIMENTO 28 STRATEGIE DIVERSE CONSERVATIVI VALUE ADDED OPPORTUNISTICI SPECIALIZZATI STRATEGIA PATRIMONIALE INNOVATIVA (Corporate) STRATEGIA PATRIMONIALE DISMISSIVA STRATEGIA PERSONALIZZATA (Fondi Riservati Welth Management) STRATEGIE VARIABILI NEL TEMPO

29 LE CARATTERISTICHE DELLO STRUMENTO FINANZIARIO FONDO IMMOBILIARE 29 RICAVI COSTI Ricavo Netto da Locazione Ricavo Netto da Trading Ricavo Netto da Sviluppo e valorizzazione Totale Ricavi Risultato della Gestione RISULTATO LORDO Property Management: Gestione allocazione Gestione piccoli interventi Intermediazione Faciliy Management: Servizi Attività manutentiva programmata e straordinaria Interessi Passivi Commissione di Gestione Banca depositaria Esperti Indipendenti Società di Revisione Totale Costi Commissione di Performance Le caratteristiche di natura economica Costi caratteristici del Fondo Immobiliare

30 ATTORI E RUOLI 30 MINISTERO DEL TESORO - Stabilisce i criteri di individuazione degli investitori istituzionali BANCA D ITALIA - Indica il capitale sociale delle società di gestione del risparmio; criteri di redazione del regolamento del fondo; requisiti e funzioni della banca depositaria CONSOB - Definisce schemi dei prospetti informativi relativi all offerta pubblica di quote dei fondi COLLEGIO DEI REVISORI- Revisori della contabilità della Società di gestione del fondo BANCA DEPOSITARIA - Custodia partecipazioni in società di azioni SOCIETA DI GESTIONE DEL RISPARMIO - Gestione fondi immobiliari (amministratori/imprenditori del fondo) ADVISOR - Specialisti nel settore immobiliare e mobiliare segue

31 ATTORI E RUOLI 31 PROPERTY MANAGER - Obiettivo: ottimizzazione gestione immobili del fondo INVESTITORI ISTITUZIONALI - Categoria di investitori INVESTITORI PRIVATI - Categoria di investitori - Pubblico risparmio DUE DILIGENCE Operatori esterni VALUTATORI INDIPENDENTI COMITATI CONSULTIVI

32 SGR e Fondi operativi fondi 46 miliardi di

33 SGR e Fondi operativi 33

34 Alcuni esempi

35 Un edificio dismesso 35 Bodio Center Superficie mq Alla fine del 2000, Alcatel Italia decise di cedere un complesso immobiliare sito in viale Bodio a Milano. Sede di Face Standard dagli anni Cinquanta e successivamente di Alcatel Italia, il sito ospitava uffici, laboratori e spazi produttivi. A metà degli anni Novanta il complesso fu abbandonato da Alcetel che si trasferì in nuovi spazi a Vimercate

36 Un edificio dismesso 36 Bodio Center Tra gli investitori interessati a rilevare il complesso vi era il Doughty Hanson & Co Real Estate Fund ( DHCRE ), un opportunistic fund con sede a Londra che aveva tra i suoi obiettivi strategici l investimento in operazioni di sviluppo immobiliare nel mercato italiano.

37 La trasformazione 37

38 Polo Logistico (Pc) 38 I soggetti attuatori dell intervento edilizio, consistente in magazzini per la logistica, all interno del Polo Logistico sono Generali Properties e IKEA. Ciascuno dei due soggetti ha realizzato all interno della propria area l insediamento logistico, ed in particolare l intervento di Generali Properties consiste nella realizzazione di una piattaforma logistica di varie metrature per una superficie utile complessiva di circa mq di cui sono stati realizzati mq. Le opere di realizzazione dell intervento edilizio hanno avuto inizio nel dicembre Allo stato attuale sono state completate le opere relative alla Macro Area T3 e alla Macro Area T4. Restano da edificare le Macro Area T1, Macro Area T2 per una complessiva superficie edificabile di mq da destinare a capannoni per la logistica. L area TP-5, ancora da edificare, è destinata ad attività terziarie di supporto al Polo Logistico quali una stazione di servizio per il rifornimento dei carburanti con annessa area di ristoro per i camionisti.

39 Fondo Umbria 39 BNP Paribas Il Fondo Umbria - Comparto Monteluce è un fondo comune di investimento immobiliare chiuso ad apporto pubblico (Art. 14bis, Legge 86/94) riservato ad investitori qualificati. E' il primo fondo immobiliare italiano con una struttura multicomparto. Il fondo è stato istituito su mandato della Regione Umbria (Regolamento autorizzato dalla Banca d'italia in data 8 maggio 2006) a seguito di una procedura a pubblica evidenza per la selezione della Società di Gestione del Risparmio. Grazie alla struttura multi comparto, il Fondo ha ampie possibilità di utilizzo per la valorizzazione dei beni afferenti il patrimonio della Regione e degli altri Enti Territoriali. Il Fondo si compone di diversi comparti che possono essere istituiti in tempi diversi, da soggetti differenti e con finalità mirate. Ciascun comparto, caratterizzato da durata e obiettivi di rendimento specifici, consente così di soddisfare le esigenze di una pluralità di Investitori e Soggetti Apportanti. Il questo senso il fondo immobiliare diventa uno strumento flessibile, a supporto di una strategia immobiliare ampia ed articolata. Trasformazione dell'ex ospedale San Giovanni Battista di Foligno Residenziale mq Terziario mq Commerciale 800 mq Attività socio sanitarie mq

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