Il fondo ad indirizzo seminativo irriguo è composto dalla particella n 43 di ha 4,0237; la particella n 233 recintata di are 9,37 su cui insiste un fa

Transcript

1

2

3

4

5

6

7

8

9 Il fondo ad indirizzo seminativo irriguo è composto dalla particella n 43 di ha 4,0237; la particella n 233 recintata di are 9,37 su cui insiste un fabbricato rurale di circa 100 mq.. Le particelle, la n 232 di ha 0,4517 e la n 160 di ha 0,0520, adiacenti al corpo recintato. I terreni sono perfettamente in piano con terreni alluvionali di alta fertilità con destinazione agricola. Visione fondo coltivato a cereali 9

10 Fabbricato presente sul fondo Visione aerea dei luoghi 10

11

12

13

14 Fondo con attraversamento Canale di Bonifica 14

15 Il fabbricato posto a piano terra in un unico livello si presenta in condizioni di degrado, come visibile in foto. Risulta costruito ed accatastato il 30 maggio Gli infissi sono inesistenti, si presentano lesioni ai divisori interni. Circonda il fabbricato un piccolo appezzamento di terreno recintato ed in parte pavimentato. 8) VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI: La stima del fondo è stata impostata secondo un procedimento sintetico comparativo in relazione ad una visione approfondita del mercato dei fondi rustici in parte individuato nella zona di cui trattasi ed in parte noto a chi scrive per le acquisite conoscenze scaturite da una pratica aziendale trentennale di conduzione di azienda agricola. Da ciò i prezzi noti di compravendita, che sono scaturiti da indagini tecniche, considerando anche dei Valori Agricoli Medi secondo il Bollettino Ufficiale della Regione Basilicata e dalle indagini INEA. Nel caso 15

16 particolare, l intero fondo è stato accorpato in un unico lotto e la stima del valore è stata fatta seguendo la formula della somma dei valori tipici Tenuto conto delle considerazioni di cui sopra, per ogni tipo di coltura è stato adottato il procedimento di stima sintetico comparativo che è stato impostato sulla base della nota proporzione: Vx : Sv = Px :Sp Dove: Vx = Sv = Px = Sp = Più probabile valore del bene oggetto di stima; Sommatoria dei prezzi pagati, mediati ed aggiornati in compravendite o divisioni avvenute per beni simili, ubicati nella zona; Parametro superficie al metro quadro o ha del bene oggetto di stima; Sommatoria dei parametri superficie al metro quadro o ha relativi ai fabbricati e terreni presi a confronto Le singole stime ottenute sono state successivamente sommate. Il fabbricato è stato valutato secondo il valore di ricostruzione di fabbricati simili, riferendoci al prezzario della Regione Basilicata ed è stato attuato un tasso di vetustà prendendo in considerazione lo stato di conservazione e l anno di costruzione. Tale valore è stato opportunamente deprezzato secondo lo stato di conservazione delle strutture e degli impianti. Come ampiamente illustrato nel paragrafo dell identificazione del bene. Occupa una superficie di base di circa mq 100 a piano terra. Considerando la superficie totale di 100 mq, il costo di ricostruzione di un fabbricato simile senza impianti idrici sanitari ed elettrici, pari a 500,00 /mq, ed un indice di vetustà pari all 30%, ed la superficie del giardino recintato pari a 10 /mq I terreni sono stati valutati a ,00 per ettaro. 16

17 fabbricato con giardino recintato quantità mq costo un. Ricostruz val di ricostr ind di vetus valore di deprezz valore immobile fabbricato , ,00 30% , ,00 giardino , , ,00 terreni sup ha valore unitario uliveto 0, , ,00 seminativo 4, , , ,00 totale ,00 per tutte le considerazioni rilevate ed esposte nel paragrafo descrittivo del lotto a cui si rimanda, si è pervenuti ad uno stimato : STIMATO VALORE DEL BENE COSTITUITO DA FABBRICATO CON AREA RECINTATA E TERRENI IRRIGUI È PARI A ,00 (CENTOQUARANTUNOMILANOVECENTODICIOTTO) QUESTI SONO RISULTATI I VALORI, DA INTENDERSI DI MERCATO, RIFERITI ALLA DATA ODIERNA E NELLE CONDIZIONI DI DIRITTO E DI FATTO IN CUI I BENI OGGETTO DI STIMA, CON OGNI PERTINENZA E DIPENDENZA, ACCESSIONE, USO, RAGIONE ED AZIONE, SERVITU ATTIVE E PASSIVE, APPARENTI E NON APPARENTI, PER LE CONSIDERAZIONI ESPOSTE DETTAGLIATAMENTE NELLA RELAZIONE DI STIMA CHE PRECEDE A CORPO E NON A MISURA. 17

18

19 19

20

21

22 7) DESCRIZIONE ANALITICA DEI BENI DEL LOTTO L area non edificabile è sita nel Comune di Pomarico alla via Borgo Nuovo. Ha una superficie di mq 94. Risulta recintata ed è accessibile dalla via Borgo Nuovo tramite cancello in ferro. La pavimentazione in battuto di cemento. È presente un locale per la caldaia per il riscaldamento ed il deposito carburante dello stabile adiacente originariamente della stessa proprietà. 8) VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI: - Criteri di stima La stima del fondo ha tenuto conto dei principali fattori realmente individuati in sede di sopralluogo ed accertamenti vari che hanno evidenziato non solo il loro stato reale e strutturale con relativi diritti di proprietà e di limitazioni imposte dalle Leggi vigenti, ma anche le principali caratteristiche influenti la destinazione ed utilizzazione degli stessi con particolare riferimento alla redditività e ai comodi che hanno influenzato il loro valore di capitalizzazione e quindi il più probabile valore di mercato in condizioni di equilibrio. Nel caso particolare, l intero fondo è stato accorpato in un unico lotto e la stima del valore è stata fatta seguendo la formula della somma dei valori tipici. Tenuto conto delle considerazioni di cui sopra, per ogni tipo di coltura è stato adottato il procedimento di stima sintetico comparativo che è stato impostato sulla base della nota proporzione: Vx : Sv = Px :Sp Dove: Vx = Sv = Px = Sp = Più probabile valore del bene oggetto di stima; Sommatoria dei prezzi pagati, mediati ed aggiornati in compravendite o divisioni avvenute per beni simili, ubicati nella zona; Parametro superficie al metro quadro o ha del bene oggetto di stima; Sommatoria dei parametri superficie al metro quadro o ha relativi ai fabbricati e terreni presi a confronto valutazione complessiva del lotto: 22

23 Trattasi di area non edificabile urbana ubicato nel Comune di Pomarico. Considerando un valore unitario di 60,00 Euro/mq: sup mq /mq valore stimato area non edificabile ,00 per tutte le considerazioni rilevate ed esposte nel paragrafo descrittivo del lotto a cui si rimanda, si è pervenuti ad uno STIMATO VALORE COMPLESSIVO DEL LOTTO ARROTONDATO DI EURO 5.600,00 ( EURO CINQUEMILASEICENTO,00). QUESTI SONO RISULTATI I VALORI, DA INTENDERSI DI MERCATO, RIFERITI ALLA DATA ODIERNA E NELLE CONDIZIONI DI DIRITTO E DI FATTO IN CUI I BENI OGGETTO DI STIMA, CON OGNI PERTINENZA E DIPENDENZA, ACCESSIONE, USO, RAGIONE ED AZIONE, SERVITU ATTIVE E PASSIVE, APPARENTI E NON APPARENTI, PER LE CONSIDERAZIONI ESPOSTE DETTAGLIATAMENTE NELLA RELAZIONE DI STIMA CHE PRECEDE A CORPO E NON A MISURA. 3) LOTTO N. 3 1) INDIVIDUAZIONE DEI BENI DEL LOTTO: Fondo rustico a seminativo asciutto, sito in agro di Grottole in catasto al fg 61 part. 39 esteso di ha 2,1335 ed al foglio n 56 part. In catasto è così riportato: foglio Partic porz Qualità classe sup ha red.dom red.agr % poss Semin 4 2, ,11 38,

24 2) BREVE DESCRIZIONE COMPLESSIVA DEL BENE Il fondo rustico a destinazione agricola è sito nel Comune di Grottole a confine con il Comune di Miglionico, a poca distanza dalla provinciale Miglionico- Grottole sul lato destro. Il fondo ad indirizzo seminativo asciutto occupa la particella n 39 del foglio n 61 di ha 2,1355. Terreni sabbioso ciottoloso degrada con un dislivello del 20-30% verso valle. Esposizione nord. Si presenta incolto. Visione aerea. All interno del cerchio rosso sul lato destro della provinciale Miglionico-Grottole 24

25

26

27

28

29

30 . Visione aerea. Aree verdi di proprietà a ridosso del centro urbano di Grottole. Particelle interessate dal piano regolatore. 30

31 Visione verso nord dei fondi al foglio n 48 e 49. Visione sud 31

32

33

34

35

36 DETTAGLIATAMENTE NELLA RELAZIONE DI STIMA CHE PRECEDE A CORPO E NON A MISURA. 5) LOTTO N. 5 1) INDIVIDUAZIONE DEI BENI DEL LOTTO: Quota parte pari a ½ del fondi rustici, siti in Grottole in catasto al fg 50 part. 140 di are 16.86; fg 56 part 5 di are In catasto sono così riportati: foglio Partic Qualità classe sup ha red.dom red.agr % poss 1 fondo Incol pr u 0,1686 0,44 0, fondo 56 5 Pascolo 2 0,1767 0,91 0, ) BREVE DESCRIZIONE COMPLESSIVA DEL BENE Il fondo rustici a destinazione agricola sono sito nel Comune di Grottole. Il primo fondo è situato ai margini del centro abitato di Grottole lungo la strada statale per Matera. Il secondo è situato lungo la strada statale per Miglionico adiacente alla stessa strada. Terreni incolti. 36

37 . Visione aerea. 1 Fondo al fg 56 part 5 sul lato destro della provinciale Miglionico-Grottole Visione 1 fondo 37

38 Visione del 2 fondo al fg 50 part 140 lungo la strada per Matera. 38

39

40

41

42 RIEPILOGO VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI LOTTO N. 1 Fondo rustico sito in agro di Pisticci contrada San Basilio esteso per ha 4,6211 con fabbricato. In catasto al fg 128 part. 43 esteso di ha In catasto la particella n 232 di ha 0,4517; la particella n 233 di ha 0,0937; la particella n 160 di ha 0,0520 e la particella n 234 su cui insiste un fabbricato. LO STIMATO VALORE DEL BENE COSTITUITO DA FABBRICATO CON AREA RECINTATA E TERRENI IRRIGUI È PARI A ,00 (CENTOQUARANTUNOMILANOVECENTODICIOTTO) LOTTO N. 2 Area urbana non edificabile, sita nel Comune di Pomarico in via Borgo Nuovo, identificata in catasto al fg 16 particella 1272 estesa per are 94. LO STIMATO VALORE COMPLESSIVO DEL LOTTO ARROTONDATO DI EURO 5.600,00 ( EURO CINQUEMILASEICENTO,00). LOTTO N. 3 Fondo rustico a seminativo asciutto, sito in agro di Grottole in catasto al fg 61 part. 39 esteso di ha 2,1335. LO STIMATO VALORE DEL BENE È PARI A ,50 (DIECIMILASEICENTOSESSANTASETTE,50) 42

43 LOTTO N. 4 Quota parte pari a ½ dei fondi a destinazione Verde Urbano F3, Zona di Espansione C2, Zona di Espansione C11 sono siti nel Comune di Grottole. In catasto al fg 48 part di ha 0,8930; fg 48 part. 174 di are 67.37; part 241 di are 13.10; part 243 di ha ; fg 49 part 259 di are LO STIMATO VALORE GLOBALE DEL BENE È PARI A ,90 (SETTANTADUEMILACINQUECENTQUATTRO,90) LOTTO N. 5 Quota parte pari a ½ del fondo rustico, sito in Grottole in catasto al fg 50 part. 140 di are 16.86; fg 56 part 5 di are LO STIMATO VALORE DEL BENE È PARI A 863,25 (ottocentosessantatre,25) IL COMPLESSIVO VALORE STIMATO DEI LOTTI E di ,00 (EURODUECENTOTRENTUNOCINQUECENTOCINQUANTADUE/00). 43

44 RIEPILOGO VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI di PROPRIETà LOTTO N. 1 Fondo rustico sito in agro di Pisticci contrada San Basilio esteso per ha 4,6211 con fabbricato. In catasto al fg 128 part. 43 esteso di ha In catasto la particella n 232 di ha 0,4517; la particella n 233 di ha 0,0937; la particella n 160 di ha 0,0520 e la particella n 234 su cui insiste un fabbricato. LO STIMATO VALORE DEL BENE COSTITUITO DA FABBRICATO CON AREA RECINTATA E TERRENI IRRIGUI È PARI A ,00 (CENTOQUARANTUNOMILANOVECENTODICIOTTO) LOTTO N. 2 Area urbana non edificabile, sita nel Comune di Pomarico in via Borgo Nuovo, identificata in catasto al fg 16 particella 1272 estesa per are 94. UNO STIMATO VALORE COMPLESSIVO DEL LOTTO ARROTONDATO DI EURO 5.600,00 ( EURO CINQUEMILASEICENTO,00). LOTTO N. 3 Fondo rustico a seminativo asciutto, sito in agro di Grottole in catasto al fg 61 part. 39 esteso di ha 2,1335. LO STIMATO VALORE DEL BENE È PARI A ,50 (DIECIMILASEICENTOSESSANTASETTE,50) 44

45 LOTTO N. 4 Quota parte pari a ½ dei fondi a destinazione Verde Urbano F3, Zona di Espansione C2, Zona di Espansione C11 sono siti nel Comune di Grottole. In catasto al fg 48 part di ha 0,8930; fg 48 part. 174 di are 67.37; part 241 di are 13.10; part 243 di ha ; fg 49 part 259 di are LO STIMATO VALORE DI PROPRIETà DEL BENE È PARI A ,45 (TRENTASEIMILADUECENTOCINQUANTADUE,45) LOTTO N. 5 Quota parte pari a ½ del fondo rustico, sito in Grottole in catasto al fg 50 part. 140 di are 16.86; fg 56 part 5 di are LO STIMATO VALORE DI PROPRIETà DEL BENE È PARI A 431,63 (EUROQUATTROCENTOTRENTUNO,63) IL COMPLESSIVO VALORE STIMATO DEI LOTTI DI PROPRIETà è di ,00 (EUROCENTONOVANTAQUATTROOTTOCENTOSESSANTAOTTO/00). Pomarico, Il C.T.U. ( dott. Agr. Nicola Cornacchia) 45