COMUNE DI RIVA DEL GARDA Provincia Autonoma di Trento

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1 COMUNE DI RIVA DEL GARDA Provincia Autonoma di Trento Piano Attuativo a Fini Generali per la riqualificazione paesaggistico - ambientale della Fascia Lago di Riva del Garda. ALBERTO CECCHETTO con GUALTIERO AZIMONTI collaboratori NATALIA BATIC STEFANO BARBIERO SANDRO ZIVELLI THOMAS FRANZINELLI A.2: NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE Elaborato adottato con Delib. C.C. n. 123 del 3 novembre 2006, previa approvazione dell'emendamento n. 2

2 INDICE NORME GENERALI Art. 1 Piano Attuativo della Fascia Lago: Elaborati Art. 2 Definizioni. Art. 3 Generalità, attuazione e procedura di Piano. Art. 4 Subarea Speciale Lungolago (da P.R.G.I.). Art. 5 Contenuti e modificabilità delle prescrizioni. Art. 6 Aree di protezione dei laghi ed edifici di valore storico. Art. 7 Viabilità. Art. 8 Percorsi ciclabili. Art. 9 Accessi. Art. 10 Parcheggi. Art. 11 Aree a verde. Art. 12 Destinazioni d'uso. Art. 13 Demolizioni, Edifici esistenti e nuovi edifici. Art. 14 Altezze. Art. 15 Allineamenti. Art. 16 Coperture. Art. 17 Materiali di copertura. Art. 18 Distanze. Art. 19 Illuminazione e corpi illuminanti. Art. 20 Arredo urbano. Art. 21 Ambiti come previsti dal P.R.G.I. e Progetti Strategici. Art. 22 Generalità sugli Ambiti. AMBITI pag Art. 24 Ambito B. Area Cattoi Nord Art. 24A Viabilità. Art. 24B Parcheggi. Art. 24C Verde e spazi pubblici. Art. 24D Recinzioni. Art. 24E Destinazioni d'uso. Art. 24F Edifici, allineamenti e altezze. Art. 24G Illuminazione. Art. 24H Arredi. Art. 25 Ambito C. Parco Miralago Art. 25A Viabilità. Art. 25B Parcheggi. Art. 25C Verde e spazi pubblici. Art. 25D Recinzioni. Art. 25E Destinazioni d'uso. Art. 25F Edifici, allineamenti e altezze. Art. 25G Illuminazione. Art. 25H Arredi. Art. 26 Ambito D. Porto San Nicolò Art. 26A Viabilità. Art. 26B Parcheggi. Art. 26C Verde e spazi pubblici. Art. 26D Recinzioni. Art. 26E Destinazioni d'uso. Art. 26F Edifici, allineamenti e altezze. Art. 26G Illuminazione. Art. 26H Arredi. pag Art. 23 Ambito A, Centro Congressi. Art. 23.A Viabilità. Art. 23.B Parcheggi. Art. 23.C Verde e spazi pubblici. Art. 23.D Recinzioni. Art. 23.E Destinazioni d'uso. Art. 23.F Edifici, allineamenti e altezze. Art. 23.G Illuminazione. Art. 23.H Arredi PROGETTI STRATEGICI Art. 27 Progetto strategico - Riqualificazione di Viale Carducci - Rovereto. Art. 28 Progetto strategico - Dorsale interna. Art. 29 Progetto strategico - Lungolago

3 Art.1 Piano Attuativo della Fascia Lago: Elaborati Il Piano Attuativo è costituito dai seguenti elaborati: A.1 Relazione Illustrativa. A.2 Norme Tecniche di Attuazione. A.3 Elaborati grafici. A.4 Documentazione fotografica. Gli Elaborati Grafici si dividono in Elaborati Generali, Ambiti e Progetti Strategici. Elaborati Generali. Stato di fatto: Tav.1 Stato di fatto. scala 1:1000 Tav.2 Stralcio P.R.G.I. scala 1:2000 Tav.3 Documentazione Fotografica scala 1:1000 Progetto: Tav.4 Viabilità e parcheggi. scala 1:1000 Tav.5 Aree a parco pubblico parzialmente attrezzato e verde pubblico attrezzato per lo sport. scala 1:1000 Tav.6 Destinazioni d'uso scala 1:1000 Tav.7 Demolizioni, nuovi edifici, allineamenti ed altezze. scala 1:1000 Tav.8 Illuminazione e corpi illuminanti scala 1:1000 Ambiti. Ambito A. Centro Congressi Stato di fatto ed inquadramento normativo: Tav. 9a Stralcio P.R.G.I. e stato di fatto. Scala 1:2000 1:1000 Progetto: Tav.9b Destinazioni d'uso, nuovi edifici e altezze Scala 1:500 Tav.9c Viabilità, percorsi pedonali e ciclabili, parcheggi. Scala 1:500 Tav.9d Verde, spazi pubblici, arredo urbano e illuminazione. Scala 1:500 Ambito B. Area Cattoi Nord Stato di fatto ed inquadramento normativo: Tav. 10a Stralcio P.R.G.I. e stato di fatto. Scala 1:2000 1:1000 Progetto: Tav.10b Destinazioni d'uso, nuovi edifici e altezze Scala 1:500 Tav.10c Viabilità, percorsi pedonali e ciclabili, parcheggi. Scala 1:500 Tav.10d Verde, spazi pubblici, arredo urbano e illuminazione Scala 1:500 Ambito C. Parco Miralago Stato di fatto ed inquadramento normativo Tav.11a Stralcio P.R.G.I. e stato di fatto. Scala 1:2000 1:1000 Progetto: Tav.11b Destinazioni d'uso, nuovi edifici e altezze Scala 1:500 Tav. 11c Viabilità, percorsi pedonali e ciclabili, parcheggi. Scala 1:500 Tav. 11d Verde, spazi pubblici, arredo urbano e illuminazione. Scala 1:500 Ambito D. Porto S.Nicolò Stato di fatto ed inquadramento normativo: Tav.12a Stralcio P.R.G.I. e stato di fatto. Scala 1:2000 1:1000 Progetto: Tav.12b Destinazioni d'uso, nuovi edifici e altezze Scala 1:500 Tav.12c Viabilità, percorsi pedonali e ciclabili, parcheggi. Scala 1:500 Tav.12d Verde, spazi pubblici, arredo urbano e illuminazione Scala 1:500 1

4 Progetti Strategici Riqualificazione di Viale Carducci - Rovereto: Progetto: Tav.13.1 Riqualificazione di Viale Carducci - Rovereto (1 Stralcio) Scala 1:500 Tav.13.2 Riqualificazione di Viale Carducci - Rovereto (2 stralcio) Scala 1:500 Dorsale Interna Progetto: Tav.14 Dorsale Interna Scala 1:500 Lungolago Progetto: Tav.15.1 Lungolago (1 Stralcio) Scala 1:500 Tav.15.2 Lungolago (2 Stralcio) Scala 1:500 2

5 Art.2 Definizioni Destinazioni d'uso Per destinazioni d'uso si intendono le attività insediabili negli edifici e nelle aree libere, in attuazione di quanto indicato nelle zone omogenee del P.R.G.I. Valgono pertanto sempre le prescrizioni di zona del P.R.G.I., fatto salvo quanto altrimenti definito nelle presenti Norme e negli Elaborati Grafici( art.12, 23.E, 24.E, 25.E, 26.E ). Volumi esistenti e nuovi volumi Ai fini dei computi urbanistici il volume esistente è il volume emergente dal terreno considerato fino all'intradosso del manto di copertura. Non sono computate logge, balconi e portici anche se chiusi su cinque facce. Coerentemente con quanto indicato nel P.R.G.I, la quantificazione delle capacità edificatorie è indicata come S.l.p. (superficie lorda pavimentata) ( art.13, 23.F, 24.F, 25.F, 26.F). Altezze Nei fabbricati è la distanza verticale misurata a "raso muro" dalla quota del terreno di riferimento fino alla linea d'intersezione con l'estradosso della radice del tetto (art.14, 23.F, 24.F, 25.F, 26.F). La quota di riferimento è: - per i nuovi edifici, quella del terreno secondo le indicazioni del progetto; - per gli edifici esistenti quella esistente, fatte salve modifiche del terreno autorizzate dall'a.c. Allineamenti Per gli edifici, viabilità veicolare, parcheggi, percorsi e spazi pedonali, sono previsti, laddove necessario, dei vincoli di allineamento che implicano l obbligo di seguirne il tracciato secondo quanto stabilito all art. 15 delle presenti Norme. (art.15, 23.F, 24.F, 25.F, 26.F) Coperture Per coperture si intendono le strutture orizzontali o inclinate poste alla sommità degli edifici per garantirne la chiusura. La pendenza massima consentita è indicata all articolo 16. Distanze Si applicano secondo le disposizioni contenute nelle tavole 9b, 10b, 11b, 12b degli Ambiti. Mentre per quanto non esplicitamente considerato, vanno osservate quelle del P.R.G.I. (art 18). Viabilità Per viabilità si intendono le infrastrutture della mobilità per il trasporto sul territorio di beni e persone ( viabilità veicolare), percorsi e spazi pedonali o ad uso promiscuo, automobilistico e pedonale, e gli spazi pedonali con passo carraio. Su queste aree è ammessa solo la realizzazione delle infrastrutture e delle relative reti. Nelle tavole degli Ambiti e dei Progetti Strategici, laddove necessario, ne sono indicate larghezze massime e minime. ( art.7, 23.A, 24.A, 25.A, 26.A). Percorsi ciclabili Per percorsi ciclabili, si intendono i percorsi utilizzabili dai ciclisti, sia in sede propria o su corsia riservata, sia ad uso promiscuo. Nelle tavole degli Ambiti e dei Progetti Strategici ne sono indicate le larghezze minime. (art.8). Vanno previste fasce di rispetto come indicato dal P.R.G.I. Accessi Per accessi si intendono i punti di passaggio automobilistici e pedonali, tra spazi di diversa proprietà e/o uso, esterno ed interno, pubblico e privato ( art.9, 23.A, 24.A, 25.A, 26.A). Parcheggi Per parcheggi si intendono le superfici carrabili utilizzabili a parcheggio (art.10, art.23.b, art. 24.B, art.25.b, art.26.b). Aree a verde Per aree a verde si intendono gli spazi aperti a verde, sia pubblici che privati, i bacini d'acqua, le spiagge ed ogni sito che ha caratteristiche ambientali e naturalistiche di pregio (art. 11, art.23.c, art.24.c, art. 25.C art.26.c). 3

6 Cessioni di aree Qualora il presente Piano attuativo preveda specificamente, nelle tavole e nelle singole norme, la cessione di aree funzionali alla realizzazione di interventi di interesse pubblico (viabilità, percorsi ciclabili, aree pedonali, piazze, spazi riservati alla circolazione ed alla sosta dei pedoni, marciapiedi, verde attrezzato, ecc.), nell'ambito delle zone omogenee identificate come HB (Ricettive), come RB2 (Verde privato), come F2 (Verde pubblico e sportivo), il rilascio del permesso a costruire per gli interventi consentiti (con esclusione della manutenzione ordinaria e straordinaria), è subordinato alla stipula di una convenzione urbanistica comportante la cessione gratuita a favore del Comune di tali aree destinate ad uso pubblico, mediante la predisposizione di apposito progetto di massima delle opere occorrenti (anche in stesura sommaria), di competenza comunale. Per la formazione del comparto edificatore si applicano le disposizioni di cui all'art. 51 della legge provinciale 5 settembre 1991, n. 22 e modificazioni successive. Corpi illuminanti Per corpi illuminanti si intendono gli apparati tecnici idonei ad illuminare in modo appropriato gli spazi esterni, gli edifici e le alberature. (art.19, art.23.g, art.24.g, art.25.g, art.26.g). Arredo urbano Per arredo urbano si intendono tutti gli elementi necessari per attrezzare gli spazi pubblici (art.20, art.23.h, art.24.h, art.25.h, art.26.h, art.27, art.28, art.29 ). Art.3 Generalità, attuazione e procedura di Piano. Il presente Piano Attuativo ai Fini Generali definisce i parametri urbanistici ed edilizi di dettaglio per le aree e gli edifici all interno del Perimetro del Piano Attuativo. Le presenti Norme Tecniche di Attuazione integrano e specificano le previsioni contenute negli Elaborati Grafici indicati all art.1. Qualora ne sia dimostrata la necessità, per rispettare i confini catastali o per regolarizzare aree che per la loro conformazione non siano suscettibili di razionale utilizzazione, è possibile apportare delle modifiche ai Perimetri di Piano e di Ambito. In caso di contrasto tra le indicazioni degli Elaborati Grafici e quelle delle Norme Tecniche di Attuazione, prevale sempre quanto stabilito dalle Norme. Negli Elaborati Grafici, in caso di discordanza tra planimetrie a scale diverse, valgono le indicazioni della planimetria di maggiore dettaglio. Il presente Piano trova attuazione attraverso singoli titoli edilizi abilitativi e, nel caso dell Ambito B, Area Cattoi Nord, attraverso un Piano di Comparto e un successivo titolo edilizio abilitativo. Il Piano Attuativo deve essere adottato dal Consiglio Comunale entro 5 anni dall'entrata in vigore del Piano Regolatore Generale Intercomunale. Per quanto non espressamente specificato dalle Norme Tecniche di Attuazione e dagli Elaborati Grafici, valgono le prescrizioni del P.R.G.I. 4

7 Art.4 Subarea Speciale Lungolago (da P.R.G.I.) Art.5 Contenuti e modificabilità delle prescrizioni Il presente Piano costituisce lo strumento attuativo previsto e definito da specifiche norme come P.F.G. 17, dal vigente P.R.G.I. di Riva del Garda. Per Subarea Speciale Lungolago il PRG intende: Le aree del litorale comprese tra le rive del lago (a sud), il viale Carducci-Rovereto, il Centro Storico (ad ovest) e Porto San Nicolò (ad est), comprende edifici ed aree con funzioni di tipo privato (residenziali, ricettive e commerciali), aree per lo svago e la ricreazione (spiaggia e giardini pubblici) e due porti per piccoli natanti. È un grande ambito di cui gran parte delle aree sono già di proprietà pubblica; ha potenzialità strategiche fondamentali per la qualificazione dell'offerta turistica dell'alto Garda. In previsione del raggiungimento dei seguenti obiettivi di pianificazione: Valorizzazione della vocazione della subarea intesa come fascia costiera profonda con interventi di qualificazione estesi e differenziati, tra i quali: la formazione di un ampio parco pubblico attrezzato per la fruizione turistica del lago; la riqualificazione dei percorsi interni e delle connessioni con le aree limitrofe con limitazione del traffico su viale Rovereto e sviluppo delle aree a verde. Qualificazione dei servizi delle strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere. Realizzazione di parcheggi pubblici, anche interrati pluripiano; ampliamento e riqualificazione del Palacongressi, dell'hotel Lido, del Parco Miralago e del Porto San Nicolò; per le funzioni a gestione privata, ampliamenti ove ammissibili e comunque subordinati a quanto indicato nelle presenti norme. Perimetro del Piano Attuativo Il Perimetro del Piano Attuativo è stato tecnicamente modificato in alcune parti per meglio adattarsi al supporto aereofotogrammetrico nel rispetto dei confini reali di proprietà delle zone omogenee del P.R.G.I. Variazioni a quanto prescritto negli Elaborati Grafici e nelle Norme di Attuazione del presente Piano sono ammesse solo nei casi in cui: 1. Sia dimostrata la necessità di apportare lievi modifiche per rispettare i confini catastali o per regolarizzare aree che per la loro conformazione non hanno una razionale utilizzazione; 2. Vengano emanate nuove norme sovraordinate, nazionali o provinciali, che impediscano l'applicazione delle previsioni del Piano; 3. Risultino evidenti servitù e vincoli al momento ignorati, se pregiudizievoli per l'attuazione delle previsioni del Piano. Art.6 Aree di Protezione dei Laghi ed Edifici di valore storico. Nelle tavole 3, 5 e 6 apposito perimetro indica le Aree di Protezione dei Laghi individuate dal Piano Urbanistico Provinciale e riportate dal P.R.G.I. Sono aree poste a tutela delle rive dei laghi al fine di garantirne l integrità ambientale e l utilizzazione sociale. (art. 9 delle Norme di Attuazione del P.U.P.). All'interno di tali aree, fatte salve le norme specifiche di cui all'art. 43 bis punto 1) del P.R.G.I., è consentita solo l'edificazione di opere finalizzate al pubblico interesse, con esclusione di nuove attrezzature ricettive. Nella tavola 7 con apposita simbologia sono indicati gli edifici di valore storico per i quali non è consentito un aumento di volumetria e come previsto dal P.R.G.I....è esclusivamente ammessa la ristrutturazione da definirsi con un'approfondita analisi storica e/o critica dell'esistente che deve tendere a valorizzare i caratteri peculiari.... 5

8 Tav.4 Viabilità e parcheggi 6

9 Art.7 Viabilità Nella tavola 4 generale sono indicati con appositi retini: Viabilità veicolare. I tracciati della viabilità veicolare prevista dal Piano sono vincolanti, fatte salve lievi rettifiche sulla base di precise motivazioni tecniche. Percorsi e spazi pedonali. I tracciati di percorsi e spazi pedonali possono essere variati sulla base di precise motivazioni tecniche. Laddove non espressamente indicata la larghezza minima, vale quella percorribile netta di 1,50 m. Spazio pedonale con passo carraio. Con apposito retino sono evidenziati i punti di sovrapposizione fra viabilità veicolare e percorsi pedonali. Spazi ad uso promiscuo, automobilistico e pedonale. Il Piano indica con apposito retino gli spazi previsti per uso sia automobilistico che pedonale. Viabilità ad uso promiscuo, automobilistico e pedonale. Il Piano indica con apposito retino le viabilità previste per uso sia automobilistico che pedonale. Percorsi pedonali pertinenziali. Viabilità pertinenziale ad uso promiscuo, automobilistico e pedonale. Perimetro zona RC1 con superficie traslata. Fermate per i mezzi pubblici. Con apposito simbolo sono indicate le fermate per i bus di linea. La loro localizzazione non è vincolante e dipenderà dalla pianificazione dei trasporti. In fase di attuazione si dovrà opportunamente progettare la segnaletica a terra e verticale, se tecnicamente necessaria. percorso ciclabile seduta percorso pedonale riva del lago Luce a raso lungo i percorsi corpo a terra con fascio di luce orientato min 2.50 min 0.50 m Lungolago: Esempio di percorso pedonale affiancato da percorso ciclabile 7

10 Vincolo di allineamento della viabilità veicolare, parcheggi, percorsi e spazi pedonali. Laddove indicato, il vincolo di allineamento di viabilità veicolare e percorsi e spazi pedonali è obbligatorio per il 70% della sua lunghezza. Nelle tavole degli Ambiti e dei Progetti Strategici i materiali previsti per i manti di finitura della viabilità sono indicati in apposito cartiglio; laddove necessario vengono inoltre specificate larghezze minime e massime. Maggiori specificazioni sono contenute agli articoli 23.A, art. 24.A, art.25.a, art.26.a degli Ambiti e agli articoli 27, 28, 29 dei Progetti Strategici. Il Piano prevede percorsi ciclabili a doppia corsia di larghezza minima 2.50m. Nel caso in cui si vogliano prevedere dei tratti ad uso promiscuo ciclabile-pedonale, la larghezza minima per essi sarà 2.5 metri. Nelle tavole degli Ambiti e dei Progetti Strategici i materiali previsti per il manto di finitura dei percorsi ciclabili sono indicati in apposito cartiglio. Art.9 Accessi Art.8 Percorsi ciclabili Nella tavola 5 generale, nelle tavole degli Ambiti e dei Progetti Strategici vengono indicati: Nella tavola 4 generale apposita simbologia indica i tracciati dei percorsi ciclabili. Percorsi ciclabili. I tracciati previsti dal Piano sono vincolanti, fatte salve rettifiche sulla base di precise motivazioni tecniche. Nelle tavole 9c, 10c, 11c, 12c degli Ambiti e nelle tavole dei Progetti Strategici apposito retino indica il sedime dei percorsi ciclabili: Percorsi ciclabili. I sedimi indicati sono vincolanti, fatte salve rettifiche sulla base di precise motivazioni tecniche. Larghezze min. e max consentite. Vengono così specificate, nelle tavole degli Ambiti e dei Progetti Strategici, le larghezze minime a cui è necessario attenersi per i percorsi ciclabili. Accessi al parco pubblico. Apposita simbologia segnala in maniera indicativa gli accessi al parco pubblico. Nelle tavole 9b, 10b, 11b e 12b degli Ambiti vengono indicati: Accessi principali agli edifici. Apposita simbologia segnala in maniera indicativa gli accessi principali agli edifici. Nelle tavole 9c, 10c, 11c e 12c degli Ambiti, nelle tavole 13.1 e 13.2 dei Progetti Strategici vengono indicati: Fronti lungo cui posizionare nuovi accessi carrai ai lotti. Questa simbologia indica quei fronti lungo cui è possibile localizzare i nuovi accessi carrai ai lotti, alternativi a quelli esistenti, per i quali è consentita la sola attività di manutenzione. In questo caso i precedenti accessi carrai ( su Viale Carducci Rovereto ) potranno diventare accessi pedonali. 8

11 Art.10 Parcheggi Nella tavola 4 e nelle tavole 9c, 10c, 11c, 12c degli Ambiti, 13.1, 13.2, 14 dei Progetti Strategici vengono indicati: Parcheggi a raso di progetto. Apposito retino individua il sedime massimo dei parcheggi a raso di progetto. Parcheggi interrati di progetto. Apposito retino individua il sedime massimo dei parcheggi interrati di progetto. I sedimi indicati per i parcheggi possono, in fase di attuazione, subire minime modifiche sulla base di precise motivazioni tecniche. Rampa di accesso al parcheggio interrato. Viene indicato in maniera indicativa il sedime della rampa di accesso al parcheggio interrato. Possibile ubicazione alternativa o aggiuntiva della rampa di accesso al parcheggio interrato. Viene indicato in maniera indicativa il sedime della rampa aggiuntiva o alternativa di accesso al parcheggio interrato. Possibili spostamenti della posizione della rampa. Nelle tavole degli Ambiti e dei Progetti Strategici, questa simbologia indica i lati lungo i quali la posizione della rampa può spostarsi per un massimo consentito di 6m. La pendenza massima consentita per le rampe di accesso ai parcheggi interrati è del 20%. Parcheggi esistenti confermati. Apposito retino individua i parcheggi esistenti confermati. Vincolo di allineamento della viabilità veicolare, parcheggi, percorsi e spazi pedonali. Laddove indicato, il vincolo di allineamento dei parcheggi è obbligatorio per il 70% della sua lunghezza. Nella tavola 4 generale, per ogni parcheggio: - è indicata una sigla che ne specifica la Tipologia ( a raso, Seminterrato, Interrato e su più livelli); - è presente una tabella Dati del Parcheggio. Doppio senso di marcia lungo la rampa. Nelle tavole degli Ambiti e dei Progetti Strategici, questa simbologia in corrispondenza delle rampe di accesso ai parcheggi interrati segnala in maniera indicativa per esse doppio senso di marcia. Per tali rampe la larghezza minima è 5m. Unico senso di marcia lungo la rampa. Nelle tavole dei Progetti Strategici, questa simbologia in corrispondenza delle rampe di accesso ai parcheggi interrati segnala in maniera indicativa per esse unico senso di marcia. Per tali rampe la larghezza minima è 3.5m. Legenda della tipologia dei parcheggi ( tav.4) Tabella con i dati del parcheggio (tav.4, tav.9c,10c,11c,12c) 9

12 Nella tabella Dati del parcheggio sono indicati: - il numero di riconoscimento, che è progressivo da est ad ovest; - la pertinenzialità; - il numero dei posti auto totali; - il numero dei posti auto e la superficie per livello. Il numero dei posti auto indicato è sempre da considerare come numero minimo realizzabile. La superficie per posto auto è 12.5 mq. La disposizione planimetrica dei posti auto è indicativa. L'allineamento dei posti auto secondo l'asse nord - sud è invece vincolante fatti salvi i parcheggi P2, P7 e P17. I parcheggi P4, P9 e P10 su più livelli previsti dal Piano Attuativo su Viale Carducci- Rovereto dovranno: - essere caratterizzati dalla presenza di alberature piantumate ai livelli inferiori del parcheggio; Si suggerisce di selezionare essenze ad alto fusto con sviluppo verticale sufficiente ad interessare i diversi piani del parcheggio. In ogni caso bisognerà fare riferimento alla sezione tipo 1. - essere realizzati con un solaio di copertura ( parcheggio a raso) che raccordi il più possibile la quota stradale del Viale Carducci - Rovereto con quella dell area a verde sottostante, come indicato dalla sezione tipo 2. I parcheggi pertinenziali devono accogliere un numero minimo di posti auto che rispetti la normativa e gli standard vigenti per ogni destinazione d uso. I parcheggi a raso dovranno integrarsi il più possibile con gli spazi circostanti. Legenda della pertinenzialità dei parcheggi ( tav.4, tav.9c,10c,11c,12c ) Sezione tipo 1 10

13 Anche il parcheggio a raso P14 dovrà essere realizzato in modo da raccordare il più possibile la quota stradale del Viale con quella dell area a verde sottostante. Il parcheggio P11 dovrà essere realizzato, raso e/o interrato, all interno della delimitazione dell ambito privato, in funzione del progetto delle Attrezzature per il benessere. Parcheggi-Cemento. Con questo cartiglio si specifica che la superficie a raso del parcheggio dovrà essere realizzata in cemento. Nella tavola 4 generale e nelle tavole degli Ambiti viene indicata: Superficie per il rimessaggio barche. Apposito retino indica la superficie massima per il rimessaggio delle imbarcazioni. Sono consentite modifiche sulla base di precise motivazioni tecniche. Manti di finitura Nelle tavole degli Ambiti e dei Progetti Strategici vengono specificati i materiali di pavimentazione da utilizzare per le superfici a raso dei parcheggi. Parcheggi-Verde. Con questo cartiglio si specifica che la superficie a raso del parcheggio dovrà essere realizzata a verde, con mattoni salvaprato, plastica riciclata, sabbia e terreno seminato. Legenda pavimentazioni Sezione tipo 2 11

14 vincolo di allineamento della viabilità veicolare, parcheggi, percorsi e spazi pedonali filare di alberi indicativo filare di alberi vincolato sull asse livello a raso livello interrato pertinenzialità del parcheggio numero di riconoscimento livello a raso livello interrato Tabella con i dati del parcheggio. posti auto totali superficie del livello a raso posti auto del livello a raso superficie del livello interrato posti auto del livello interrato Legenda della tipologia dei parcheggi ( tav.4) 12

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17 Tav.5 Aree a parco pubblico parzialmente attrezzato e verde pubblico attrezzato per lo sport. 15

18 Art.11 Aree a verde Le aree a verde e le alberature sono indicate nella tavola 5 generale, nelle tavole 9d, 10d, 11d, 12d degli Ambiti e nelle tavole dei Progetti Strategici. Verde pubblico a parco parzialmente attrezzato. Con apposito retino sono indicate le aree a verde pubblico che possono essere parzialmente attrezzate per la sosta, lo svago o per il gioco; le attrezzature di queste aree dovranno essere collocate sulla base di un progetto che ne mostri le relazioni con il parco nel suo insieme. Entro il contesto dovranno essere fornite indicazioni orientative anche rispetto alle attrezzature preesistenti al momento dell adozione del presente Piano Attuativo, che potranno rimanere fino alla stesura del progetto del parco. Le alberature di pregio dovranno essere rilevate per posizione, dimensione e tipo. Il progetto del verde dovrà essere accompagnato da una relazione botanica, se richiesto dall Amministrazione Comunale. Verde pubblico attrezzato per le attività sportive. Con apposito retino sono indicate le aree a verde pubblico che possono essere attrezzate per lo sport. Le attrezzature sportive dovranno essere progettate in modo da integrarsi il più possibile con il verde esistente e di progetto. Il parco attrezzato potrà essere realizzato solo quando venga indicata dall Amministrazione Comunale un altra area, più adatta ad ospitare l attività agonistica del nuovo campo sportivo, con una migliore accessibilità e dotata di adeguati parcheggi. Nuove attrezzature di servizio al parco. Apposito retino indica nuove attrezzature al cui interno si possono prevedere locali di ristoro, bar, vendita al dettaglio e noleggio mezzi ed altre destinazioni d uso compatibili. Dovrà essere posta particolare attenzione all armonico inserimento di tali attrezzature nel tessuto circostante, sia per quanto riguarda le tecniche che i materiali costruttivi. Attrezzature o edifici esistenti di servizio al parco. All interno si possono prevedere locali di ristoro, bar, vendita al dettaglio e noleggio mezzi ed altre destinazioni d uso compatibili. Accessi al parco pubblico. Verde pertinenziale alle attrezzature per il benessere. Ambito pertinenziale alle attrezzature per il benessere Verde privato. Nelle superfici a verde privato si devono di norma mantenere le alberature di pregio. Parcheggi a verde. Con apposito retino vengono indicati quei parcheggi, la cui superficie a raso dovrà essere realizzata a verde, con mattoni salvaprato, plastica riciclata, sabbia e terreno seminato. Filari di alberi esistenti e di progetto. Nella tavola 5 generale apposita simbologia individua i filari di alberi esistenti e di progetto. Fronti di alberi di cui si prevede lo sfoltimento. Filare di alberi esistenti. Questi filari di alberi esistono e devono essere mantenuti. Filare di alberi vincolato per posizione. Il filare è vincolato sia per la lunghezza dell asse che per la posizione di esso. Filare di alberi vincolato sull asse. Il filare è vincolato solo per la posizione dell asse e non per la lunghezza di esso. 16

19 Filare di alberi indicativo. L'asse del filare e la posizione delle alberature sono entrambi indicativi, anche se vale il principio dell allineamento lungo la direzione nord - sud delle alberature stesse. Perimetro della parte da cedere all'amministrazione Comunale per l'ampliamento del parco Lungolago. Nella tavola 15.2 viene indicato il perimetro della parte da cedere all'amministrazione Comunale per l'ampliamento del parco Lungolago. Nuove recinzioni. Vengono indicati i perimetri delle principali recinzioni da realizzare. Tutte le recinzioni, anche quelle che sostituiscono quelle esistenti, dovranno : - avere un carattere non invasivo; - avere un altezza inferiore a m 2; - essere improntate alla massima semplicità; - essere disposte in modo da non interferire con le alberature di pregio. E' suggerito l'utilizzo di siepi, con eventuali reti metalliche incorporate in esse e quindi non visibili. Massimo sedime delle piattaforme nel verde e delle zattere sull acqua. Apposito retino indica i punti in cui è possibile prevedere piattaforme nel verde e zattere di sosta sull acqua. Il sedime è indicativo, la posizione è vincolante. Il materiale consigliato è il legno. Bacini d'acqua, vasche e piscine esistenti e di progetto. La realizzazione è consentita nelle aree di pertinenza di edifici con destinazione d uso turistico-ricettiva (zone H-HD), residenziale ( zone RB1-RB2-RC1) e per attività sportive e ricreative ( zone F1-F2) anche con nuove volumetrie fuori terra per S.l.p. massima pari al 10% della superficie fondiaria. Per bacini d acqua, vasche e piscine, il sedime, qualora previsto, è indicativo. Sono consentiti spostamenti nell ubicazione e modifiche di perimetro in relazione ad esigenze di natura idrogeologica e di sicurezza. 17

20 Tavola.6 Destinazioni d uso 18

21 Art.12 Destinazioni d'uso Nella tavola 6 con appositi retini vengono indicate le destinazioni d'uso ammesse nei manufatti esistenti e di progetto Le destinazioni del Piano corrispondono a quelle di zona stabilite dal P.R.G.I. Residenziale. Residenziale, comprendente funzioni complementari, servizi connessi alla residenza, piccole attrezzature sportive di vicinato (p.e campi tennis, bocce). Le destinazioni residenziali sono cosi articolate: - RB1 Residenziale esistente - Consolidata. - RB2 Residenziale esistente - Verde Privato. - RC1 Residenziale di espansione. Alberghiero. Attività ricettive quali alberghi, residence, ostelli, affitta camere e campeggi. Attrezzature o edifici esistenti di servizio al parco. All interno si possono prevedere locali di ristoro, bar, vendita al dettaglio e noleggio mezzi ed altre destinazioni d uso compatibili. Nuove attrezzature di servizio al parco. Apposito retino indica nuove attrezzature al cui interno si possono prevedere locali di ristoro, bar, vendita al dettaglio e noleggio mezzi ed altre destinazioni d uso compatibili. Attrezzature per la nautica Attrezzature per la nautica ed a servizio del traffico lacustre e delle aree portuali, impianti e servizi finalizzati all'approdo, allo stoccaggio e al rimessaggio imbarcazioni. Attrezzature per il benessere. Strutture da destinare ad attività sportive finalizzate al pubblico interesse ed attrezzature turistico-ricreative ( p.e. palestre, piscine coperte e scoperte, fitness, sauna, centro benessere, bar, ristorazione e servizi compatibili). Turistico Alberghiero. Destinazione d uso ricettiva con la possibilità di residenze e di commerciale in osservanza delle indicazioni percentuali contenute nella tavola 6. Commerciale Si intendono esercizi commerciali al dettaglio, esercizi pubblici, bar e ristoranti, attrezzature di interesse comune, artigianato di servizio, uffici ed altre attività terziarie. Civico amministrativo Attrezzature di interesse comune, civiche e collettive in genere. (P.R.G.I.) Congressuale Congressuale: sale conferenze, teatri, spazi per attività fieristico espositive e attività di vendita, bar, ristoranti, attrezzature e servizi compatibili. Specificazioni e dettagli sono contenuti nella tavola 9b, e nell Ambito A art.23.e. Le attività commerciali e artigianali annesse alla residenza non devono essere nocive, inquinanti e rumorose. Nella tavola 6, agli edifici è riferita una tabella in cui sono indicate: - la zona a destinazione omogenea; - la percentuale massima di destinazione d uso commerciale in rapporto ad altra destinazione d uso. 19

22 Tabella del Commerciale come presente in legenda nella tavola 6. Nella tabella: - tali percentuali sono specificate per piano; - laddove non viene specificato il piano, la percentuale massima di destinazione d uso commerciale potrà essere collocata liberamente ai diversi piani. Salvo quanto specificatamente previsto dal presente Piano Attuativo nella tavola 6 e nelle tavole 9b, 10b, 11b, 12b degli Ambiti vanno rispettati gli indici del P.R.G.I. Fronte commerciale consentito. Nelle tavole 9b, 10b, 11b, 12b degli Ambiti, con apposito retino sono indicati i fronti di affaccio delle attività commerciali ammesse. Legenda Zone a destinazione omogenea. Legenda Destinazioni d uso degli edifici. 20

23 Tavola.7 Demolizioni, nuovi edifici, allineamenti ed altezze 21

24 Art.13 Demolizioni, edifici esistenti e nuovi edifici. Per gli edifici esistenti alla data di adozione del P.R.G.I. sono sempre consentiti i seguenti interventi: - manutenzione ordinaria e straordinaria; - operazioni atte a garantire la conformità alle norme vigenti in materia di sicurezza statica delle costruzioni e di sicurezza del lavoro. - adeguamento igienico/sanitario e tecnologico. Nella tavola 7 vengono indicati con appositi retini: Edifici di cui è prevista la demolizione. La demolizione di tali edifici ha priorità rispetto alle altre modalità di intervento contemplate per l edificazione. All interno delle zone HB la s.l.p. risultante dalle demolizioni potrà essere ricostruita. Edifici già demoliti. Edifici esistenti soggetti a tutti gli altri interventi edilizi di P.R.G.I. Edifici esistenti soggetti a tutti gli altri interventi edilizi, esclusa la sostituzione edilizia. Perimetro massimo entro cui collocare i nuovi edifici. Con apposito retino viene indicato il perimetro massimo entro cui collocare i nuovi edifici, salva sempre la possibilità di realizzazione di volumi tecnici. Nella tavola 7, per gli edifici di progetto non presenti all interno delle tavole degli Ambiti, vengono specificate, in apposita tabella, la S.l.p massima di progetto e l altezza massima consentita. Perimetro massimo entro cui collocare le nuove attrezzature di servizio al parco Dovrà essere posta particolare attenzione all armonico inserimento di tali attrezzature nel tessuto circostante, sia per quanto riguarda le tecniche che i materiali costruttivi. Nella tavola 7 per le nuove attrezzature di servizio al parco vengono specificate in apposita tabella la s.l.p. massima di progetto e l altezza massima consentita. Edifici di cui è possibile la demolizione e ricostruzione su nuovo sedime ( con altezza massima pari all esistente). Edifici di cui è consentito l ampliamento in altezza di un piano a condizione di una riqualificazione dell'involucro esterno. Tale ampliamento dovrà essere successivo alle demolizioni indicate dei volumi in adiacenza. Per ampliamento in altezza di un piano si intende l aumento di metri 3 dell attuale altezza dell edificio. Edifici esistenti sul fronte strada di cui si prevede la demolizione e ricostruzione con sedime arretrato a condizione della cessione all'amministrazione Comunale degli spazi pedonali realizzati. Con apposito retino vengono indicati quegli edifici, lungo Viale Rovereto, di cui si prevede la demolizione e successiva ricostruzione con sedime arretrato. Possono essere conservati le parti e gli elementi architettonici di pregio. Vige l obbligo di cessione all Amministrazione Comunale degli spazi pedonali che vengono realizzati con la demolizione, subordinatamente alla stipula di una convenzione contestuale alla prima istanza edilizia di richiesta di titolo edilizio abilitativo per la nuova edificazione sul fronte strada. Nuova edificazione conseguente alla demolizione degli edifici esistenti sul fronte strada. Si prevede che tale nuova edificazione sia realizzata con la ricostruzione su diverso sedime degli edifici da demolire sul fronte strada. Vige l obbligo di cessione all Amministrazione Comunale degli spazi pedonali che vengono realizzati con la demolizione. La prima istanza edilizia di richiesta di titolo abilitativo è subordinata alla stipula di una Convenzione con l Amministrazione Comunale che regoli la cessione di tali spazi pedonali. Tabella dati dimensionali degli edifici come presente nella tavola 7 22

25 Attrezzature esistenti di servizio al parco di cui è possibile la demolizione e successiva ricostruzione con sedime differente. Per queste attrezzature esistenti di servizio al parco sono ammessi ampliamenti del 50% della s.l.p., anche con demolizione e successiva ricostruzione su sedime diverso. Edifici per cui sono consentiti la ristrutturazione e l ampliamento con il vincolo del mantenimento dell'altezza attuale del colmo di copertura. Area sottoposta a vincolo diretto di interesse culturale. Con apposito retino vengono indicate le aree sottoposte a vincolo diretto di interesse culturale ai sensi degli artt. 12 e 15 del Decreto Legislativo 22 Gennaio 2004, n.42. Edifici di valore storico per i quali non è consentito un aumento di volumetria. Per questi edifici di valore storico non sono consentiti ampliamenti nella volumetria ad eccezione dei soli volumi tecnici Come previsto dal P.R.G.I....è esclusivamente ammessa la ristrutturazione da definirsi con un'approfondita analisi storica e/o critica dell'esistente che deve tendere a valorizzare i caratteri peculiari.... Perimetro all'interno del quale è consentito realizzare una nuova edificazione a destinazione ricettivo-alberghiera, utilizzando la S.l.p degli edifici esistenti in area contigua che dovranno essere demoliti. All interno del perimetro è consentito realizzare una nuova edificazione a destinazione ricettivo alberghiera utilizzando la S.l.p. degli edifici esistenti in area contigua (identificati da apposito retino) che dovranno essere demoliti. Per la nuova edificazione si prevede una S.l.p. massima pari a quella degli edifici da demolire con un aumento del 35%. La S.l.p. degli edifici esistenti all interno del perimetro potrà essere aumentata al massimo del 35%. Edifici per i quali viene riconosciuta la destinazione Residenziale/Commerciale a seguito delle demolizioni indicate dei volumi in adiacenza. Edifici a destinazione d uso ricettivo-alberghiera di cui è prevista la demolizione per realizzare una nuova edificazione in perimetro contiguo. Con tale retino vengono indicati quegli edifici a destinazione d uso ricettivo-alberghiera che devono essere demoliti per realizzare una nuova edificazione in perimetro contiguo. Edifici a destinazione duso ricettivo-alberghiera. Per gli edifici a destinazione d uso ricettivo-alberghiera è consentito l ampliamento della S.l.p esistente nella misura di: - massimo 15% della S.l.p. esistente fino a 300mq; - massimo 10% della S.l.p. esistente oltre i 300mq; - massimo 80% della S.l.p. esistente per edifici di elevata qualità( con categoria quattro/cinque stelle); In ogni caso l ampliamento della S.l.p. si deve calcolare sulla s.l.p. esistente al momento dell entrata in vigore del P.R.G.I. Ex colonia Sabbioni Per il manufatto Ex colonia Sabbioni, al solo fine del miglioramento del servizio per le attività pubbliche, è consentito l ampliamento del 50% della S.l.p. Parte da cedere all'amministrazione Comunale per l'ampliamento del parco Lungolago. Limite di inedificabilità. Il limite di inedificabilità lungo Viale Carducci Rovereto stabilisce il limite oltre il quale non è consentito edificare fuori terra. Area di cui si prevede la cessione all Amministrazione Comunale per pubblica utilità. Nella tavola 11b dell Ambito C viene evidenziata con apposito retino l area di cui si prevede la cessione all Amministrazione Comunale per pubblica utilità, subordinatamente alla stipula di una convenzione contestuale alla prima istanza edilizia di richiesta di titolo edilizio abilitativo. Ampliamento del bacino portuale. 23

26 Art.14 Altezze Nelle tavole degli Ambiti le altezze massime consentite per i nuovi edifici e gli ampliamenti possibili sono indicate in apposita tabella Dati dimensionali degli edifici. Tali indicazioni prevalgono su quelle del P.R.G.I. Art.15 Allineamenti Nelle tavole 4, 5 e 7 generali, nelle tavole degli Ambiti e dei Progetti Strategici sono indicati i vincoli di allineamento. Vincolo di allineamento degli edifici. Laddove indicato, il vincolo di allineamento degli edifici è obbligatorio per il 50% della sua lunghezza. Vincolo di allineamento della viabilità veicolare, parcheggi, percorsi e spazi pedonali. Laddove indicato, il vincolo di allineamento della viabilità veicolare, parcheggi, percorsi e spazi pedonali è obbligatorio per il 70% della sua lunghezza. Si può derogare parzialmente ai vincoli di allineamento per motivate ragioni tecniche. Art.16 Coperture Nella tavola 7 generale e nelle tavole 9b, 10b, 11b, 12b degli Ambiti apposito perimetro indica: Sedime massimo delle coperture. Il perimetro stabilisce la massima estensione possibile per le coperture. Laddove non ne viene indicato il sedime massimo, le coperture possono sporgere dal perimetro del nuovo edificio e/o dell ampliamento possibile per un massimo di 1,50 m. La pendenza massima consentita è del 38%, fatte salve le residenze dell Ambito B, che hanno pendenza massima consentita del 60% per meglio adeguarsi alle tipologie storiche dei centri urbani locali. Sono consentiti tetti piani. Art.17 Materiali di copertura I materiali ammessi sono: - per le coperture a falda tegole, lastre di pietra locale, rame, reinzink o piombo e metalli simili; - per i tetti piani manto a verde o ghiaia; - per cupole, lucernari o simili alluminio, policarbonato o materiali analoghi. Art.18 Distanze 50% 100% 30% 20% Distanze minime consentite. Dove non indicato negli Elaborati Grafici del Piano Attuativo, per le distanze vale quanto prescritto dal P.R.G.I. Esempio di vincolo di allinemamento degli edifici 24

27 Tavola.8 Illuminazione e corpi illuminanti 25

28 Art.19 Illuminazione e corpi illuminanti Nella tavola 8 generale, nelle tavole 9d,10d,11d,12d degli Ambiti e nelle tavole dei Progetti Strategici vengono indicati: Lampioni. I lampioni dovranno essere improntati alla massima semplicità. L altezza massima consentita per essi è 10 m; dovranno essere dotati di lampade idonee ad evitare l inquinamento luminoso. Luce a raso lungo i percorsi. Apposita simbologia indica i corpi illuminanti posti a terra lungo i percorsi pedonali. Tali corpi illuminanti possono essere integrati con i cordoli delle pavimentazioni e con le sedute. Corpi a terra con fascio di luce orientato. Sono previsti per l'illuminazione delle chiome degli alberi perchè creino un effetto scenografico lungo i percorsi alberati, o per illuminare i fronti degli edifici. Tali corpi illuminanti possono essere integrati con i cordoli delle pavimentazioni e con le sedute. Illuminazione dei passaggi coperti. L illuminazione dei passaggi coperti dovrà essere garantita lungo tutto l arco della giornata. Fronti di alberi esistenti da illuminare scenograficamente. Le alberature potranno essere illuminate in modo scenografico, con opportuni sistemi anti abbagliamento. Luci stagne in acqua. Viene così fornita in maniera indicativa la possibile posizione di luci stagne in acqua. Lungo la riva del lago, lungo zattere e piattaforme, si potrà prevedere un'illuminazione in grado di valorizzare il bordo d acqua. Fronti di alberi da illuminare scenograficamente Fronti di edifici da illuminare scenograficamente Percorsi e spazi pedonali andranno illuminati rispettando i valori minimi indicati dalle normative. La posizione dei singoli corpi illuminanti è indicativa, mentre si dovrà tener conto degli allineamenti previsti per essi dal Piano all interno degli Elaborati Grafici. Fronti di edifici da illuminare scenograficamente. Su questi fronti di edifici dovrà essere garantita un illuminazione scenografica sufficiente per l utilizzo anche notturno dello spazio prospiciente ad essi. Si protrà prevedere di illuminare anche i fronti di edifici privati, che, essendo in continuità con percorsi e spazi pedonali, siano da essi visibili. Esempio di Illuminazione scenografica di alberi ed edifici 26

29 Art.20 Arredo urbano Gli elementi di arredo urbano dovranno: - seguire un criterio di uniformità all interno delle varie zone del lungolago; - essere posizionati laddove i coni visuali sono migliori; - essere integrati con gli spazi e percorsi pedonali e in particolare con i corpi illuminanti e le alberature di pregio; - essere orientati alla massima semplicità di linee e di materiali; - essere realizzati, oltre che con pietra e calcestruzzo, in acciaio, legno, vetro, policarbonato trasparente e opalino, reti e griglie metalliche, rame e similari; - essere localizzati laddove vi siano dei cambi di quota di percorsi e spazi pedonali. Massimo sedime delle piattaforme nel verde e delle zattere sull acqua. Apposito retino indica i punti in cui è possibile prevedere piattaforme nel verde e zattere di sosta sull acqua. Il sedime è indicativo, la posizione è vincolante. Il materiale consigliato è il legno Chioschi - massima linearità e leggerezza Cambio di quota dei percorsi pedonali zattere di sosta sull acqua Sezione indicativa del lungo lago 27

30 Art.21 Ambiti come previsti dal P.R.G.I. e Progetti Strategici. Il Piano Regolatore Generale Intercomunale individua con apposita simbologia l'area assoggettata a Piano Attuativo (P.F.G. 17) con l'obiettivo di pervenire ad una soluzione unitaria e coordinata di una zona la cui collocazione strategica e la cui importanza strutturale rende indispensabile predisporre un progetto qualitativamente coerente con le indicazioni date sulla Fascia Lago dal Piano Urbanistico Provinciale. Ai fini di una migliore e semplificata predisposizione del Piano Attuativo, l'area è suddivisa in Ambiti in relazione alla specifica esistente organizzazione funzionale: - Centro Congressi (indicato nella tavola di Piano del P.R.G.I. con la lettera A); - Area Cattoi Nord (indicato nella tavola di Piano del P.R.G.I.con la lettera B); - Parco Miralago (indicato nella tavola di Piano del P.R.G.I. con la lettera C); - Porto San Nicolò (indicato nella tavola di Piano del P.R.G.I. con la lettera D). Il Piano Attuativo, oltre agli Ambiti, presenta tre Progetti Strategici, che per importanza necessitano di una definizione specifica: - Riqualificazione di Viale Carducci - Rovereto; - Dorsale interna; - Lungolago. Art. 22 Generalità sugli Ambiti. La superficie degli Ambiti sulla quale calcolare gli indici è quella con destinazione omogenea indicata con apposito retino nel P.R.G.I. vigente. Gli stralci del P.R.G.I che riguardano i singoli Ambiti sono riportati alle tavole 9a, 10a, 11a, 12a. Perimetro di Ambiti e Zone come previsto dal P.R.G.I. Vengono così indicati i Perimetri di Ambiti e Zone come previsti dal Piano Regolatore Generale Intercomunale. Perimetro dell Ambito. Vengono così indicati i Perimetri degli Ambiti come previsti dal Piano Attuativo. Nel Piano Attuativo i perimetri dell Ambito A, Centro Congressi, dell Ambito B, Area Cattoi Nord, e dell Ambito C, Parco Miralago sono stati parzialmente modificati per adeguarsi all assetto catastale. Perimetro entro il quale redigere il Progetto Preliminare Unitario. Al fine di fornire indicazioni coerenti con il contesto urbano dei diversi Ambiti, le indicazioni normative sono estese a porzioni di aree esterne al Perimetro d Ambito. Tali indicazioni normative sono vincolanti e sono contenute all interno del Perimento entro il quale redigere il Progetto Preliminare Unitario. Il Progetto Preliminare Unitario dovrà essere redatto nell eventualità che si vogliano modificare le indicazioni di Piano che riguardano i percorsi d accesso dell area e i parcheggi ( tavole 9c, 10c, 11c e 12c) e dovrà essere presentato all Amministrazione Comunale in fase preliminare nel caso di un progetto pubblico, e contestualmente alla prima richiesta di idoneo titolo abilitativo per un progetto privato, nel caso si vogliano modificare le indicazioni di Piano che riguardano i percorsi di accesso all'area, i parcheggi e gli spazi a verde. Sarà costituito da uno o più elaborati grafici che assicurino la coerenza del progetto presentato con le proprietà pubbliche e private confinanti. 28