TRIBUNALE CIVILE DI TREVISO SEZIONE DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI PERIZIA DI STIMA. - Comune di Treviso, codice L407, Sezione Urbana A, Foglio 7

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1 TRIBUNALE CIVILE DI TREVISO SEZIONE DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Immobiliare N. 686/08 PERIZIA DI STIMA DESCRIZIONE CATASTALE DELL UNITA IMMOBILIARE AGENZIA DEL TERRITORIO DI TREVISO, Catasto dei Fabbricati: - Comune di Treviso, codice L407, Sezione Urbana A, Foglio 7 Particella. 39, Subalterno 33, viale della Repubblica, piano 7, Categoria A/2, Classe 4, Consistenza 5 vani, Rendita Euro 555,19 (all.n. 1-2) L indirizzo del bene è attualmente individuato dallo stradario del Comune di Treviso in via Pisa n. 15 mentre nella planimetria catastale è individuato come viale della Repubblica. La planimetria catastale del bene non coincide perfettamente con lo stato di fatto dell immobile, da me rilevato in sede di sopralluogo: tali diversità, non sostanziali e che non modificano il numero dei vani e la loro destinazione d uso, sono probabilmente state realizzate in sede di costruzione dell edificio, trattandosi di variazione del tracciamento del muro divisorio tra i due appartamenti confinanti allo stesso piano e della riduzione in lunghezza del terrazzo. LOCAZIONI Dal sopralluogo effettuato ho constatato che il bene oggetto di perizia appare abitato; l'esecutato mi riferisce che è abitato da lui stesso. Dal sopralluogo presso l'ufficio delle Entrate di Treviso e dall'interrogazione effettuata al terminale da parte del funzionario addetto, questi mi riferisce che non risultano registrati contratti di locazione a nome dell esecutato, l immobile è quindi da considerarsi disponibile. VERIFICA DELLA CONGRUITA ALLE VIGENTI NORME URBANISTICO- 1

2 EDILIZIE URBANISTICA Il condominio si trova in zona omogenea B1 che comprende le parti di Treviso della città contemporanea, costituite da edificazione residenziale alta e ad elevata densità, sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. Ricade in zona di vincolo art. 142 DLGS 42/04, fascia di rispetto fiume Botteniga, che necessita di autorizzazione paesaggistica solo per opere esterne. L edificio, in cui il bene oggetto di perizia è inserito, è stato edificato in forza della licenza edilizia Prot. Gen. n e Prot. C.E. n. 7/6 del 31/03/1964, e successiva variante Prot. Gen. n e Prot. C.E. n. 15/7-66 del ; ha ottenuto l'abitabilità in data 28/03/1966; il Comune di Treviso mi comunica che tutto il fascicolo progettuale è stato trasmesso alla Procura della Repubblica di Treviso in data 07/01/1974. Autorizzazione Prot. Gen. n , C.E.N. 50/19-88 rilasciata in data dal Comune di Treviso, per le opere relative alla realizzazione di una scala esterna e due uscite di sicurezza (all. n ). CONDONI Autorizzazione in sanatoria Prot. Gen. n , N. Spec rilasciata in data dal Comune di Treviso, ai sensi della legge 28/02/1985 n. 47 per Modifiche apportate in corso d opera dal costruttore alle facciate, ai fori finestra e alle parti comuni del condominio (all. n. 10). L appartamento presenta delle difformità, rispetto alla planimetria catastale, che consistono nella modifica del tracciamento del muro di separazione tra due appartamenti allo stesso piano e la riduzione in lunghezza del terrazzo, come riportato nell elaborato grafico allegato, che sono probabilmente da ricondurre al 2

3 momento dell edificazione dell edificio (all. n. 11). Tali diversità, non sostanziali, non modificano il numero dei vani e la loro destinazione d uso, sono sanabili con la presentazione, unitamente alla proprietà confinante, di una S.C.I.A. in sanatoria e dalla successiva rettifica catastale con la presentazione di nuove planimetrie da effettuare congiuntamente per entrambi gli appartamenti confinanti. Alla data odierna il costo dei diritti comunali, del rimborso spese spese di gestione pratica al Comune di Treviso e della sanzione dovrebbero ammontare a circa 600 euro mentre le spese di svolgimento della pratica da parte di un tecnico potrebbe essere di circa euro più I.V.A. ed oneri di legge. CONFINI L appartamento affaccia ad Est e a Sud con pareti perimetrali esterne; ad Ovest con altra proprietà e a Nord con vano scala condominiale; sopra e sotto con altri appartamenti dello stesso condominio. DESCRIZIONE DEL CONTESTO DI INSERIMENTO DEL BENE Il bene oggetto di perizia è inserito al 7 piano del condominio a 19 livelli denominato Tower House in via Pisa n. 15, interno n. A/33; è realizzato in un contesto di condomini di varia dimensione sia per altezza che per disposizione planimetrica. E inserito in una zona con presenza di verde pubblico e privato, in prossimità di viale della Repubblica, strada a forte flusso di traffico, nelle vicinanze di fermata di pubblico trasporto e di scuola materna ed elementare. DESCRIZIONE DEL BENE L'edificio, in cui si colloca l appartamento, ha facciata trattate a intonaco a civile e in cemento faccia a vista, tinteggiato di colore chiaro; in generale il condominio nel suo complesso presenta evidenti segni di degrado dovuto ai ferri d armatura delle strutture parzialmente scoperti in molti punti e in particolare lungo i muretti dei 3

4 terrazzi e nell intonaco per vetustà. L appartamento è occupato dall esecutato; vi si accede dall'atrio di ingresso condominiale che conduce alla scala di distribuzione ai piani e agli ascensori; all'appartamento, posto al settimo piano, si accede dal pianerottolo condominiale e si sviluppa nei seguenti vani: ingresso, cucinino, ripostiglio, pranzo, corridoio, camera singola, bagno, camera matrimoniale per una superficie utile calpestabile di arrotondati mq 75,00 e di un terrazzino di circa mq. 6,00; la superficie commerciale dell immobile calcolata ai fini della determinazione del valore del bene è di mq 82,00 arrotondati. Le pavimentazioni di ingresso, cucinino, ripostiglio, soggiorno e bagno sono in piastrelle di ceramica, diverse tra loro per tipologia, colore e dimensioni; corridoio e camere sono in legno di tipo economico. Il cucinino ha rivestimento di piastrelle a muro su un solo lato di tipo economico; il bagno è piastrellato su tutti i lati con piastrelle in ceramica di tipo economico sberciate in numerosi punti, di colore chiaro. Gli infissi sono in legno con vetro singolo, le porte interne sono tamburate in legno; il bagno presenta sanitari e rubinetteria vetusti, il bidet non è allacciato alla rete idrica; il riscaldamento dell acqua sanitaria avviene attraverso un boiler elettrico non a norma. L impianto di riscaldamento è centralizzato, ad aria calda, attualmente scollegato dalla rete di distribuzione al punto di consegna sul pianerottolo condominiale. Tutti gli impianti sono datati e risalgono alla costruzione dell immobile. Tutte le stanze presentano vistose macchie di umidità ed efflorescenze sulle pareti rivolte all esterno. Il terrazzo presenta i vetri del parapetto rotti in molti punti; l appartamento necessita di consistenti opere di manutenzione ordinaria e 4

5 straordinaria (all. n. 12). CERTIFICAZIONE ENERGETICA In merito alla classificazione energetica dell'immobile, si precisa che lo stesso risulta edificato in base a titolo edilizio richiesto in data anteriore al 08/10/2005 e che successivamente a tale data non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Dalla verifica della documentazione depositata presso L'Ufficio Tecnico del Comune di Treviso non sono inoltre stati rinvenuti né l'attestato di Qualificazione Energetica, né l'attestato di Certificazione Energetica. Considerati quindi la consistenza dell'immobile (di superficie utile inferiore a 1000 mq.), il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica abbastanza alti, indice di modesta qualità energetica. Si presuppone, quindi, che il bene appartenga ad una delle classi più basse sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico. VERIFICA DELLE SPESE CONDOMINIALI L attuale amministratore,, mi riferisce che l ammontare delle spese condominiali imputate all appartamento per le pregresse gestioni sono, ad oggi, a consuntivo di ,86 e a preventivo per la gestione 2013 di 2.013,07, escluse spese legali ed interessi. L alloggio, identificato con interno A/33 in tabella millesimale, ha quota parte per la ripartizione delle spese condominiali pari a: 8,46 millesimi di proprietà; 6,42 millesimi per il montacarichi condominiale; 8,11 millesimi per gli ascensori e 9,45 millesimi per le scale. DIVISIBILITA DEL BENE Il bene non è divisibile in lotti trattandosi di appartamento soggetto ad Esecuzione 5

6 Immobiliare per l intera proprietà e dalla conformazione planimetrica non frazionabile. DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE CRITERI DI STIMA La lettura della situazione attuale del mercato immobiliare ha evidenziato una tendenza del mercato edilizio al forte ribasso con un offerta abitativa di molto superiore alla domanda e la difficoltà ad accedere a strumenti di finanziamento per l acquisto. L interesse all acquisto è condizionato, in generale, dal contesto in cui il bene si trova, dalla qualità dei servizi di quartiere, dall estetica del condominio nel suo complesso e nel dettaglio dell immobile, nonché dalle caratteristiche energetiche del bene. Tutti questi elementi influenzano la modalità di valutazione e il giudizio di stima; la particolare configurazione dell edificio in cui si colloca il bene mi fa ritenere la stima di tipo sintetico quella che meglio può attribuire una corretta valutazione economica. VALUTAZIONE In considerazione alla tipologia edilizia del manufatto, alla sua collocazione, alla vetustà, ai livelli di finitura, decoro ed energetici riportati nella descrizione del bene e che presentano delle criticità, nonché in riferimento all andamento del mercato immobiliare e ai prezzi di mercato applicati, in zona, a tipologie di appartamenti simili, ho adottato il valore di ,00 al mq e pertanto stimo il bene: superficie commerciale mq 82,00 x / mq = ,00 A detrarre spese condominiali gestione 2013 e pratica sanatoria ,00 ( 2.013, ,00) = ,93 VALORE DI STIMA ARROTONDATO ,00 (euro settantasettemila/00) 6

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