Fallimento Officina Milano di Baroni & C. Snc con sede in Como Via Dante n. 25

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1 TRIBUNALE DI COMO FALLIMENTARE Fallimento Officina Milano di Baroni & C Snc con sede in Como Via Dante n 25 N Gen Rep /17 Giudice Delegato Dr Marco Mancini Curatore Dott Massimo Premoli ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch Raffaella Nespoli iscritto all'albo della provincia di Como al N 1837 iscritto all'albo del Tribunale di Como CF NSPRFL73R58C933L- PIva con studio in Erba (Como) Via Turati, 3 telefono: cellulare: fax: architettonespoli@mpplanetit Heimdall Studio - www hestudio it

2 Beni in Borgomanero (Novara) Via Maggiate, 50 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Borgomanero (Novara) Via Maggiate, 50 Composto da appartamento composto da a piano primo soggiorno, cucina, camera, ripostiglio, bagno e balcone; a piano secondo sottotetto posto al piano primo e sottotetto sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 203,59 Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 19 mappale 86 subalterno 2, categoria A/3, classe 1, superficie catastale 121 mq, composto da 5 vani, posto al piano 1, - rendita: uro 296,96 Coerenze: Da Nord in senso orario a piano primo con filo edificio su area al mappale 86, mapp 86 sub 5 ed ancora filo edificio su mappale 86 Note: il mappale 86 risulta così distinto al Catasto Terreni: foglio 19 mapp 86 qualità Ente Urbano di mq 7030 risulta pure ricompreso il Bene Comune non Censibile così distinto al Catasto Fabbricati: foglio 19 mapp 86 sub 4 B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di laboratorio sito in Borgomanero (Novara) Via Maggiate, 50 Composto da laboratorio, uffici e servizi posto al piano terra sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 387,66 Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 19 mappale 86 subalterno 3, categoria C/3, classe 4, superficie catastale 669 mq, composto da 361 mq, posto al piano T, - rendita: uro 913,56 Coerenze: Da Nord in senso orario con filo edificio su area al mappale 86, mappale 89, ancora filo edificio su area al mappale 86 Note: il mappale 86 risulta così distinto al Catasto Terreni: foglio 19 mapp 86 qualità Ente Urbano di mq 7030 risulta pure ricompreso il Bene Comune non Censibile così distinto al Catasto Fabbricati: foglio 19 mapp 86 sub 4 C Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di laboratorio sito in Borgomanero (Novara) Via Maggiate, 50 Composto da a piano terra officina, uffici, servizi, magazzino e centrale termica; a piano interrato magazzino posto al piano terra e sottostrada sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 1041,99 Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 19 mappale 86 subalterno 5, categoria D/1, posto al piano S1/T, - rendita: uro 6174,00 Coerenze: Da Nord in senso orario a piano terra con filo edificio su area al mapp 86, mappale 86 sub 6, ancora filo edificio su area al mappale 86 Note: il mappale 86 risulta così distinto al Catasto Terreni: foglio 19 mapp 86 qualità Ente Urbano di mq 7030 risulta pure ricompreso il Bene Comune non Censibile così distinto al Catasto Fabbricati: foglio 19 mapp 86 sub 4 D Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di laboratorio sito in Borgomanero (Novara) Via Maggiate, 50 Composto da a piano terra officina, bagni e spogliatoi; a piano primo magazzino posto al piano terra e primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 586,03 2 di 21

3 Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 19 mappale 86 subalterno 6, categoria D/1, posto al piano T/1, - rendita: uro 4100,00 Coerenze: Da Nord in senso orario a piano terra con mappale 86 sub 5, filo edificio su area al mapp 86 Note: il mappale 86 risulta così distinto al Catasto Terreni: foglio 19 mapp 86 qualità Ente Urbano di mq 7030 risulta pure ricompreso il Bene Comune non Censibile così distinto al Catasto Fabbricati: foglio 19 mapp 86 sub 4 E Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno sito in Borgomanero (Novara) Via Maggiate, 50 Superficie complessiva di circa mq 3410 Identificato al catasto terreni: intestata a foglio 19 mappale 89 qualità incolt prod, classe U, superficie catastale 3410 mq, - reddito agrario: uro 0,18, - reddito domenicale: uro 1,23 Coerenze: Da Nord in senso orario con mapp 612, 486, strada, mapp 86 F Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno sito in Borgomanero (Novara) Via Maggiate, 50 Superficie complessiva di circa mq 40 Identificato al catasto terreni: intestata a foglio 19 mappale 83 qualità bosco ceduo, classe 1, superficie catastale 40 mq, - reddito agrario: uro 0,01, - reddito domenicale: uro 0,04 Coerenze: Da Nord in senso orario con strada, mapp 612, 82 G Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno sito in Borgomanero (Novara) Via Maggiate, 50 Superficie complessiva di circa mq 50 Identificato al catasto terreni: intestata a foglio 19 mappale 637 qualità bosco ceduo, classe 1, superficie catastale 50 mq, - reddito agrario: uro 0,01, - reddito domenicale: uro 0,05 Coerenze: Da Nord in senso orario con mapp 638, 86, 79 H Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno sito in Borgomanero (Novara) Via Maggiate, 50 Superficie complessiva di circa mq 160 Identificato al catasto terreni: intestata a foglio 19 mappale 638 qualità bosco ceduo, classe 1, superficie catastale 160 mq, - reddito agrario: uro 0,01, - reddito domenicale: uro 0,17 Coerenze: Da Nord in senso orario con strada, mapp 82, 637 I Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno sito in Borgomanero (Novara) Via Maggiate, 50 Superficie complessiva di circa mq 70 Identificato al catasto terreni: intestata a foglio 19 mappale 82 qualità bosco ceduo, classe 1, superficie catastale 70 mq, - reddito agrario: uro 0,01, - reddito domenicale: uro 0,07 Coerenze: Da Nord in senso orario con strada, mapp 82, 612, DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: Servizi della zona: periferica mista artigianale/industriale (normale) a traffico sostenuto con parcheggi sufficienti biblioteca (buono), farmacie (buono), municipio (buono), negozio al dettaglio (buono), scuola elementare (buono), scuola materna (buono), scuola media inferiore (buono), scuola media superiore (buono) 3 di 21

4 la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: miste artigianali/industriali Collegamenti pubblici (km): autobus (1), ferrovia (5) 3 STATO DI POSSESSO: il mappale 86 sub 2 risulta occupato dal con contratto di locazione ad uso abitativo registrato a Borgomanero in data del tipo per uro 2400,00 annuo Il mappale 86 sub 3, 5 e 6 risultano locati alla società con sede in Menaggio con contratto di affitto di ramo d'azienda registrato a Como in data per la durata di anni canone di uro 5400,00 di cui uro 3600,00 riferiti alla componente immobiliare 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di contro a firma di Tribunale di Novara in data 06/10/2014 ai nn 1742 iscritto a Novara in data 28/10/2014 ai nn 11809/1450 importo ipoteca: uro ,00 importo capitale: uro ,37 Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di mutuo (durata 10 anni) a favore di contro a firma di Notaio Errico Alfani in data 16/06/2006 ai nn /20225 iscritto a Novara in data 23/06/2006 ai nn 14314/3042 importo ipoteca: uro ,00 importo capitale: uro ,00 Riferito limitatamente a: NCEU foglio 19 mapp 86 sub 3 Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da ipoteca volontaria a favore di contro a firma di Notaio Errico Alfani in data 06/06/2014 ai nn /29602 iscritto a Novara in data 11/06/2014 ai nn 6686/774 importo ipoteca: uro ,00 importo capitale: uro 46754,00 Riferito limitatamente a: NCEU foglio 19 mapp 86 sub 6 Iscrizione legale (Attiva) derivante da ipoteca legale a favore di contro a firma di Equitalia Nord Spa/Milano in data 12/02/2015 ai nn 408/7315 iscritto a Novara in data 13/02/2015 ai nn 2040/174 importo ipoteca: uro ,62 importo capitale: uro ,31 Riferito limitatamente a: NCEU foglio 19 mapp 86 sub 6 4 di 21

5 Iscrizione conc amministrativa/riscossione (Attiva) derivante da ipoteca per concessione amministrativa/riscossione a favore di contro a firma di Equitalia Servizi di Riscossione Spa/Roma in data 21/03/2017 ai nn 892/7317 iscritto a Novara in data 22/03/2017 ai nn 4394/555 importo ipoteca: uro ,84 importo capitale: uro ,42 Riferito limitatamente a: NCEU foglio 19 mapp 86 sub Pignoramenti: Nessuna 423 Altre trascrizioni: Sentenza di fallimento derivante da sentenza dichiarativa di fallimento a favore di massa dei creditori del Fallimento Officina Milano di Baroni & C Snc e contro Fallimento Officina Milano di Baroni & C Snc e dei soci amministratori a firma di Tribunale di Como in data 12/12/2017 ai nn 151/2017 trascritto a Novara in data 13/02/2018 ai nn 1964/1386 Pignoramento esattoriale derivante da pignoramento esattoriale a in data 06/10/2015 ai nn 8216 trascritto a Novara in data 14/10/2015 ai nn 12078/9075 Riferito limitatamente a: NCEU foglio 19 mapp 86 sub Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: Sono state riscontrate le seguenti difformità: dalle misurazioni rilevate si evince che ci sono delle difformità nell'indicazione di alcune misure interne al fabbricato Queste difformità sono dovute al fatto che la muratura perimetrale in pratica edilizia è stata rappresentata con uno spessore di circa 10 cm, mentre nella realtà la muratura perimetrale è di cm 23 con conseguente diminuzione degli spazi interni Anche le misure dei locali uffici e servizi sono inesatte Inoltre anche per quanto concerne alcune aperture vi sono imprecisioni nell'indicazione delle misure Regolarizzabili mediante pratica edilizia in sanatoria onorario tecnico: 3500,00 sanzioni quantificabili al momento della presentazione della pratica Oneri totali: 3500,00 Riferito limitatamente a: mapp 86 subalterno 3 Sono state riscontrate le seguenti difformità: premesso che la pratica originaria per la costruzione del manufatto risale a prima dell'anno 1967; che, pertanto la situazione rappresentata graficamente risulta abbastanza carente; che, l'immobile si trova in ambito periferico: allo stato attuale si rilevano delle difformità rispetto a ciò che è stato rappresentato Essendo stata presentata una successiva pratica per ampliamento del manufatto originario, si considerano le misure degli ingombri già esistenti così come indicate nella pratica per ampliamento, essendo la pratica più completa, più recente e debitamente rilasciata Regolarizzabili mediante pratica edilizia in sanatoria onorario tecnico: 3500,00 sanzioni quantificabili al momento della presentazione della pratica Oneri totali: 3500,00 Riferito limitatamente a: mapp 86 subalterno 5 5 di 21

6 Sono state riscontrate le seguenti difformità: allo stato attuale si rilevano delle difformità rispetto a ciò che è stato assentito ed anche rispetto alla prima scheda catastale, I tavolati interni sono difformi dallo stato assentito Regolarizzabili mediante pratica edilizia in sanatoria e contestuale pratica edilizia per formazione antibagno onorario tecnico: 2500,00 sanzioni quantificabili al momento della presentazione della pratica Oneri totali: 2500,00 Riferito limitatamente a: mapp 86 subalterno 2 Sono state riscontrate le seguenti difformità: allo stato attuale si rilevano delle difformità rispetto a ciò che è stato assentito per: si rilevano difformità interne e relativamente ad alcune aperture si rilevano difformità relativamente all'indicazione di quote esterne, queste ultime incidenti sui parametri urbanistici Regolarizzabili mediante per le difformità incidenti sui parametri urbanistici, si precisa che la loro regolarizzazione consisterebbe nel riportare il manufatto così come è stato autorizzato; questo comporterebbe in qualche modo la demolizione di alcune strutture portanti; pertanto si potrebbe ipotizzare l'applicazione dell'art 34 comma 2 DPR 380/01 Per le difformità interne regolarizzabili mediante pratica edilizia in sanatoria onorario tecnico pratica in sanatoria: 3000,00 sanzioni quantificabili al momento della presentazione della pratica eventuale previsione della sanzione prevista dall'art 34 ipotizzabile in circa: 25000,00 Oneri totali: 28000,00 Riferito limitatamente a: mapp 86 subalterno Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità: la scheda catastale risulta differente dallo stato attuale per diversa distribuzione interna Inoltre sul mappale 86 esiste un elaborato planimetrico non esatto in quanto tra i beni comuni non censibili non compare una scala comune invece ai subalterni 5 e 2 Regolarizzabili mediante rifacimento scheda mediante pratica DOCFA; creazione di bene comune non censibile mediante pratica DOCFA con rifacimento dell'elaborato planimetrico onorario tecnico: 1500,00 tributi preventivati: 100,00 Oneri totali: 1600,00 Riferito limitatamente a: mapp 86 subalterno 5 Sono state riscontrate le seguenti difformità: la scheda catastale risulta differente dallo stato attuale per diversa distribuzione interna Regolarizzabili mediante rifacimento scheda mediante pratica DOCFA onorario tecnico: 600,00 tributi preventivati: 50,00 Oneri totali: 650,00 Riferito limitatamente a: mapp 86 subalterno 2 6 di 21

7 Sono state riscontrate le seguenti difformità: si rileva l'inesatta intestazione in banca dati Regolarizzabili mediante pratica per voltura catastale onorario tecnico: 1000,00 tributi previsti: 700,00 Oneri totali: 1700,00 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: - Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: - 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 62 Precedenti proprietari: proprietario in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Francesco Di Sabato in data 25/04/1963 ai nn 11645/3787 trascritto a Novara in data 07/05/1963 ai nn 4367/3500 atto con il quale viene stipulato quanto segue: - in primo luogo - ( ) vende alla società immobili siti in Borgomanero e precisamente: terreni distinti al Catasto Terreni fg 19 con: mapp 87 are 1670 mapp 88 are 2870 OSSERVAZIONI: dalla consultazione della nota di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole - in secondo luogo - (51212) vende alla società mmobili siti in Borgomanero e precisamente: terreno distinto al Catasto Terreni fg 19 con: mapp 83 are 0084 OSSERVAZIONI: dalla consultazione della nota di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole proprietario in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Francesco Di Sabato in data 06/10/1963 ai nn 13248/4003 trascritto a Novara in data 16/10/1963 ai nn 9364/7540 atto con il quale diversi soggetti vendono alla società immobili siti in Borgomanero e precisamente: terreni distinti al Catasto Terreni fg 19 con: mapp 86 are 1840 OSSERVAZIONI: dalla consultazione della nota di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole 7 di 21

8 proprietario in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Francesco Di Sabato in data 04/09/1964 ai nn 16089/4352 trascritto a Novara in data 15/09/1954 ai nn 7619/5767 atto con il quale (1810) vende alla società mmobili siti in Borgomanero e precisamente: terreni distinti al Catasto Terreni fg 19 con: mapp 85/a are 0650 OSSERVAZIONI: dalla consultazione della nota di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole proprietario in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Francesco Di Sabato in data 16/11/1966 ai nn 21783/5097 trascritto a Novara in data 24/11/1966 ai nn 10152/7286 atto con il quale viene stipulato quanto segue: - in primo luogo - ( ) e ( ) vendono alla società immobili siti in Borgomanero e precisamente: terreni distinti al Catasto Terreni fg 19 con: mapp 79/b are 0050 OSSERVAZIONI: dalla consultazione della nota di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole - in secondo luogo - (27922) vende alla società immobili siti in Borgomanero e precisamente: terreno distinto al Catasto Terreni fg 19 con: mapp 81/b are 0180 OSSERVAZIONI: dalla consultazione della nota di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata liobera da qualsivoglia formalità pregiudizievole proprietario in forza di atto portante trasformazione di società a firma di Notaio Damaso De Bono in data 22/12/1982 ai nn 68465/6939 trascritto a Novara in data 20/01/1983 ai nn 514/423 atto portante trasformazione della società Risultano di proprietà della società immobili siti in Borgomanero e precisamente: terreni distinti al Catasto terreni fg 19 con: mapp 83 are 0040 mapp 85 are 0650 mapp 86 are 3280 mapp 87 are 3100 mapp 637 are 0050 mapp 638 are 0160 fabbricati censiti al Catasto Terreni fg 19 con: mapp 510/1 - PT,1 - D/8 mapp 510/2 - P1 - A/3 - cl 1 - v 5 8 di 21

9 proprietario in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Damaso De Bono in data 10/06/1983 ai nn 71407/7162 trascritto a Novara in data 29/06/1983 ai nn 6019/4903 atto con il quale (27632) vende alla società immobili siti in Borgomanero e precisamente: terreno distinto al Catasto Terreni fg 19 con: mapp 82 are 0070 OSSERVAZIONI: dalla consultazione della nota di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata per Lire e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole proprietario in forza di atto portante trasformazione di società a firma di Notaio Damaso De Bono in data 22/02/1985 ai nn 80806/7838 trascritto a Novara in data 21/03/1985 ai nn 2658/2034 atto portante trasformazione della società Risultano di proprietà della società immobili siti in Borgomanero e precisamente: terreni distinti al Catasto terreni fg 19 con: mapp 83 are 0040 mapp 85 are 0650 mapp 86 are 3280 mapp 87 are 3100 mapp 637 are 0050 mapp 638 are 0160 mapp 82 are 0070 fabbricati censiti al Catasto Terreni fg 19 con: mapp 510/1 - PT,1 - D/8 mapp 510/2 - P1 - A/3 - cl 1 - v 5 9 di 21

10 n proprietario in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Errico Alfani in data 08/04/1997 ai nn trascritto a Novara in data 14/04/1997 ai nn 4687/3691 atto con il quale (23327) vende alla società immobili siti in Borgomanero e precisamente: terreno distinto al Catasto Terreni fg 19 con: mapp 89 are 3410 OSSERVAZIONI: dalla consultazione della nota di provenienza la vendita risulta essere libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole AVVERTENZA: si precisa che non risulta né trascritto né volturato presso Agenzia Entrate, Ufficio Provinciale di Novara, Servizio din Pubblicità Immobiliare e Servizi Catastali atto di trasferimento sede della società da Borgomanero a Como OSSERVAZIONI: risultano inoltre le seguenti formalità: TRA 9363/7539 (161063) atto in data rep 13247/4002 Notaio Francesco Di Sabato di Boromanero portante costituzione di servitù di passaggio pedonale e carraio a carico del mapp 35 fg 19 di Proprietà ( ) ed a favore dei mapp 87 e 88 fg 19 di proprietà società TRA 18395/12405 ( ) atto in data rep /32506 Notaio Errico Alfani di Borgomanero portante costituzione servitù di tubazioni per allacciamento ai servizi idrico e fognario a carico dei mapp 89, 637, 638 e 86 fg 19 di Catasto Terreni di proprietà della società e a favore dei mappali 643/3, 4, 9 di Catasto Fabbricati e mapp 91 di Catasto Terreni di proprietà di mapp 643/6, 7, 8 di proprietà di mapp 643/5 di Catasto Fabbricati e mapp 643 di Catasto Terreni di proprietà mapp 487 e 90 di proprietà, La società presta assenso a che sul mapp 638 di cua proprietà venga realizzato e mantenuto un pozzetto per la raccolta delle acque e per il posizionamento dei contatori dell'acqua dei fondi dominanti e serventi 7 PRATICHE EDILIZIE: PE n 3842/1965 per lavori di Costruzione capannone intestata a Licenza di Costruzione rilasciata in data 21/12/1965 PE n 261/1987 per lavori di ampliamento capannone artigianale intestata a Concessione Edilizia rilasciata in data 04/02/1988 PE n 261/1987 variante per lavori di ampliamento capannone artigianale intestata a Concessione Edilizia rilasciata in data 10/07/1990 l'agibilità è stata rilasciata in data 07/11/1990 PE n 65/1999 per lavori di costruzione fabbricato produttivo quale ampliamento dell'attività esistente intestata a Concessione Edilizia rilasciata in data 08/07/1999 PE n prot 33369/2000 variante alla n 65/1999 per lavori di costruzione fabbricato produttivo quale ampliamento dll'attività esistente - variante in corso d'opera intestata a Denuncia Inizio Attività presentata in data 03/08/2000- n prot PE n prot 11271/2003 per lavori di costruzione di nuova recinzione perimetrale ed accesso carraio intestata a Denuncia Inizio Attività presentata in data 06/03/2003- n prot PE n 52/2007 per lavori di opere interne e modifica aperture intestata a Denuncia Inizio Attività presentata in data 21/02/ di 21

11 PE n 56/2010 variante alla 52/2007 per lavori di opere interne e modifica aperture in variante intestata a Denuncia Inizio Attività presentata in data 01/03/2010 Descrizione appartamento di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Borgomanero (Novara) Via Maggiate, 50 Composto da appartamento composto da a piano primo soggiorno, cucina, camera, ripostiglio, bagno e balcone; a piano secondo sottotetto posto al piano primo e sottotetto sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 203,59 Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 19 mappale 86 subalterno 2, categoria A/3, classe 1, superficie catastale 121 mq, composto da 5 vani, posto al piano 1, - rendita: uro 296,96 Coerenze: Da Nord in senso orario a piano primo con filo edificio su area al mappale 86, mapp 86 sub 5 ed ancora filo edificio su mappale 86 Note: il mappale 86 risulta così distinto al Catasto Terreni: foglio 19 mapp 86 qualità Ente Urbano di mq 7030 risulta pure ricompreso il Bene Comune non Censibile così distinto al Catasto Fabbricati: foglio 19 mapp 86 sub 4 L'edificio è stato costruito nel 1965 urbanistica: Nello strumento urbanistico Piano Regolatore Generale Comunale vigente: in forza di delibera DGR n 70/2680 pubblicato sul Bollettino Ufficiale Regione Piemonte n 52 del l'immobile è identificato nella zona per 88,6% circa in Area normativa produttivo consolidato art 23 NTA e per l'11,4% circa in Area normativa mobilità: viabilità in progetto e fasce di rispetto art 33 NTA gravato per l'1,1% circa in fasce di rispetto - fasce di rispetto stradale art 33 delle NTA "sistema territoriale della piana" del vigente PRGC Norme tecniche ed indici: il Certificato di Urbanistica con le ulteriori specifiche è contenuto in allegati Parametro Coefficiente reale/potenziale appartamento piano primo Sup reale lorda 98,86 1,00 98,86 balcone piano primo Sup reale lorda 5,87 0,25 1,47 sottotetto piano secondo Sup reale lorda 98,86 0,40 39,54 Sup reale lorda 203,59 139,87 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: ca e muratura Copertura: tipologia: a falde Note: si precisa che il CTU non ha potuto accedere al piano di copertura per verificare i materiali di costruzione impiegati e lo stato di conservazione Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: anta singola e doppia a battente, protezione: tapparelle Infissi interni: materiale: legno Impianti: Citofonico: conformità: documentazione non disponibile Gas: tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione non disponibile Elettrico: tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione non disponibile Idrico: tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione non disponibile 11 di 21

12 Termico: conformità: documentazione non disponibile Accessori: Descrizione laboratorio di cui al punto B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di laboratorio sito in Borgomanero (Novara) Via Maggiate, 50 Composto da laboratorio, uffici e servizi posto al piano terra sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 387,66 Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 19 mappale 86 subalterno 3, categoria C/3, classe 4, superficie catastale 669 mq, composto da 361 mq, posto al piano T, - rendita: uro 913,56 Coerenze: Da Nord in senso orario con filo edificio su area al mappale 86, mappale 89, ancora filo edificio su area al mappale 86 Note: il mappale 86 risulta così distinto al Catasto Terreni: foglio 19 mapp 86 qualità Ente Urbano di mq 7030 risulta pure ricompreso il Bene Comune non Censibile così distinto al Catasto Fabbricati: foglio 19 mapp 86 sub 4 L'edificio è stato costruito nel 1999 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 510 cm urbanistica: Nello strumento urbanistico Piano Regolatore Generale Comunale vigente: in forza di delibera DGR n 70/2680 pubblicato sul Bollettino Ufficiale Regione Piemonte n 52 del l'immobile è identificato nella zona per 88,6% circa in Area normativa produttivo consolidato art 23 NTA e per l'11,4% circa in Area normativa mobilità: viabilità in progetto e fasce di rispetto art 33 NTA gravato per l'1,1% circa in fasce di rispetto - fasce di rispetto stradale art 33 delle NTA "sistema territoriale della piana" del vigente PRGC Norme tecniche ed indici: il Certificato di Urbanistica con le ulteriori specifiche è contenuto in allegati Parametro Coefficiente reale/potenziale laboratorio Sup reale lorda 353,09 1,00 353,09 uffici Sup reale lorda 27,57 1,00 27,57 bagni Sup reale lorda 7,00 1,00 7,00 Sup reale lorda 387,66 387,66 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: ca e muratura Copertura: tipologia: a falde Note: si precisa che il CTU non ha potuto accedere al piano di copertura per verificare i materiali di costruzione impiegati e lo stato di conservazione Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: anta singola e doppia a battente, materiale: ferro Infissi interni: tipologia: a battente Pavim Interna: materiale: piastrelle di ceramica, battuto di cemento Impianti: Elettrico: tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione non disponibile Idrico: tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione non disponibile 12 di 21

13 n Accessori: Descrizione laboratorio di cui al punto C Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di laboratorio sito in Borgomanero (Novara) Via Maggiate, 50 Composto da a piano terra officina, uffici, servizi, magazzino e centrale termica; a piano interrato magazzino posto al piano terra e sottostrada sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 1041,99 Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 19 mappale 86 subalterno 5, categoria D/1, posto al piano S1/T, - rendita: uro 6174,00 Coerenze: Da Nord in senso orario a piano terra con filo edificio su area al mapp 86, mappale 86 sub 6, ancora filo edificio su area al mappale 86 Note: il mappale 86 risulta così distinto al Catasto Terreni: foglio 19 mapp 86 qualità Ente Urbano di mq 7030 risulta pure ricompreso il Bene Comune non Censibile così distinto al Catasto Fabbricati: foglio 19 mapp 86 sub 4 L'edificio è stato costruito nel 1965 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 506 cm e 280 cm a piano terra e 297 cm a piano interrato urbanistica: Nello strumento urbanistico Piano Regolatore Generale Comunale vigente: in forza di delibera DGR n 70/2680 pubblicato sul Bollettino Ufficiale Regione Piemonte n 52 del l'immobile è identificato nella zona per 88,6% circa in Area normativa produttivo consolidato art 23 NTA e per l'11,4% circa in Area normativa mobilità: viabilità in progetto e fasce di rispetto art 33 NTA gravato per l'1,1% circa in fasce di rispetto - fasce di rispetto stradale art 33 delle NTA "sistema territoriale della piana" del vigente PRGC Norme tecniche ed indici: il Certificato di Urbanistica con le ulteriori specifiche è contenuto in allegati Parametro Coefficiente reale/potenziale officina piano terra Sup reale lorda 835,35 1,00 835,35 uffici piano terra Sup reale lorda 55,04 1,00 55,04 bagni piano terra Sup reale lorda 7,00 1,00 7,00 magazzino piano terra Sup reale lorda 35,25 1,00 35,25 centrale termica piano terra Sup reale lorda 10,49 1,00 10,49 magazzino piano interrato Sup reale lorda 98,86 0,50 49,43 Sup reale lorda 1041,99 992,56 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: ca e muratura Copertura: tipologia: a falde Note: si precisa che il CTU non ha potuto accedere al piano di copertura per verificare i materiali di costruzione impiegati e lo stato di conservazione Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: anta singola e doppia a battente, materiale: ferro Infissi interni: tipologia: a battente Pavim Interna: materiale: piastrelle di ceramica, battuto di cemento Impianti: Elettrico: conformità: documentazione non disponibile 13 di 21

14 Idrico: Termico: conformità: documentazione non disponibile conformità: documentazione non disponibile Note: presente solo negli uffici Accessori: Descrizione laboratorio di cui al punto D Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di laboratorio sito in Borgomanero (Novara) Via Maggiate, 50 Composto da a piano terra officina, bagni e spogliatoi; a piano primo magazzino posto al piano terra e primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 586,03 Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 19 mappale 86 subalterno 6, categoria D/1, posto al piano T/1, - rendita: uro 4100,00 Coerenze: Da Nord in senso orario a piano terra con mappale 86 sub 5, filo edificio su area al mapp 86 Note: il mappale 86 risulta così distinto al Catasto Terreni: foglio 19 mapp 86 qualità Ente Urbano di mq 7030 risulta pure ricompreso il Bene Comune non Censibile così distinto al Catasto Fabbricati: foglio 19 mapp 86 sub 4 L'edificio è stato costruito nel 1987 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 506 cm a piano terra urbanistica: Nello strumento urbanistico Piano Regolatore Generale Comunale vigente: in forza di delibera DGR n 70/2680 pubblicato sul Bollettino Ufficiale Regione Piemonte n 52 del l'immobile è identificato nella zona per 88,6% circa in Area normativa produttivo consolidato art 23 NTA e per l'11,4% circa in Area normativa mobilità: viabilità in progetto e fasce di rispetto art 33 NTA gravato per l'1,1% circa in fasce di rispetto - fasce di rispetto stradale art 33 delle NTA "sistema territoriale della piana" del vigente PRGC Norme tecniche ed indici: il Certificato di Urbanistica con le ulteriori specifiche è contenuto in allegati Parametro Coefficiente reale/potenziale officina piano terra Sup reale lorda 517,77 1,00 517,77 bagni e spogliatoi piano terra Sup reale lorda 33,50 1,00 33,50 magazzino piano primo Sup reale lorda 34,76 1,00 34,76 Sup reale lorda 586,03 586,03 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: ca e muratura Copertura: tipologia: a falde Note: si precisa che il CTU non ha potuto accedere al piano di copertura per verificare i materiali di costruzione impiegati e lo stato di conservazione Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: anta singola e doppia a battente, materiale: ferro Infissi interni: tipologia: a battente Pavim Interna: materiale: piastrelle di ceramica, battuto di cemento Impianti: Elettrico: conformità: documentazione non disponibile 14 di 21

15 Idrico: conformità: documentazione non disponibile Accessori: Descrizione terreno di cui al punto E Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno sito in Borgomanero (Novara) Via Maggiate, 50 Superficie complessiva di circa mq 3410 Identificato al catasto terreni: intestata a foglio 19 mappale 89 qualità incolt prod, classe U, superficie catastale 3410 mq, - reddito agrario: uro 0,18, - reddito domenicale: uro 1,23 Coerenze: Da Nord in senso orario con mapp 612, 486, strada, mapp 86 Il terreno ha una forma pressoché allungata, una orografia piana urbanistica: Nello strumento urbanistico Piano Regolatore Generale Comunale vigente: in forza di delibera DGR n 70/2680 pubblicato sul Bollettino Ufficiale Regione Piemonte n 52 del l'immobile è identificato nella zona Area normativa servizi pubblici e di interesse pubblico (verde) art 32 NTA "sistema territoriale della piana" del vigente PRGC Norme tecniche ed indici: il Certificato di Urbanistica con le ulteriori specifiche è contenuto in allegati Parametro Coefficiente reale/potenziale terreno Sup reale lorda 3410,00 1, ,00 Sup reale lorda 3410, ,00 Accessori: Descrizione terreno di cui al punto F Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno sito in Borgomanero (Novara) Via Maggiate, 50 Superficie complessiva di circa mq 40 Identificato al catasto terreni: intestata a foglio 19 mappale 83 qualità bosco ceduo, classe 1, superficie catastale 40 mq, - reddito agrario: uro 0,01, - reddito domenicale: uro 0,04 Coerenze: Da Nord in senso orario con strada, mapp 612, 82 Il terreno ha una forma pressoché irregolare, una orografia variabile urbanistica: Nello strumento urbanistico Piano Regolatore Generale Comunale vigente: in forza di delibera DGR n 70/2680 pubblicato sul Bollettino Ufficiale Regione Piemonte n 52 del l'immobile è identificato nella zona Area normativa mobilità: viabilità in progetto e fasce di rispetto art 33 NTA gravato in fasce di rispetto - fasce di rispetto - fasce di rispetto stradali art 33 NTA "sistema territoriale della piana" del vigente PRGC Norme tecniche ed indici: il Certificato di Urbanistica con le ulteriori specifiche è contenuto in allegati Parametro Coefficiente reale/potenziale terreno Sup reale lorda 40,00 1,00 40,00 Sup reale lorda 40,00 40,00 15 di 21

16 Accessori: Descrizione terreno di cui al punto G Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno sito in Borgomanero (Novara) Via Maggiate, 50 Superficie complessiva di circa mq 50 Identificato al catasto terreni: intestata a oglio 19 mappale 637 qualità bosco ceduo, classe 1, superficie catastale 50 mq, - reddito agrario: uro 0,01, - reddito domenicale: uro 0,05 Coerenze: Da Nord in senso orario con mapp 638, 86, 79 Il terreno ha una forma pressoché irregolare, una orografia variabile urbanistica: Nello strumento urbanistico Piano Regolatore Generale Comunale vigente: in forza di delibera DGR n 70/2680 pubblicato sul Bollettino Ufficiale Regione Piemonte n 52 del l'immobile è identificato nella zona Area normativa mobilità: viabilità in progetto e fasce di rispetto art 33 NTA gravato in fasce di rispetto - fasce di rispetto - fasce di rispetto stradali art 33 NTA "sistema territoriale della piana" del vigente PRGC Norme tecniche ed indici: il Certificato di Urbanistica con le ulteriori specifiche è contenuto in allegati Parametro Coefficiente reale/potenziale terreno Sup reale lorda 50,00 1,00 50,00 Sup reale lorda 50,00 50,00 Accessori: Descrizione terreno di cui al punto H Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno sito in Borgomanero (Novara) Via Maggiate, 50 Superficie complessiva di circa mq 160 Identificato al catasto terreni: intestata a foglio 19 mappale 638 qualità bosco ceduo, classe 1, superficie catastale 160 mq, - reddito agrario: uro 0,01, - reddito domenicale: uro 0,17 Coerenze: Da Nord in senso orario con strada, mapp 82, 637 Il terreno ha una forma pressoché irregolare, una orografia variabile urbanistica: Nello strumento urbanistico Piano Regolatore Generale Comunale vigente: in forza di delibera DGR n 70/2680 pubblicato sul Bollettino Ufficiale Regione Piemonte n 52 del l'immobile è identificato nella zona Area normativa mobilità: viabilità in progetto e fasce di rispetto art 33 NTA gravato in fasce di rispetto - fasce di rispetto - fasce di rispetto stradali art 33 NTA "sistema territoriale della piana" del vigente PRGC Norme tecniche ed indici: il Certificato di Urbanistica con le ulteriori specifiche è contenuto in allegati Parametro Coefficiente reale/potenziale terreno Sup reale lorda 160,00 1,00 160,00 16 di 21

17 Sup reale lorda 160,00 160,00 Accessori: Descrizione terreno di cui al punto I Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno sito in Borgomanero (Novara) Via Maggiate, 50 Superficie complessiva di circa mq 70 Identificato al catasto terreni: intestata a foglio 19 mappale 82 qualità bosco ceduo, classe 1, superficie catastale 70 mq, - reddito agrario: uro 0,01, - reddito domenicale: uro 0,07 Coerenze: Da Nord in senso orario con strada, mapp 82, 612, 638 Il terreno ha una forma pressoché irregolare, una orografia variabile urbanistica: Nello strumento urbanistico Piano Regolatore Generale Comunale vigente: in forza di delibera DGR n 70/2680 pubblicato sul Bollettino Ufficiale Regione Piemonte n 52 del l'immobile è identificato nella zona Area normativa mobilità: viabilità in progetto e fasce di rispetto art 33 NTA gravato in fasce di rispetto - fasce di rispetto - fasce di rispetto stradali art 33 NTA "sistema territoriale della piana" del vigente PRGC Norme tecniche ed indici: il Certificato di Urbanistica con le ulteriori specifiche è contenuto in allegati Parametro Coefficiente reale/potenziale terreno Sup reale lorda 70,00 1,00 70,00 Sup reale lorda 70,00 70,00 Accessori: 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima è stato utilizzato il metodo di stima comparativo o diretto basato sul confronto tra il bene oggetto di stima ed altri simili offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, considerando altresì lo stato di conservazione del fabbricato e le aree di pertinenza ove presenti Si specifica che non avendo effettuato un rilievo topografico dei terreni il perito si è basato esclusivamente sulle mappe disponibili e le visure 82 Fonti di informazione 17 di 21

18 Catasto di Novara: sono state recuperate le schede, la mappa, l'elaborato planimetrico e le visure Conservatoria dei Registri Immobiliari di Novara: ispezioni effettuate aggiornate alla data del Ufficio Tecnico di Borgomanero: sono state recuperate le pratiche edilizie inerenti gli immobili, unitamente al recupero del Certificato di Urbanistica Si precisa inoltre che la ricerca delle pratiche è stata effettuata unicamente dal personale dell'ufficio, pertanto il ctu ha potuto verificare solo ciò che il personale ha recuperato Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l'agenzia del Territorio: relativamente a zone e microzone presenti nel suolo del comune di riferimento, in questo caso Borgomanero Borsino Immobiliare ed Agenzie della zona di interesse Ufficio del Registro: sopralluogo avvenuto in data al fine di verificare la presenza di eventuali contratti di locazione, comodati o preliminari di compravendita eventualmente gravanti sugli immobili oggetto di pignoramento; la verifica ha dato esito positivo e precisamente: Locazione non finanziaria di fabbricato reg a Como in data mod 69 serie 1T n 2189 Locazione di azienda reg a Como in data mod 69 serie 1T n 2189 Locazione di immobile ad uso abitativo reg a Borgomanero in data mod RLI serie 3T n 2925 Si specifica che le prime due locazioni riportano il medesimo numero di atto e dalle ispezioni risulta un unico atto (in allegati) per quanto concerne la parte immobiliare si precisa che nell'atto vengono citati i seguenti beni: mapp 86 sub 3 C/3, mapp 86 sub 5 D/1 e mapp 86 sub 6 D/1 Si specifica che la terza locazione si riferisce invece al mapp 86 sub 2 83 Valutazione corpi A appartamento Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie unitario valore complessivo appartamento piano primo 98,86 850, ,00 balcone piano primo 1,47 850, ,37 sottotetto piano secondo 39,54 850, ,40 139, ,78 - corpo: ,78 - accessori: 0,00 - complessivo intero: ,78 - complessivo diritto e quota: ,78 B laboratorio Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie unitario valore complessivo laboratorio 353,09 480, ,20 uffici 27,57 480, ,60 bagni 7,00 480, ,00 387, ,80 18 di 21

19 - corpo: ,80 - accessori: 0,00 - complessivo intero: ,80 - complessivo diritto e quota: ,80 C laboratorio Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie unitario valore complessivo officina piano terra 835,35 500, ,99 uffici piano terra 55,04 650, ,00 bagni piano terra 7,00 650, ,00 magazzino piano terra 35,25 350, ,50 centrale termica piano terra 10,49 500, ,00 magazzino piano interrato 49,43 350, ,50 992, ,99 - corpo: ,99 - accessori: 0,00 - complessivo intero: ,99 - complessivo diritto e quota: ,99 D laboratorio Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie unitario valore complessivo officina piano terra 517,77 500, ,01 bagni e spogliatoi piano terra 33,50 650, ,00 magazzino piano primo 34,76 350, ,00 586, ,01 - corpo: ,01 - accessori: 0,00 - complessivo intero: ,01 - complessivo diritto e quota: ,01 E Terreno Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie unitario valore complessivo terreno 3410,00 10, ,00 - corpo: 34100,00 - accessori: 0,00 - complessivo intero: 34100,00 - complessivo diritto e quota: 34100,00 F Terreno Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie unitario valore complessivo terreno 40,00 5,00 200,00 19 di 21

20 - corpo: 200,00 - accessori: 0,00 - complessivo intero: 200,00 - complessivo diritto e quota: 200,00 G Terreno Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie unitario valore complessivo terreno 50,00 5,00 250,00 - corpo: 250,00 - accessori: 0,00 - complessivo intero: 250,00 - complessivo diritto e quota: 250,00 H Terreno Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie unitario valore complessivo terreno 160,00 5,00 800,00 - corpo: 800,00 - accessori: 0,00 - complessivo intero: 800,00 - complessivo diritto e quota: 800,00 I Terreno Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie unitario valore complessivo terreno 70,00 5,00 350,00 - corpo: 350,00 - accessori: 0,00 - complessivo intero: 350,00 - complessivo diritto e quota: 350,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda intero medio ponderale diritto e quota A appartamento 203, , ,78 B laboratorio 387, , ,80 C laboratorio 1041, , ,99 D laboratorio 586, , ,01 E terreno , ,00 F terreno ,00 200,00 G terreno ,00 250,00 H terreno ,00 800,00 I terreno ,00 350, , ,57 84 Adeguamenti e correzioni della stima 20 di 21

21 Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,64 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 41450,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: ,94 dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: ,94 Relazione lotto 001 creata in data 28/12/2018 Codice documento: F il perito Arch Raffaella Nespoli 21 di 21