Fallimento Officina Milano di Baroni & C. Snc con sede in Como Via Dante n. 25

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1 TRIBUNALE DI COMO FALLIMENTARE Fallimento Officina Milano di Baroni & C Snc con sede in Como Via Dante n 25 N Gen Rep /17 Giudice Delegato Dr Marco Mancini Curatore Dott Massimo Premoli ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch Raffaella Nespoli iscritto all'albo della provincia di Como al N 1837 iscritto all'albo del Tribunale di Como CF NSPRFL73R58C933L- PIva con studio in Erba (Como) Via Turati, 3 telefono: cellulare: fax: architettonespoli@mpplanetit Heimdall Studio - www hestudio it

2 a Beni in Borgomanero (Novara) Via Lagone, 38 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di villa singola sito in Borgomanero (Novara) Via Lagone, 38 Composto da villetta singola composta: a piano terra da soggiorno, cucina, tre camere, disimpegno, due bagni, ripostiglio, portico; a piano interrato cantine, centrale termica Posto al piano terra e sottostrada sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 298,46 nata il e nato il foglio 9 mappale 1618 subalterno 1, categoria A/2, classe 2, superficie catastale 212 mq, composto da 8,5 vani, posto al piano 1/S1, - rendita: uro 921,88 Coerenze: Da Nord in senso orario a piano rialzato con filo edificio su area al mapp 1618, mapp 1618 sub 3, ad ancora filo edificio su area al mappale 1618; a piano seminterrato con mapp 1618 sub 2 e terrapieno B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box sito in Borgomanero (Novara) Via Lagone, 38 Composto da box ed area autorizzata a box rimasta aperta posto al piano sottostrada sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 54,56 il e nato il foglio 9 mappale 1618 subalterno 2, categoria C/6, classe 2, superficie catastale 34 mq, composto da 34 mq, posto al piano S1, - rendita: uro 165,06 Coerenze: Da Nord in senso orario con terrapieno, mapp 1816 e sub 1 C Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di tettoia sito in Borgomanero (Novara) Via Lagone, 38 Composto da tettoia posto al piano terra sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 37,56 nata il e nato il foglio 9 mappale 1618 subalterno 3, categoria C/7, classe 2, superficie catastale 39 mq, composto da 38 mq, posto al piano T, - rendita: uro 88,31 Coerenze: Da Nord in senso orario con filo edificio su mapp 1618, mapp 1618 sub 1 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: semicentrale residenziale (normale) a traffico limitato con parcheggi sufficienti Servizi della zona: biblioteca (buono), farmacie (buono), municipio (buono), negozio al dettaglio (buono), scuola elementare (buono), scuola materna (buono), scuola media inferiore (buono), scuola media superiore (buono) la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Collegamenti pubblici (km): autobus (1), ferrovia (3) 3 STATO DI POSSESSO: Occupato da Sig bene 2 di 10 in qualità di proprietario del

3 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di mutuo (durata 15 anni) a favore di (91254), a firma di Notaio Fabio Autieri in data 30/09/2010 ai nn 31843/13024 iscritto a Novara in data 04/10/2010 ai nn 15171/3114 importo ipoteca: uro ,00 importo capitale: uro ,00 Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di (91254), a firma di Tribunale di Novara in data 06/10/2014 ai nn 1742 iscritto a Novara in data 28/10/2014 ai nn 11809/1450 importo ipoteca: uro ,00 importo capitale: uro , Pignoramenti: Nessuna 423 Altre trascrizioni: Sentenza di fallimento derivante da sentenza dichiarativa di fallimento a favore di massa dei creditori del Fallimento Officina Milano di Baroni & C Snc e a firma di Tribunale di Como in data 12/12/2017 ai nn 151/2017 trascritto a Novara in data 13/02/2018 ai nn 1964/ Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: dai rilievi effettuati, confrontati con le pratiche edilizie reperite dall'ufficio tecnico si rileva: la piscina esterna non è stata autorizzata alcune delle tettoie presenti sul mappale non sono state autorizzate una porzione dell'immobile sia al piano terra che al piano interrato non risulta essere stata autorizzata, nello specifico: a piano terra: nelle due camere sul fronte Nord-Ovest sono presenti due ampliamenti non autorizzati; vi è un'altezza differente realizzata con una misura inferiore rispetto a quella assentita a piano interrato: sul lato Sud-Ovest al di sotto del portico sono presenti due locali, anch'essi non autorizzati per quanto concerne le difformità che incidono sui parametri urbanistici, in via precauzionale si dovrà regolarizzare mediante ripristino dello stato come autorizzato onorario tecnico per pratica ripristino situazione autorizzata: 5200,00 costi per ripristino situazione autorizzata stimati verosimilmente: 15000,00 Oneri totali: 20200,00 3 di 10

4 su tutti i piani: piccole difformità interne e modifica di alcune aperture Pratica Edilizia in Sanatoria onorario tecnico: 2400,00 sanzioni preventivabili solo al momento della presentazione della pratica: Oneri totali: 2400, Conformità catastale: nella mappa catastale non è presente la piscina ed alcune tettoie; la sagoma del fabbricato non è corretta Tipo Mappale per aggiornamento di mappa onorario tecnico: 1500,00 tributi preventivati: 150,00 Oneri totali: 1650,00 per quanto concerne il sub 3 la scheda catastale non è graficamente corretta in merito alla delimitazione del subalterno pratica DOCFA per rifacimento scheda onorario tecnico: 500,00 tributi preventivati: 50,00 Oneri totali: 550,00 per quanto concerne il sub 2 la scheda catastale non è graficamente corretta in merito alla rappresentazione; posizione della basculante diversa da quella presente in scheda; vi è allo stato attuale una scaletta non rappresentata in scheda Ad oggi il box comprende anche una porzione del sub 1 pratica DOCFA per frazionamento e fusione; rifacimento elaborato planimetrico e scheda onorario tecnico: 1000,00 tributi preventivati: 100,00 Oneri totali: 1100,00 per quanto concerne il sub 1 la situazione rappresentata in scheda è differente da quella rilevata Parte della superficie indicata in scheda risulta non essere stata autorizzata L'altezza indicata in scheda al piano terra risulta errata Una porzione del sub 1 dovrà essere rappresentata nella scheda del box (come precedentemente indicato) pratica DOCFA per demolizione parziale, frazionamento e fusione; rifacimento elaborato planimetrico e scheda onorario tecnico: 1300,00 tributi preventivati: 100,00 Oneri totali: 1400,00 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: - Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: - 4 di 10

5 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: - 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 62 Precedenti proprietari: (91254) proprietario forza di atto di compravendita a firma di Notaio Francesco Di Sabato in data 10/04/1975 ai nn trascritto a Novara in data 16/04/1975 ai nn 2720/2192 atto con il quale 7) vende a immobili siti in Borgomanero (No) e precisamente: terreni distinti al Catasto Terreni con: mapp 1620 are 0130 (ex mapp 646/b) mapp 1622 are 0130 (ex mapp 647/b) mapp 1624 are 0280 (ex mapp 648/b) mapp 1618 are 0330 (ex mapp 645/b) OSSERVAZIONI: dalla consultazione della nota di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata per Lire e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole 7 PRATICHE EDILIZIE: PE n n 225/1974 per lavori di costruzione casa di abitazione intestata a e Licenza di Costruzione rilasciata in data 23/12/1974 l'agibilità è stata rilasciata in data 05/01/1978- n prot 1383 PE n n 247/1975 per lavori di delimitazione di proprietà intestata a Licenza di Costruzione rilasciata in data 11/06/1976 PE n n 63/2002 per lavori di nuova costruzione quale accessorio residenziale intestata a Concessione Edilizia rilasciata in data 17/07/2002 Descrizione villa singola di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di villa singola sito in Borgomanero (Novara) Via Lagone, 38 Composto da villetta singola composta: a piano terra da soggiorno, cucina, tre camere, disimpegno, due bagni, ripostiglio, portico; a piano interrato cantine, centrale termica posto al piano terra e sottostrada sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 298,46 0 foglio 9 mappale 1618 subalterno 1, categoria A/2, classe 2, superficie catastale 212 mq, composto da 8,5 vani, posto al piano 1/S1, - rendita: uro 921,88 Coerenze: Da Nord in senso orario a piano rialzato con filo edificio su area al mapp 1618, mapp 1618 sub 3, ad ancora filo edificio su area al mappale 1618; a piano seminterrato con mapp 1618 sub 2 e terrapieno L'edificio è stato costruito nel 1976 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 280 cm a piano terra e 250 cm a piano interrato urbanistica: Nello strumento urbanistico Piano Regolatore Generale Comunale vigente: in forza di delibera DGR n 70/2680 pubblicato sul Bollettino Ufficiale Regione Piemonte n 52 del l'immobile è identificato nella zona Area normativa residenziale consolidata art 21 NTA "sistema territoriale della piana" del vigente PRGC Norme tecniche ed indici: il Certificato di Urbanistica con le ulteriori specifiche è contenuto in allegati 5 di 10

6 Parametro Coefficiente reale/potenziale soggiorno piano terra Sup reale lorda 48,29 1,00 48,29 cucina piano terra Sup reale lorda 22,29 1,00 22,29 camera 1 piano terra Sup reale lorda 21,36 1,00 21,36 camera 2 piano terra Sup reale lorda 13,37 1,00 13,37 camera 3 piano terra Sup reale lorda 12,23 1,00 12,23 bagno 1 piano terra Sup reale lorda 7,82 1,00 7,82 bagno 2 piano terra Sup reale lorda 6,13 1,00 6,13 disimpegno piano terra Sup reale lorda 9,62 1,00 9,62 porzione di ripostiglio piano terra Sup reale lorda 1,48 1,00 1,48 superficie camera 1 non autorizzata piano terra Sup reale lorda 6,43 1,00 6,43 superficie camera 2 non autorizzata piano terra Sup reale lorda 6,33 1,00 6,33 vano scala piano terra Sup reale lorda 3,11 1,00 3,11 portico piano terra Sup reale lorda 21,55 0,35 7,54 cantina 1 piano interrato Sup reale lorda 50,05 0,50 25,02 cantina 2 piano interrato Sup reale lorda 22,11 0,50 11,06 cantina 3 piano interrato Sup reale lorda 3,92 0,50 1,96 cantina non autorizzata piano interrato Sup reale lorda 23,83 0,50 11,91 centrale termica piano interrato Sup reale lorda 18,54 0,50 9,27 Sup reale lorda 298,46 225,23 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: ca e muratura Copertura: tipologia: a falde Note: si precisa che il CTU non ha potuto accedere al piano di copertura per verificare i materiali di costruzione impiegati e lo stato di conservazione Scale: tipologia: a rampa unica, materiale: ca, ubicazione: interna, servoscala: assente Componenti edilizie e costruttive: Cancello: tipologia: anta singola, apertura: elettrica Infissi esterni: tipologia: anta singola e doppia a battente, materiale: legno, protezione: tapparelle Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno e vetro Pavim Interna: materiale: piastrelle di ceramica e parquet, battuto di cemento Portone di ingresso: tipologia: anta a battente Impianti: Citofonico: Gas: Elettrico: Idrico: Termico: Accessori: conformità: documentazione non disponibile tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione non disponibile tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione non disponibile tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione non disponibile tipologia: autonomo, conformità: documentazione non disponibile Descrizione box di cui al punto B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box sito in Borgomanero (Novara) Via Lagone, 38 Composto da box ed area autorizzata a box rimasta aperta posto al piano sottostrada sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 54,56 nato il foglio 9 mappale 1618 subalterno 2, categoria C/6, classe 2, superficie catastale 34 mq, composto da vani 34 mq, posto al piano S1, - rendita: uro 165,06 Coerenze: Da Nord in senso orario con terrapieno, mapp 1816 e sub 1 L'edificio è stato costruito nel di 10

7 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 250 cm a piano interrato urbanistica: Nello strumento urbanistico Piano Regolatore Generale Comunale vigente: in forza di delibera DGR n 70/2680 pubblicato sul Bollettino Ufficiale Regione Piemonte n 52 del l'immobile è identificato nella zona Area normativa residenziale consolidata art 21 NTA "sistema territoriale della piana" del vigente PRGC Norme tecniche ed indici: il Certificato di Urbanistica con le ulteriori specifiche è contenuto in allegati Parametro Coefficiente reale/potenziale box Sup reale lorda 42,38 1,00 42,38 area autorizzata a box rimasta aperta Sup reale lorda 12,18 1,00 12,18 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: ca e muratura Sup reale lorda 54,56 54,56 Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: basculante in lamiera Pavim Interna: materiale: battuto di cemento Impianti: Elettrico: tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione non disponibile Accessori: Descrizione tettoia di cui al punto C Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di tettoia sito in Borgomanero (Novara) Via Lagone, 38 Composto da tettoia posto al piano terra sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 37,56 foglio 9 mappale 1618 subalterno 3, categoria C/7, classe 2, superficie catastale 39 mq, composto da vani 38 mq, posto al piano T, - rendita: uro 88,31 Coerenze: Da Nord in senso orario con filo edificio su mapp 1618, mapp 1618 sub 1 L'edificio è stato costruito nel 2002 urbanistica: Nello strumento urbanistico Piano Regolatore Generale Comunale vigente: in forza di delibera DGR n 70/2680 pubblicato sul Bollettino Ufficiale Regione Piemonte n 52 del l'immobile è identificato nella zona Area normativa residenziale consolidata art 21 NTA "sistema territoriale della piana" del vigente PRGC Norme tecniche ed indici: il Certificato di Urbanistica con le ulteriori specifiche è contenuto in allegati Parametro Coefficiente reale/potenziale tettoia Sup reale lorda 37,56 0,35 13,15 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: ca Sup reale lorda 37,56 13,15 7 di 10

8 Accessori: 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima è stato utilizzato il metodo di stima comparativo o diretto basato sul confronto tra il bene oggetto di stima ed altri simili offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, considerando altresì lo stato di conservazione del fabbricato e le aree di pertinenza ove presenti 82 Fonti di informazione Catasto di Novara: sono state recuperate le schede, la mappa, l'elaborato planimetrico e le visure Conservatoria dei Registri Immobiliari di Novara: ispezioni effettuate aggiornate alla data del Ufficio Tecnico di Borgomanero: sono state recuperate le pratiche edilizie inerenti gli immobili, unitamente al recupero del Certificato di Urbanistica Si precisa inoltre che la ricerca delle pratiche è stata effettuata unicamente dal personale dell'ufficio, pertanto il ctu ha potuto verificare solo ciò che il personale ha recuperato Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l'agenzia del Territorio: relativamente a zone e microzone presenti nel suolo del comune di riferimento, in questo caso Borgomanero Borsino Immobiliare ed Agenzie della zona di interesse Ufficio del Registro: sopralluogo avvenuto in data al fine di verificare la presenza di eventuali contratti di locazione, comodati o preliminari di compravendita eventualmente gravanti sugli immobili oggetto di pignoramento; la verifica e nome dei proprietari ha dato esito ha dato esito negativo per quanto concerne gli immobili oggetto della presente stima Lotto 2 83 Valutazione corpi A villa singola Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie 8 di 10 unitario valore complessivo soggiorno piano terra 48, , ,50 cucina piano terra 22, , ,50 camera 1 piano terra 21, , ,00 camera 2 piano terra 13, , ,50 camera 3 piano terra 12, , ,50 bagno 1 piano terra 7, , ,00 bagno 2 piano terra 6, , ,50 disimpegno piano terra 9, , ,00 porzione di ripostiglio piano terra 1, , ,00 superficie camera 1 non autorizzata piano terra 6,43 0,00 0,00 superficie camera 2 non autorizzata piano terra 6,33 0,00 0,00 vano scala piano terra 3, , ,50 portico piano terra 7, , ,37 cantina 1 piano interrato 25, , ,75 cantina 2 piano interrato 11, , ,25 cantina 3 piano interrato 1, , ,00

9 cantina non autorizzata piano interrato 11,91 0,00 0,00 centrale termica piano interrato 9, , ,50 225, ,88 - corpo: ,88 - accessori: 0,00 - complessivo intero: ,88 - complessivo diritto e quota: ,88 B box Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie unitario valore complessivo box 42,38 750, ,00 area autorizzata a box rimasta aperta 12,18 400, ,00 54, ,00 - corpo: 36657,00 - accessori: 0,00 - complessivo intero: 36657,00 - complessivo diritto e quota: 36657,00 C tettoia Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie 9 di 10 unitario valore complessivo tettoia 13, , ,10 - corpo: 17747,10 - accessori: 0,00 - complessivo intero: 17747,10 - complessivo diritto e quota: 17747,10 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda intero medio ponderale diritto e quota A villa singola 298, , ,88 B box 54, , ,00 C tettoia 37, , , , ,98 84 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 48772,50 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 27300,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto

10 dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: ,48 dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: ,48 Relazione lotto 002 creata in data 20/12/2018 Codice documento: F il perito Arch Raffaella Nespoli 10 di 10