Fallimento Fornitherm di Rudi Andorlini & C. Sas

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1 TRIBUNALE DI COMO CIVILE Fallimento N Gen Rep /13 Giudice Delegato Dr Paola Parlati Curatore Dott Davide De Agostini ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch Raffaella Nespoli iscritto all'albo della provincia di Como al N 1837 iscritto all'albo del Tribunale di Como CF NSPRFL73R58C933L- PIva con studio in Erba (Como) Via Turati, 3 telefono: cellulare: fax: architettonespoli@mpplanetit Heimdall Studio - wwwhestudioit

2 Beni in Como (Como) Via Perego Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Proprietà superficiaria per la quota di 1000/1000 di negozio sito in Como (Como) Via Perego Composto da negozio, ripostiglio e bagno posto al piano terra sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 171,08 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Fornitherm di Rudi Andorlini & C proprietà superficiaria per 1/1, Comune di Como proprietà per l'area 1/1 foglio 6 mappale 516 subalterno 3, categoria C/1, classe 4, consistenza 142 mq, superficie catastale 152 mq, posto al piano T, - rendita: uro 6673,66 Coerenze: Da Nord in senso orario con portico, ente comune, portico, vano scala, portico, altra unità immobiliare 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: periferica mista artigianale/industriale (normale) a traffico limitato con parcheggi scarsi Servizi della zona: asilo nido (buono), biblioteca (buono), centro commerciale (buono), cinema (buono), farmacie (buono), municipio (buono), negozio al dettaglio (buono), ospedali (buono), scuola elementare (buono), scuola materna (buono), scuola media inferiore (buono), scuola media superiore (buono), università (buono) la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: miste artigianali/industriali Collegamenti pubblici (km): autobus (0,5), autostrada (1), ferrovia (3) 3 STATO DI POSSESSO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di apertura di credito (durata 1 anno 6 mesi ed 1 giorno) a favore di BANCA POPOLARE DI SONDRIO SCPA/SONDRIO, contro Fornitherm di Mario Andorlini & C Sas/Como, a firma di Notaio Olga Ferrario in data 27/06/2006 ai nn /3754 iscritto a Como in data 29/06/2006 ai nn 23374/5082 importo ipoteca: uro ,00 importo capitale: Lire , Pignoramenti: Pignoramento derivante da pignoramento a favore di Banca Popolare di Sondrio SCPA/Sondrio contro Fornitherm di Mario Andorlini & C Sas a firma di Tribunale di Como in data 14/06/2011 ai nn 2726/2011 trascritto a Como in data 05/07/2011 ai nn 18276/ di 7

3 Pignoramento derivante da pignoramento a favore di Biasi Spa in liquidazione/verona contro Fornitherm Sas a firma di Tribunale di Como in data 27/06/2012 ai nn 3013/2012 trascritto a Como in data 19/11/2012 ai nn 27396/ Altre trascrizioni: Sentenza di fallimento derivante da sentenza dichiarativa di fallimento a favore di Massa dei creditori del fallimento della società Fornitherm di Rudi Andorlini & C Sas e di Rudi Andorlini contro a firma di Tribunale di Como in data 12/12/2013 ai nn 150 trascritto a Como in data 16/03/2015 ai nn 5462/ Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: Sono state riscontrate le seguenti difformità: il rilievo dello stato attuale non corrisponde esattamente con quanto assentito nelle pratiche edilizie per diversa distribuzione interna e presenza di un solo servizio igienico anziché due regolarizzabili mediante ripristino situazione come autorizzata onorario tecnico per pratica CILA per ripristino situazione assentita: 1000,00 costo presunto per demolizione e smaltimento: 8000,00 Oneri totali: 9000, Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità: la scheda non corrisponde con lo stato attuale rilevato in seguito al sopralluogo regolarizzabili mediante rifacimento scheda pratica DOCFA onorario tecnico: 600,00 tributi preventivati: 50,00 Oneri totali: 650,00 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: non pervenute alla data della perizia Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: non pervenute alla data della perizia Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: non pervenute alla data della perizia 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 62 Precedenti proprietari: 3 di 7

4 Fornitherm di Mario Andorlini & C Sas/Carlazzo proprietario in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Fernando Bellini in data 27/03/1980 ai nn 37858/9396 trascritto a Como in data 21/04/1980 ai nn 5903/4864 atto con il quale la società "Cooperativa di Abitazione Flores SCARL/Como" vende quota intera di proprietà superficiaria alla società Fornitherm di Mario Andorlini & C Sas/Carlazzo" di immobili siti in Como Sez Breccia in via Angelo Perego nr 25 e precisamente: negozio al piano terra denunciato presso UTE con la scheda nr 1972 del OSSERVAZIONI: dalla consultazione della nota di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata per Lire e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole OSSERVAZIONI: si precisa che non risulta trascritto atto con il quale la società "Fornitherm di Mario Andorlini & C Sas" trasferisce la sede da Carlazzo a Como SPECIFICHE: nell'atto il Notaio Bellini così riporta " le parti dichiarano di fare pieno ed espresso riferimento ai patti tutti, contenuti nel citato atto 30 dicembre 1977, n 36579/8479 rep a mio rogito " /Como proprietario in forza di atto di trasformazione società a firma di Notaio Massimo Caspani in data 30/06/2011 ai nn 60163/23627 trascritto a Como in data 08/07/2011 ai nn 18852/11781 atto con il quale la società "Fornitherm di Mario Andorlini & C Sas/Como si trasforma nella società "/Como" 7 PRATICHE EDILIZIE: PE n N 11024/1977 per lavori di costruzione di un edificio intestata a Cooperativa Flores Concessione Edilizia rilasciata in data 30/12/1977 PE n N 21728/1978 (variante) per lavori di modifiche distribuzione interna intestata a Cooperativa Flores Concessione Edilizia rilasciata in data 16/07/1977 PE n N 14924/1979 (variante) per lavori di modifiche distribuzione interna intestata a Cooperativa Flores Concessione Edilizia rilasciata in data 25/02/1980 l'agibilità è stata rilasciata in data 23/09/1980- n prot n 19067/79 Descrizione negozio di cui al punto A Proprietà superficiaria per la quota di 1000/1000 per anni 99 (di cui restanti 63) di negozio sito in Como (Como) Via Perego Composto da negozio, ripostiglio e bagno posto al piano terra sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 171,08 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Fornitherm di Rudi Andorlini & C proprietà superficiaria per 1/1, Comune di Como proprietà per l'area 1/1 foglio 6 mappale 516 subalterno 3, categoria C/1, classe 4, consistenza 142 mq, superficie catastale 152 mq, posto al piano T, - rendita: uro 6673,66 Coerenze: Da Nord in senso orario con portico, ente comune, portico, vano scala, portico, altra unità immobiliare L'edificio è stato costruito nel 1977 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 300 cm Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanistico PGT vigente: in forza di delibera DCC n 32 del pubblicato sul BURL n 51 del l'immobile è identificato nella zona CV1 - Tessuto urbano consolidato prevalentemente residenziale da consolidare Norme tecniche ed indici: lo stralcio del PGT e la legenda sono contenuti in allegati Destinazione Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente 4 di 7

5 negozio Sup reale lorda 158,41 1,00 158,41 ripostiglio Sup reale lorda 5,85 1,00 5,85 bagno Sup reale lorda 6,82 1,00 6,82 Sup reale lorda 171,08 171,08 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: muratura e ca Copertura: tipologia: a falde Note: si precisa che il CTU non ha potuto accedere al piano di copertura per verificare i materiali di costruzione impiegati e lo stato di conservazione Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: anta singola a battente e vetro fisso, materiale: alluminio Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno Pavim Interna: materiale: moquette e ceramica Impianti: Elettrico: conformità: documentazione non disponibile Idrico: tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione non disponibile Telefonico: conformità: documentazione non disponibile Termico: tipologia: autonomo, alimentazione: metano, conformità: documentazione non disponibile Accessori: 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima nel caso specifico, trattandosi di proprietà superficiaria, il valore è stato determinato così come da indicazioni riportate nell'atto di provenienza facendo espresso riferimento all'atto del Notaio Dott Fernando Bellini del rep 36579/8479 Pertanto: prezzo di acquisto in data uro 51645,68 tasso di aggiornamento ISTAT del costo di costruzione fabbricato residenziale 427,70% percentuale di deprezzamento 30% (età dell'edificio oltre 30 anni) valore proprietà superficiaria dell'immobile alla data di perizia uro ,97 dal valore sopra riportato vengono detratte le spese previste per le regolarizzazioni urbanistiche e catastali indicate in perizia 82 Fonti di informazione 5 di 7

6 Catasto di Como: qui sono state visionate le schede catastali che non corrispondono esattamente con lo stato attuale rilevato in seguito al sopralluogo avvenuto in data Sono state recuperate le visure e le mappe Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como: sono state effettuate ispezioni aggiornate alla data del Ufficio Tecnico di Como: sono state rinvenute diverse pratiche edilizie riguardanti l'immobile oggetto di stima e riportate nel precedente capitolo riguardante le pratiche edilizie Inoltre è stato recuperato lo strumento urbanistico in vigore alla data della presente perizia, il tutto riportato in allegati Si precisa che la ricerca delle pratiche è stata effettuata unicamente dal personale dell'ufficio tecnico pertanto il perito ha potuto verificare solo ciò che il personale ha recuperato Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Valutazione a firma dell'ufficio Statistica del Comune di Como Ufficio del Registro: sopralluogo avvenuto in data al fine di verificare la presenza di eventuali contratti di locazione, comodati o preliminari di compravendita eventualmente gravanti sugli immobili oggetto di perizia a nominativo del proprietario; la verifica ha dato esito positivo anche se si presume l'estraneità delle stesse per l'immobile oggetto di valutazione poiché ad oggi non occupato Si riportano comunque gli estremi degli atti rinvenuti: Comodato reg a Como il serie 3 numero 3937 Contratto preliminare relativo alla piena proprietà di fabbricato reg a Gallarate il serie 1T numero 3678 Amministratori di condominio: si precisa che il CTU ha inoltrato richiesta relativamente ad eventuali spese condominiali scoperte a carico dell'unità immobiliare oggetto di perizia Alla data odierna non risultano ancora trasmessi i dati richiesti, appena disponibili sarà aggiornato il dato 83 Valutazione corpi A negozio Stima sintetica a vista dell'intero corpo: Peso ponderale: 1 - Valore corpo: ,97 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: ,97 - Valore complessivo diritto e quota: ,97 - Valore corpo: 0,00 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: 0,00 - Valore complessivo diritto e quota: 0,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A negozio 171, , ,97 84 Adeguamenti e correzioni della stima 6 di 7

7 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 9650,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: ,97 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: ,97 Relazione lotto 003 creata in data 10/06/2016 Codice documento: F il perito Arch Raffaella Nespoli 7 di 7