TRIBUNALE DI MESSINA UFFICIO ESECUZIONE IMMOBILIARE. Esecuzione Forzata. promossa da: UNICREDIT S.P.A. - SO.VE.DO. Bologna s.r.l.

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1 TRIBUNALE DI MESSINA UFFICIO ESECUZIONE IMMOBILIARE Esecuzione Forzata promossa da: UNICREDIT S.P.A. - SO.VE.DO. Bologna s.r.l. N. Gen. Rep /11+151/05 Custode Giudiziario Avv. Antonella Mancuso ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Ing. Giuseppe Sorrenti iscritto all'albo della provincia di Messina al N iscritto all'albo del Tribunale di Messina C.F. SRRGPP60M14F158D- P.Iva con studio in Messina (Messina) via M.Riccio,32 telefono: fax: g_sorrenti@virgilio.it Heimdall Studio -

2 . Beni in Messina (Messina) VIA A. DA BARBIANO N.396 PAL.15 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Messina frazione Rione Minissale VIA A. DA BARBIANO Pal.15. Composto da soggiorno, due vani, cucina e bagno oltre balcone perimetrale; posto al piano primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 86 Identificato al catasto fabbricati: intestato a Allia Gaetano nato a Messina il 21/09/58; Ursida Carmela nata a Messina il 25/03/66 foglio 140 mappale 496 subalterno 27, categoria A/4, classe 10, composto da vani 5 vani, posto al piano 1, - rendita: 123,95. Coerenze: l'appartamento confina a Nord con alloggio n 394, a Sud ed ad Ovest con spazio d isolamento ad Est con vano scala condominiale. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Immobile ad uso abitativo ricadente in zona periferica, con buona accessibilità dalla strada statale 114 (v.allegato 1); l'appartamento, sito in Messina via A.Da Barbiano pal.15 n 396, è posto al 1 piano ed è composto da: soggiorno, due vani, cucina e bagno, oltre balcone perimetrale (v.allegato 2). In Catasto al Foglio 140 particella 496 subalterno 27 (v.allegato 3). Caratteristiche zona: periferica residenziale (degradata) a traffico locale con parcheggi sufficienti. Servizi della zona: farmacie (sufficiente), negozio al dettaglio (sufficiente), scuola elementare (sufficiente), scuola media inferiore (sufficiente). la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Collegamenti pubblici (km): autobus (0,5), autostrada (1,5), tram (1). 3. STATO DI POSSESSO: Occupato da debitore esecutato e famiglia in qualità di proprietario del bene 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: //// 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: Iscrizione legale (Attiva) a favore di CONCESSIONARIO SERVIZIO RISCOSSIONE TRIBUTI MONTEPASCHI SE.RI.T. S.P.A., contro ALLIA Gaetano, nato a Messina il 21/09/1958, con atto registrato a MESSINA in data 01/10/1992 ai nn iscritto a MESSINA in data 07/10/2002 ai nn /2919 importo ipoteca: ,16 importo capitale: ,36 Riferito limitatamente a: 1/2 di abitazione di tipo popolare (A/4) in Messina foglio n.140 particella n. 496 subalterno 27 2 di 6

3 Iscrizione legale (Attiva) a favore di MONTEPASCHI SE.RI.T. S.P.A. SERV. RISC.TRIB. MESSINA, contro Allia Gaetano nato a Messina il 21/09/1958, con atto registrato a MESSINA in data 09/08/2006 ai nn /2003 iscritto a MESSINA in data 24/08/2006 ai nn /11938 importo ipoteca: ,22 importo capitale: ,11 Riferito limitatamente a: 1/2 di abitazione di tipo popolare (A/4) in Messina foglio n.140 particella 496 subalterno 27 Iscrizione legale (Attiva) a favore di SERIT SICILIA S.P.A. AGENTE PER LA RISCOSSIONE PER LA PROVINCIA DI MESSINA, contro ALLIA Gaetano nato a Messina il 21/09/1958, con atto registrato a MESSINA in data 27/07/2007 ai nn iscritto a MESSINA in data 06/09/2007 ai nn /10461 importo ipoteca: 5.489,84 importo capitale: 2.744,92 Riferito limitatamente a: 1/2 di abitazione di tipo popolare (A/4) in Messina foglio n.140 particella 496 subalterno Pignoramenti: Pignoramento derivante da decreto ingiuntivo a favore di SO.VE.DO Bologna s.r.l. contro URSIDA Carmela nata a Messina il 25/03/1966 con atto trascritto a MESSINA in data 22/07/2005 ai nn / sorte capitale non citata. Riferito limitatamente a: 1/2 di abitazione di tipo popolare (A/4) in Messina foglio n.140 particella 496 subalterno 27 Pignoramento derivante da atto di pignoramento a favore di UNICREDIT S.P.A. contro ALLIA Gaetano nato a Messina il 21/09/1958 con atto registrato a MESSINA in data 04/07/2011 trascritto a MESSINA in data 01/08/2011 ai nn / sorte capitale ,31. Riferito limitatamente a: abitazione di tipo popolare (A/4) in Messina foglio n.140 particella 496 subalterno Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: Sono state riscontrate le seguenti difformità: Realizzazione balcone su spazi interni di isolamento, diversa distribuzione partizioni interne, regolarizzabili mediante Concessione Edilizia in Sanatoria (Art. 13 L 28/2/85, n.47). La realizzazione dei balconi perimetrali è avvenuta in assenza dell'autorizzazione urbanistica e da parte del Genio Civile ai sensi della L.n 64/74. Oblazione: 1.500,00 Oneri Tecnico: 1.500,00 Oneri totali: 3.000, Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità: diversa distribuzione partizioni interne e balcone perimetrale regolarizzabili mediante Procedura DOCFA Oblazione: 50,00 Oneri Tecnico: 500,00 Oneri totali: 550,00 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: n.c. n.c. 3 di 6

4 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: ALLIA Gaetano nato a Messina il 21/09/1958 C.F. LLAGTN58P21F158A proprietario per 1/2 in comunione di beni; URSIDA Carmela nata a Messina il 25/03/1966 C.F. RSDCML66C65F151I proprietaria per 1/2 in comunione di beni; proprietario dal 04/08/1997 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di Notaio R.Della Cava in data 29/07/1997 registrato a Messina in data 08/08/1997 ai nn trascritto a Messina in data 04/08/1997 ai nn / Precedenti proprietari: PARISI Paola nata a Comiso (RG) il 21/03/1923 propr. per ½; BRUNO Innocenza nata a Messina il 25/11/1956 propr. per ½ in forza della dichiarazione di successione del Sig. Bruno Bartolomeo n.32 Vol.270 trascritta il 22/10/1993 ai nn.26492/22511, originario assegnatario dell immobile da potere dell Amministrazione Finanziaria dello Stato 7. PRATICHE EDILIZIE IMMOBILE REALIZZATO ANTE 1967 DA I.A.C.P. Messina Descrizione appartamento di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Messina frazione Rione Minissale VIA A. DA BARBIANO Pal.15. Composto da soggiorno, due vani, cucina e bagno oltre balcone perimetrale posto al piano primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 86 Identificato al catasto fabbricati: intestato a Allia Gaetano nato a Messina il 21/09/58; Ursida Carmela nata a Messina il 25/03/66 foglio 140 mappale 496 subalterno 27, categoria A/4, classe 10, composto da vani 5 vani, posto al piano 1, - rendita: 123,95. Coerenze: L'appartamento confina a Nord con alloggio n 394, a Sud ed ad Ovest con spazio di isolamento, ad Est con vano scala condominiale L'edificio è stato costruito ante L'unità immobiliare è identificata con il numero 393 di interno, ha un'altezza interna di circa 2,80 m. Destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente: //////// Destinazione Parametro Valore Valore Coefficiente reale/potenziale equivalente Appartamento ad uso civile abitazione Sup. reale lorda 71,00 1,00 71,00 Balcone Sup. reale lorda 15,00 0,25 3,75 Sup. reale lorda 86,00 74,75 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: c.a., condizioni: sufficienti. Travi: materiale: c.a., condizioni: sufficienti. Solai: tipologia: soletta in c.a. in opera, condizioni: sufficienti. Scale: tipologia: a rampe parallele, materiale: c.a., ubicazione: interna, servoscala: assente, condizioni: scarse.. Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente, materiale: alluminio, protezione: persiane, materiale protezione: alluminio, condizioni: sufficienti. Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno tamburato, condizioni: buone. Pavim. Interna: materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: sufficienti.. Impianti: 4 di 6

5 . Elettrico: Idrico: tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: sufficienti, conformità: da collaudare. tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di distribuzione: tubi in ferro zincato, condizioni: sufficienti, conformità: da collaudare. Accessori: n.c. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima Per determinare il valore venale dell'immobile all'attualità si procede con il calcolo del più probabile valore di mercato che esprime il rapporto esistente tra una quantità di denaro ed un determinato bene che è funzione della domanda e dell'offerta di quel bene sul mercato in regime di normalità. Si ritiene di dover procedere alla ricerca del più probabile valore di mercato mediante il procedimento estimativo sintetico, che consiste nella determinazione del prezzo in comune commercio, paragonando il bene in oggetto con immobili di pari caratteristiche ed appetibilità, con le aggiunte o detrazioni del caso, individuandosi come parametro il metro quadrato e come superficie di riferimento la superficie commerciale. La superficie commerciale è composta dalla somma della superficie lorda della proprietà esclusiva (calcolata al lordo delle pareti interne e perimetrali e fino alla mezzeria delle pareti confinanti con altre proprietà) e delle superfici di accessori e pertinenze calcolate in base di opportuni coefficienti riduttivi Fonti di informazione Catasto di Messina, ufficio tecnico di Messina - Osservatorio del mercato immobiliare, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Agenzie immobiliari operanti prevalentemente nella zona di ricadenza del bene Valutazione corpi A. appartamento Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 850 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Superficie equivalente Valore unitario valore complessivo Appartamento ad uso civile abitazione 71,00 850, ,00 Balcone 3,75 850, ,50 74, ,50 - Valore corpo: ,50 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: ,50 - Valore complessivo diritto e quota: ,50 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A appartamento , ,50 5 di 6

6 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 9.530,63-0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 3.550,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: ,88 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: ,88 Relazione lotto 001 creata in data 05/10/2012 Codice documento: E il perito Ing. Giuseppe Sorrenti 6 di 6

7 TRIBUNALE DI MESSINA UFFICIO ESECUZIONE IMMOBILIARE Esecuzione Forzata promossa da: UNICREDIT S.P.A. - SO.VE.DO. Bologna s.r.l. N. Gen. Rep /11+151/05 Custode Giudiziario Avv. Antonella Mancuso ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Ing. Giuseppe Sorrenti iscritto all'albo della provincia di Messina al N iscritto all'albo del Tribunale di Messina C.F. SRRGPP60M14F158D- P.Iva con studio in Messina (Messina) via M.Riccio,32 telefono: fax: g_sorrenti@virgilio.it Heimdall Studio -

8 . Beni in Messina (Messina) VIA SAN COSIMO N. 23 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di negozio sito in Messina VIA SAN COSIMO N. 23. Locale bottega costituito da: vano principale, vano retrobottega e W.C.; l'immobile ha un ingresso anche dal cortile interno all'isolato di appartenenza; posto al piano terreno sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 42 Identificato al catasto fabbricati: alla partita intestato a ALLIA Gaetano nato a Messina il 21/09/1958 foglio 237 mappale 7 subalterno 10, categoria C/1, classe 8, composto da vani 23, posto al piano T, - rendita: 672,32. Coerenze: A Nord con via S.Cosimo, a Sud con cortile interno al''isolato di appartenenza, ad Est ed Ovest con altri immobili 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Immobile ad uso bottega posto al piano terra con luce sulla via S.Cosimo (V.allegato 1); composto da vano bottega principale, retrobottega e W.C. con altro ingresso dal cortile dell'isolato di cui il bene fa parte (V.allegato 2); in Catasto al Foglio 237 particella 7 subalterno 10 (V.allegato 3) Caratteristiche zona: semicentrale residenziale (normale) a traffico sostenuto con parcheggi sufficienti. Servizi della zona: farmacie (buono), negozio al dettaglio (buono), scuola elementare (buono), spazi verdi (sufficiente). la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Collegamenti pubblici (km): autobus (0,1), tram (0,1). 3. STATO DI POSSESSO: Occupato da Debitore esecutato in qualità di proprietario del bene 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: //// 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da Atto di Mutuo a favore di BANCO DI SICILIA S.P.A. CREDITO FONDIARIO SEDE PALERMO, contro Allia Gaetano nato a Messina il 21/09/1958, a firma di Notaio R.Della Cava in data 05/08/1997 iscritto a Messina in data 06/08/1997 ai nn /1681 importo ipoteca: importo capitale: Iscrizione legale (Attiva) derivante da ruolo esattoriale n 1151 del 01/10/1992 a favore di CONCESSIONARIO SERVIZIO RISCOSS.TRIBUTI MONTEPASCHI SERIT S.P.A. AMBITO DI MESSINA, contro Allia Gaetano, con atto iscritto a Messina in data 07/10/2002 ai nn /2919 importo ipoteca: ,16 importo capitale: ,36 2 di 5

9 Iscrizione legale (Attiva) derivante da ruolo esattoriale n 25314/2003 del 09/08/2006 a favore di MONTEPASCHI SERIT S.P.A. SERVIZIO RISCOSSIONE TRIBUTI MESSINA, contro Allia Gaetano nato a Messina il 21/09/1958, con atto iscritto a Messina in data 24/08/2006 ai nn /11938 importo ipoteca: ,22 importo capitale: , Pignoramenti: Pignoramento derivante da atto di pignoramento Tribunale di Messina del 04/07/2011 a favore di UNICREDIT s.p.a. con sede Roma contro Allia Gaetano nato a Messina il 21/09/1958 e Ursida Carmela nata a Messina 25/03/1966 con atto trascritto a Messina in data 01/08/2011 ai nn / sorte capitale , Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: Sono state riscontrate le seguenti difformità: Cambio di destinazione d'uso da appartamento (A/4) a bottega (C/1) in assenza di autorizzazione edilizia e diversa distribuzione spazi interni regolarizzabili mediante Concessione Edilizia in Sanatoria (Art. 13 L 28/2/85, n.47) Oblazione: 500,00 Oneri Tecnico: 800,00 Oneri totali: 1.300, Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità: Sostanzialmente conforme 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: n.c. n.c. n.c. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: ALLIA Gaetano nato a Messina il 21/09/1958 proprietario dal 04/01/1991 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di Notaio R.Della Cava in data 17/12/1990 ai nn registrato a Messina in data 04/01/1991 ai nn. 151 trascritto a Messina in data 04/01/1991 ai nn. 277/ PRATICHE EDILIZIE: P.E. n. costruzione antecedente il 1967 Descrizione negozio di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di negozio sito in Messina VIA SAN COSIMO N. 23. Locale bottega costituito da vano principale, vano retrobottega e W.C.; l'immobile ha un ingresso anche dal cortile interno all'isolato di appartenenza; posto al piano terreno, sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 42 Identificato al catasto fabbricati: alla partita intestata a ALLIA Gaetano nato a Messina il 21/09/1958 foglio 237 mappale 7 subalterno 10, categoria C/1, classe 8, composto da vani 23, posto al piano T, - rendita: 672,32. Coerenze: A Nord con via S.Cosimo, a Sud con cortile interno al''isolato di appartenenza, ad Est ed Ovest con altri immobili L'edificio è stato costruito ante L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa m 4,20 (vano principale). 3 di 5

10 Destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente: //// Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente Locale bottega (vano principale, retro, W.C.) Sup. reale lorda 42,00 1,00 42,00 Sup. reale lorda 42,00 42,00 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: c.a. e muratura collaborante, condizioni: sufficienti. Travi: materiale: c.a., condizioni: sufficienti. Solai: tipologia: soletta in c.a. in opera, condizioni: sufficienti.. Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: saracinesca (vano bottega principale), materiale: ferro, condizioni: sufficienti. Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni pieni, coibentazione: inesistente, rivestimento: intonaco di cemento, condizioni: scarse.. Impianti: Elettrico:. Idrico: Accessori: n.c. tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: scarse, conformità: da collaudare. tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di distribuzione: tubi in ferro zincato, condizioni: scarse, conformità: da collaudare. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima Per determinare il valore venale dell'immobile all'attualità si procede con il calcolo del più probabile valore di mercato che esprime il rapporto esistente tra una quantità di denaro ed un determinato bene che è funzione della domanda e dell'offerta di quel bene sul mercato in regime di normalità. Si ritiene di dover procedere alla ricerca del più probabile valore di mercato mediante il procedimento estimativo sintetico, che consiste nella determinazione del prezzo in comune commercio, paragonando il bene in oggetto con immobili di pari caratteristiche ed appetibilità, con le aggiunte o detrazioni del caso, individuandosi come parametro il metro quadrato e come superficie di riferimento la superficie commerciale. La superficie commerciale è composta dalla somma della superficie lorda della proprietà esclusiva (calcolata al lordo delle pareti interne e perimetrali e fino alla mezzeria delle pareti confinanti con altre proprietà) e delle superfici di accessori e pertinenze calcolate in base di opportuni coefficienti riduttivi Fonti di informazione Catasto di Messina, ufficio tecnico di Messina - Osservatorio del mercato immobiliare, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Agenzie immobiliari operanti prevalentemente nella zona di ricadenza del bene. 4 di 5

11 8.3. Valutazione corpi ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A negozio , , Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 1.300,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: ,00 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: ,00 Relazione lotto 002 creata in data 05/10/2012 Codice documento: E il perito Ing. Giuseppe Sorrenti 5 di 5

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