Esecuzione Forzata MPS GESTIONE CREDITI BANCA S.P.A. contro x

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1 TRIBUNALE DI TRANI ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Forzata MPS GESTIONE CREDITI BANCA S.P.A. contro x N. Gen. Rep /10 ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Ing. Francesca Caldarola iscritto all'albo della provincia di Bari al N iscritto all'albo del Tribunale di Trani al N. 25/04 C.F. CLDFNC72D70A662G- P.Iva con studio in Molfetta (Bari) Corso Umberto I, n 84 telefono: cellulare: fax: francesca.caldarola6709@pec.ordingbari.it Heimdall Studio -

2 . Beni in Trani (BT) alla Via Gramsci n 77 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di deposito commerciale sito in Trani (BT) alla Via Gramsci n 77. Composto da: Deposito collocato a piano interrato di un fabbricato per civili abitazioni, con accesso da atrio condominiale mediante rampa inclinata configurata ad L. L'immobile è dotato di lucernari fissi per l'ingresso di luce dall'esterno. Sviluppa una superficie lorda complessiva di mq 319,00. Identificato al catasto fabbricati: partita intestata a x, foglio 26, mappale 804, subalterno 45, categoria C/2, classe 6, superficie catastale 317 mq, posto al piano S1, rendita euro 687,61. Coerenze: L'immobile confina a Nord con corsia di manovra comune, a Est, Sud e Ovest con proprietà "x." o danti causa. Note: Sono, inoltre, presenti le seguenti utilità comuni: a) Foglio 26 - Particella Sub 5 e Sub 10, costituite da due atri condominiali, accessibili entrambi da Via Gramsci, sui quali sono posizionati gli ingressi ai fabbricati A e B del Condominio "Orchidea" comprendente gli immobili oggetto di stima. Dall'atrio condominiale identificato con il Sub 5 si accede all'autorimessa di proprietà x b) Foglio 26 - Particella Sub 23, costituita dal lastrico solare. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: periferica residenziale (normale) a traffico locale con parcheggi sufficienti. Servizi della zona: asilo nido (sufficiente), campo da tennis (sufficiente), farmacie (sufficiente), negozio al dettaglio (insufficiente), ospedali (buono), palestra (sufficiente), scuola elementare (sufficiente), scuola materna (sufficiente), supermercato (sufficiente). la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: residenziali i principali centri limitrofi sono Bisceglie, Barletta, Andria, Corato; le attrazioni paesaggistiche presenti sono: Villa Comunale, Parco Nazionale dell'alta Murgia; le attrazioni storiche presenti sono: Castello Svevo, Cattedrale di San Nicola Pellegrino, Palazzo Quercia, Palazzo Antonacci, Palazzo Caccetta, Monastero di Santa Maria di Colonna. Collegamenti pubblici (km): tangenziale (1,00). 3. STATO DI POSSESSO: Occupato da x in qualità di proprietaria del bene. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: 2 di 6

3 Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da Atto di mutuo a favore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A., contro x, a firma del Notaio Cicolani Carlo di Trani in data 28/07/2004 al n Rep. n 5578 Racc., iscritto a Trani in data 06/08/2004 al n R.G. n 3527 R.P. importo ipoteca: ,00 importo capitale: ,00 Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da Decreto ingiuntivo a favore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A., contro x, a firma di MPS Gestione Crediti Banca S.p.A. in data 30/06/2010 al. n 2906 Rep., iscritto a Trani in data 25/08/2010 al. n R.G. n 3632 R.P. importo capitale: , Pignoramenti: Pignoramento derivante da Atto esecutivo o cautelare a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. contro x a firma del Tribunale di Trani in data 02/11/2010 al n 1399 Rep., trascritto a Trani in data 24/11/2010 al n R.G. n R.P Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità Conformità catastale: Nessuna difformità 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 600,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 2.859,32 Ulteriori avvertenze: Il condominio "Orchidea", nel quale hanno sede gli immobili oggetto di esecuzione forzata, ha citato in giudizio la società x per il pagamento degli oneri non corrisposti, pari ad 8.577,98, relativi ai lavori di rifacimento del lastrico solare e dei muretti d'attico. La quota attribuita al deposito oggetto di stima ammonta ad 2.859, ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: x- Proprietà per la quota di 100/100 Proprietaria dal 28/07/2004 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma del Notaio Lorusso Francesca di Bisceglie in data 28/07/2004 al n Rep. n 5578 Racc., registrato a Trani in data 28/07/2004 al n 2983 Serie 1T, trascritto a Trani in data 06/08/2004 al n R.G. n R.P. 6.2 Precedenti proprietari: Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.a. - Proprietà per la quota di 100/100 Proprietaria dal 25/09/1998 al 28/07/2004 in forza di atto di compravendita a firma del Notaio Cicolani Carlo di Trani in data 25/09/1998 al n Rep. n Racc., registrato a Trani in data 06/10/1998 al n 2364 vol. 1, trascritto a Trani in data 29/09/1998 al n R.G. n R.P. "x" - Proprietà per la quota di 100/100 Proprietaria dal 29/04/1983 al 25/09/1998 in forza di atto di compravendita a firma del Notaio Cicolani Carlo di Trani in data 29/04/1983 al n Rep. n 5170 Racc., registrato a Trani in data 11/05/1983 al n 867, trascritto a Trani in data 11/05/1983 al n 8710 R.G.. La società acquirente "x." edificava, a propria cura e spese, su suolo acquistato con il presente atto, il fabbricato sul quale insistono gli immobili oggetto di esecuzione forzata. 3 di 6

4 7. PRATICHE EDILIZIE P.E. n. 37/1987 e successive varianti per lavori di costruzione fabbricato per civili abitazioni intestata a "x". Concessione Edilizia rilasciata in data 17/06/1987 con il n 37/1987. Il Comune di Trani ha rilasciato concessione edilizia in variante il 20/10/1989 con il n 70 e concessione edilizia in sanatoria per lavori di ampliamento in data 11/03/1998. L'agibilità è stata rilasciata in data 12/12/1989 con il n 36. Descrizione deposito commerciale di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di deposito commerciale sito in Trani (BT) alla Via Gramsci n 77. Composto da: Deposito collocato a piano interrato di un fabbricato per civili abitazioni, con accesso da atrio condominiale mediante rampa inclinata configurata ad L. L'immobile è dotato di lucernari fissi per l'ingresso di luce dall'esterno. Sviluppa una superficie lorda complessiva di mq 319,00. Identificato al catasto fabbricati: partita intestata a x, foglio 26 mappale 804, subalterno 45, categoria C/2, classe 6, superficie catastale 317 mq, posto al piano S1, rendita euro 687,61. Coerenze: L'immobile confina a Nord con corsia di scorrimento comune, a Est, Sud e Ovest con proprietà "x" o danti causa. Note: Sono, inoltre, presenti le seguenti utilità comuni: a) Foglio 26 - Particella Sub 5 e Sub 10, costituite da due atri condominiali, accessibili entrambi da Via Gramsci, sui quali sono posizionati gli ingressi ai fabbricati A e B del Condominio "Orchidea" comprendente gli immobili oggetto di stima. Dall'atrio condominiale identificato con il Sub 5 si accede all'autorimessa di proprietà x. b) Foglio 26 - Particella Sub 23, costituita dal lastrico solare. L'edificio è stato costruito nel , ristrutturato nel L'unità immobiliare è identificata con il numero Interno 5 - Lotto M e possiede un'altezza interna di m 4,00. Destinazione urbanistica: Piano Urbanistico Generale approvato con delibera di Consiglio Comunale n 8 del 31/03/2009 e pubblicato sul BURP della Regione Puglia n 68 del 07/05/2009. L'immobile è identificato nella ZONA RESIDENZIALE DI COMPLETAMENTO "B". Norme tecniche ed indici: Zona residenziale di completamento speciale ad alta densità (Bs.ad) Parametri urbanistico - edilizi: a. Area minima di intervento da sottoporre a PUE: St, superficie territoriale = intera maglia, più semisede superfici per le UP pertinenti da cedere al Comune; b. Indice di fabbricabilià territoriale Ift <= 2,00 mc per mq di St più il volume realizzabile come standard (Vst); c. Aree per urbanizzazione secondaria, Aus => 18,00 mq ogni 100 mc del volume previsto (Vr) più il 10 % St; d. Aree per urbanizzazione primaria Aup = da individuare in sede di PUE; e. Area fondiaria di intervento Afi = St - (Aus + Aup); f. Altezza dei fabbricati = senza limiti altezza, da definire in sede di PUE; g. Sup. permeabile = min 30% Sf se non definita dall'art delle presenti NTA; h. Lunghezza dei fronti <= 45,00 ml (non sono consentiti arretramenti o avanzamenti dei fronti, mantenendo le stesse altezze se non nel limite Hmax pari a 6 ml); i. Distanza dai confini => 1/2 dell'altezza del fabbricato; > 5,00 m; l. Distanza tra fabbricati nel lotto => altezza del fabbricato più alto; > 12,00 m; m. Distanza dalla viabilità pubblica secondo D.M. 1444/68, o secondo allineamenti esistenti; n. Con accordo dei lottizzanti e/o dei proprietari delle aree di comparti confinanti, il limite tra gli stessi può essere traslato in sede di formazione dei PUE; nella definizione del limite devono essere rispettati i perimetri di piani urbanistici esecutivi già adottati dal Consiglio Comunale. 4 di 6

5 Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente deposito Sup. reale lorda 319,00 1,00 319,00 Sup. reale lorda 319,00 319,00 Caratteristiche descrittive: Componenti edilizie e costruttive: Pavim. Interna: materiale: marmette di cemento, condizioni: sufficienti. Portone di ingresso: tipologia: doppia anta a battente, materiale: ferro, accessori: senza maniglione antipanico, condizioni: buone.. Impianti: Elettrico: tipologia: con cavi a vista, tensione: 220V, condizioni: sufficienti, conformità: rispettoso delle vigenti normative.. Accessori: nessuno. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima Per la determinazione del valore del bene ai fini della vendita si è utilizzato il criterio della stima sintetica per comparazione (o del più probabile valore di mercato). Attenendosi all'andamento del mercato immobiliare, si è individuato il più probabile prezzo di vendita del bene attraverso la conoscenza di quello di beni aventi caratteristiche similari (a tal proposito, si sono consultate la Banca dati dell'osservatorio del Mercato Immobilare dell'agenzia del Territorio, riferita al I semestre 2013, e le agenzie immobilarixxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx operanti in loco). L'indagine esperita presso le agenzie immobiliari ha consentito di appurare che il prezzo di vendita al mq di immobili situati nella stessa area del deposito oggetto di stima e con requisiti analoghi è pari a circa 800 /mq, valore ampiamente confermato dalle stime OMI (minimo 640 /mq - massimo 790,00 /mq per autorimesse in località Turisana). Pertanto, assumendo come valore di stima dell'unità immobiliare il valore medio desunto dalle stime OMI, pari a 715,00 /mq, si ha: (715,00 /mq x 319,00 mq) = , Fonti di informazione Catasto di Trani, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Trani, Ufficio tecnico di Trani, Archivio Notarile di Trani, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: xxxxxxxxx Trani,xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, Banca dati dell'osservatorio del Mercato Immobiliare - OMI - riferita al I semestre Valutazione corpi A. deposito commerciale Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie Destinazione equivalente Valore unitario valore complessivo deposito 319,00 715, ,00 - Valore corpo: ,00 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: ,00 - Valore complessivo diritto e quota: ,00 5 di 6

6 Riepilogo: Superficie Valore intero medio ID Immobile Valore diritto e quota lorda ponderale A deposito commerciale 319, , , Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,75 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: ,25 Relazione lotto 001 creata in data 09/11/2013 Codice documento: E il perito Ing. Francesca Caldarola 6 di 6