BREVI CENNI DI ECONOMIA AGRARIA sull azienda agraria

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1 APPUNTI DI ESTIMO A cura del Prof. Gianfranco Maggini BREVI CENNI DI ECONOMIA AGRARIA sull azienda agraria Azienda: è il coordinamento dei fattori produttivi,terra,capitale e lavoro I fattori produttivi dell azienda agraria: a) Capitale fondiario: terra + miglioramenti fondiari. b) Capitale agrario: capitale di scorta + capitale di anticipazione. c) Lavoro: manuale e intellettuale 8direzione, amministrazione e sorveglianza. Persone economiche: imprenditore,capitalista,lavoratore manuale, lavoratore intellettuale, proprietario. FATTORE FIGURA COMPENSO PRODUTTIVO ECONOMICA CAPITALE FONDIARIO PROPRIETARIO BENEFICIO FONDIARIO(Bf) CAPITALE AGRARIO CAPITALISTA INTERESSI ORGANIZZAZIONE IMPRENDITORE PROFITTO O TORNACONTO(+ 0- T) IN ESTIMO SI CONSIDERA T =O LAVORO MANUALE SALARIATI SALARIO (Sa) LAVORO INTELLETTUALE DIREZIONE, AMMINISTRAZIONE E SORVEGLIANZA STIPENDIO (St) FORME DI CONDUZIONE Rapporto che intercorre tra le diverse persone economiche. Conduzione diretta : quando l imprenditore è anche il proprietario C.diretta mediante salariati : il lavoro manuale viene svolto interamente da salariati esterni C. diretta con l ausilio di salariati : il lavoro manuale viene in parte svolto dalla famiglia dell imprenditore-proprietario e in parte da salariati esterni. C. diretta del coltivatore : il lavoro manuale viene svolto dalla famiglia del coltivatore (coltivatore diretto) Affitto : quando il proprietario non è l imprenditore. Il proprietario riceve un canone di affitto. 1

2 ESTIMO GENERALE L estimo è una disciplina che indica come attribuire un valore a un bene economico. Per stimare un bene il tecnico deve seguire il seguente percorso logico: 1. Conoscere la ragion pratica o motivazione di stima 2. Individuare l aspetto economico 3. Scegliere il procedimento più adatto 4. Reperire i dati tecnici ed economici 5. Fare gli opportuni calcoli e la relazione di stima ASPETTI ECONOMICI DI UN BENE VALORE DI CAPITALIZZAZIONE Si basa sull assunto generale che un bene vale in quanto rende e per quanto rende. Quindi: Si applica a bene che hanno un reddito e il cui reddito è direttamente proporzionale al valore. Quindi non si può essere ad esempio per la valutazione di un quadro d autore. Consiste nell accumulazione iniziale di tutti i suoi redditi futuri attraverso le specifiche formule di matematica finanziaria. Per la valutazione delle aziende e dei terreni agricoli esse sono le seguenti: Accumulazione iniziale a di redditi annuali limitati V= Bf/r. Per aziende con reddito annuale costante: az, cerealicola,zootencnica,orticola,ecc n Accumulazione iniziale di redditi poliannuali limitati V= Bf x 1 0 qn-1 Questa formula si applica per gli arboree in genere : frutteto, vigneto,oliveto, vigneto boschi. VALORE DI COSTO O VALORE DI PRODUZIONE Consiste nel valutare un bene sulla base del suo costo di produzione Ovvero V= Kt = Sa +St+I+SV+Bf+Q+Imp e Cont Si applica in alcuni casi specifici come quello della valutazione di un fabbricato rurale VALORE DI TRASFORMAZIONE Consiste nel valutare un bene sulla base del valore che esso avrà una volta che venga trasformato in un altro bene che ha un valore di mercato Si procede nel seguente modo: Valore di trasformazione del bene A= Valore di mercato Del bene trasformato B- Costo di trasformazione di A in B Si applica per la valutazone delle olive da olio,per l uva da vino, per i fabbricati che devo essere abbattuti (valore a sito e cementi). 2

3 VALORE COMPLEMENTARE Si applica per quei beni che hanno una loro complementarietà economica come ad esempio la valutazione di una cucina in un appartamento Consiste nella valutazione del bene tenendo conto della sua complementarietà con altri bene o perché esso è una parte di un bene complesso Esso trova una concreta applicazione nell estimo legale, quando si deve procedere ad un esproprio di una parte del podere o di un azienda agricola in base alla Legge Fondamentale del V della parte espropriata C = Valore di tutta l azienda prima dell esproprio A- Valore della parte rimanente B A PARTE RIMANENTE B PARTE ESPROPRIATA C VALORE DI SURROGAZIONE Si applica per i beni tra loro surrogabili ovvero tra quei beni che danno la stessa utilità economica Quando si applica : quando il bene oggetto di stima non ha un valore di mercato ma si può sostituire con uno o più beni che hanno un valore di mercato.es valutazione del letame Come si procede : si effettua una comparazione tecnica tra il bene oggetto di stima e quello/i che lo devono sostituire, si fa il calcolo quantitativo e poi la valutazione. Es. 1 Q,le di letame corrisponde a X Kg di azoto, Y Kg di fosforo,z Kg di potassio, sovescio di un ara di leguninosa. X Kg di azoto x prezzo azoto+ Y Kg di fosforo+ Z Kg di potassio + costo produzione leguminosa = valore di surrogazione di 1 Qle di letame PROCEDIMENTI DI STIMA I procedimenti di stima si dividono in sintetici e analitici: i primi sono tali perché richiedono molti calcoli,mentre i secondo si esauriscono in poche operazioni. In genere quando si parla di stima analitica ci si riferisce a quella di capitalizzazione. STIME SINTETICHE: 3

4 1. Stima a vista : viene effettuata da persone molte esperte che individuato un bene riesco a fare una valutazione senza procedere a nessun calcolo ma attraverso un processo mentale di comparazione diretta con altri beni:sensali,agenti immobiliari 2. Stima comparativa : applica il valore di mercato 8 vedi condizioni d applicabilità e procedimento) 3. Stima storica: consiste nel calcolare il valore del bene oggetto di stima sulla base di recenti valori di compravendita che si sono realizzati per lo stesso bene,fatti i dovuti aggiustamenti per esempio per la svalutazione della moneta (inflazione) 4. Stima per valori tipici : si usa per beni complessi costituiti da parti omogenee non complementari. Quindi si può usare per un azienda costruita ad esempio da un campo a frutteto e uno a oliveto o a seminativo,ma non si può usare per un azienda zootecnica perché quest ultima ha una sua organicità non divisibile nelle singole parti(ad esempio la stalla è dimensionata in base a capi di bestiame e questi dipendono dalla superficie disponibile) Si procede ne seguente modo Si suddivide il bene in parti omogenee Si stimano separatamente le singole parti Si sommano i valori trovati Essa trova una concreta applicazione nel computo metrico estimativo. STIMA ANALITICA Consiste nell applicare il valore di capitalizzazione. Per le aziende agrarie si procede nel seguente modo: 1. Ricerca del Beneficio fondiario a. Azienda a conduzione diretta Bf = PLV-( Sa+St+SV+Q+ImpeCont+I) Legenda Sa = salari St = stipendi Sv = spese varie Q = quote Imp e cont = imposte e contributi I = interessi sul capitale di scorta e sul capitale di anticipazione. b. Azienda condotta in affitto 4

5 Come è noto il Beneficio fondiario rappresenta il reddito dal proprietario,per cui nel caso dell affitto esso si ricava a partire dal canone ricevuto. Per cui avremo: Bf = Reddito padronale lordo Spese del Proprietario 1a)Il reddito padronale lordo si ricava nel seguente modo: Rpl = Canone x q 1b) Le spese del proprietario sono le seguenti I. Imposte sul reddito domenicale pari al 15% del canone d affitto II. Quote di reintegrazione e di manutenzione straordinaria dei miglioramenti fondiari pari all 1% del valore di ricostruzione III. Sfitto e inesigibilità pari al 2% del canone d affitto IV. Amministrazione e sorveglianza pari al 2% del canone d affitto V. Interessi sul capitale di anticipazione = (somma spese precedenti I+II+III+IV) x 6/12 x r Vediamo ora un esempio concreto di calcolo del Bf in un azienda affittata a indirizzo cerealicolo di ha 15 con un valore dei miglioramenti fondiari di euro Ipotizziamo che nella zona il canone medio d affitto corrisponde a 400 euro ad HA. a)calcolo del Rpl= ( 400x15ha) x q=6000 x(1+0,05) = r=5% b) Calcolo spese Proprietario I. Imposte 15% x 6000= 900 II. Quote miglioramenti fondiari 1% x = 1000 III. Sfitto e inesigibilità 2% x 6000= 120 IV. Amministrazione e sorveglianza 2% x 6000= 120 V. Interessi sul capitale di anticipazione ( ) x 6/12 x 5%= 53,5 VI. Totale spese = = 2193 c) Bf = = Ricerca del saggio di capitalizzazione 5

6 Il saggio di capitalizzazione dipende dal rischio e dalla durata del bene oggetto di stima. Esso quindi sarà più basso per investimenti con meno rischio e con un ritorno ravvicinato in termini di reddito. E il caso di azienda a seminativo,zootecniche, orticole. Sarà più alto per le aziende che comportano un maggiore rischio di impresa come i frutteti,i vigneti, gli oliveti. Come si calcola: a) Facendo riferimento ad investimenti simili: per esempio i titoli di stato che come i terreni sono sicuri b) Considerando aziende simili di cui si conoscono i recenti valori di mercato e i relativi Bf r = Bf/ V dei beni simili 3. Ricerca del Valore normale Si trova applicando le formule di capitalizzazione 4. Ricerca del valore reale V reale = V normale + aggiunte - detrazioni Aggiunte : fabbricato eccedente la normalità,sgravio fiscale temporaneo Detrazioni: fabbricato deficiente,debito residuo di un mutuo CATASTO 6

7 Il catasto italiano è geometrico, particellare, non probatorio. Geometrico : perché riporta in scala planimetrica le varie parti del territorio italiano Particellare : perché è suddiviso in particelle Non probatorio: perché non certifica giuridicamente la proprietà ma solo il possesso Oggi con tutte le varie volture è praticamente diventato probatorio Particella: una porzione continua di terreno o di fabbricato, appartenente alla stessa qualità e classe di coltura, allo stesso comune e allo stesso possessore.( DA IMPARARE A MEMORIA) Legenda Continua: il terreno non deve essere interrotto da fossi,strade,ecc Qualità di coltura: le qualità individuate sul territorio nazionale sono 32 e si dividono in qualità di suolo,soprassuolo e miste. Qualità di suolo: seminativi, prati, orto,ecc Qualità di soprassuolo: bosco, frutteto, vigneto, uliveto,ecc Miste: seminativo arborato, si tratta di colture promiscue tra colture erbacce e colture arboree Classe di coltura : indica la produttività naturale del terreno,più o meno fertile. Per ogni qualità di coltura vi possono essere fino a cinque classi,eccezionalmente si arriva a7.l ordine è decrescente per cui la prima classe è più fertile della seconda classe e questa è più produttiva della terza e così via con una scarto che in genere si aggira intorno al 20%. In ogni comune sono state individuate le qualità e classi di coltura e per esempio un seminativo di prima del Comune di Bracciano può corrispondere a un seminativo di seconda del Comune di Anguillara Sabazia e viceversa. I dati catastali essenziali di un terreno o fabbricato Partita: indica il numero della pagina dell apposito registro catastale nel quale sono riportate tutte le particelle appartenenti ad un singolo possessore Foglio di mappa: indica il foglio di mappa in scala di 1/2000 nel quale sono riportate le particelle Particelle: vengono segnalate con un numero arabo e inizialmente sono state numerate,comune per comune,da destra verso sinistra e dall alto verso il basso Rddti catastali : Reddito dominicale: è il reddito del proprietario del terreno Reddito agrario: è il reddito del capitalista e del lavoro direttivo = I+1/3 St Voltura catastale : cambio del possessore del terreno o del fabbricato Frazionamento : divisione di una particella in uno o più parti Le fasi catastali a) Formazione : operazioni di misura e operazioni di stima 7

8 a. Operazioni di misura : rilievo planimetrico di particellare di tutti i comuni presenti sul territorio nazionale, riportato su fogli di mappa in scala 1/200 b. Operazioni di stima Qualificazione : sono state individuate 30 classi di coltura(vedi sopra) Classificazione : individuazione delle classi di produttività Al termine,per ogni comune è stato compilato un prospetto di qualificazione e di classificazione contenente le qualità e le classi di coltura presenti. Classamento : è consistito nell attribuire a ciascuna particella la qualità e la classe che le compete in base a delle particelle tipo individuate. Determinazione delle tariffe. per ogni tipo di particella stata calcolata la tariffa d estimo ovvero i redditi catastali riferiti all ettaro di superficie B ) Conservazione del catasto I documenti catastali: 1. Mappa catastale : riporta la planimetria completa del territorio suddivisa in particelle in scala generalmente 1/2000 e talvolta in scala diversa.i fogli di mappa in ogni comune vengono accorpati nel quadro d unione in scala 1/25000 o 1/ ( Vedi figura sul libro) 2. Schedario delle particelle : riporta, per ogni comune,tutte le particelle in ordine progressivo contenente : superficie,qualità,classe, reddito dominicale, reddito agrario. 3. Schedario dei possessori : riporta in ordine alfabetico tutti i possessori contraddistinti con un numero di partita 4. Schedario delle partite : è formato da schede,ognuna delle quali indica un possessore con tutte le particelle possedute e tutte le variazioni intervenute nel tempo. Aggiornamento degli atti catastali: Mutazioni soggettive: cioè quelle relative al cambio di possesso. Si effettua con la voltura catastale presentata da un tecnico incaricato dal notaio. Mutazioni oggettive: riguarda le modifiche di superficie o di qualità e classe. Le effettuano i tecnici del catasto Frazionamento: consiste nella suddivisione di una particella in due o più parti. Viene presentato al catasto da un tecnico.( Vedi nel libro tipo di frazionamento) Utilizzazione dei documenti catastali dai tecnici e dai cittadini: Visura catastale: semplice consultazione dei documenti. Estratti, copie e certificati catastali : rilasciati dagli uffici catastali Riproduzione dei fogli di mappa: importante per studi territoriali e soprattutto per il frazionamento. ESTIMO SPECIALE 8

9 1. STIMA DELL AZIENDA AGRARIA In generale ne abbiamo già parlato nell estimo generale,cioè essa può essere sintetica o analitica. Importante nella relazione di stima è una buna descrizione sia delle caratteristiche naturali, sia dei capitali fondiario ed agrario.( vedi descrizione) Primo esempio Individuazione e descrizione L azienda in esame, della superficie complessiva di ha ,denominata Creso è localizzata in località nel comune di Monterotondo, al 20 Km della Via Salaria, conformata in unico corpo,confina a nord con l Azienda Rossi,a sud con l azienda Bianchi;a est con la Via Salaria e a ovest con l Azienda Verdi. L azienda è condotta ad economia diretta con l ausilio di salariati e l indirizzo produttivo è cerealicolo. Il clima della zona è temperato, con piogge concentrate nel periodo autunno-invernale. I cereali vengono venduti alla cooperativa Salaria. L azienda si trova a circa 50 metri dal livello del mare, la giacitura è pianeggiante. Il terreno è profondo, in gran parte di medio- impasto con alcuni appezzamenti franco-limosi, il ph è neutro, ben dotato di sostanza organica. Il terreno è iscritto al catasto alla partita 25, foglio di mappa 120 ; gli altri dati catastali sono i seguenti mappali 26 fabbricato rurale, nessun reddito seminativo I classe - reddito domenicale 80 /ha x 23 ha = reddito agrario 70 /ha x 23 ha = Ripartizione della superficie Si tenga presente quanto segue: L azienda ha beneficiato degli anni passati dei contributi PAC sui seminativi per cui il 10% del terreno a seminativo viene lasciato a set-aside. La superficie improduttiva è pari al 5-10% della superficie totale Nell azienda viene applicata una rotazione che segue lo schema classico: Rinnovo Depauperante Secondo esempio Prima di procedere al bilancio dell azienda agraria si dovrà procedere nel seguente modo b) Individuazione e descrizione dell azienda a1. Condizioni naturali Ubicazione : zona, comune, provincia Clima della zona : temperato,mediterraneo, poco o molto piovoso,ecc Distanza dai centri di commercializzazione dei prodotti e dalle principali vie di comunicazione Estensione espressa in ettari Altitudine. metri sul livello del mare (m.s.l.m.) 9

10 Esposizione : est,ovest( solo per le parti collinari) Giacitura: pianeggiante, collinare Natura del terreno: tessitura ( medio- impasto, argilloso, sabbioso,ecc.), Ph, presenza di sostanza organica Conformazione dell azienda : in unico corpo o più corpi ( es. in parte in pianura e in parte in collina separata da una strada comunale) a2. Dati catastali I dati catastali da riportare sono i seguenti Numero partita : identifica il possessore del capitale fondiario e si indica con un numero arabo (es. partita n. 25) Numero foglio: indica la localizzazione delle particelle catastali sulla mappa particellare; anche il foglio è denominato con un numero arabo. Particelle o mappali: ogni azienda può avere una o più particelle, in un azienda con i fabbricati le particelle sono almeno due. Per ogni particella va indicato: qualità e classe di coltura, superficie, reddito domenicale e reddito agrario. Suggerimenti: questa parte della descrizione potrà essere compilata e compresa correttamente e meglio solo dopo aver studiato il funzionamento del catasto. a3. Tipo di conduzione: indica i rapporti esistenti tra proprietario, imprenditore e lavoratore manuale. Fondamentale è la distinzione tra la conduzione diretta e l affitto come abbiamo specificato all inizio di questo capitolo. Nel caso l azienda sia gestita a conduzione diretta va specificato chi svolge i il lavoro manuale. E allora dovremo scrivere: A conduzione diretta del coltivatore se il lavoro manuale è effettuato solo dalla famiglia dell imprenditore A conduzione diretta mediante salariati se il lavoro manuale è effettuato solo da manodopera esterna A conduzione diretta con l ausilio di salariati se il lavoro manuale viene effettuato in parte dall imprenditore e in parte con manodopera esterna a4. Indirizzo produttivo Indirizzo produttivo va specificato con chiarezza, in quanto in base ad esso ne consegue la ripartizione della superficie, la definizione del capitale fondiario,il tipo di bilancio da compilare, il capitale di anticipazione. Vediamo alcuni indirizzi produttivi più frequenti: Cerealicolo: l azienda produce solo cereali ( es. mais. grano, orzo,avena) Zootecnico : il terreno viene coltivato esclusivamente con colture da foraggio ( es. mais,medica,trifoglio,orzo) e si producono solo prodotti animali ( latte, carne) 10

11 Zootecnico-cerealicolo : l azienda produce prodotti zootecnici e prodotti cerealicoli che vengono venduti. Quindi avremo due tipologie di prodotti che vengono venduti: animali (carne e latte) e vegetali ( cereali) Vitivinicolo: si produce uva da vino Olivicolo : oliveto per olio di oliva Frutticolo : specializzato, cioè con una sola specie (pescheto,meleto,ecc.) o promiscuo con più specie Orticolo : piante da orto Misto: quando abbiamo più colture o più produzioni insieme ( es. orticolo e frutticolo; vitivinicolo con oliveto; piante industriali con cereali,ecc.). L indirizzo misto è caratteristico ad esempio delle aziende biologiche. In alcuni casi l azienda agraria non produce solo produzioni agricole ma svolge altre attività,come turismo, trasformazione e commercializzazione dei prodotti,agriturismo. a5. I miglioramenti fondiari I miglioramenti fondiari sono costituiti da: sistemazione della superficie strade poderali impianti arborei Impianto di irrigazione in rete fissa fabbricati rurali: stalle,case di abitazione,fienili, silos, magazzini per le macchine e per le scorte circolanti(concimi,mangimi,antiparassitari),serre. La presenza e la consistenza dei miglioramenti fondiari varia in funzione dell indirizzo produttivo e delle scelte aziendali. Così mentre in un frutteto possono del tutto mancare i fabbricati, nell azienda zootecnica essi sono obbligatori e vanno dimensionati in funzione della superficie e del carico di bestiame. Nello stilare un bilancio di un azienda agraria per calcolarne il valore va innanzitutto specificato se i miglioramenti fondiari sono proporzionati alle esigenze aziendali e rientrano nell ordinarietà. Se sono eccedenti vanno apportate aggiunte al valore normale, mentre se sono insufficienti vanno apportate detrazioni al valore normale a6. Il capitale agrario o capitale di esercizio Il capitale agrario è così costituito da capitale di scorta e da capitale di anticipazione. 1) Capitale di scorta Esso si divide in scorte vive,cioè dal bestiame presente solo in aziende zootecniche e in scorte morte. Le scorte morte sono : macchine e attrezzi, sementi, concimi, antiraparassitari e altri prodotti che servono alla gestione aziendale; nelle aziende zootecniche sono presenti poi il fieno, gli insilati,la paglia, il letame. 11

12 Anche per il capitale di scorta valgono le osservazioni svolte per il capitale fondiario:solo nelle aziende zootecniche vi sono alcune scorte che si calcolano in base alla superficie a disposizione e cioè il bestiame, il fieno, gli insilati, la paglia, il letame Una cosa importante: la valutazione dell azienda agraria può essere fatta a cancello aperto e a cancello chiuso. A cancello aperto : viene valutato solo il capitale fondiario. A cancello chiuso : vengono aggiunte al capitale fondiario le scorte ( Vo + valore delle scorte) Scorte: possono essere vive o morte. Le scorte vive sono rappresentate dal bestiame. quelle morte sono le seguenti : macchine e attrezzi,fieno,paglia, Scorte di magazzino(sementi,antiparassitari,ecc),letame. STIMA DEI MIGLIORAMENTI FONDIARI I miglioramenti fondiari sono tutte quelle opere che sono apportate all azienda agraria che aumentano il reddito il valore dello stesso o tutte e due. 12

13 Sono miglioramenti fondiari: fabbricati, stalle, impianto di irrigazione fissa,impianti arboree. Il problema economico-estimativo riguarda i giudizi di convenienza ad effettuare i miglioramenti, che è un classico confronto tra costi-benefici. Tali giudizi di convenienza possono essere espressi in tre modi: 1. In termini di reddito. Interessa la figura economica dell imprenditore Bf p Bfa > Kt x r Bfp = beneficio fondiario ritraibile dall azienda trasformata Bfa = beneficio fondiario ritraibile dall azienda prima della trasformazione Kt = costo del miglioramento r = saggio di interesse 2. In termini di capitale: interessa la figura economica del proprietario Vp-Va > Kt Vp = valore azienda trasformata Va = valore azienda prima del miglioramento. 3. In termini di fruttuosità: interessa la figura economica del capitalista r1>r2 r1 = Bfp-Bfa Kt r2 = saggio di interesse ricavato da investimenti alternativi. STIMA DEGLI ARBORETI A) Richiami teorici Il bilancio degli arboreti si distingue da quello relativo alla aziende a colture erbacee perché essi 13

14 hanno una durata poliennale con una variazione negli anni delle produzioni. Di regola le piante arboree vengono distinte in quattro fasi o stazioni a) Stazione di impianto o improduttiva: riguarda i primi anni del ciclo nei quali si hanno solo spese e quindi il reddito è negativo b) Stazione di incremento produttivo: le produzioni aumentano di anno in anno e quindi anche il reddito c) Stazione di maturità:nel quale si raggiunge la massima produzione che resta costante d) Stazione di vecchiaia o di decremento produttivo: le produzioni calano lentamente fino alla morte della pianta Nella moderna arboricoltura la durata fisica,cioè dall impianto alla morte, si distingue dalla durata economica intendono con questo termine il periodo conveniente a mantenere in vita il frutteto. Gli arboreti si distinguono poi nel seguente modo: a) Arboreti specializzati costituiti da piante di un'unica specie: meleti, pescheti,viti,olivi,ecc. Essi possono essere Coetanei se tutte le piante hanno la stessa età: in questo caso tutte le piante del frutteto attraversano contemporaneamente le quattro fasi sopradescritte: il reddito sarà diverso negli anni ma costante per ogni ciclo Disetanei a governo annuo se le piante hanno una diversa età, in modo tale che vi sono tante gruppi coetanee per quanti sono gli anni del ciclo: in questo caso il reddito sarà annualmente costante b) Arboreti promiscui cioè costituiti da più specie arboree o con una specie arborea consociata con una o più specie erbacee c) Arboreti a ciclo molto lungo : è il caso dell olivo a volte secolare che per le sue caratteristiche viene stimato come se fosse una specie erbacea I problemi estimativi I problemi estimativi per gli arboreti sono i seguenti 1) Calcolo del valore della terra nuda Esso riguarda il valore di un terreno che si trova in una zona vocata all arboricoltura. I metodi di stima sono i seguenti: 2a) Arboreo coetaneo specializzato stima analitica Vo= n o Bf x 1/q n -1 n= durata del ciclo n o Bf = n o PLV - n o Spese) x 1/ q n -1 14

15 Stima sintetica comparativa Questa stima può essere giustificata in due modi: Con questa motivazione scritta In base a indagini di mercato effettuate in zona si è potuto constatare che le recenti compravendite di terreni vocati ad arboreto hanno realizzato un prezzo di mercato di , pertanto il nostro frutteto del tutto simile a quelli già venduti ha un valore di. ( x ha.) Esplicitando il calcolo della stima comparativa come nel seguente esempio: valutare un azienda a vigneto di ettari 10 assumendo come parametro la superficie aziende oggetto di recente compravendita azienda Valore ettari euro Napoli Gianni La quercia totale Vo azienda : parametro azienda = valori az. simili : parametri sostituendo avremo: Vo azienda : 10 ha = : 25 Vo azienda = x 10 = ) Calcolo del Vm = valore terra nuda + valore delle piante (Vo +Vs) Stima analitica Metodo dei redditi passati o dei costi : adottato quando il momento di stima si trova vicino all inizio del ciclo V m = V 0 q m + m o Spese + m o Prodotti Metodo dei redditi futuri : adottato quando il momento di stima si trova vicino all inizio del ciclo V m = ( n m Prodotti - n m Spese ) + V 0 q n-m 15

16 Metodo dei cicli fittizi: consente di evitare il calcolo del V 0 V m = ( n+m m Prodotti - n+m m Spese ) + x 1/ q n Stima del Valore del soprassuolo:esempio in caso di incendio. Vs = Vm -Vo B) Dati necessari per la stima degli arboreti Nella descrizione per la stima di un arboreo insieme a tutti gli altri elementi già visti nel capitolo II dovremo considerare con attenzione i seguenti elementi: Indicare zona adatta e vocata : esempio collinare e ben esposta al sole per il vigneto, soprattutto se si tratta della produzione di vino DOC Sistemi di allevamento: es per i frutteti a vaso, a piramide, a fusetto,; per vigneto a cordone speronato,a pergole trentina,a tendone,ecc. Varietà coltivate e, se conosciuti, portainnesti adatti : es. cultivar della vite Sangiovese e portainnesto Kober 5bb Produzione e costi nelle diverse fasi produttive Prezzi del prodotto: più alto se il vino è di qualità STIMA DEI FRUTTI PENDENTI La stima dei frutti pendenti è relativa ai prodotti sul campo. Si usa soprattutto per la stima dei danni. Si possono verificare due situazioni : 1) Il frutto è già evidente ed è possibile prevedere la quantità prodotta In questo caso la stima si procederà nel seguente modo: Fp = Valore del prodotto spese che ancora si devono sostenere 16

17 2) Siamo vicini all inizio del ciclo produttivo. In questo caso parleremo di anticipazioni colturali Ac = Somma delle spese sostenute fino al momento di stima- eventuali produzioni ESTIMO LEGALE CENNI SULL ESPROPRIO Molte sono le leggi che hanno regolato l esproprio dei beni per pubblica utilità Quella fondamentale è stata emanata nel 1865 la n n Essa stabilisce quanto segue: 1. Pubblica utilità : l esproprio è possibile solo quando l interesse pubblico prevale su quello privato. Ad esempio costruzione di una strada o di un ospedale su un terreno di privati. E titolare della dichiarazione di pubblica utilità solo lo Stato 2. Oggetto di esproprio : beni mobili o immobili. 17

18 3. Soggetti di esproprio. A ) Espropriato è soggetto ad esproprio qualsiasi proprietario di beni,pubblico o privato.b) Espropriante in genere è lo Stato che può delegare ad un soggetto privato 4. Espropriazione totale : in questo caso l indennità dovuta all espropriato da parte dell espropriante consiste nel giusto prezzo che il bene avrebbe realizzato in una libera compravendita. 5. Espropriazione parziale di immobili : l indennità è pari al valore complementare. Legge per la casa 8 n 865 del 1971) e Bucalossi (n.10 del 1977) Lo scopo era quello di costruire case economiche e popolari pagando le aree espropriate non più al giusto prezzo, ma in base al Valore agricolo medio. IL Valore agricolo medio (Vam) viene calcolato annualmente da un apposita commissione provinciale in base alle qualità e classe di coltura. Il valore agricolo medio,oltre che per l esproprio, costituisce un valido contributo per i tecnici che devono stimare i terreni. Con la nuova normativa del DPR 327/2001, e successive modificazionei,l indennità di esproprio è stato così regolamentato: Opere private non dell edilizia Aree edificabili Aree non edificabili DPR 327/2001 -Valore venale -Valore complementare Vv+10Rd 0,60 2 -Al Colt d. +Vam Va medio colt. praticata -Al c.d + Vam zona Finanziaria 2008 Sostituito da Vvx0,75 Sentenza n181 del 10/6/2011 Valore di mercato Colt. dir. Si aggiunge Vam SERVITU PREDIALI COATTIVE Le servitù prediali rappresentano una limitazione del diritto di proprietà Con un fondo detto dominante che vanta dei diritti su altro fondo detto servente. E questo il caso del diritto di passaggio, di acquedotto e di scarico. In altri casi al posto del fondo dominante vi è un ente specifico come nell Elettrodotto (es. Enel), del metanodotto (es SNAM). Le servitù possono essere: 1. Volontarie o coattive : se costruite per accordo tra le parti e imposte per legge 2. Apparenti o non apparenti : se visibili (es. Elettrodotto) o non visibili,quando se ne constata l esistenza solo quando si manifestano come nel caso del passaggio 3. Permanenti o temporanee : nel primo caso la loro durata supera i 9 anni Il problema estimativo è quello di determinare l indennità che il fondo o l ente dominante deve corrispondere al fondo servente per dare vita alla servitù 18

19 In generale vale quanto segue: Nelle servitù volontarie tale indennità viene calcolata attraverso un accordo tra le parti e seguendo i principi di estimo generale Nelle servitù coattive tale indennità è stabilita per legge ed è commisurata: al valore della superficie sottratta, all eventuale danno subito,alla capitalizzazione delle imposte sull area sottratta, agli eventuali frutti pendenti o anticipazioni colturali. In particolare avremo: 1. Indennità passaggio coattivo = V+Tr/r+Fp o Ac +Danni + Vs V*= valore area sottratta con la costruzione della strada Tr* = tributi Fp o Ac= frutti pendenti o anticipazioni colturali D= danni Vs = valoresoprassuolo (colture arboree spiantate) Solo quelle voci segnate con asterisco sono sempre presenti AREA STRADA FONDO DOMINANTE FONDO SERVENTE 2. Indennità acquedotto e scarico coattivo = V1 +V2+Tr1/r+Tr2/r+ Ac +Danni + Vs V1* = valore area occupata dall acquedotto o dallo scarico V2*= valore di una piccola area laterale detta di spurgo Tr1* = tributi relativi all area di V1 Tr2* = tributi relativi all area di V2 Solo quelle voci segnate con asterisco sono sempre presenti AREA ACQUEDOTTO 19

20 FONDO DOMINANTE FONDO SERVENTE Indennità elettrodotto coattivo = V1+Tr1+1/4 (V2+Tr2/r)+ Ac +Danni + Vs V1* = valore area occupata dai basamenti V2* = valore dell area dei fili in proiezione Tr1* = tributi prima area Tr2* = tributi seconda area Solo quelle voci segnate con asterisco sono sempre presenti Nota bene : nell indennità per le servitù coattive vengono sempre calcolati i tributi Perché la servitù non comporta una variazione nei redditi catastali e il fondo servente continuerà a pagarli anche sull area soggetta a servitù. A1 A2 A1 A2 A1 A2 A1 A1 = AREA DEI BASAMENTI DEI TRALICCI A2 = AREA DELLA PROIEZIONE DEI FILI STIMA PER DANNI Per i diversi danni possibili che possono essere arrecati all attività agricola si pone il problema di stimare l entità economica degli stessi. In generale vale il principio: Danno totale = danno diretto +danno indiretto o mancati redditi+eventuali spese di ripristino Se ad esempio viene distrutto un frutteto a causa di svasamenti di scarichi industriali il danno subito sarà commisurato al valore del frutteto(vm), alla perdita di reddito per il periodo necessario a disinquinarlo, alle spese di disinquinamento. Vediamo alcuni casi particolari oltre quello indicato: 1. incendio di un fabbricato : si calcola il valore di costo per riportare il fabbricato allo stato originario 20

21 2. incendio di un campo di grano : si calcola con il metodo dei frutti pendenti 3. Danni da grandine di una coltura: è questa una stima complessa perchè i danni che la grandine può arrecare possono essere diversi: può interessare l intero campo o una sola parte, può interessare l intera pianta e compromettere. tutta o parte della produzione.i periti che per conto delle compagnie di assicurazione stimano i danni da grandine dispongono di apposite tabelle che tengono conto di tutti gli elementi suesposti. 4. Incendio di un fienile: il fieno sarà valutato sulla base del valore di mercato se per questo esiste mercato oppure in base al valore di trasformazione del fieno in carne e latte. La stima per danni richiede buone conoscenze tecniche oltre che una perfetta padronanza dei principi di estimo generale SUCCESSIONI EREDITARIE Con la successione per causa di morte i beni intestati al de cuis ( il defunto) vengono trasferiti agli eredi.la successione si apre al momento della morte del de cuius è questo è anche il momento di stima. La successione può essere di due specie: - a titolo universale quando gli aventi diritto alla successione subentrano nella titolarità dei beni, assumendone sia le attività che le passività - a titolo particolare quando gli aventi diritto subentrano nella successione senza assumere tutti gli obblighi L attribuzione del diritto a succedere può avvenire : - per successione legittima in assenza di testamento 21

22 - per successione testamentaria quando è presente il testamento In entrambi i casi di cui sopra la ripartizione dei beni per gli eredi sono regolate per legge. Con il nuovo diritto di famiglia del 1975 non può disporre a suo piacimento di tutti i suoi beni,per esempio destinando tutto il patrimonio ed escludendo gli altri. In questo caso agli eredi spetta comunque una parte di eredità (quota di riserva), e solo la parte restante (quota disponibile) può essere assegnata ad un erede preferito. Vediamo un caso concreto. Successione con tre eredi:coniuge e due figli vaolore del patrimonio euro - Quota disponibile ¼ = assegnato al coniuge per testamento - Quota di riserva ¾ = così ripartiti: al coniuge, al figlio A; al figlio B Quindi ai figli spetterà euro ciascuno, mentre il coniuge, potendo usufruire della quota disponibile erediterà euro. COME SI EFFETTUA LA STIMA Bisogna seguire i seguenti passaggi: 1. Valutazione dell asse ereditario : valutazione di tutti beni mobili e immobili appartenenti al defunto detratti i debiti. Nell asse ereditario vanno comprese anche le eventuali donazioni che il de cuius ha fatto in vita a favore di uno o più eredi(collazione) 2. Calcolo delle quote di diritto: applicazione delle tabelle stabilite per legge che tengono conto del grado di parentela e del numero dei destintari. Da notare che con la riforma del 1975 il coniuge viene considerto alla stregua i un figlio legittimo mentre precedentemente ad esso veniva assegnato l usufrutto dei beni, cioè la loro utilizzazione in vita. 3. Calcolo delle quote di fatto: Ripartizione definitiva espressa in moneta di tutti i beni,fatte le dovute correzioni.ad esempio se nell esempio che abbiamo fatto sopra il figlio A aveva ricevuto in donazione euro,ad esso spetterà solo euro. Da notare che alcune donazioni non fanno parte dell asse ereditario come ad esempi le spese sostenute dper il matrimonio di un figlio odi una figlia. Per comprendere meglio il tutto vedi esercizio svolto. Un tecnico viene incaricato di procedere alla stima dei beni del de cuius :di calcolare l asse ereditario, le quote di diritto e le quote di fatto. Da indagii fatte il tecnico ha individuato i seguenti elementi: Beni: terreno 10 ettari vigneto di 10 anni;fabbricato valore euro, titoli di stato euro De cuius capofamiglia Eredi : moglie e due figli In vita la moglie ha ricevuto in donazione il fabbricato 22

23 1. Calcolo dell asse ereditario a) Valore del vigneto Il vigneto in oggetto,di 10 anni di età, ha un sistema di allevamento a cordone speronato,è localizzato nel comune di Frascati,zona DOC. L uva viene conferita alla locale cantina sociale che provvede a distribuirlo sia nel mercato nazionale che internazionale. Nella zona negli ultimi tempi è molto attivo il mercato per la compravendita di aziende simili,il cui valore è direttamente proporzionale alla superficie. Per cui il procedimento di stima adottato è quello sintetico-comparativo. A questo scopo sono state rilevate presso le agenzie immobiliari e attraverso conoscenza diretta le seguenti transazioni di compravendita: - Vigneto di ha 12 Valore Vigneto di ha 8 valore di compravendita Vigneto do ha 5 valore di compravendita Vigneto di ha 3 valore di compravendita Dall espressione V: P = Vx= Px avremo Vx = V/ P x Px Che tradotto ci darà ( )/( ) x 10= Valore unitario : /280 = Valore complessivo x10 = b) Valore del fabbricato euro c) Valore titoli di stato euro Asse ereditario = = Quote di diritto In base alla legge le quote di diritto sono così ripartite: -coniuge 1/3 = /3 = figlio A 1/3= /3 = Figlio B 1/3= /3 = Quote di fatto -Coniuge = dovrà corrispondere ad ogni figlio -Figlio A che sarà corrisposto dalla madre -figlio B che sarà corrisposto dalla madre 23

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