Studio tecnico geometra Alberto Boselli

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1 Studio tecnico geometra Alberto Boselli Oggetto: perizia di stima beni immobili di proprietà della Provincia di Sondrio in località Colonia "Solezzo" in comune di Sondalo. TI sottoscritto geometra BOSELLI ALBERTO nato a Tirano il con studio a Tirano in Via Repubblica n. 50, iscritto all'albo dei geometri della Provincia di Sondrio al. no 1071, a seguito d'esplicito incarico da parte della Provincia di Sondrio settore "infrastrutture, lavori pubblici e pianificazione territoriale" con lettera d'affidamento del 01 agosto 2005 di protocollo n , redige la seguente perizia di stima dei beni di proprietà della Provincia di Sondrio in comune di Sondalo località Colonia "Solezzo". Descrizione degli immobili e dati attuali di identificazione catastale (come da visure e dati forniti in copia direttamente dall'amministrazione Provinciale): Edificio destinato a colonia, parzialmente crollato, con cortile esterno: foglio 36 particella , cat. BI2, classe 3, consistenza 2358 mc., rendita euro 280,11~ foglio 36 particella , fabbricati rurali (sono le medesime particelle di cui al rigo precedente di cat. B/2 non scaricate dal catasto terreni)~ Provincia di Sondrio stima beni Colonia Solezzo Studio tecnico geometra Boselli Alberto l

2 Boschi, prati e pascoli: foglio 36 particella 148, bosco alto, classe 2, superficie mq , reddito domenicale 14,01; foglio 36 particella 150, prato, classe 3, superficie mq , reddito domenicale 8,96; foglio 36 particella 152, bosco alto, classe 2, superficie mq , reddito domenicale 2,37; foglio 36 particella 200, pascolo, classe 1, superficie mq , reddito domenicale 2,95; Fabbricati rorali: foglio 36 particella 151, fabbricato rurale, superficie mq. 230,00, reddito 0,00; (in realtà sono due fabbricati rurali distinti accorpati in un'unica particella). Ubicazione e accesso: Tutti gli immobili sopracitati costituiscono un unico lotto contiguo sul foglio di mappa n. 36 del comune di Sondalo. Gli immobili posti a quota 1400 mì. s.l.m. sono ubicati nella zona della Pineta di Sortenna e più precisamente in località Solezzo Alto. L'accesso avviene a partire dall'abitato di Sondalo da dove si sale verso l'ospedale "Eugenio Morelli", all'ingresso dell'ospedale si seguono le indicazioni per la Pineta di Sortenna, dopo dieci minuti di strada asfaltata si devia a destra per una stretta strada sterrata che in pochi minuti porta all'altezza della Colonia Solezzo. La strada sterrata ha uno sviluppo di 800 mt. e larghezza mì. 1,80-2,00-2,50, può essere transitata solo da mezzi di modeste dimensioni e possibilmente con quattro ruote motrici. Provincia di Sondrio stima beni Colonia Solezzo Studio tecnico Reometra Boselli Alberto 2

3 A centottanta metri dall'edificio principale della colonia è necessano attraversare una piccola valle e in questo tratto la strada è quasi impraticabile dai mezzi. Descrizione degli immobili: foglio 36 particella , cat. B/2, classe 3, consistenza 2358 mc.. E' l'immobile principale originariamente destinato a colonia con cortile esterno. Attualmente l'immobile è completamente diroccato e in stato di abbandono. L'edificio principale mappale 149 ad uso refettorio e dormitorio non esiste più e solo sedime cosi come il mappale n. 204 interamente crollato (sono ancora visibili delle murature seminterrate sul lato est del mappale 149 che individuano un vano di dimensioni mt. 6,00 x 5,10 x altezza mt. 2,20). Unico volume ancora esistente è il mappale 203 destinato a cucina, dispensa, bagni e lavanderia. La struttura è una costruzione vetusta con muratura portante in pietra del luogo e malta, intonaco sui prospetti esterni e copertura con solaio piano, non vi sono interrati ed è un unico volume fuori terra. Dalle misurazioni effettuate in loco si riscontra la corrispondenza alla scheda catastale dell'edificio mappale n. 203 a cui è stato aggiunto sul lato ovest un corpo in blocchi di cls., intonaco a civile e copertura a tetto piano di dimensioni mt. 6,00 x 5,00 x h pari a mt. 2,20. La consistenza dell'immobile è cosi riassunta: Superficie coperta edificio mappale 203 (mt. 5,55 x mt. 15,00 + mt. 5,00 x 12,40)= mq. 145,25. Volume lordo edificio mappale 203 (mq. 145,25 x altezza mt. 4,50)= mc. 653,625. Provincia di Sondrio stima beni Colonia Solezzo Studio tecnico ~eometra Boselli Alberto 3

4 Superficie coperta corpo aggiunto edificio mappale 203 (mt. 6,00 x mt. 5,00)= mq. 30,00. Volume lordo corpo aggiunto edificio mappale 203 (mq. 30,00 x 2,20)= mc. 66,00. Superficie coperta porzione edificio ancora esistente lato ovest mappale 149 (mt. 6,00 x mt. 5,10)= mq.30,60. 'li Volume lordo porzione edificio ancora esistfnte lato ovest mappale 149 (mq. 30,60 x I altezza mt. 2,20)= mc. 67,32. Totale superficie coperta censita pari a (mq. 145,25 + mq. 30,00 + mq. 30,60) = mq. 205,85. Totale volume lordo censito pari a (mc. 653,625 + mc. 66,00 + mc. 67,32)= mc. 786,945. Nel lotto su cui insistevano i mappali 204 e 149 (ora solo sedimi) è presente un'area esterna completamente pianeggiante adibita a cortile su una superficie di circa mq. 1900,00 con una buona vista a valle e circondata a monte da una pineta. A monte e a valle dei fabbricati è ancora presente un muratura In pietra a vista di contenimento del terreno che è in buono stato di conservazione. Sono ancora ben visibili per tutto il loro sviluppo i pali di sostegno in legno che rifornivano l'ex colonia di corrente elettrica. A monte dell'edificio mappale n. 203 e più precisamente nel bosco mappale n. 148 è presente una vasca in cemento armato di raccolta dell'acqua potabile che dalla "valle del monte", attraverso condotta a cielo libero, riforniva la colonia dell'acqua necessaria ai propri fabbisogni. Boschi, prati e pascoli: foglio 36 particella 148, bosco alto, classe 2, superficie mq Provincia dì Sondrio stima beni Colonia Solezzo Studio tecnico geometra Boselli Alberto 4

5 foglio 36 particella 150, prato, classe 3, superficie mq foglio 36 particella 152, bosco alto, classe 2, superficie mq foglio 36 particella 200, pascolo, classe 1, superficie mq Boschi, prati, e pascoli che circondano completamente gli edifici dell'ex colonia solezzo e i due fabbricati rurali mappale n Nell'insieme i terreni sopracitati possono essere suddivisi circa a metà fra boschi e pascoli. n bosco ha tratti di soprassuolo pulito e presenta delle ottime piante di alto fusto, la vicinanza della strada ne aumenta sicuramente il suo valore. I prati e i pascoli, in fase parziale di imboschimento, hanno le caratteristiche di un tipico pascolo di alpeggio estivo e di mezza stagione in quanto la zona è esposta al sole, si presenta con tratti in pendenza ma sicuramente utilizzabili per il carico del bestiame con acqua comodamente usufruibile dalle valli vicine. La superficie globale dei boschi, prati e pascoli è pari a (mq mq mq mq )= mq ,00. Fabbricati rurali: foglio 36 particella 151, fabbricato rurale, superficie mq. 230,00, reddito 0,00; Si tratta di due fabbricati rurali completamente diroccati, senza copertura, senza solaio intermedio e in stato di abbandono. Originariamente adibiti a stalla, abitazione e fienile-deposito. Sono ancora ben visibili le murature portanti perimetrali in pietra del luogo quasi sino al limite delle imposte di colmo e radice. Provincia di Sondrio stima beni Colonia Solezzo Studio tecnico geometra Boselli Alberto 5

6 Nel caso di ristrutturazione è necessario un'intervento radicale con demolizione quasi totale e ricostruzione completa degli edifici. n fabbricato rurale posto a ovest del mappale n. 151 ha una superficie in pianta di (mt.6,00 x mt. 5,50)= mq. 33,00 ed era disposto su due piani con copertura a due falde. Si desume un'altezza media dell'edificio pari a mt. 6,00 con un volume recuperabile ad uso abitativo pari a (mq. 33,00 x altezza mt. 6,00)= mc. 198,00. In aderenza all'edificio rurale è presente una struttura in cemento armato parzialmente demolita e priva di copertura di superficie pari a (mt. 10,00 x mt. 7,00)= mq. 70,00. La struttura d'altezza pari a mt. 2,20 era probabilmente adibita a stalla o deposito, non è censita in mappa ed è da considerarsi corpo aggiunto successivamente al fabbricato esistente, sentito l'u.t.c il manufatto non è urbanisticamente recuperabile ai fini volumetrici e non è tenuto in considerazione nella presente stima. n secondo fabbricato rurale posto a est del mappale n. 151 ha una superficie in pianta di (mt. 9,60 x mt. 5,00 + mq. 4,00 x mt. 3,00)= mq. 60,00 ed era disposto su due piani con copertura a falde. Si desume un'altezza media dell'edificio pari a mt. 4,50 con un volume recuperabile ad uso abitativo pari a (mq. 60,00 x altezza mt. 4,50)= mc. 270,00. Totale superficie coperta censita pari a (mq. 33,00 + mq. 60,00) = mq. 93,00. Totale volume lordo censito pari a (mc. 198,00 + mc. 270,00)= mc. 468,00. Zona urbanistica e nonne tecniche di attuazione: Come da certificato di destinazione urbanistica del Ol dicembre 2004 di protocollo rilasciato dal responsabile dell'ufficio Tecnico del comune di Sondalo direttamente alla

7 Provincia di Sondrio stima beni Colonia Solezzo Studio tecnico ~eometra Boselli Alberto 7 Provincia di Sondrio i mappali interessati sono tutti in zona E2.2 sotto zona boschiva e E2.1 sotto zona forestale del vigente PRG. (zona non vincolata a parco). Classe 3 di fattibilità geologica con consistenti limitazioni per tutti i mappali ad esclusione di una porzione dei boschi mappali n. 148 e 152 adiacenti alle valli laterali in classe 4 fattibilità con gravi limitazioni. Nella classe 3 è comunque consentita la nuova edificazione e il recupero dei fabbricati esistenti. Con verbale di deliberazione del Consiglio Comunale di Sondalo n.12 del è stata approvata una variante al P.R.G. ai sensi della L.R. 23/97 che consente il mutamento di destinazione d'uso nelle zone agricole con destinazioni ammesse quali residenza, attività agricola, attività commerciale, attività artigianale e turistico ricettiva. Pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Lombardia - Serie Inserzioni - n. 32 del lo agosto In base alle nonne tecniche di attuazione del P.R.G. del comune di Sondalo art disciplina degli interventi edilizi nelle zone E e costruzioni esistenti nelle zone E è ammessa la ristrutturazione edilizia degli edifici rurali esistenti con aumento massimo del 20% della volumetria esistente, ai sensi della L.R. 10/98. Criterio di valutazione degli immobili e determinazione dei valori: Per la valutazione di quanto rimane (mapp. 203) dell'immobile principale originariamente destinato a colonia con cortile esterno si redige la seguente stima analitica tenendo in cosiderazione un mutamento della destinazione d'uso a residenza: Valutazione per superficie ricostruibile: Volume lordo censito pari a mc. 786,945.

8 Aumento di volume previsto dalla normativa pari al = a (mc. 786,945 + mc. 786,945 x 0,20%)= 944,334 mc. realizzabili. Altezza media di piano abitabile in comune di Sondalo per edifici sopra i 1000 mt. di s.l.m. pari a (mt 2,40 + mt. 0,30 di spessore solaio) = mt. 2,70. Superficie coperta lorda realizzabile pari a (mc. 944,334/ mt. 2,70)= mq. 349,75. La media delle contrattazioni di fabbricati di tipologia simile nella zona assume un valore a mq. di superficie realizzabile pari a euro 140,00. Valore dell'immobile pari a (mq. realizzabili 349,75 x valore a mq. euro ) = euro ,00 euro. Valutazione in base alla superficie edificabile necessaria per realizzare la costruzione: Volume lordo censito pari a mc. 786,945. Aumento di volume previsto dalla normativa pari al 20% = a (mc. 786,945 + mc 786,945 x 0,20%)= 944,334 mc. realizzabili. Ipotizzando un indice di edificabilità pari a 1,00 mc/mq., valore medio nel P.R.G. del comune di Sondalo, sono necessari mq. di terreno edificabile pari a (mc. 944,334 / 1,00 mc/mq.)= mq. 944,334. Considerando che il prezzo medio di terreni edificabili in zona Sondalo frazione con stesso indice di edificabilità varia fra i 50 e 70 euro a mq. s'ipotizza un valore a mq. per la nostra zona ove non vi sono comunque terreni edificabili pari ad euro 45,00 a mq.. Valore dell'immobile pari a (mq. 944,334 x euro a mq. 45,00) = euro ,03 euro. Valutazione in base al costo di costruzione: Superficie coperta lorda realizzabile pari a (mc. 944,334/ mì. 2,70)= mq. 349,75. Provincia di Sondrio stima beni Colonia Solezzo Studio tecnico ~eometra BoscHi Alberto 8

9 Per la costruzione di un fabbricato simile tenendo in considerazione la zona, la difficoltà di trasporto e messa in opera dei materiali, la sistemazione della strada di accesso, l'eventuale sistemazione della linea elettrica, la sistemazione della rete idrica, considerando anche che la zona è pianeggiante con opere di contenimento a monte e a valle già presenti si ipotizza un costo di costruzione superiore alla media e pari ad euro 1000,00 a mq.. Considerando che nella zona, all'inizio della strada sterrata, è stata recentemente approntata un'operazione di ristrutturazione di un'immobile esistente con più unità abitative tutte compravendute con prezzi di vendita mediamente pari a euro 1270,00 a mq., riducendo lievemente il nostro prezzo di vendita del 10% in quanto in area più disagiata e comunque nel suo contesto unica e introvabile, ricaviamo un valore di mercato pari ad euro 1143,00. Differenza fra il prezzo di vendita e il costo di costruzione pari a (euro 1143,00 - euro 1000,00)= euro 143,00. Valore dell'immobile pari a (mq. realizzabili 349,75 x differenza di prezzo pari a euro 143,00) = euro ,25 euro. Valore dell'immobile in base alla media delle tre valutazioni effettuate pari a (euro ,00 + euro 42.49~,03 + euro ,25)13= euro ,09. TI valore sopra esposto è comprensivo della corte esterna su una superficie di circa mq. 1900,00. Stima dei fabbricati rurali mappale o. 151, si segue lo schema di cui sopra con leggera riduzione dei valori per l'ubicazione, l'esposizione, la veduta e la mancanza della superficie pianeggiante esterna (corte). Valutazione per superficie ricostruibile: Provincia di Sondrio stima beni Colonia Solezzo Studio tecnico ~eometra Boselli Alberto 9

10 Volume lordo censito pari a mc. 468,00. Aumento di volume previsto dalla normativa pari al 20% = a (mc. 468,00 + mc. 468,00 x 0,20%)= 561,60 mc. realizzabili. Altezza media di piano abitabile in comune di Sondalo per edifici sopra i 1000 mì. di s.l.m. pari a (mt 2,40 + mt. 0,30 di spessore solaio) = mt. 2,70. Superficie coperta lorda rea1izzabile pari a (mc. 561,60/ mt. 2,70)= mq. 208,00. La media delle contrattazioni di fabbricati di tipologia simile nella zona assume un valore a mq. di superficie realizzabile pari a euro 120,00. Valore dell'immobile pari a (mq. realizzabili 208,00 x valore a mq. 120,00) = euro ,00 euro. Valutazione in base alla superficie edificabile necessaria per realizzare la costruzione: Volume lordo censito pari a mc. 468,00. Aumento di volume previsto dalla normativa pari al 2()OJO = a (mc. 468,00 + mc. 468,00 x 0,20%)= 561,60 mc. realizzabili. Ipotizzando un indice di edificabilità pari a 1,00 mc/mq., valore medio nella zona di Sondalo, sono necessari mq. di terreno edificabile pari a (mc. 561,60/ 1,00 mc/mq.)= mq. 561,60. Considerano che il prezzo medio di terreni edificabili in zona Sondalo frazione con stesso indice di edificabilità varia fra i 50 e 70 euro a mq. si ipotizza un valore a mq. per la nostra zona ove non vi sono comunque terreni edificabili pari ad euro 40,00 a mq.. Valore dell'immobile pari a (mq x euro a mq ) = euro ,00 euro. Valutazione in base al costo di costruzione: Superficie coperta lorda realizzabile pari a (mc. 561,60/ mt. 2,70)= mq. 208,00. n.- -.::..:.....;l': C'..JI~_.-IL': L ': r".-1..._:_ C'.-l_... C"!_.-:I':_ 4- ':.L_ '0 11: A 1'L_.-.._ H\

11 Si ipotizza un costo di costruzione superiore alla media e pari ad euro 1000,00 a mq.. Valore di mercato pari ad euro 1130,00. Differenza fra il prezzo di vendita e il costo di costruzione pari a (euro 1130,00 - euro 1000,00)= euro 130,00. Valore dell'immobile pari a (mq. realizzabili 208,00 x differenza di prezzo pari a euro 130,00) = euro ,00 euro. Valore dell'immobile in base alla media delle tre valutazioni effettuate Dari a (euro ,00 + euro ,00 + euro ,00)/3= euro ,33. Stima dei fabbricati dei boschi, prati e pascoli: Relativamente ai boschi, prati e pascoli in considerazione della zona, degli accessi, della disposizione morfologica dei terreni, delle piante di alto fusto presenti si assume come riferimento la media dei prezzi di cessione di beni simili nelle zone limitrofe. E più precisamente euro 0,90 a mq. per il bosco (parzialmente ad alto fusto) e euro 0,40 a mq. per pascoli e prati. Prezzo medio pari a (euro 0,90 + euro 0,40)/2 = euro 0,65. Valore globale dei boschi, prati e pascoli è pari a (mq ,00 x euro mq. 0,65)= euro Il totale della valutazione di tutti i beni di proprietà della Provincia di Sondrio in comune di Sondalo località Colonia "Solezzo" è pari a (euro ,09 + euro ,33 + euro ,50) = euro Si arrotonda il valore a euro (novantunomilaeuro/oo). Provincia di Sondrio stima beni Colonia Solezzo Studio tecnico ~eometra Boselli Alberto 11

12 Provincia di Sondrio stima beni Colonia Solezzo Studio tecnico ~eometra Boselli Alberto 12 Non sono state eseguite verifiche di eventuali contratti di affitto in essere. E' da verificare presso Comunità Alta Valtellina di Bormio. Comune di Sondalo e Amministrazione Provinciale l'esistenza di eventuali fondi e progetti per il recupero della strada di accesso alla colonia che comporterebbero ad opere eseguite un'aumento minimo di quanto stimato del 15-20%. Rimane da valutare l'impegno assunto dall'amministrazione Provinciale di Sondrio nell'atto di acquisizione degli immobili in data 23 settembre 1967 di rep notaio dr. Sergio Monizio punto 2) "nel prendeme consegna acquisisce gli immobili al proprio patrimonio, conservandone la destinazione a Colonia". La normative del comune di Sondalo ammette comunque il mutamento di destinazione d'uso attraverso redazione di piano attuativo. Conclusione: Nella valutazione e attribuzione dei valori si è tenuto in considerazione di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche della zona, della vista panoramica, dell'ambiente circostante, del disagio per il raggiungimento del luogo, del fatto che è difficile trattare la compravendita di beni simili ma anche che sono dei beni introvabili e di sicuro interesse anche per un'eventuale recupero di tutto il complesso non solo a scopo abitativo. Con quanto esposto si ritiene di aver compiutamente e prudenzialmente assolto l'incarico di stima affidatogli restando a disposizione per eventuali chiarimenti.

13 Allegati: Planimetria mappale (1: 1000); Documentazione fotografica; Scheda catastale (1 :200); Estratto PRG.; Estratto zona geologica; Corografia; Norme tecniche zone Agricole; Delibera Consiglio Comunale; Pubblicazione sul B.U.R.L; Copia certificato di destinazione urbanistica; Visure catastali; Tirano, ottobre 2005 Provincia di Sondrio stima beni Colonia Solezzo Studio tecnico ~eometra Boselli Alberto 13