TRIBUNALE DI TREVISO RELAZIONE DEL C.T.U.

Transcript

1 TRIBUNALE DI TREVISO Sezione Esecuzioni Immobiliari Esecuzione Immobiliare n 386/2008 G. I. dott. A. M. FABBRO promossa da ALBERTON DANIELA e BANCA POPOLARE DI VICENZA S.c.p.a. contro [omissis] RELAZIONE DEL C.T.U. Il sottoscritto perito edile MAURIZIO TONON di Vittorio Veneto, con studio in Via N. Nannetti n 4, libero professionista, iscritto al n 376 dell Albo dei Periti Industriali della provincia di Treviso, con provvedimento del G.E. del Tribunale di Treviso dott. FRANCESCO PEDOJA, in data , veniva nominato C.T.U. nell esecuzione in corso. Per il giuramento e per gli eventuali chiarimenti alla presente consulenza veniva fissata l udienza del giorno alle ore 10,00. Successivamente, a seguito istanza di proroga inoltrata dal sottoscritto C.T.U., veniva fissata nuova udienza per il giuramento al alle ore 11,00. ESECUZIONE DELL INCARICO Al fine di espletare l incarico ricevuto, il sottoscritto C.T.U. accedeva, personalmente, via fax o nella modalità telematica, qualora prevista, presso i seguenti uffici: - Agenzia del Territorio di Treviso uffici catastali, per effettuare consultazioni e per richiedere e ritirare le planimetrie catastali; - Agenzia del Territorio di Treviso Servizio Pubblicità Immobiliare, per effettuare consultazioni; 1

2 - Agenzia delle Entrate di Montebelluna per richiedere certificazione in merito alla esistenza di contratti di locazione nonché copia dei contratti registrati presso lo stesso ufficio; - Agenzia delle Entrate di Treviso per richiedere copia di contratti di locazione; - Agenzia delle Entrate di Castelfranco Veneto per richiedere copia di contratti di locazione; - Agenzia delle Entrate di Bassano del Grappa per richiedere copia di contratti di locazione; - Ufficio Tecnico del Comune di Crespano del Grappa al fine di richiedere e ritirare copie delle autorizzazioni edilizie ed il Certificato di Destinazione Urbanistica; Con lettera raccomandata A.R. in data diretta alla ditta [omissis], il sottoscritto fissava per il giorno 13 luglio 2010 alle ore 9,00, l inizio delle operazioni peritali. Alla data ed ora stabilite il sopralluogo ebbe luogo regolarmente in assenza di personale della ditta proprietaria ma alla presenza di personale delle ditte occupanti gli immobili. Quanto alla certificazione energetica si precisa che la stessa non viene prodotta come da ultime disposizioni del Sig. Giudice. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI PIGNORATI Dal confronto fra lo stato di fatto, rilevato dal sottoscritto, con quanto rappresentato nelle planimetrie catastali, sono emerse alcune incongruenze consistenti nella erronea rappresentazione di due distinti capannoni come unica unità immobiliare e nella rappresentazione di un corpo uffici che di fatto risulta completamente al grezzo e pertanto non può essere censito ma solamente denunciato nella categoria fittizia F/4 unità in corso di definizione. Dovendo procedere all aggiornamento catastale, secondo quanto prevede espressamente il quesito, il sottoscritto vi ha provveduto con denuncia di variazione prot. TV del A seguito della variazione effettuata i beni in oggetto risultano così allibrati c/o Agenzia del Territorio della Provincia di Treviso: A) Comune di CRESPANO DEL GRAPPA catasto dei fabbricati Sez. Unica - Foglio 16 Mapp Sub. 3 via Asolana p. 1 Cat. A/3 cl. 1^ vani 3,5 R.C. 139,19 Mapp Sub. 8 via Asolana p. T Cat. D/1 R.C ,00 Mapp Sub. 9 via Asolana p. S1-T Cat. D/1 R.C ,00 2

3 Mapp Sub. 10 via Asolana p. S1-T-1 Cat. F/4 In corso di definizione Mapp Sub. 2 via Asolana p. S1-T Cat. D/1 R.C ,00 Mapp Sub. 3 via Asolana p. 1 Cat. A/3 cl. 3^ vani 4,5 R.C. 244,03 Con diritto alle parti comuni di cui all art del C.C. fra le quali i seguenti beni comuni: bene comune non censibile: Mapp. Mapp Sub. Sub. 6 } via Asolana p. T Area scoperta di mq bene comune censibile: Mapp Sub. 7 via Asolana p. T Cat. D/1 R.C. 390,00 Il tutto corrispondente ai mappali 1003 e 1128 del foglio 16 del catasto terreni, Enti Urbani rispettivamente di 3100 mq e 1273 mq. Le unità immobiliari mappale 1003 sub. 7, 8, 9 e 10 derivano dal sub. 5 a seguito denuncia di variazione prot. TV del , il quale sub. 5 a sua volta deriva dal sub. 2 per ampliamento a seguito denuncia di variazione in data prot Il mappale 1003 deriva dall unificazione dei mappali 998, 999, 1001 e 1002 a seguito dei Tipi Mappale n del e n del ; il mappale 1128 deriva dall unificazione dei mappali 1000 e 460 a seguito del Tipo Mappale n 2700 del ; il tutto corrispondente agli originari mappali 456 (già 293) di mq. 4310, 458 (già 355) di mq. 56 e 460 (già 355) di mq. 7. B) Comune di CRESPANO DEL GRAPPA catasto terreni Foglio 16 Mapp. 292 prato cl. 3^ Ha R.D. 0,15 R.A. 0,14 Confini: gli immobili formano corpo unico confinante a Nord con mappale 307, 1127 e 985, ad Est con strada Comunale, a Sud con mappali 87 e 88, ad Ovest con mappali 76 e 87. PROPRIETÀ A seguito accertamenti presso i Pubblici Registri Immobiliari è risultato che i beni di cui alla presente, correttamente identificati al punto precedente, risultano intestati a: [omissis] - c.f. [omissis] per l intera piena proprietà. PROVENIENZA 3

4 Gli immobili sono pervenuti alla ditta come sopra esposta, a seguito dei seguenti titoli: Compravendita in data rep notaio Grispigni Manetti Valerio di Bassano del Grappa, trascritto a Treviso il ai numeri 6219/7238; mediante il quale la società [omissis] acquista il mappale 355 Compravendita in data rep notaio Pierotti Helio di Oderzo; mediante il quale Parinetto Pietro acquista la quota di 1/6 dei mappali 292 e 293 Compravendita in data rep notaio Francesco Imparato di Crespano del Grappa, trascritto a Treviso il ai numeri 16155/21438, mediante il quale la società [omissis] acquista da [omissis] i mappali 292 e 456, quest ultimo derivato dal mapp 293 e da Marbella spa i mappali 458 e 460 entrambi derivati dal mappale 355 (il tutto corrispondente all intera attuale consistenza) Compravendita in data rep notaio Francesco Imparato di Asolo, trascritto a Treviso il ai numeri 14661/20818, mediante il quale la società [omissis] acquista dalla società [omissis] i mapp. 292; derivati dal mapp. 456; derivati dal mappale 458; 460 Trasformazione di società e trasferimento di sede sociale in data rep notaio Francesco Imparato di Asolo, trascritto a Treviso il ai numeri 24139/33956 e 24140/33957, mediante il quale la società [omissis] si trasformava in [omissis] con sede in Crespano del Grappa Costituzione di vincolo di destinazione in data rep notaio Francesco Imparato di Asolo, trascritto a Treviso il ai numeri 24732/34891 e 24861/35056, mediante il quale viene vincolata ad uso pubblico la destinazione dei parcheggi esterni Trasformazione di società in data rep notaio Francesco Imparato di Asolo, trascritto a Treviso il ai numeri 17525/27853, mediante il quale la società [omissis] si trasformava in [omissis] 4

5 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Aggiornata a tutto il : Servizio Pubblicità Immobiliare - ufficio di TREVISO Trascrizioni: n Reg. n Reg. data TITOLO CREDITORE Diritto quota Generale Particol VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI ALBERTON DANIELA nata a Crespano del Grappa il c.f. LBRDNL62R41D157X Piena proprietà 1/1 BANCA POPOLARE DI VICENZA S.C.P.A. con sede in Vicenza c.f Piena proprietà 1/1 Iscrizioni: data Reg. Gen. Reg. Part. TITOLO IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI 2283 MUTUO FONDIARIO ,25 CREDITORE BANCA POPOLARE DI VICENZA SOCIETÀ COOPERATIVA PER AZIONI A RESPONSABILITÀ LIMITATA con sede in Vicenza c.f SOMMA CAPITALE ,50 Diritto Piena proprietà Quota 1/ IPOTECA GIUDIZIALE derivante da 5860 DECRETO ,48 INGIUNTIVO BANCA DI TREVISO S.P.A. con sede in Treviso c.f ,00 Piena proprietà 1/ IPOTECA GIUDIZIALE derivante da 5862 DECRETO INGIUNTIVO ,97 BANCA DI TREVISO S.P.A. con sede in Treviso c.f ,00 Piena proprietà 1/ IPOTECA GIUDIZIALE derivante da 73 DECRETO INGIUNTIVO ,00 CASSA DI RISPARMIO DEL VENETO S.P.A. con sede in Padova c.f ,00 Piena proprietà 1/1 N.B. nella trascrizione del pignoramento della Banca Popolare di Vicenza nonché nelle prime tre iscrizioni dell elenco che precede, gli immobili sono erroneamente citati con gli estremi catastali relativi ad uno stadio soppresso. Infatti, non vengono citate le unità al mappale 1128 ma vengono citati i mappali 1000 e 460 che risultavano già soppressi e sostituiti dal mappale non viene citata l unità mappale 1003 sub. 5 ma l unità mappale 1003 sub. 2 che risultava già soppressa e sostituita dal sub. 5. Va detto che ancorché le unità siano citate in uno stadio pregresso, la consistenza fondiaria è citata nella sua interezza. 5

6 DESTINAZIONE P.R.G. Alla presente relazione viene allegato il Certificato di Destinazione Urbanistica di cui al punto 6 primo comma dell art. 173 bis del C.P.C., dal quale si evince che gli interi mappali 1003 e 1128 ricadono in zona D1 zone industriali e artigianali di completamento con indice di copertura pari al 50%. Per il lotto in questione avente una superficie fondiaria di mq risulta: mq x indice copertura 50% = mq. 2186, mentre risultano già coperti dagli attuali fabbricati circa 2000 mq. Quanto invece al mappale 292 va detto che lo stesso ricade in zona agricola E3 e, di fatto, costituisce la sponda di un canale di scolo delle acque superficiali. CONFORMITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA - D.P.R. 380/2001 (già L. 47/85) Ai fini della verifica della rispondenza a quanto stabilito dal D.P.R. 380/2001 già L. 47/85, si precisa che trattasi di fabbricato costruito in forza dei seguenti titoli abilitativi: - Concessione edilizia n 99/04 del per la costruzione di un capannone e relative pertinenze 1 stralcio; - Concessione edilizia n 99/04 V1 del per variante alla costruzione del capannone 1 stralcio; - Denuncia Inizio Attività prot del per realizzazione recinzione; - Concessione edilizia n 2000/61 del per la costruzione del capannone e relative pertinenze, 2 e 3 stralcio; - Concessione edilizia n 6/2002 del (variante 1 alla n 2000/61) per variante a costruzione capannone 2 stralcio; - Permesso di costruire n 2000/61 V2 del per variante 2 alla costruzione capannone 3 stralcio; - Denuncia Inizio Attività prot del per realizzazione di una pensilina a sbalzo. Il fabbricato è stato dichiarato agibile con i seguenti provvedimenti: - licenza di agibilità prot del per laboratorio ed alloggio 1 stralcio; - licenza di agibilità prot del per capannone ed alloggio 2 stralcio; - agibilità ottenuta mediante istituto del silenzio-assenso su domanda prot. 822 del

7 per capannone 3 stralcio. Il fabbricato realizzato risulta conforme a quanto autorizzato ad eccezione di due pensiline, a copertura degli accessi degli uffici e dell abitazione relativi alle unità di cui al primo stralcio, (lotto 2 della presente relazione) che sono state realizzate in assenza di titolo abilitativo. Per dette pensiline dovrà essere presentata una richiesta di autorizzazione in sanatoria per la quale viene stimato forfettariamente un costo pari ad Euro 2.000,00 comprensivo di sanzione e spese tecniche. Si precisa, infine, che il corpo uffici ad un piano interrato e due piani fuori terra sito all estremità ovest del fabbricato realizzato come 3 stralcio (lotto 3 della presente relazione) non è mai stato ultimato in quanto si trova interamente allo stato grezzo. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Trattasi di immobile produttivo, di nuova costruzione, suddiviso in tre distinti corpi di fabbrica realizzati in aderenza, formanti altrettante distinte unità produttive, con annessi corpi di fabbrica ad uso uffici pertinenziali ed alloggi. Il tutto sito nella zona industriale e commerciale a circa un chilometro e mezzo da centro cittadino di Crespano lungo la Strada Provinciale n 157 che da Crespano del Grappa porta verso il comune di Fonte. L accesso avviene direttamente da strada pubblica. Il lotto ha forma stretta ed allungata con larghezza variabile di circa metri e lunghezza variabile di circa 190 metri, con il lato più stretto parallelo alla strada pubblica, pertanto le tre unità sono state realizzate in sequenza con la prima unità e relativo corpo uffici prospiciente la strada e le altre sviluppate sul retro. Detto compendio immobiliare, sebbene sia identificato al catasto con due distinti numeri mappali (ad avviso del sottoscritto creati per semplici finalità progettuali inerenti la possibilità di realizzare gli alloggi), forma corpo unico, dove le distinte unità immobiliari condividono lo scoperto pertinenziale, quasi interamente destinato al passaggio e manovra di veicoli, gli accessi carrai e pedonali ed il parcheggio esterno gravato da servitù di uso pubblico. I capannoni sono ad un piano fuori terra della altezza utile interna di 6,5 metri, realizzati con struttura intelaiata in cemento armato, tamponati con pannelli prefabbricati in cemento e coperti con travature prefabbricate in cemento armato precompresso e soprastanti lastre di 7

8 copertura prefabbricate in cemento armato. Fa eccezioni il capannone verso strada (mappale 1128) dove le travature della copertura sono in legno lamellare. Le pavimentazioni sono in battuto di cemento di tipo industriale con finitura superficiale al quarzo ed i serramenti sono in alluminio verniciato. I corpi di fabbrica ad uso uffici, servizi ed alloggi sono a due piani fuori terra, con una altezza totale pari a quella dei capannoni, ed un piano interrato. La struttura portante è in cemento armato, i tamponamenti sono in muratura e la finitura esterna è ad intonaco civile e tinteggiatura. I condotti verticali per scarico fumi delle caldaie e per scarico delle acque meteoriche sono in acciaio inox. Fa eccezione, quanto a finiture, il corpo di fabbrica posto più ad Ovest che, come più sopra detto, è interamente al grezzo. Al piano terra dei due corpi ultimati ci sono gli uffici, pavimentati in listoni di legno, ai piani interrati ci sono i servizi gli spogliatoi e vani accessori, pavimentati in piastrelle, mentre ai piani primi ci sono i due appartamenti, ai quali vi si accede da ingressi autonomi attraverso scale interne in marmo di Trani, pavimentati in piastrelle e listoni di legno. I serramenti esterni sono in legno-alluminio ad eccezione del piano interrato di solo alluminio e le porte interne sono di tipo comune, ad anta quelle degli uffici e di tipo scorrevole in legno massello di rovere quelle degli appartamenti. Sia gli uffici sia gli appartamenti hanno impianti di riscaldamento autonomi a pavimento radiante, mentre gli interrati sono scaldati con ventilconvettori; il tutto alimentato da caldaie a gas metano. L appartamento fronte strada (mapp. 1128) ha soffitti interni in travi di legno lamellare e tavolato. Il tutto di buona qualità. Complessivamente lo stato di manutenzione e conservazione può definirsi buono. Lo scoperto misura circa mq del quale una esigua porzione posta all estremità Ovest risulta esterna alla recinzione in quanto di fatto costituisce la sponda di un canale di scolo delle acque superficiali, ed una porzione fronte strada risulta esterna alla recinzione in quanto si tratta di un parcheggio gravato da servitù di uso pubblico. La porzione rimanente è interamente pavimentata in battuto di cemento ed è recintata con muratura in cemento armato e soprastante rete metallica nei lati Nord ed Ovest e con muratura in cemento armato e soprastante ringhiera 8

9 in ferro nei lati Sud ed Est. Nella porzione fronte strada ci sono due accessi carrai con cancelli scorrevoli motorizzati. STATO DELLA DISPONIBILITÀ DEGLI IMMOBILI Come espressamente richiesto nel quesito il sottoscritto C.T.U inoltrava in data 20 luglio una richiesta mediante posta elettronica all Agenzia delle Entrate di Montebelluna, territorialmente competente, ricevendo risposte in data 27 e 29 luglio dell esistenza di 3 contratti di locazione registrati presso lo stesso Ufficio nonché 1 contratto registrato all Agenzia di Treviso, 15 contratti registrati all Agenzia di Bassano del Grappa e 34 contratti registrati all Agenzia di Castelfranco Veneto. In data 29 luglio venivano inoltrate via fax le richieste alle predette ulteriori Agenzie ed ancora in data 31 agosto presso l Agenzia di Treviso ed in data 03 settembre presso l Agenzia di Bassano del Grappa, per smarrimento delle precedenti richieste da parte degli Uffici, ottenendo infine copia di una serie contratti di locazione, talvolta già risolti, talvolta relativi ad altri beni, talvolta effettivamente pertinenti ai beni e non ancora risolti. Di tutta questa documentazione il sottoscritto ritiene superflua l elencazione e l allegazione mentre vengono citati ed allegati quelli pertinenti alla presente relazione. Va detto che l effettiva occupazione dei beni, come verificata dal sottoscritto, corrisponde a quanto risulta dai contratti reperiti ed allegati. Le unità produttive site ad Est e ad Ovest (lotti 1 e 3 della presente relazione) sono libere. Al momento del sopralluogo erano in corso lavori di smontaggio ed asporto delle attrezzature relative all attività che occupava l immobile, da parte di personale incaricato dalla ditta che le ha acquisite in proprietà dal fallimento della suddetta ditta (ditta [omissis] fallimento n 135/2009). L unità produttiva centrale (lotto 2) è locata con contratto redatto in data , registrato all Agenzia delle Entrate di Treviso in data al n 394, al Sig. [omissis], quale titolare della ditta individuale [omissis] con durata di sei anni dal al , tacitamente rinnovabili di sei anni, quindi fino al , salvi i casi di cui all art. 29 della Legge 392/78. Quale canone è stato pattuito un importo di Euro ,00 annui, da aggiornare al 75% dell indice di variazione dei prezzi al consumo accertato dall ISTAT. Detto canone risulta 9

10 congruo per il mercato locale, infatti ,00 annui corrispondono ad Euro mensili che corrispondono ad Euro 3,00 per mq. di superficie lorda complessiva inclusi uffici e servizi ed escluse pertinenze. La redditività lorda di detto canone riferita al valore dell immobile stimato da sottoscritto è pari al 5,9% ossia: Canone aggiornato ISTAT al 75% : , = 5,9 % redditività lorda Valore immobile locato: ,00 L appartamento fronte strada mappale 1128 sub. 3 (lotto 1) è locato ai Sigg. [omissis] e [omissis], con contratto registrato all Agenzia delle Entrate di Bassano del Grappa in data al n 823 con durata dal al e canone annuo di 5.280,00 da aggiornare nella misura del 100% dell indice di variazione dei prezzi al consumo accertato dall ISTAT Quanto al canone praticato l importo di 5.280,00 annui corrisponde ad Euro 440,00 mensili che risultano congrui per l alloggio in questione, considerate le dimensioni, l ubicazione ecc.. Detto contratto è stato stipulato successivamente ad entrambi i pignoramenti trascritti, e pertanto non è opponibile. Tuttavia si evidenzia che la stipulazione di questo contratto è avvenuta mentre era in corso un altro contratto con i medesimi conduttori, questo opponibile, e precisamente il contratto registrato in data al n 4658 che prevedeva una durata di 4 anni dal al , con tacito rinnovo di ulteriori 4 anni salvi i casi di cui all art. 3 della Legge 431/98. Il canone era di importo superiore, pari ad Euro 5.640,00 annui da aggiornare nella misura dell indice di variazione dei prezzi al consumo accertato dall ISTAT aumentati del 30%. L appartamento mappale 1003 sub. 3 (lotto 2) è locato alla Sig.ra [omissis], con contratto registrato presso l Agenzia delle Entrate di Bassano del Grappa in data al n 353 che prevede una durata di 4 anni dal al e canone annuo di 4.200,00. Anche detto contratto è stato stipulato successivamente ad entrambi i pignoramenti trascritti e pertanto non è opponibile. Quanto al canone praticato l importo di 4.200,00 annui corrisponde ad Euro 350,00 mensili che risultano congrui per l alloggio in questione, considerate le dimensioni, l ubicazione ecc.. 10

11 DIVISIBILITÀ e FORMAZIONE LOTTI Quanto alla divisibilità il problema non si pone dal momento che i beni di cui alla presente sono in piena proprietà dell esecutata per l intero. Quanto alla eventuale formazione di lotti si precisa che essa è possibile ed anzi opportuna al fine di ottenere una maggiore appetibilità nel mercato locale. Siamo infatti in presenza di tre distinti capannoni ad uso produttivo già urbanisticamente, catastalmente e funzionalmente autonomi ed indipendenti se non per minime promiscuità a livello dello scoperto pertinenziale. L unica precisazione che preme fare al sottoscritto riguarda i due alloggi esistenti ai piani primi dei due corpi di fabbrica ad uso uffici e servizi delle prime due unità produttive. Detti alloggi sebbene siano dotati di accesso autonomo, siano completamente indipendenti a livello impiantistico e di fatto siano locati a persone estranee alle attività insediate nelle unità produttive, ed ancorché il comune non abbia richiesto un vincolo di pertinenzialità con le unità produttive stesse, di fatto costituiscono un naturale e possibile spazio per l ampliamento delle zone uffici o semplicemente possono divenire un alloggio per personale addetto alla custodia e manutenzione delle attività. Ciò detto, il sottoscritto ritiene opportuno che i suddetti alloggi siano ceduti unitamente alle unità produttive alle quali sono fisicamente legati. Vengono formati i 3 seguenti lotti: LOTTO 1 capannone con uffici e servizi pertinenziali più alloggio al piano primo così censiti: a) proprietà per l intero Comune di Crespano del Grappa catasto dei fabbricati Sez. Unica - Foglio 16 Mapp Sub. 2 via Asolana p. S1-T Cat. D/1 R.C ,00 Mapp Sub. 3 via Asolana p. 1 Cat. A/3 cl. 3^ vani 4,5 R.C. 244,03 Con diritto alle parti comuni di cui all art del C.C. fra le quali i seguenti beni comuni: bene comune non censibile: Mapp. Mapp Sub. Sub. 6 via Asolana p. T Area scoperta di mq

12 b) proprietà per 1/3 Comune di Crespano del Grappa catasto terreni Foglio 16 Mapp. 292 prato cl. 3^ Ha R.D. 0,15 R.A. 0,14 LOTTO 2 capannone con uffici e servizi pertinenziali più alloggio al piano primo così censiti: a) proprietà per l intero Comune di Crespano del Grappa catasto dei fabbricati Sez. Unica - Foglio 16 Mapp Sub. 3 via Asolana p. 1 Cat. A/3 cl. 1^ vani 3,5 R.C. 139,19 Mapp Sub. 9 via Asolana p. S1-T Cat. D/1 R.C ,00 Con diritto alle parti comuni di cui all art del C.C. fra le quali i seguenti beni comuni: bene comune non censibile: Mapp. Mapp Sub. Sub. 6 via Asolana p. T Area scoperta di mq bene comune censibile: Mapp Sub. 7 via Asolana p. T Cat. D/1 R.C. 390,00 b) proprietà per 1/3 Comune di Crespano del Grappa catasto terreni Foglio 16 Mapp. 292 Prato cl. 3^ Ha R.D. 0,15 R.A. 0,14 LOTTO 3 capannone ultimato con corpo uffici e servizi al grezzo così censiti: a) proprietà per l intero Comune di Crespano del Grappa catasto dei fabbricati Sez. Unica - Foglio 16 Mapp Sub. 8 via Asolana p. T Cat. D/1 R.C ,00 Mapp Sub. 10 via Asolana p. S1-T-1 Cat. F/4 In corso di definizione Con diritto alle parti comuni di cui all art del C.C. fra le quali i seguenti beni comuni: bene comune non censibile: 12

13 Mapp. Mapp Sub. Sub. 6 via Asolana p. T Area scoperta di mq bene comune censibile: Mapp Sub. 7 via Asolana p. T Cat. D/1 R.C. 390,00 b) proprietà per 1/3 Comune di Crespano del Grappa catasto terreni Foglio 16 Mapp. 292 prato cl. 3^ Ha R.D. 0,15 R.A. 0,14 VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI Sulla base di quanto sopra emerso, e dopo aver tenuto conto: - delle condizioni degli immobili sia dal lato intrinseco che estrinseco; - dell ubicazione, della forma e della consistenza; - della destinazione urbanistica secondo lo strumento vigente; - della qualità degli immobili e del grado di commerciabilità degli stessi; - dello stato della disponibilità. Tutto ciò premesso e considerato e sulla base anche delle attuali condizioni di mercato, nonché sulla base di beni simili recentemente compravenduti in zona, lo scrivente, assegna agli immobili di che trattasi il valore come da prospetti che seguono, con le ulteriori seguenti precisazioni: - il valore delle pertinenze coperte e scoperte è compreso nel valore attribuito ai fabbricati - viene applicata una diminuzione di valore al capannone al lotto 2 in quanto locato con contratto opponibile, tuttavia dal momento che il canone praticato risulta congruo verrà applicata una riduzione nella sola misura del 10% - ai valori attribuiti agli alloggi non viene applicata una diminuzione di valore in quanto entrambi locati con contratti non opponibili (stipulati successivamente ai pignoramenti) LOTTO 1 Capannone mq. 306 x /mq. 480,00 = ,00 Uffici piano terra mq. 80 x /mq. 950,00 = ,00 Servizi piano interrato mq. 88 x /mq. 770,00 = ,00 13

14 Abitazione piano primo mq. 88 x /mq ,00 = ,00 Terrazza abitazione mq. 8 x /mq. 400,00 = 3.200,00 Totale ,00 Arrotondato ,00 (diconsi Euro trecentonovantunmila/00). LOTTO 2 Capannone mq. 485 x /mq. 480,00 = ,00 Uffici piano terra mq. 59 x /mq. 950,00 = ,00 Servizi piano interrato mq. 68 x /mq. 770,00 = ,00 Tettoia comune (mq.300 x 50%) mq. 150 x /mq. 320,00 = ,00 Riduzione del 10% delle voci precedenti in quanto immobile locato = ,00 Abitazione piano primo mq. 66 x /mq ,00 = ,00 A dedurre costo sanatoria a corpo = ,00 Totale ,00 Arrotondato ,00 (diconsi Euro quattrocentoquindicimila/00). LOTTO 3 Capannone mq. 633 x /mq. 480,00 = ,00 Uffici piano terra e primo (al grezzo) mq. 230 x /mq. 480,00 = ,00 Servizi piano interrato (al grezzo) mq. 115 x /mq. 400,00 = ,00 Tettoia comune (mq.300 x 50%) mq. 150 x /mq. 320,00 = ,00 Totale ,00 Arrotondato ,00 (diconsi Euro cinquecentoottomila /00). COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE art. 567 C.P.C. Nel fascicolo risulta depositata sia la certificazione ventennale delle iscrizioni e trascrizioni sia la relazione notarile sostitutiva, relative alle due procedure riunificate. Unitamente alla certificazione delle iscrizioni e trascrizioni c è una certificazione ante ventennio. Detta certificazione risulta incompleta in quanto relativamente ad alcuni immobili fornisce la provenienza solamente della quota di 1/6 della proprietà e non dell intero. Tuttavia essendo allegata agli atti anche la relazione notarile sostitutiva non si rende necessario il completamento della certificazione. Relativamente alla relazione notarile sostitutiva va detto che nella stessa manca il riferimento 14

15 ad una iscrizione ipotecaria del 2001, correttamente presente invece nella certificazione, ed inoltre risulta errata l indicazione della assenza di vincoli, servitù ecc.. in quanto esiste il vincolo di destinazione ad uso pubblico di una porzione di area destinata a parcheggio. Anche la trascrizione di detto vincolo è presente nella certificazione delle iscrizioni e trascrizioni. Il sottoscritto C.T.U. ha eseguito una verifica presso i Pubblici Registri Immobiliari aggiornata a tutto il dalla quale è emersa una nuova iscrizione eseguita nel gennaio 2010 relativamente ad una ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo. Detta nuova iscrizione oltre ad essere elencata nella presente relazione viene allegata al progressivo n B. Come richiesto nel quesito è stata reperita ed allegata al progressivo E copia dell ultimo titolo di provenienza. Tanto si doveva ad evasione dell incarico ricevuto Documentazione allegata: comune ai lotti A) elaborato grafico con individuazione dei lotti B) visure c/o Servizio di Pubblicità Immobiliare per aggiornamento C) visura catastale aggiornata D) mappa catastale aggiornata E) titolo di provenienza (trasformazione di società del ) F) Certificato di Destinazione Urbanistica G) denuncia di variazione catastale completa di planimetrie ed elaborato planimetrico H) fascicolo contenente documentazione progettuale ed agibilità lotto scheda con dati per ordinanza di vendita, per la pubblicità e per il decreto di trasferimento 1.2 documentazione fotografica 1.3 planimetria catastale 1.4 Copia dei contratti di locazione dell alloggio lotto scheda con dati per ordinanza di vendita, per la pubblicità e per il decreto di trasferimento 2.2 documentazione fotografica 2.3 planimetria catastale 2.4 Copia di contratto di locazione del capannone 2.5 Copia di contratto di locazione dell alloggio 15

16 lotto scheda con dati per ordinanza di vendita, per la pubblicità e per il decreto di trasferimento 3.2 documentazione fotografica 3.3 planimetria catastale Vittorio Veneto Il C.T.U. Perito edile MAURIZIO TONON 16