TRIBUNALE C.P. DI VERONA

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1 TRIBUNALE C.P. DI VERONA FALLIMENTO SOGLIA HOTEL GROUP IN LIQUIDAZIONE Giudice delegato: Dott. Ferdinando Platania Curatori fallimentari: Dott. Elio Aldegheri D.ssa Patrizia Martello Avv. Maurizio Matteuzzi HOTEL SOGLIA - CALDIERO (VR) PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE AGGIORNAMENTO A LUGLIO 2015 Ing. STUDIO TECNICO MONACO Via Ederle, VERONA (Fax) info@monacostudio.it P.IVA

2 1 1. PREMESSA ED INCARICO Nel luglio 2012 è stato dichiarato il fallimento della Soglia Hotel Group S.r.l.. I Curatori Fallimentari hanno incaricato il sottoscritto, ing., iscritto all Albo degli Ingegneri di Verona e Provincia al n ed all Albo dei Consulenti tecnici e dei Periti del Tribunale di Verona, con studio professionale in Verona, Via Carlo Ederle 38, di effettuare la perizia di stima dei cespiti immobiliari della società sopra citata. La perizia relativa a tutti gli edifici di proprietà è stata redatta in data 21 dicembre 2012 e, successivamente, aggiornata in data 20 maggio Nel maggio 2015 i Curatori hanno richiesto di aggiornare ulteriormente la stima relativamente all edificio in costruzione sito in Caldiero (Vr). Al fine di dare attuazione all incarico ricevuto, sono stati effettuati, pertanto, accesso all Agenzia delle Entrate di Verona. La presente perizia si riferisce esclusivamente alla valutazione immobiliare del bene nella consistenza allo stato attuale.

3 2 2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DELL IMMOBILE L immobile oggetto di perizia è censito al Catasto Terreni del Comune di Caldiero (VR) al Foglio 2, mappale 985, e risulta intestato alla ditta I.H. Verona s.r.l. con sede a Verona e codice fiscale Dalle indagini effettuate presso l Agenzia delle Entrate la ditta è intestataria della seguente unità: COMUNE DI CALDIERO (CODICE B402) CATASTO TERRENI FOGLIO PARTICELLA QUALITA CLASSE SUPERFICIE REDDITO HA ARE CA DOMINICALE AGRARIO SEMIN 2 ARBOR EURO 26,82 EURO 13,15

4 3 Si riporta qui l estratto (fuori scala) della planimetria catastale:

5 4 3. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE La zona di ubicazione dell edificio è situata a ridosso della strada regionale di accesso al paese, all interno di una zona Z.I.A.C. (Zona Industriale Artigianale Commerciale) consolidata. L accesso all area è in prossimità della viabilità principale e il lotto gode di ottima visibilità. Il lotto è censito al foglio 2, mappale 985 del Comune di Caldiero, catasto terreni ed ha una superficie di m² totali (di cui 1.021circa, coperti). L edificio è un fabbricato ad uso commerciale ed Hotel, posto all interno del Piano di lottizzazione Giunone. Il progetto prevede un piano interrato, un piano terra ad uso misto (commerciale circa 200 m², spazi ricettivi a servizio dell hotel 721 m² circa e n. 3 camere d albergo per 100 m² circa) e due piani fuori terra ad uso hotel, contenenti ciascuno 32 camere. Il costruito copre un area lorda di circa m² per piano. L area, oggetto di perizia, attualmente si presenta come area di cantiere, con lo stato di avanzamento dei lavori corrispondente sostanzialmente alla pressoché completa realizzazione della struttura al grezzo.

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11 10 4 SITUAZIONE DEL LOTTO Nel marzo 2011 si era constatato come l edificio fosse allo stato grezzo in quanto erano all epoca state realizzate solo le strutture in c.a. (a meno del completamento di alcuni muri in c.a. sul coperto); il sopralluogo del 25 luglio 2012 ha permesso di constatare che i lavori non erano stati in alcun modo ripresi. Nella considerazione della situazione di rischio, la Curatela ha, quindi, ritenuto opportuno intervenire con opere di messa in sicurezza del cantiere; tali lavori, a seguito della autorizzazione del Giudice delegato, sono stati eseguiti con inizio il giorno 31 ottobre Essi, previa l effettuazione della rimozione dei rifiuti tramite ditta specializzata, sono stati compiuti nei giorni immediatamente successivi e sono consistiti nella sostituzione della recinzione esistente; nella sistemazione dell area esterna allo scopo di eliminare i salti di quota ed i conseguenti rischi di caduta; nello smontaggio e smaltimento del ponteggio esistente; nel disarmo e nella messa in sicurezza delle strutture non complete poste in copertura; nella chiusura di tutti i fori orizzontali sia esterni (bocche di lupo) che interni (asole); nella occlusione con muratura di tutte le aperture al piano terra; nella messa in opera di parapetti provvisionali in corrispondenza dei vani ascensore, delle rampe delle scale e di tutte le aperture ai piani superiori; nel taglio di tutti i ferri di armatura sporgenti al piano terreno. L importo dell intervento è stato di ,51 + IVA, oltre ad 2.500,00 + IVA per la rimozione dei rifiuti, per un totale di ,51 + IVA.

12 11 5 SITUAZIONE AMMINISTRATIVA ED URBANISTICA Il lotto è individuato, nel vigente strumento urbanistico, nella Zona Territoriale Omogenea D4 - Attività terziarie ed è soggetta al Piano di Lottizzazione di iniziativa privata denominato Giunone e autorizzato con D.C.C. n. 29 del 26/09/2001. L edificio è stato autorizzato con concessione edilizia n. C02/3415 rilasciata dal Comune di Caldiero in data 31 luglio 2002 con protocollo 8146/2002, con successiva variante nr. C03/3529 del 25 Novembre 2003 (relativamente alle opere di urbanizzazione), e con Permesso di Costruire nr. C04/3557 datato 8 Aprile 2005, prot. 4190/2005 relativo al solo fabbricato. I lavori di costruzione del fabbricato sono iniziati con comunicazione al Comune di Caldiero in data 6 Maggio Nel luglio 2008 è stata chiesta, dal subentrato proprietario, una proroga al permesso di costruire, ottenuta in data 8 settembre dello stesso anno e valida per 12 mesi, ovvero fino al 6 Maggio Il 22 settembre 2008 viene rilasciato il Permesso di Costruire da parte del Comune di Caldiero per Varianti in Corso d opera n. C07/3713 e, nella stessa data, viene rilasciata anche concessione di voltura, a favore della subentrante società Soglia Hotel Group s.r.l.

13 12 6 RELAZIONE NOTARILE IPOCATASTALE Sulla base della relazione del notaio Gianfranco Tomezzoli di Verona, in data , la società SOGLIA HOTEL GROUP S.r.l. IN LIQUIDAZIONE di Verona, per atto di fusione per incorporazione della società PARK HOTEL AFFI S.r.l., mediante atto a rogito notaio Andrea Lanza di Verona in data , rep. n. 926, trascritto a Verona il , n RG e n RP, risulta avere la piena ed esclusiva proprietà dell immobile sito in Caldiero, già descritto al Capitolo 1, e precisamente: COMUNE DI CALDIERO (CODICE B402) CATASTO TERRENI FOGLIO PARTICELLA QUALITA CLASSE SUPERFICIE REDDITO HA ARE CA DOMINICALE AGRARIO SEMIN 2 ARBOR EURO 26,82 EURO 13,15 L immobile in Caldiero della società I.H. Verona S.R.L. è divenuto di proprietà a seguito dell atto di variazione della denominazione sociale da PRIMAVERA S.R.L. a I.H. VERONA S.R.L. con atto in data n rep. notaio Fauci trascritto a Verona il n RG e n RP. La detta società PRIMAVERA S.R.L. era divenuta proprietaria per acquisto fattone dalla società GIUNONE S.R.L., mediante atto di compravendita in data n rep. notaio Fauci trascritto a Verona il 4 Novembre 2004 n RG e n RP.

14 13 Dalla visura effettuata presso il Registro delle Imprese di Verona, la Società SOGLIA HOTEL GROUP S.r.l. di Verona, risulta essere in liquidazione dal ed in concordato preventivo dal A carico del bene medesimo risultano le seguenti ipoteche e pignoramenti: Ipoteca per Euro ,48 iscritta il RG. e n RP. a favore di FACTORIT S.P.A. contro la Soglia Hotel Group s.r.l. a carico oltre che dell immobile di Caldiero, oggetto della presente perizia, anche di altro immobile sito in Affi (VR). Ipoteca per Euro ,88 ISCRITTA IL n RG. e n RP. a favore di EQUITALIA POLIS S.P.A. contro Soglia Hotel Group S.r.l. a carico oltre che dell immobile di Caldiero, oggetto della presente perizia, anche di altro immobile sito in Affi (VR). Ipoteca per Euro ,00 iscritta il n RG. e n RP. a favore di BANCO DI NAPOLI S.P.A. contro Soglia Hotel Group S.r.l. in liquidazione a carico oltre che dell immobile di Caldiero, oggetto della presente perizia, anche di altro immobile sito in Affi (VR). Vincolo a favore del Comune di Caldiero contro Soglia Hotel Group S.r.l. trascritto in data al n RG. e RP. a carico del terreno al fine di ottenere il Permesso di Costruire. Tutto ciò premesso ed a completamento, si rileva che, essendo intervenuto Concordato e Fallimento senza interruzione di termini, qualsiasi eventuale iscrizione o trascrizione pregiudiziale, successiva all atto del notaio Tomezzoli sopra richiamato e cioè al 18 aprile 2011, è da considerare inefficace.

15 14 7. CONSISTENZA IMMOBILIARE Le superfici indicate nello schema riportato nel presente capitolo attengono alle superfici di ogni singolo piano, previste nel progetto, attualmente realizzato, come detto, solo al grezzo; i valori inseriti sono desunti dai disegni di progetto. Piano descrizione superficie m² coefficienti superficie ragguagliata m² INTERRATO Parcheggi e depositi ,5 510,50 TERRENO Hall, ristorante, spazi commerciali PRIMO Camere SECONDO Camere

16 15 8. DETERMINAZIONE DEI VALORI DI STIMA La valutazione è stata sviluppata sulla base della metodologia della Stima sintetica comparativa. In altri termini, nel caso in questione, si è ritenuto opportuno determinare il valore del lotto edificabile, basandosi sui valori unitari attribuibili all edificio in costruzione, determinati con indagini di mercato. Gli elementi considerati sono stati, pertanto: lo sviluppo della superficie degli spazi di proprietà; la localizzazione; le potenziali caratteristiche costruttive; i valori unitari attuali attribuibili, tenuto conto degli elementi caratteristici sopra elencati e dei valori di mercato. I costi necessari per il completamento dell opera Nella valutazione si è tenuto conto, altresì, del fatto che negli ultimi anni si è constatata una sostanziale riduzione del numero totale delle compravendite (stimabile con valori superiori al 30% dopo il 2010) con una parallela contrazione dei prezzi e, successivamente, dall inizio del 2014, pur in presenza di alcuni modesti segnali di ripresa del mercato in termini medi di volumi di compravendita, l assenza di un analogo incremento dei prezzi che hanno segnato, invece di norma, ulteriori contrazioni. Tali constatazioni sono basate sui contenuti del RAPPORTO IMMOBILIARE 2015 per immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva,

17 16 dell Agenzia delle Entrate, pubblicato il 28 maggio 2015, nonché sulle informazioni aggiornate desumibili dal Borsino Immobiliare, network privato operante a livello nazionale nel settore. Ciò premesso, nel valutare il caso specifico è stato tenuto conto, come detto, dei costi di costruzione stimati per il completamento dell edificio. Si precisa, infine, che il valore del terreno di pertinenza dell immobile è ricompreso nel valore delle strutture.

18 17 9 STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO Già nella perizia del 2011 il valore immobiliare dell edificio era stato stimato sostanzialmente sulla base dei principi descritti nel precedente capitolo. L aggiornamento della stima, tiene conto, della situazione di mercato, che, come si è già detto, ha subito ulteriori contrazioni nei valori. Ciò detto, va comunque posto, preliminarmente, in evidenza come le superfici riportate nella stima siano indicative e le quantità siano arrotondate e, quindi, il valore finale che se ne ricava sia da intendere a corpo. In dettaglio: Piano descrizione superficie ragguagliata m² Importo /m² Valore immobile INTERRATO Parcheggi e depositi 510, ,00 TERRENO Hall, ristorante, spazi commerciali ,00 PRIMO Camere ,00 SECONDO Camere ,00 VALORE TOTALE ( ) ,00 e, quindi, con arrotondamento, pari ad ,00 Nell ipotesi che si voglia procedere senza indugio alla vendita del bene, la particolare situazione di mercato, già più sopra prospettata comporta

19 18 l opportunità di ridurre cautelativamente, in termini di realizzo, gli importi di vendita sopra precisati, nell ordine di almeno il 10%. Ne deriva il seguente quadro riassuntivo: Piano descrizione superficie ragguagliatam² INTERRATO TERRENO Parcheggi e depositi Hall, ristorante, spazi commerciali Valore immobile percentuale di ribasso valore immobile di realizzo 510, ,00 10% , ,00 10% ,00 PRIMO Camere ,00 10% ,00 SECONDO Camere ,00 10% ,00 VALORE TOTALE ( ) e, quindi, con arrotondamento, pari ad ,00.

20 CONCLUSIONI L immobile oggetto di stima, costituito da un lotto di terreno in corrispondenza del quale può essere edificato un edificio ad uso alberghiero, attualmente realizzato limitatamente alla struttura in c.a., è individuato catastalmente nel Catasto terreni del Comune di Caldiero (VR), al foglio 2 particella 985 e risulta intestato alla ditta I.H. Verona s.r.l. con sede a Verona. Come mostrato nel capitolo precedente il valore totale del lotto è stato stimato (con valore arrotondato) in ,00. Peraltro, la particolare situazione di mercato, qualora si ritenesse opportuno procedere alla vendita del bene in tempi relativamente brevi, ha indotto a ridurre del 10% il valore sopra richiamato. In queste ipotesi, dunque, il valore di realizzo è stato determinato (sempre con arrotondamento) in ,00. (ing. ) Verona, 24 luglio 2015

21 20 INDICE: 1. PREMESSA ED INCARICO... PAG IDENTIFICAZIONE CATASTALE DELL IMMOBILE PAG DESCRIZIONE DELL IMMOBILE... PAG SITUAZIONE DEL LOTTO... PAG SITUAZIONE AMMINISTRATIVA ED URBANISTICA... PAG RELAZIONE NOTARILE IPOCATASTALE... PAG CONSISTENZA IMMOBILIARE... PAG DETERMINAZIONE DEI VALORI DI STIMA... PAG STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO... PAG CONCLUSIONI... PAG. 19 Allegati: Visure catastali Estratto di mappa catastale Relazione del notaio Dott. Gianfranco Tomezzoli Documentazione amministrativa