RELAZIONE SUL GIUDIZIO DI STIMA DELL IMMOBILE POSTO IN FIRENZE VIALE DEGLI OLMI, 1 EX DISCOTECA MECCANO CONCESSIONE DI VALORIZZAZIONE

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1 DIREZIONE PATRIMONIO IMMOBILIARE Relazione Tecnico Estimativa della Commissione Valutazioni della Direzione Patrimonio I Periti Dott. P. Pantuliano - Geom. F. Capirossi Geom. M. Perrone Arch. G. Sangineto RELAZIONE SUL GIUDIZIO DI STIMA DELL IMMOBILE POSTO IN FIRENZE VIALE DEGLI OLMI, 1 EX DISCOTECA MECCANO CONCESSIONE DI VALORIZZAZIONE Scopo ed oggetto di stima Scopo della stima è determinare il più probabile canone per la concessione di valorizzazione e utilizzazione a fini economici dell immobile di proprietà comunale posto in Firenze, all ingresso del Parco Monumentale delle Cascine e più precisamente in Viale degli Olmi n.1 già denominato Discoteca Meccanò. Descrizione del bene Trattasi di fabbricato di due piani fuori terra, compreso il piano terreno, oltre a piano seminterrato, con area esterna di pertinenza esclusiva, recintata, nella quale sono collocate alcune attrezzature funzionali alla preesistente attività di discoteca e pubblico spettacolo. In tempi recenti, il fabbricato è stato gravemente danneggiato da un incendio ed a seguito di chiusura conseguente a procedura fallimentare si presenta oggi in pessimo stato di manutenzione, con impianti divelti, infissi e finiture danneggiate ed è da considerarsi completamente da restaurare. A margine dell area pertinenziale del fabbricato, lungo il lato che prospetta su viale Lincoln, vi è una cabina Enel attiva senza che risulti nessun atto di concessione amministrativa ed adiacente una cabina di trasformazione a servizio dell ex discoteca con gli impianti in parte divelti. Sull area esterna sono attualmente posizionate una serie di costruzioni temporanee legate alla passata gestione della discoteca per il periodo estivo. Stante lo stato di abbandono e degrado dei luoghi ed in considerazione del rispetto della condizioni di sicurezza, sono state eseguite misurazioni parziali a verifica delle planimetrie agli atti di questo ufficio e nel riepilogo delle consistenze si riportano esclusivamente le superfici utili indicate nei precedenti stati di consistenza oggetto di rilievo e limitatamente a quella porzione di edificio la cui rappresentazione grafica trova sostanziale corrispondenza con i progetti autorizzati dall Amministrazione Comunale (autorizzazione 746/90 Busta 762/1990, autorizzazione in sanatoria n. 752/91 busta 598/1991, variante ad autorizzazione edilizia 111/92 busta n. 762/90 e successivo condono edilizio C/3249) fatte salve eventuali piccole differenze di misurazione grafica. Non è quindi stata conteggiata la porzione del piano terreno, ampliamento della sala da ballo originaria a suo tempo coperta con teloni impermeabili sorretti da struttura metallica e tamponatura esterna, per la quale non risulta rilasciato l atto abilitativo definitivo ed erano oggetto di autorizzazione temporanea oggi scaduta. Anche per tutte le altre costruzioni e/o manufatti esistenti che attualmente ricadono su area esterna, che a suo tempo furono oggetto di autorizzazione temporanea, non sono state riportate le singole superfici in quanto dovranno essere eventualmente rimosse dal soggetto aggiudicatario qualora l Amministrazione non avesse già provveduto. La ex pista da ballo è in parte coperta da una struttura metallica costituita da una trave che appoggia su due pilastri. Parte di tale struttura più complessa a cui sono state saldate delle travature reticolari risulta inserita nella richiesta di autorizzazione temporanea. L area esterna scoperta deriva dalla superficie catastale dell intero lotto esclusa la zona Enel e cabina di trasformazione ed a cui è stata detratta la superficie lorda coperta della parte edificata con le autorizzazioni sopra citate. Via Pietrapiana, Firenze P.IVA Tel / Fax direzione.patrimonio@comune.fi.it

2 Lo schema riepilogativo delle superfici utili risulta: edificio principale piano terra Mq. 703 edificio principale piano primo Mq. 247 edificio principale piano interrato Mq. 166 area e manufatti enel Mq. 45 area esterna Mq Situazione Urbanistico Edilizia Nel vigente P.R.G. la classificazione della porzione edificata non è in linea allo stato di cui ai progetti autorizzati. L intero complesso ricade all interno di una zona F1e ed il fabbricato principale come rappresentato attualmente nella cartografia di P.R.G. è parte in Classe 0 -edifici notificati vincolati e parte in Classe 2 - aree di pertinenza di edifici di particolare interesse, le aree circostanti comprensive delle ex costruzioni temporanee sono in Classe 2 - aree di pertinenza di edifici di particolare interesse. Vi sono piccole porzioni marginali recentemente oggetto di tipo mappale per inserire correttamente in mappa il perimetro della recinzione esterna che non hanno specifica classificazione. Gli atti abilitativi più recenti a cui si fa riferimento sono i seguenti: Con Autorizzazione Edilizia n.746/90 (pratica 762/90) del 01/06/1990 venivano autorizzato il Recupero e Sistemazione del complesso esistente ad uso discoteca, sala da ballo bar. Con Autorizzazione in Sanatoria n.752/91 ( pratica 598/91) del 22/06/1991 venivano autorizzate le Modifiche ai prospetti, distributive interne e sistemazione del resede. Completamento delle opere per l utilizzazione a discoteca, sala da ballo bar. Con Variante ad Autorizzazione Edilizia n. 111/92 (Pratica 762/90) del 04/02/1992 venivano autorizzate le Modifiche per adeguamento funzionale della discoteca ed eliminazione delle barriere architettoniche. Con Concessione Edilizia n.125/95 (Pratica n.283/93) veniva concessa la Realizzazione di una scala di emergenza in adeguamento alle norme di sicurezza. Pratica di condono n. C/3249 (prot. n.13724/95) del 28/02/1995 per Lavori edili realizzati con provvedimento di autorizzazione Edilizia 746/90 anziché con Concessione edilizia e volumetria interrata ( attualmente risulta archiviata ). Con Autorizzazione Temporanea n.76/05 del 04/08/2005 venivano autorizzate Strutture temporanee a servizio della discoteca denominata Meccanò a seguito di Deliberazione di Giunta Comunale n.2005/ ( attualmente scadute) Con Attestazione di Conformità in Sanatoria n. 253/2005 (pratica n.3354/2004) del 04/08/2005 venivano sanate alcune modifiche interne e volumi tecnici presso la discoteca Meccanò. Disponibilita e vincoli di uso Il bene è attualmente libero, fatta eccezione per la piccola cabina ENEL posta a margine del lotto. Il bene è soggetto a tutte le disposizioni di tutela dei beni culturali contenute nel D.L. 42/2004 in quanto inserito nel Parco Storico Monumentale delle Cascine Valutazione del bene Considerazioni generali sui caratteri metodologici Trattandosi di dover individuare un canone a base d asta per una concessione di valorizzazione, si dovrà determinare il canone di mercato che il bene avrà a conclusione dei lavori di restauro, a cui andrà detratta la quota mensile relativa ai costi di ristrutturazione e oneri accessori comprensiva di interessi passivi. 2

3 E evidente che in assenza di uno specifico progetto di restauro approvato dalla Sovrintendenza e dall Amm.ne comunale è arduo individuare i canoni e costi di restauro del fabbricato e delle pertinenze esterne che sono funzione anche della qualità dell intervento e delle destinazioni dei vari spazi. In questa fase si ipotizza tuttavia che il progetto che dovrà essere prodotto dall aggiudicatario preveda una destinazione commerciale e, seppure l edificio ricada in zona F1e con indice funzionale, prenda in considerazione la sola consistenza realizzata di cui alle pratiche edilizie sopra citate con demolizione dei manufatti ed ex costruzioni temporanee; sostanzialmente un progetto di restauro senza aumento di s.u.l. e con interventi preventivamente approvati dalla Sovrintendenza e dall Amm.ne Comunale (Direz. Urbanistica) nel rispetto dell art. 17 ( edifici in classe 0) e n.19 ( aree di classe 2) delle N.T.A. del P.R.G. Per pervenire alla determinazione estimale di quanto richiesto, sussiste un procedimento avente come fondamento la comparazione. Il procedimento si concretizza nella formazione di una scala di dati storici (prezzi) e nell inserimento del bene da stimare, tramite la ponderazione di tutte le caratteristiche che lo determinano, in un settore della scala suddetta che presenti le maggiori analogie. Si ipotizza che l intervento sia teso a recuperare un edificio con destinazioni prevalentemente commerciali e con tutte le prescrizioni che saranno specificate nel relativo bando. Indagini di mercato Per determinare il più probabile canone di concessione dell immobile, si è provveduto ad effettuare tutte le possibili ricerche di mercato, relativamente a prezzi di immobili recentemente locati aventi in qualche modo affinità con quello in esame. Tali prezzi sono stati rilevati da contratti per beni similari stipulati dall Amministrazione comunale o da altri Enti o privati. Il bene avrà una destinazione prevalentemente commerciale. Per la definizione del più probabile valore del bene sono state consultate due tipi di fonti: -fonti dirette, rappresentati da dati ricavati da interviste a qualificati operatori del settore immobiliare; -fonti indirette, le pubblicazioni consultate sono state: l Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio di Firenze; Secondo la suddivisione della microzone comunali l edificio ricade: Microzona 9 -San Jacopino Ponte alle Mosse Cascine, a margine con la Microzona 1 -Centro Storico, l Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio di Firenze 2 semestre 2010 riporta: RIFERIMENTO. Semestre 2010/2 Mic Descrizione r Tipologia Edilizia Stato Val. Mercato ( /mq) Su p. Val. Locazione ( /mq al mese) Min. Max. N/ L Min. Max. N/ L 1 Centro Storico negozi normale L 15,7 35,0 N 9 Jacopino Cascine negozi normale L 10,3 19,0 N Su p. Sag gio % Nel valutare le specifiche condizioni del complesso immobiliare in esame è necessario fare riferimento ai fattori ascendenti e discendenti che possono influenzare, per situazioni ordinarie, positivamente o negativamente il valore medio: Fattori ascendenti: Buona posizione per attività commerciale in quanto posta in corrispondenza dell accesso al Parco storico delle Cascine ove sono prevedibili investimenti tesi alla sua valorizzazione; Vicinanza al costruendo complesso immobiliare del Parco della Musica; Buona possibilità di accesso veicolare e di parcheggio nelle zone limitrofe oltre ad ottimo servizio pubblico per la vicinanza di fermate della Linea 1 della Tramvia; Immobile che al termine degli interventi di recupero sarà da considerarsi in ottimo stato di manutenzione. 3

4 Fattori discendenti: Destinazione ed utilizzo anche per attività collaterali collegate alla gestione del parco come verranno meglio specificate nel bando; Standard dimensionali notevolmente superiori ad altre tipologie di attività commerciali; Assunzione della manutenzione straordinaria per tutto il periodo contrattuale compreso successivamente alla realizzazione delle opere di valorizzazione. Essendo una proposta per una base asta, si assume un canone medio mensile prudenziale di. 18,70/mq riferito alla superficie utile ragguagliata, per il bene come ipotizzato a termine degli interventi di valorizzazione. A tale valore si è pervenuti considerando un canone locativo medio di 22,00/mq per il bene ultimato, in buono stato e applicando un deprezzamento di circa il 15% (5% per la manutenzione straordinaria, 5% per le dimensioni e 5% per le attività collaterali che verranno richieste in orario diurno). Parametro tecnico Ai fini della stima viene assunto come parametro tecnico la superficie utile ragguagliata che a differenza della superficie reale, tiene conto delle caratteristiche qualitative dei vari spazi o ambienti facenti parte dell immobile. Le aree esterne indipendentemente dalla attuale conformazione e sistemazione sono state conteggiate per la loro attitudine e potenzialità ad essere utilizzate per lo svolgimento dell attività anche commerciale nel periodo estivo. Si ritiene di adottare un coefficiente da applicare alle aree esterne ripartito su tutto l anno di 0,21, ipotizzando che l attività commerciale possa essere svolta per circa 5 mesi all anno (maggio/settembre) e nello stesso periodo è stato considerato un coefficiente di deprezzamento pari a 0,5 in quanto gli spazi esterni sono soggetti anche alla variabilità delle condizioni meteorologiche del periodo: coeff. = 5/12 x 0,5 = 0,2083; si assume in c.t. un coeff. = 0,21 L area Enel e la cabina di trasformazione, cosi come le scale esterne di sicurezza e tutti i volumi tecnici seppure autorizzati non sono stati conteggiati in quanto spazi tecnici funzionali all attività. Calcolo superficie ragguagliata PIANO INTERRATO Locali e/o spazi Superficie UTILE mq Coeff. ragguaglio Superficie ragguagliata 166 0,50 83,00 PIANO TERRA Sale e locali 703 1,00 703,00 PIANO PRIMO Sale e locali 247 1,00 247,00 SPAZI VARI Area e locali Enel 45 0,00 0, ,21 519,96 Aree esterne attrezzabili periodo estivo TOT. SUPERFICIE RAGGUAGLIATA MQ In cifra tonda 1553,00 4

5 Valutazione diretta per confronto ad ultimazione delle opere di valorizzazione Dalle stesse indagini di mercato, assunto un canone unitario mensile di 18,70/mq di superficie ragguagliata si ottiene: Canone mensile = 1553,00 x 18,70 = ,10 arrotondato a ,00 per un canone annuo di ,00 A solo titolo di verifica, per un raffronto con il valore sopra determinato, viene esaminato il canone mensile che avrebbe dovuto corrispondere il gestore della precedente discoteca. Tale canone, adeguato istat, determinato dalla commissione valutazioni immobiliari nel dicembre 2005 assomma a circa ,00. Il valore sopra determinato appare sostenibile se si considera che se è vero che nell ultimo quinquennio i valori locativi delle attività commerciali hanno subito una notevole flessione, il canone stimato fa riferimento ad una situazione perfettamente ristrutturata, in una zona di prossima valorizzazione e nelle vicinanze del costruendo Parco della Musica. Stima dei costi parametrici di valorizzazione Come già indicato nelle premesse, senza uno specifico progetto di restauro approvato dalla Sovrintendenza e dall Amm.ne comunale, è difficile individuare con esattezza i costi che dovranno essere sostenuti per il restauro del fabbricato e delle pertinenze esterne. Tuttavia, con i limiti indicati e solo al fine di individuare un canone all attualità a base d asta per una concessione di valorizzazione, appare necessario individuare un costo, anche approssimativo, delle opere di restauro e degli oneri accessori. Operando con valori parametrici assunti da testi specializzati di settore quali: la Dei editore prezzi tipologie edilizie Collegio ingegneri e architetti di Milano e i costi parametrici delle ristrutturazioni del collegio degli architetti di Firenze opportunamente adeguati all attualità, visto il pessimo stato pessimo in cui versa l edificio si ritiene di assumere un costo complessivo di restauro pari ad 800/mq riferito a superficie utile ragguagliata. A tale importo sono da aggiungersi gli oneri accessori quali: spese tecniche progettuali, direzione lavori, certificazioni, nonché le spese legali amministrative di gestione pratica e mutui per la valorizzazione e le spese necessarie per allacciamenti utenze e quanto altro. Tali oneri accessori si stimano a corpo nella misura del 15% dei costi di restauro. Complessivamente, ai soli fini di definire un canone all attualità a base asta per una concessione di valorizzazione, si stima un costo approssimato di restauro pari a: Costi di max per il restauro = 1553 mq x 800 /mq x 1,15 = in cifra tonda ,00 A tale costo sono da aggiungere gli interessi passivi, considerando rate mensili per un periodo di 15 anni, pari alla durata della concessione di valorizzazione. Il tasso ordinario su cui calcolare gli interessi passivi sarebbe intorno a circa il 5,3%, tuttavia per compensare in termini macro il mancato adeguamento Istat sulla quota mensile fissa in detrazione, viene applicato un ipotetico tasso del 3,2% e pertanto, l importo pari alla rata mensile da detrarre al canone sopra stimato per il bene a ristrutturazione ultimata ammonta a circa ,00. 5

6 SINTESI VALUTATIVA Per il complesso immobiliare in oggetto, nello stato di fatto in cui si trova, per una concessione di valorizzazione che preveda la realizzazione di interventi di restauro approvati dalla Sovrintendenza e dall Amm.ne comunale e tesi a recuperare la parte legittimamente edificata, si ritiene di determinare un canone mensile di Euro ,00 ( , ,00) pari ad un canone annuo di Euro ,00. Il canone indicato è da considerarsi a corpo per il bene nello stato di fatto attuale e tiene conto degli obblighi da parte dell aggiudicatario di ristrutturare perfettamente il bene e rispettare le prescrizioni che saranno meglio specificate nel bando. 2 Settembre 2011 La Commissione Valutazioni Immobiliari della Direzione Patrimonio del Comune di Firenze Dott. Paolo Pantuliano..... Geom. Fabio Capirossi..... Geom. Mario Perrone..... Arch. Giuseppe Sangineto