RELAZIONE SUL GIUDIZIO DI STIMA DEL COMPLESSO IMMOBILIARE COMUNALE POSTO IN FIRENZE VIA GIAMBOLOGNA n.c. 15

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1 Allegato parte integrante n. 7 Relazione di stima lotto 3 I Periti: Dott. P. Pantuliano - Geom. F. Capirossi Geom. M. Perrone Arch. G. Sangineto RELAZIONE SUL GIUDIZIO DI STIMA DEL COMPLESSO IMMOBILIARE COMUNALE POSTO IN FIRENZE VIA GIAMBOLOGNA n.c. 15 Scopo ed oggetto di stima Scopo della stima è determinare all attualità il più probabile valore di mercato a base asta del complesso immobiliare di proprietà comunale posto in Firenze, Via Giambologna n.c. 15 e relativa area di pertinenza. Caratteristiche generali dell immobile Trattasi di un complesso immobiliare avente accesso da via Giambologna n 15, con area pertinenziale esclusiva di forma irregolare, a giacitura piana, occupata in parte da edifici e tettoie. Gli edifici, realizzati in muratura, hanno facciate intonacate e solo parzialmente tinteggiate e tetti ad unica falda. Le condizioni di conservazione generali sono sufficienti. Al complesso si accede da cancello posto sulla pubblica via, dotato di autorizzazione di passo carrabile che permette l accesso carrabile all area in questione. Descrizione del bene Il complesso immobiliare rappresentato nelle planimetrie catastali è qui di seguito descritto: Edificio n 1, (F 80 p.lla 354) Ha accesso dal piazzale interno e trattasi di fabbricato in muratura già utilizzato ad uffici e composto da due piani fuori terra costituiti rispettivamente da 7 e 8 vani, oltre a servizi, ingressi, ripostigli e disimpegni. Da due vani del piano terreno si accede ad una corte interna, ove nella parte terminale vi è un ulteriore vano. Il fabbricato risulta privo di ascensore ed il piano primo è raggiungibile da due rampe di scale interne. Le altezze dei locali variano: al piano terreno da ml 2,50 a 3,30 ed al piano primo da ml 3,50 a 3,75. Il fabbricato si presenta in sufficiente stato di manutenzione con pareti interne ed esterne intonacate e tinteggiate, infissi interni ed esterni prevalentemente in legno con persiane alla fiorentina. Il fabbricato è provvisto di impianto termico, elettrico, idro-sanitario, telefonico e comunicazioni. Nella seguente tabella si riporta il riepilogo delle superfici dell Edificio n 1: PIANO TERRENO / locali 209,50 258,00

2 Corte interna 63,50 63,50 PIANO PRIMO / locali 200,86 244,00 terrazze 20,22 21,63 Palco morto 5,67 Edificio n 2 (F 80 p.lla198) Ha accesso dal piazzale interno e trattasi di fabbricato in muratura già utilizzato ad uffici e composto da un piano fuori terra costituito da 4 vani, otre servizi, ingresso e disimpegni. Nello stesso fabbricato è posta la centrale termica con accesso diretto dal piazzale. Le altezze interne dei locali variano da ml 3,40 a 3,70. Il fabbricato si presenta in sufficiente stato di manutenzione con pareti interne ed esterne intonacate e tinteggiate, infissi interni ed esterni prevalentemente in metallo. Il fabbricato è provvisto di impianto termico, elettrico, idro-sanitario, telefonico e comunicazioni. Nella seguente tabella si riporta il riepilogo delle superfici dell Edificio n 2: PIANO TERRENO / locali 177,50 205,00 Edificio n 3 (F 80 p.lla 355) Ha 4 accessi che affacciano sul piazzale interno, con ampie aperture e trattasi di fabbricato in muratura attualmente non utilizzato e composto da un piano fuori terra con una parte soppalcata. Le altezze interne dei locali sono di ml 5,00 e nella parte soppalcata sotto ml 2,25 e sopra ml 2,50 e ml.2,25. Il fabbricato si presenta in mediocre stato di manutenzione con pareti interne ed esterne intonacate, infissi esterni in metallo. Il fabbricato non è provvisto di impianti. Nella seguente tabella si riporta il riepilogo delle superfici dell Edificio n 3: PIANO TERRENO / locali 202,00 228,00 soppalco 68,00 68,00 Edificio n 4 (F 80 p.lla 359) Trattasi di fabbricato in muratura già utilizzato per archivio e composto da un piano fuori terra con antistante tettoia. Le altezze interne dei locali sono di ml 3,50 eccetto un vano marginale con accesso diretto dall esterno di ml 2,00. Il fabbricato si presenta con copertura in buono stato di manutenzione e facciate recentemente tinteggiate. Nella seguente tabella si riporta il riepilogo delle superfici dell Edificio n 4: PIANO TERRENO / locali 76,83 92,50

3 tettoia 54,00 54,00 Tettoia (F 80 p.lla 199) Trattasi di tettoia di forma rettangolare con copertura ad una falda in materiale plastico, avente superficie coperta di mq 132. Area pertinenziale esclusiva Il resede, dotato di accesso carrabile, è pavimentato in asfalto e delimitato da muro di cinta. Ha forma irregolare ed è stato utilizzato a parcheggio di autovetture ed automezzi. La superficie scoperta indicata nella docfa dell U.I. e comprensiva della corte interna è di mq Situazione urbanistica ed edilizia Il vigente strumento urbanistico del Comune inserisce l immobile in esame e le sue pertinenze esterne in centro storico fuori le mura. Alcuni dei singoli edifici hanno una propria classificazione ed in particolare: l Edificio 1 in classe 4 edifici di particolare interesse storico ambientale -artt. 16 e 21 Nta ; gli Edifici n. 2 e n. 3 in classe 6 edifici di epoca successiva non compatibili con il contesto - artt. 16 e 23 Nta); l Edificio 4 e tettoia in classe 9 Verde privato e aree di pertinenza di edifici pubblici e privati - artt. 16 e 26 Nta. Al momento non sono state effettuate particolari ricerche circa la regolarità edilizia dei singoli edifici. Gli immobili sono stati sempre utilizzati dall Amministrazione comunale e, allo stato attuale, si presume che gli interventi di trasformazione siano stati eseguiti a seguito di specifiche delibere relative alla realizzazione di opere pubbliche. Per la regolarità edilizia verrà comunque fatto espresso riferimento nella relazione tecnica per l atto di vendita. Considerazioni e conteggio estimativo Il più probabile valore di mercato viene determinato, con una stima di tipo comparativo per uffici di analoghe caratteristiche, ipotizzando una trasformazione a prevalente utilizzazione residenziale. Per la definizione del più probabile valore del bene sono state consultate due tipi di fonti: Fonti dirette, rappresentate da dati ricavati da interviste a qualificati operatori del settore immobiliare e varie inserzioni per offerte in vendita di edifici similari nella zona; Fonti indirette consultando le seguenti pubblicazioni: l Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio di Firenze 1 semestre 2011 il bene ricade nella microzona 2 e riporta: RIFERIMENTO. Semestre 2011/1 Mic Descrizione Tipologia Stato Val. Mercato Su Val. Su r Edilizia ( /mq) p. Locazione p. ( /mq al mese) Min. Max. N/ Min. Max. N/ % L L 2 Donatello Beccarla Libertà uffici normale L 12,3 19,5 N 2 Donatello Beccarla Libertà Abitazioni normale L 9,6 14,2 N civili Stima per comparazione La stima diretta viene effettuata con un procedimento di tipo sintetico, per comparazione con i valori di beni simili ed omogenei, tenendo conto di tutti gli elementi intrinseci ed estrinseci ed assumendo come parametro la superficie lorda ragguagliata che, a differenza della superficie reale, tiene conto delle differenze qualitative dei singoli spazi. Sa ggi o

4 Per il calcolo della superficie ragguagliata si attribuiscono dei coefficienti di ragguaglio alla superficie dei singoli spazi. In particolare, per l edificio 3 si è tenuto conto della maggiore altezza della parte non soppalcata e dello stato di attuale abbandono che necessita di con ingenti interventi di ristrutturazione per poter essere utilizzato; per l edificio 4 della sua utilizzazione e classe urbanistica; per l area esterna si è tenuto conto che parte è corte e parte è accessibile da veicoli e vi è la possibilità di parcheggiare diverse autovetture. Calcolo superficie ragguagliata dei locali e aree Locali Superf. Lorda Coeff. Raggu. Superf. Ragguagliata mq Edificio 1 - p. terra - uffici 258,00 1,00 258,00 Edificio 1 - p. primo - uffici 244,00 1,00 244,00 Edificio 1 - p. terrazze 21,63 0,25 4,33 Edificio 2 - p. terra - uffici 205,00 1,00 205,00 Edificio 3 - p. terra 228,00 0,75 171,00 Edificio 3 - soppalco 68,00 0,30 20,40 Edificio 4 - p. terra 92,50 0,75 69,38 Edificio 4 - p. terra tettoie 54,00 0,30 16,20 Tettoia 132,00 0,30 39,60 Resede scoperto ,07 123,48 TOTALE 1151,38 Nel valutare le specifiche condizioni dell unità immobiliare in esame è necessario fare riferimento a fattori ascendenti e discendenti che possono influenzare positivamente o negativamente il valore medio per situazioni ordinarie: fattori ascendenti: Ampia area con possibilità di accesso veicolare e buona possibilità di parcheggio; Zona ottimale ad uso uffici e residenziale con sviluppo dei fabbricati sull interno, in strada a scarso traffico veicolare Fattori discendenti: Alcuni interventi di consolidamento e adeguamento da eseguire per una utilizzazione a direzionale; Stato di manutenzione generale non ottimale sia in qualità costruttiva che manutentiva; Standard dimensionali sicuramente superiori alla media Considerando le condizioni intrinseche ed estrinseche con particolare riferimento allo stato di manutenzione attuale ed alla sua attuale destinazione si assume un valore unitario prudenziale pari a Euro 2.600/ mq di superficie lorda ragguagliata. Valore del bene nello stato attuale:

5 Valore = mq 1151,38 x /mq 2.600,00 = ,00 in cifra tonda ,00 Stima con criterio trasformazione Si ritiene opportuno effettuare una verifica adottando il criterio della trasformazione e ipotizzando che sia possibile trasformare gli edifici esistenti (parte in classe 4 parte in classe 6 e parte in classe 9) a prevalente destinazione residenziale e spazi o locali accessori. Il valore dell area e fabbricati viene determinato con il criterio della trasformazione: Vt = ( Vm Kt) / q n Ove Vm = Valore di mercato dell area e fabbricati trasformati Kt = costi di trasformazione composti da costo di realizzazione, spese progettuali, tecniche ed amministrative, oneri urbanistici, profitto imprenditoriale q = 1 + r dove r è da considerarsi il tasso del costo del denaro n = numero di anni per la trasformazione La superficie commerciale adottata è pari a circa 1280 mq e scaturisce dall aver considerato per intero le superfici edificate su tutti i livelli compreso soppalco e ragguagliando con i coefficienti precedentemente adottati le tettoie, le terrazze e gli spazi esterni. Da indagini di mercato e consultando le principali riviste specializzate del settore immobiliare, omogeneizzando i valori rilevati e rapportandoli all attualità, considerando che trattasi urbanisticamente di edifici in classi diverse e con profili diversi, si ritiene che il valore di mercato finale di U.I. parificate a nuovo e riferito ad una destinazione residenziale sia nella media di 5.000,00 /mq lordo di superficie commerciale come sopra individuata. Da indagini di mercato e consultate le principali riviste del settore immobiliare, omogeneizzando i costi rilevati e rapportandoli all attualità, considerando che trattasi di edifici che necessitano di interventi di qualità per essere commercializzati al prezzo di cui sopra, si ritiene che i costi di costruzione possano attestarsi intorno ai 1600 /mq e quelli di completa trasformazione comprensivi degli oneri accessori quali progettazioni e spese tecnico amministrative, oneri urbanistici, oneri finanziari e compreso anche il profitto imprenditoriale siano di circa /mq 2.420,00. La differenza fra il valore del bene trasformato e i costi di trasformazione deve essere scontato all attualità. A tale scopo si ritiene di ipotizzare che la trasformazione possa avvenire in 2 anni e di indicare nel 5,5% il tasso commerciale di sconto comunemente ritraibile, nelle attuali condizioni di mercato, da un imprenditore ordinario. Valore mercato bene trasformato = /mq x mq = ,00 Costi totali di trasformazione = /mq x mq = ,00 Vt = ( , ,00) / 1, = ,26 in c.t ,00 Considerazioni aggiuntive Il complesso immobiliare in oggetto era stato valutato nell anno 2007 in Euro ,00 nel presupposto che fossero eseguite le necessarie variazioni urbanistiche per togliere la destinazione pubblica. Nell asta tenutasi in data al valore base sopra indicato il bene non è stato aggiudicato. Nella successiva asta pubblica del con valore a base di asta di Euro ,00 (20% inferiore a quello stimato, come previsto nel precedente regolamento contrattuale) il

6 complesso è stato aggiudicato ad Euro ,00, ma non è stato stipulato il contratto per inadempimento dell aggiudicatario. Il bene è stato nuovamente posto in asta in data sempre al valore base di Euro ,00 ed è stato aggiudicato al valore di ,00. Anche in questo caso sono scaduti i termini di stipula del contratto. Da ciò si evince che nonostante l avvenuta variazione urbanistica per togliere il simbolo di destinazione pubblica, ad oggi il bene non è stato ancora alienato. Inoltre, bisogna considerare che dal 2007 vi è stata una forte flessione del mercato immobiliare e che dal 2009 ad oggi la crisi economica a livello mondiale si è ancora accentuata, particolarmente in Italia, dove ha colpito anche il mercato immobiliare con stagnazione delle compravendite e conseguente diminuzione dei prezzi. Ha inoltre colpito nello specifico tutto il sistema del credito che in una operazione come quella di cui all oggetto non è un elemento di secondo piano. SINTESI VALUTATIVA Tutto ciò premesso e considerato, tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima, dell ubicazione, della consistenza, appetibilità, collocabilità il valore di mercato del bene in argomento nella sua concreta situazione attuale si ritiene possa scaturire dalla media dei due valori individuati con i differenti criteri: Valore mercato = ( , ,00) /2 = ,00 In conclusione si ritiene che il più probabile valore di mercato da indicare a base asta per il bene sia di: ,00 ( Euro duemilioninovecentoottantamila) Tale valore è da considerarsi per il bene nello stato di fatto e di diritto attuale come un valore a corpo e considerando che comunque il giusto prezzo scaturirà dalle risultanze dell asta stessa. 27 Ottobre 2011 Commissione Valutazioni Immobiliari della Direzione Patrimonio del Comune di Firenze Dott. Paolo Pantuliano..... Geom. Fabio Capirossi..... Geom. Mario Perrone..... Arch. Giuseppe Sangineto...