Analisi dei cicli immobiliari

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1 Analisi dei cicli immobiliari L analisi dei prezzi immobiliari è funzionale alle esigenze dell utilizzatore. I possibili utilizzi posso essere atti a : definire il futuro valore di un immobile, di un portafoglio o il prezzo di vendita di un progetto di sviluppo. Un modo di considerare gli indicatori immobiliari, a livello generale o macroeconomico, è considerare il loro andamento nel tempo, per tipologia e per area geografica. I valori immobiliari di riferimento, qualora raffigurati in un grafico che ha la variabile tempo sull asse orizzontale, rappresentano funzioni a forma grafica ricorrente, i cd. cicli di mercato immobiliare. Più in generale nei cicli economici sono state individuate delle fasi ripetitive. Queste, dette condizioni di mercato, sono solitamente: - upturn (1-2 anni) espansione - mature (2-5 anni) rallentamento / stabilizzazione - downturn (2-4 anni) contrazione (seguita poi dalla fase di recupero) Values (Prices - Sq. Meters Built volumes, etc.) Conjuncture Trend Expansion Stabilisation Downturn Recovery Complete market Cycle Time Grafico 1.La forma ipotetica del Ciclo di mercato immobiliare e le sue fasi principali. I cicli immobiliari sono determinati da forze intrinseche e forze estrinseche. Come forze intrinseche (o interne/ endogene), intendiamo quelle generate dalle azioni dei soggetti che compongono la domanda e l offerta di mercato immobiliare. Una delle forze più significative è il ritardo temporale che occorre tra il momento di commissione di un progetto e il completamento dei lavori di costruzione dello stesso. Spesso a ciò si associa il fatto che le condizioni che erano rilevanti al momento di commissione del progetto non sono più attuali al momento della commercializzazione e occupazione dell edificio, tanto da rendere l offerta sul mercato non più adeguata alle nuove condizioni della domanda. 1

2 Esistono altre forze altrettanto rilevanti che giocano un ruolo determinante nel generare un divario tra domanda e offerta, sia nelle quantità sia nei valori, andando a produrre un oscillazione ciclica. Si tratta di: a. lenta reazione dell offerta a cambiamenti della domanda (con conseguente sovra o sotto offerta o valutazione) b. errata interpretazione di mercato (attese sbagliate) c. bassa trasparenza nell informazione di mercato, mercato a conoscenza privata Le forze estrinseche (o esogene) del ciclo immobiliare sono invece quelle che hanno origine all esterno del mercato immobiliare e non sono generate ne controllate dagli operatori del settore. Una forza estrinseca di sostanziale influenza è l andamento economico generale. Le variabili macro-economiche (la macroeconomia riguarda l andamento di un intera economia solitamente definita a livello statale o nazionale), influenzano l economia nel suo complesso ed attraverso un meccanismo di trasmissione collegano il ciclo economico al ciclo di mercato immobiliare. Queste variabili appartenenti al mondo economico / finanziario sono: inflazione, tassi di interesse flussi di capitali (in riferimento a opportunità alternative di investimento) livelli di reddito - occupazione Il modello del ciclo immobiliare è utile nel caso che in futuro si riproducano (approssimativamente) le dinamiche che si sono avute in passato. Se il passato ripete se stesso, allora sarà importante vedere quali cambiamenti sono avvenuti nel settore dell economia immobiliare in concomitanza con alcuni eventi quali le modifiche nei livelli di occupazione o di prodotto interno lordo. Le stesse connessioni possono ripetersi nel tempo. Si noti a tal proposito il ciclo delle costruzioni di immobili terziari (Grafico 2), che ha avuto una durata, da vertice a vertice, di circa 10 anni ( ). Considerare i cicli di mercato non consente di ipotizzare il futuro dei valori immobiliari, ma di creare uno scenario in cui le decisioni possono essere compiute in maniera migliore. Il modo più indicato di permettere delle scelte economiche è quello di esprimere delle probabilità relative alle possibilità di futuri risultati. Nel compiere un analisi dei cicli di mercato, l obiettivo è di produrre scenari ad alta probabilità per il breve medio periodo. Nei due grafici che seguono, esempi di rappresentazione di indicatori immobiliari (volume delle concessioni e prezzi nel settore uffici a Milano e in Italia). 2

3 Cubic meters Costruzioni settore terziario, Italia Concessioni edilizie rilasciate Years Grafico 2 Fonte: elaborazione su dati ISTAT euro/sqm Prezzi terziari (valori 2001) * 2002* Year Italy Milan top locations Grafico 3. Fonte: Scenari Immobiliari 2002 Le relazioni individuate dall analisi dei cicli, sono di interesse per coloro che hanno il compito di stabilire investimenti futuri o di valutare (un altra operazione basata sulle aspettative future) immobili o portafogli immobiliari. Le conclusioni specifiche che possono essere tratte da questo studio debbono essere desunte dal lettore in funzione delle proprie necessità (sviluppo immobiliare, investimento, gestione di portafoglio, 3

4 etc.). L assunzione di fondo è comunque che, nel considerare analisi di questo genere, i responsabili del mercato immobiliare possano: - imparare dall esperienza passata / accedere a (nuove) informazioni - compiere scelte in maniera più razionale (basate su ragionamenti del tipo causa / effetto) - decidere non solo in base alle attuali informazioni, ma anche a delle previsioni (basate su dati attendibili), specialmente considerando le caratteristiche relative al livello di domanda atteso nel breve medio periodo. A partire da queste considerazioni generali, si possono fare delle ipotesi circa l andamento del mercato con un ottica che tiene conto anche delle dinamiche in essere e del suo sviluppo nel tempo, e non solo del momento congiunturale (individuato nel Grafico 1). La situazione e le previsioni per il 2005 Il settore residenziale, che rappresenta l 86,5 per cento del totale Italia (pari a 11 milioni di edifici), è trainante nel economia immobiliare anche nel 2003 / E grazie a questo settore se il comparto continua a crescere, anche se con ritmi inferiori a quelli degli ultimi due anni. La crescita del residenziale, sia come fatturato che come valore di capitale, è data dall incremento dei prezzi, in crescita per diversi motivi, dal In termini ciclici, possiamo ipotizzare di trovarci nella fase di stabilizzazione indicata dal Grafico 1, alla quale dovrebbe seguire una fase di flessione, in termini di valori e numero di scambi. In realtà siamo assistendo a due fenomeni interessanti, dei quali il secondo prettamente anticiclico. Il primo fenomeno è quello del calo nel numero di compravendite e dei contratti di locazione. Una parte delle famiglie italiane ha trovato casa negli ultimi quattro anni (si stima una domanda soddisfatta di due milioni di famiglie, fonte: Scenari Immobiliari), e questo produce un rallentamento delle compravendite, anche a fronte di un aumento dell offerta di nuovo stimolata dalla ripresa del mercato. A questo rallentamento, percepibile dall ottobre 2003, di solito segue un calo delle quotazioni. Ed è questo il secondo fenomeno in controtendenza che si è osservato negli ultimi mesi del 2004: i prezzi continuano, anche se a ritmi più contenuti che in passato, a crescere sia nelle grandi città che nei centri minori, anche nel turistico. Questo fenomeno di crescita delle quotazioni, non in linea con il calo nelle compravendite, anche considerata l inerzia che questo fenomeno può avere prima di influenzare i valori, è atteso anche per il 2005, quando ci si attende un attestamento intorno alle transazioni, contro le previste per il 2004 (Scenari Immobiliari). Sono diversi i motivi che possono determinare il fenomeno, tra questi la spesso citata insicurezza delle famiglie verso altre forme di investimento e anche forse la crescente instabilità internazionale, un fenomeno paragonabile a quanto avvenuto in Italia intorno al 1973 / 74 quando le quotazioni residenziali raggiunsero un massimo decennale date le condizioni di instabilità nazionale ed internazionale (casa come bene rifugio ). A queste due motivazioni si affianca sicuramente la ricerca di abitazioni di qualità, ancora in numero inferiore a quelle richieste dal mercato, specie per il prodotto nuovo. 4

5 Tavola 1 Fatturato del mercato immobiliare italiano (milioni di euro) Settore ( ) Var% 2004/200 3(*) 2005( *) Var% 2005/200 4( ) Residenziale Residenziale turistico 5, , , ,0 Terziario/uffici , ,8 Industriale , ,8 Commerciale , ,1 Totale , ,7 (*) Stima ( ) Previsione Fonte: Scenari Immobiliari Diversi invece i fenomeni relativi ai settori terziari e industriale. Nel comparto uffici si attende una ripresa per il 2005, in primis per i canoni di locazione, in seguito per i prezzi. Critica invece la situazione delle compravendite, in calo dal Questo comparto immobiliare è strettamente legato al settore economico terziario ed in particolare ai volumi di occupazione nei servizi. Una crescita del P.i.l., attesa per il 2005, dovrebbe senza dubbio dare maggiore vitalità al mercato degli immobili destinati ad uffici, specie nelle grandi città, a partire da Milano e Roma. 5

6 Tavola 2 La variazione dei prezzi medi (mese di settembre di ogni anno) Settore Var% Var% Var% 2003/ / / 2004 ( ) Residenziale 7,2 5,7 4,0 Residenziale turistico 8,5 9,6 6,2 Terziario/uffici 5,1 4,2 3,5 Industriale 2,5 1,0-1,5 Commerciale 6,3 5,1 3,9 ( ) Previsione Fonte: Scenari Immobiliari Anche a fronte della defiscalizzazione degli interventi sui mezzi di produzione (reintrodotta la Legge Tremonti, dopo il 1996, dal Governo) si osserva un calo delle quotazioni dei capannoni industriali (Tavola 2), inclusi quelli destinati alla logistica, che rimane comunque un settore in forte evoluzione in Italia. Migliori performance si hanno invece nel settore commerciale, specie nello specifico della piccola distribuzione nei centri urbani, dove la forte crescita dei fatturati dovuta anche all introduzione della moneta unica, ha registrato gli incrementi maggiori nel triennio. Fonte: Maggioli Editore di Uberto Visconti di Massino 6