Indice di rischio immobiliare MoneyPark

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1 Indice di rischio immobiliare MoneyPark Il Real Estate Risk Index di MoneyPark si abbassa leggermente da 3.3 a 3.0 punti. Il mercato immobiliare presenta certe tendenze al consolidamento, che si manifestano in una crescita rallentata dei prezzi immobiliare e in una correzione dei prezzi degli immobili di lusso Soprattutto il segmento medio dei prezzi nei prossimi anni risentirà ancora della forte immigrazione degli ultimi anni e della tendenza ancora attuale dello svizzero ad acquistare un immobile di proprietà. Saranno decisive soprattutto l applicazione dell iniziativa sull immigrazione di massa e, almeno a livello regionale e dell offerta, le ripercussioni dell iniziativa sulle abitazioni secondarie. Il Real Estate Risk Index (RERI) di MoneyPark nel primo trimestre 2016 ha avuto un leggero ribasso passando da 3.3 a 3.0 punti. Con ciò l indice continua a mostrare condizioni di mercato stabili e con tendenze al consolidamento. È vero che i prezzi degli immobili di proprietà continuano a salire ma si osserva un certo rallentamento della crescita dei prezzi e specialmente nel settore degli immobili di lusso da diverso tempo si registra un indebolimento del mercato. MoneyPark Real Estate Risk Index Primo trimestre Q Sottoindici del RERI Rapporto tra somma ipotecaria e patrimonio del cliente La Leverage Ratio come indicatore dell indebitamento delle famiglie viene elaborata grazie a dati interni di MoneyPark. Nel primo trimestre 2016 il grado d indebitamento si riduce leggermente da 2,9 a 2,4. I nuclei familiari dunque prendono in carico una somma ipotecaria 2,4 più alta del loro patrimonio a disposizione (incl. capitale del 2. e 3. pilastro e titoli). Tuttavia l indebitamento in generale risulta molto stabile nel tempo e senza tendenze ad un indebitamento eccessivo. Non si osservano affatto ovvero non si registrano statisticamente insolvenze ipotecarie e gli interventi attenuanti del regolatore sul mercato ipotecario si fanno sentire chiaramente. 1 Questo tra l altro si avvicina ad un sondaggio della GfK su incarico di MoneyPark, dove un terzo degli intervistati ha affermato di voler comprare un immobile di proprietà nei prossimi dieci anni. Legga di più qui.

2 Differenze medie tra i tassi Le differenze tra i prezzi ufficiali dell offerente più caro e quello più economico rispecchiano la dinamica e le aspettative degli operatori sul mercato dei tassi. Maggiore la differenza, più grande la diversità nelle valutazioni di rischi e costi dell assicurazione del credito degli offerenti. Nel primo trimestre 2016 la differenza tra i tassi è scesa leggermente da 1,25 a 1,24 punti percentuali rimanendo comunque parecchio al di sopra della media di 1,06 punti. Gli esperti MoneyPark inoltre stanno osservando che al momento il tableau dei tassi varia pressoché settimanalmente. Chi settimane fa offriva ancora le condizioni migliori, la settimana dopo magari si ritrova in fondo alla classifica. Questi movimenti sul mercato dei tassi rendono indispensabile ma anche impegnativo un confronto tra gli offerenti da parte del cliente.

3 Differenza tra le SWAP-Rates Le SWAP Rates rispecchiano le aspettative degli operatori di mercato verso i futuri sviluppi dei tassi. Più grande la differenza tra crediti a breve e a lungo termine, più alta la probabilità che la Banca nazionale svizzera alzi un po i tassi per segnalare uno sviluppo economico positivo. Per il titolare d ipoteca una curva di tasso ripida tuttavia significa anche che in confronto dovrà pagare tanto per un ipoteca di lunga durata, il che può avere nuovamente conseguenze destabilizzanti. Questo succede quando i titolari di un credito puntano soprattutto su crediti molto brevi rsp. ipoteche Libor, i cui tassi si adeguano rendendo più difficile fare un bilancio dei costi correnti per il cliente, aumentando così i rischi di un indebitamento eccessivo. Gli spread nel primo trimestre sono rimasti invariati a 0,92 punti percentuali, il che rapportato alla media di lunga data di quasi 1,2 punti percentuali indica ancora una curva piuttosto piatta, non facendo presumere nessun vicino aumento diretto dei tassi della BNS. Soprattutto anche perché da parte della Banca centrale europea tuttora non stanno arrivando segnali in direzione di una normalizzazione della politica monetaria. Evoluzione dei prezzi degli immobili e di quelli dei beni al consumo Mentre l indice nazionale dei prezzi al consumo già da alcuni trimestri è tendenzialmente in discesa, i prezzi degli immobili continuano a salire. Tuttavia questa crescita sta tendenzialmente rallentando, e nel primo trimestre ammonta in media a 0,13 punti percentuali per appartamenti e case unifamiliari di proprietà, il che si colloca notevolmente al di sotto dell indice di crescita trimestrale di lunga durata di 0,85 percento. Gli esperti di MoneyPark osservano tendenze al consolidamento soprattutto negli immobili di lusso, dove già da tempo si notano riduzioni di prezzo fino al 30 percento rispetto al prezzo di vendita in vetrina. E questa pressione sugli immobili così cari non diminuirà in futuro. Tra le altre cose qui entrano in gioco anche le ripercussioni dell iniziativa sull immigrazione di massa, che in parte hanno spinto le aziende globali verso altre sedi e i cui collaboratori facoltosi ora vengono a mancare nella domanda.

4 Invece il segmento medio dei prezzi approfitterà anche in futuro della forte immigrazione degli ultimi anni e si presenterà stabile anche grazie alle prospettive congiunturali tuttora intatte e al tasso di disoccupazione ancora basso. Negli ultimi mesi è emersa chiaramente un altra tendenza che stabilizza la domanda: la classica assicurazione sulla vita, una volta pupilla degli assicuratori e assicurati svizzeri, ha fortemente perso in attrattiva a causa dei minimi tassi a garanzia. In passato le classiche assicurazioni sulla vita sono state sempre un elemento centrale della previdenza per la vecchiaia. In futuro un ruolo simile potrebbe essere ricoperto dagli immobili, ovvero a livello di prospettiva l acquisto di un immobile come parte della previdenza per la vecchiaia sosterrà ulteriormente la domanda. Tasso di disoccupazione Il tasso di disoccupazione stagionalmente corretto nel primo trimestre è sceso leggermente da 3,46 a 3,44 percento. Proprio per il mercato ipotecario il tasso di disoccupazione rappresenta un pre-indicatore; infatti con l aumento della disoccupazione aumentano anche i casi di insolvenza. Allo stesso tempo si riduce la domanda degli immobili di proprietà quando peggiorano i dati relativi al mercato del lavoro. Entrambe le cose spesso hanno effetti negativi sul mercato immobiliare e per questo vengono considerate come un rischio. Nonostante le difficili condizioni generali, soprattutto per l economia delle esportazioni, il mercato del lavoro si presenta relativamente stabile il tasso di disoccupazione è tendenzialmente in crescita da alcuni trimestri ma si colloca sempre al di sotto del 3,5 percento. Indice dei direttori agli acquisti (Purchasing Managers Index) Il Purchasing Managers Index (PMI) rispecchia le aspettative dei direttori agli acquisti verso la futura domanda. Un PMI di oltre 50 viene considerato un segnale positivo per la crescita economica, il che riduce anche i rischi sul mercato immobiliare. Il PMI nel primo trimestre è salito leggermente a sopra 51 punti e dunque denota delle prospettive congiunturali assolutamente stabili.

5 Conclusione Complessivamente gli esperti MoneyPark considerano stabili le condizioni del mercato immobiliare e ipotecario con tendenze al consolidamento. Proprio il ritocco dei prezzi nel segmento di lusso e la crescita rallentata dei prezzi degli immobili di proprietà indicano una stabilizzazione del mercato. Decisiva per la futura domanda e attività edilizia in Svizzera sarà nei prossimi anni l applicazione dell iniziativa sull immigrazione di massa ovvero soprattuttol immigrazione di persone con grande potere d acquisto. Indipendentemente da ciò, aumenta sempre di più l importanza dell immobile come parte della previdenza per la vecchiaia a causa della mancanza di alternative attrattive. Le ancora grandi differenze e i forti movimenti sul mercato dei tassi apportano per i clienti grandi insicurezze sul mercato. Il tableau dei tassi attualmente cambia quasi settimanalmente e le differenze tra gli operatori segnala, a secondo dell istituto, politiche assicurative a volte molto diverse tra loro come anche una diversa valutazione del rischio. Il tasso di disoccupazione in leggero ribasso e l indice in leggera salita dei direttori agli acquisti fanno presumere, almeno dalla parte della domanda, un segnale stabile e positivo per il mercato immobiliare. Procedimento metodico L indice di rischio immobiliare MoneyPark si compone di sei sottoindici, che considerano sia fattori macroeconomici come tasso di disoccupazione o indice dei direttori agli acquisti, ma che includono anche dati specifici relativi alla concessione dei crediti e al mercato dei tassi d interesse. L indice va da 1 a 6, e con un indice crescente sale anche il rischio sul mercato. Il rischio può riferirsi sia ad caduta dei prezzi, p.e. per una diminuzione della domanda, ma anche ad un surriscaldamento del mercato, p.e. attraverso un forte sganciamento dei prezzi degli immobili dal livello generale dei prezzi. Su MoneyPark MoneyPark è la piattaforma di consulenza leader del mercato svizzero per prodotti finanziari, basata sulla tecnologia e specializzata sulla intermediazione indipendente di ipoteche, prodotti previdenziali e gestione patrimoniale. MoneyPark non offre prodotti finanziari propri, ma offre ai clienti una scelta vastissima, una consulenza indipendente ed una conclusione diretta. La consulenza individuale verso il cliente avviene o in una delle nostre 13 filiali MoneyPark oppure attraverso un comodo strumento di consulenza online. Attualmente MoneyPark conta 80 collaboratori. Note legali L indice di rischio immobiliare viene elaborato da MoneyPark con scienza e coscienza. Tutte le informazioni, opinioni e valutazioni valgono solo per il momento della pubblicazione e possono cambiare in ogni momento. Il contenuto si basa sulle supposizioni e valutazioni degli esperti MoneyPark e non rappresenta in nessuna maniera una consulenza oppure un invito a investire in prodotti o a comprare un immobile. Gli esperti MoneyPark quando elaborano l indice di rischio si basano su fonti credibili, ma si declina ogni responsabilità contrattuale o tacita in base a informazioni sbagliate o incomplete.