COMUNE DI SAN GIOVANNI IN FIORE PIANO DI LOTTIZZAZIONE IN LOCALITÀ OLIVARO RELAZIONE

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1 COMUNE DI SAN GIOVANNI IN FIORE PIANO DI LOTTIZZAZIONE IN LOCALITÀ OLIVARO RELAZIONE PROGETTISTA: PROPRIETÀ: Ing. F. SPADAFORA F. SPADAFORA DATA: Agg.to Maggio 2011

2 Relazione Il Piano di Lottizzazione che si ripropone, è stato già esaminato ai sensi dell art.13 della Legge n.64 dal Dipartimento Lavori Pubblici della Regione Calabria, che con nota prot del 28 settembre 2007, lo ha ritenuto compatibile con le condizioni geomorfologiche del territorio con l osservanza delle limitazioni e prescrizioni che appresso si sintetizzano: 1- Adattare strade ed edifici alla conformazione topografica del suolo, eseguendo, comunque, in sede di progettazione esecutiva degli edifici, le verifiche di stabilità previste dalle norme vigenti. 2- Assicurare condizioni ottimali di stabilità nelle zone di intervento mediante la costruzione di eventuali opere di sostegno al fine di evitare qualsiasi turbamento nell assetto idrogeomorfologico delle opere che si andranno a costruire. 3- Curare la regimazione delle acque meteoriche canalizzandole opportunamente e immettendole nel compluvio naturale esistente. 4- Attenersi alle Leggi, normative e circolari vigenti per la progettazione e dimensionamento delle fondazioni dei manufatti, il tutto sulla base di specifiche indagini geognostiche e geotecniche. 5- Tenere presenti infine gli accorgimenti suggeriti dallo studio geologico allegato. Si fa inoltre presente che il suddetto P.d.L. ha riportato anche il parere favorevole del Comando Provinciale di Cosenza del C.F.S. con nota n Pos.IV.A.3.4 del 20/09/2007. Ciò premesso le variazioni tra il P.d.L. approvato sopra richiamato e quello in argomento, consistono essenzialmente nell avere preferito, per ragioni di mercato, prevedere in linea di massima lotti con fabbricati singoli, il che ha comportato peraltro una riduzione nella previsione del numero di lotti edificabili da 22 a 20 ed una più uniforme distribuzione dei carichi nella nuova urbanizzazione. E stata inoltre aggiornata catastalmente la part.138 in 892, avente, quest ultima, una superficie di mq.40,00 in meno rispetto alla particella 138, a causa di una indebita occupazione verificatasi da parte di un confinante, di una striscia di terreno lunga circa ml. 30,00 e larga mediamente ml 1,30 ubicata, come riportato nell allegata mappa catastale, nell angolo nord-ovest dell area del presente P.d.L. 1

3 Tutto ciò premesso, si rappresenta quanto appresso: L area da lottizzare è compresa nell ambito della zona C1 del PRG, aggiornato a seguito del Decreto Regionale di approvazione n. 109 in data , e vigente nel Comune di San Giovanni in Fiore. L area relativa al P.d.L. non è mai stata interessata da rimboschimenti, come del resto mostra la relativa tavola grafica dei vincoli, né è mai stata percorsa da incendi. Essa sin dalla redazione del primo strumento urbanistico del Comune di San Giovanni in Fiore è sempre stata inserita tra le zone C1 di espansione urbana. Si precisa che il D.P.G.R. di approvazione dello strumento Urbanistico Generale non ha prescrizioni particolari, né limitazioni per l area interessata, il tutto in conformità a quanto desunto per detta area, dallo studio geologico redatto dal Geologo Alfonso Perri, allegato al citato PRG, nel quale l area in argomento viene definita utilizzabile rispetto alla normativa antisismica senza nessuna prescrizione, ad eccezione di una superficie di mq 376 ubicati all estremo sud dell area, non interessata in alcun modo dalle opere previste e comunque utilizzabile, se necessario, mediante studi particolarmente approfonditi. Analogamente dallo studio dell elaborato del geologo dott.ssa Teresa Lopetrone, redatto in vigenza delle norme tecniche per le costruzioni di cui al d.m.14 gennaio 2008 si evince chiaramente che le caratteristiche dei terreni interessati sono tali da garantire la stabilità delle opere che si andranno a realizzare. Inoltre da una attenta valutazione dei parametri idro-geomorfologici che si riscontrano nel citato elaborato, emerge con certezza che la zona in esame è idonea ad ospitare il processo di urbanizzazione, in accordo con la distribuzione planimetrica dei singoli lotti, come previsto nel progetto del P.d.L. E comunque la classificazione della zona inclusa tra quelle sismiche di 2 categoria,impone l obbligo, come prescritto dall allegato elaborato geologico, nonché del citato parere prot del 24/09/2007 dell Ufficio del Genio civile, dell espletamento, in fase di progetto esecutivo dei vari edifici, di indagini e studi di dettaglio, per la determinazione di tutti i parametri idonei per un corretto dimensionamento delle strutture di fondazione in rapporto alle caratteristiche fisicomeccaniche ed al comportamento dinamico dei terreni interessati dalle varie opere, edifici, muri di sostegno e quant altro. La zona interessata è inoltre servita da una strada di accesso quasi interamente sistemata e comunque perfettamente percorribile per l intero suo sviluppo dotata dei servizi a rete e priva di qualsiasi manufatto edilizio che potrebbe variare la cubatura dell area del P.d.L., che pertanto è fattibile anche sotto l aspetto urbanistico. 2

4 E comunque dal punto di vista urbanistico, il P.d.L. è stato redatto in base a quanto prescritto nel citato P.R.G. e, in particolare, nel rispetto delle Norme Tecniche di Attuazione, anch esse approvate e formanti parte integrante del citato strumento urbanistico, nonché del Regolamento Edilizio anch esso vigente. Si premette che relativamente alla zona C1 le norme (di cui si allega stralcio) prescrivono, all articolo 10: - Ambito minimo di intervento: mq - Densità edilizia territoriale: 1,50 mc/mq - Tipi edilizi: edifici isolati e/o in linea - Altezza massima dei fabbricati: per gli edifici ricadenti in aree in pendenza l altezza di 10,40 metri va misurata alla quota più alta dell area circostante l edificio, mentre alla quota più bassa può essere consentita un altezza di metri comprensiva del piano seminterrato. - Numero massimo dei piani dei fabbricati: tre (compreso piano terra) oltre un solo piano interrato o seminterrato e oltre piano sottotetto se non abitabile. Per il piano seminterrato si intende un piano incassato parzialmente nel terreno, anche se per un solo intero lato del perimetro di base. - Parcheggi privati: 1,00 mq ogni 10 mc. della volumetria del fabbricato di pertinenza. - Dimensione minima dei lotti, densità edilizia fondiaria, rapporto di copertura massimo, distanza minima tra fabbricati, distanza minima dei fabbricati dai confini, distanza minima dei fabbricati dalle strade di lottizzazione: da definire in sede di progettazione dell intervento, nel rispetto della volumetria consentita. - Larghezza della nuova viabilità: non inferiore a metri 8,00 con sede stradale minima di metri 6,00. - Aree per attrezzature pubbliche: 18,00 mq/abitante. Il Regolamento Edilizio precisa, all articolo 22 comma 6, la modalità di misurazione dell altezza delle pareti di un edificio definendola come la distanza verticale dalla sistemazione esterna dell edificio all estradosso del solaio dell ultimo piano consentito. Ciò vale anche per gli edifici coperti a tetto. Ed in particolare, per i terreni in pendenza si considera la media delle altezze dei due spigoli della parete. La maggiore delle due altezze non potrà essere superiore di 1,60 metri dell altezza massima consentita. Relativamente al computo della volumetria, nello stesso articolo, al comma 7 si legge che il volume è quello del volume pieno dei manufatti edilizi che emergono dal terreno sistemato secondo il 3

5 progetto approvato, con esclusione del volume del sottotetto, al disopra dell estradosso del solaio dell ultimo piano consentito. Ciò premesso, le caratteristiche e gli indici della lottizzazione in progetto rispettano ampiamente gli indici previsti nelle Norme Tecniche e nel Regolamento Edilizio. DATI TECNICI Foglio 68 del Comune di San Giovanni in Fiore (CS) Proprietario: Francesco Spadafora Particelle interessate: foglio 68 nn. 892, 150, 151, 106 (per un totale di mq ) F.gl nn. p.lle particelle interessate particelle impegnata Volume edificabile (mc) (i=1,5mc/mq) n. abitanti previsti per spazi pubblici (18mq/abitante) minima a verde (6mq/ab) minima a standard (12mq/ab) Totale coperta lotto singolo coperta totale totale lotti strade verde standard 149,50 n.20*149, Totale SUPERFICIE TOTALE IMPEGNATA = mq I dati sopra riportati: area impegnata nel progetto di lottizzazione, volume edificabile, numero abitanti previsti, superficie a verde pubblico e a standard, densità edilizia territoriale, sono conformi a quelli dello strumento urbanistico prima richiamato. Le strade di progetto hanno, conformemente a quanto stabilito dalla normativa vigente nel Comune di San Giovanni in Fiore, una larghezza complessiva di metri 8,00 con sede stradale di metri 6,00. La superficie della strada di lottizzazione comprende mq.310 inizio di una stradella privata, di uso pubblico, che costeggia la lottizzazione. Il rispetto delle prescrizioni relative alla redazione del piano di lottizzazione è verificabile nelle tavole grafiche di piano allegate. 4

6 Le aree del PDL destinate alle costruzioni,strade comprese,sono state scelte con l obiettivo di inserire le costruzioni nel contesto ambientale in maniera equilibrata, limitandone l impatto percettivo. La costruzione della strada che serve la lottizzazione, si origina dalla strada comunale Olivaro -Macchia di Pietro e si sviluppa tutta in leggero declivio o pianeggiante. Minimi risultano gli sbancamenti e la terra movimentata verrà utilizzata per la costruzione del rilevato stradale, anche esso di lievissima entità. Il manto stradale sarà costituito da binder con soprastante tappetino bituminoso, il tutto su idoneo sottofondo. Le acque bianche saranno opportunamente canalizzate,mediante cunette e tratto finale in tubazioni di cemento o PVC,e il loro smaltimento avverrà a valle dell area lottizzanda, nel fosso naturale esistente,idoneo a riceverle nella nuova sistemazione urbanistica. La fogna nera sarà in tubazioni di PVC e scaricherà nella rete comunale che serve l IPSIA di recente costruzione.in tubazioni di PVC sarà anche la rete idrica,che sarà alimentata dalla rete comunale ubicata nella citata strada Olivaro-Macchia di pietro che costeggia la lottizazione a Ovest. Le reti di energia elettrica saranno allacciate alla cabina di trasformazione ENEL esistente al limite Nord Est dell area da lottizzare. Norme di attuazione relative al piano di lottizzazione : Articolo 1 Articolo 2 Articolo 3 La zona interessata dal piano di lottizzazione è destinata, come prescritto dall articolo 10 delle Norme Tecniche di Attuazione del Comune di San Giovanni in Fiore, alla Espansione Urbana. Le destinazioni d uso consentite sono pertanto: residenza, commercio e fornitura di servizi uffici privati ristorazione ricettività alberghiera attività culturali e di spettacolo attività sociali e assistenziali attività sportive e ricreative attrezzature pubbliche Il piano di lottizzazione è descritto nelle planimetrie allegate nelle quali sono indicati i dati fondamentali e le caratteristiche di ciascun lotto edificabile. È prevista la costruzione di 20 fabbricati, tutti della stessa dimensione massima di base (m. 13 x 11,50), su lotti la cui dimensione minima è di mq.544 L edificazione deve ottemperare alle seguenti prescrizioni: i parcheggi privati di pertinenza delle costruzioni sono da ricavarsi all interno dei lotti nella misura prescritta dalle N.T.A. di 1mq/10 mc di costruzione, ivi compresi i garages coperti 5

7 distanza minima degli edifici dalle strade di lottizzazione: metri 3.50 distanza minima degli edifici dai confini dei lotti: metri 3,50 distanza degli edifici dal ciglio prospiciente dalla strada comunale metri 5,20 distanza minima degli edifici dalla strada privata ad uso pubblico metri 5,20 distanza minima degli edifici dai confini di altre lottizzazioni metri 5,00 altezze degli edifici: Hmax mt 10,40 a monte e mt. 14 a valle Altri indici e parametri previsti nel PDL sono: If=mc ,75/mq =mc/mq 1,45- inferiore a mc/mq.1,50 del PRG Rc= 2.990/ = 0,20 Rc per i singoli lotti, variabile con un massimo di Rc= 0,27 e un minimo Rc=0,14 Distanza minima tra i fabbricati mt.7,00 Numero di piani tre,oltre un piano seminterrato e un piano sottotetto non abitabile. Il piano seminterrato si può realizzare sia con muri di sostegno a se stanti,sia con pareti di sostegno facenti parte della struttura degli edifici. Le altezze massime nei singoli lotti, sulla base della cubatura complessiva, sono state così valutate: ( dei singoli lotti mq.149,50) Altezza Piano Seminterrato Lotti Altezze massime (a monte e a valle) ai fini del calcolo della cubatura Cubatura dei singoli lotti Cubatura totale Ml nn. ml mc ml mq.149,50*(9,40 n.17*1.704,30 9,40 4, ,40/2= = 10,10 13, mc1704,30 mc ,10 14,00 3, Totale 9,40 12,40 mq.149,50*(9,40 +12,40)/2= mc.1629,55 n.3*1629,55= mc.4888,65 10,10 13,00 mc ,75 Altezze massime di parete (a monte e a valle) La cubatura realizzabile su ciascun lotto va computata tenendo conto delle altezze massime a monte e a valle come riportate nella precedente tabella. Art.4 Articolo 5 Articolo 6 E ammessa l unione di due o più lotti per realizzare un solo edificio fermo restando il rispetto di quanto stabilito dalle normative di piano vigenti nel Comune di San Giovanni in Fiore e di quanto specificato in dettaglio dalle norme di attuazione del presente progetto di lottizzazione. Fermo restando il rispetto delle cubature sui singoli lotti (cfr. tabella delle altezze all articolo 3) e le distanze da strade e confini, si lascia ai singoli proprietari la possibilità di costruire aumentando la superficie e diminuendo l altezza del fabbricato. Per tutto ciò che non è espressamente trattato nelle presenti Norme, si fa riferimento alle Norme Tecniche di Attuazione del PRG e al Regolamento Edilizio vigente nel comune di San Giovanni in Fiore. 6

8 E comunque, concludendo, l impluvio a valle dell area del PDL è sufficiente a smaltire le acque piovane senza preoccupazioni per quanto previsto nel PDL. Le tipologie strutturali degli edifici possono essere tutte quelle della vigente normativa sismica e le fondazioni saranno normalmente su travi rovesce formanti reticolo. L area in modesta pendenza oltre a quanto detto necessita per la sistemazione di modesti sbancamenti e opere di sostegno. Si è ovviamente tenuto in conto lo studio geologico redatto dalla dr.ssa LopetroneTeresa. Quanto previsto è fattibile dal punto di vista geotecnico. IL PROGETTISTA Ing. Francesco Spadafora 7

9 Elenco elaborati allegati al progetto di lottizzazione Tavola Nome Scala Tav. 1 Stralcio planimetrico del PRG con individuazione dell ambito di intervento 1:2000 Tav.1 bis Corografia 1:5000 Tav.1 ter Vincoli esistenti con indicazione zona P.d.L. 1:10000 Tav. 2 Tav. 2 bis Tav. 2 ter Tav. 2 quater Stralcio del rilievo fotogrammetrico con individuazione dell ambito di intervento Stato di fatto 1:2000 Stato di fatto con individuazione dello scarico naturale delle acque bianche 1:2000 Zonizzazione con sistemazione su carta morfologica con indicazione zona P.d.L. 1:2000 Carta della Fattibilità Edificabilità Raffronto Previsioni Urbanistiche 1:1000 Tav. 3 Stralcio catastale con individuazione delle proprietà 1:2000 Tav. 4 Planimetria generale con individuazione dell ambito di intervento 1:500 Tav. 5 Strade: Planimetria - Profilo - Sezioni 1:500_1:200 Tav. 6 Profilo strada di progetto - Sezioni del terreno Ante e Post Operam 1:500_1:1000 Tav. 7 Impianti: Idrico, Fognario ed Elettrico 1:500 Tav. 8 Planimetria generale con individuazione delle Fasce di rispetto dai confini 1:500 Tav.9 Piano quotato a curve di livello con quote significative 1:500 A) Relazione Tecnica B) Visura Catastale C) Elaborato Studio Geologico 8