Compendio immobiliare di tipo industriale ex produzione di calcestruzzo, ubicato nella

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1 - LOTTO 1 (u.n. 1) Compendio immobiliare di tipo industriale ex produzione di calcestruzzo, ubicato nella zona artigianale di Buonconvento (SI), Via Cassia Sud n.7. ISPEZIONI E VERIFICHE CATASTALI Comune di Buonconvento (SI) C.F. F 64, p.lla 66, cat. D/7, R ,90 C.F. F 64, p.lla 234, cat. D/1, R.. 456,00 C.T. F 64, p.lla 218, rel.ente urbano, ha Mutamenti dati catastali: C.F. F 64, p.lla 66 Situazione dal al C.T. Comune di Buonconvento F 64, p.lla 66, seminativo arborato cl.2, ha RD. L RA. L

2 Situazione dal C.T. F 64, p.lla 66, ente urbano, ha A seguito di TIPO MAPPALE del 29/10/1993 n /1993 in atti dal 29/10/1993; e TIPO MAPPALE del 15/04/2002 n /2002 in atti dal 16/12/2002 (protocollo n ) C.F. F 64, p.lla 66 Situazione dal C.F. F 64, p.lla 66, cat. D/7, R ,90 COSTITUZIONE del 30/12/1993 n. A00569/1993 in atti dal 30/12/1993 Verifica conformità catastale La planimetria catastale dell unità immobiliare non è rispondente allo stato dei luoghi Mutamenti dati catastali: C.F. F 64, p.lla 234 Situazione dal al C.T. F 64, p.lla 75, ente urbano, ha TIPO MAPPALE del 26/06/1990 n /1990 in atti dal 25/07/1990 T. M.26773/90 Situazione dal C.T. F 64, p.lla234, ente urbano, ha Tipo mappale del 24/11/2004 n /2004 in atti dal 24/11/2004 (protocollo n. SI ) e Tipo mappale del 26/01/2006 n /2006 in atti dal 26/01/2006 (protocollo n. SI ) Situazione dal C.F. F 64, p.lla 234, cat. D/1, R.. 456,00 COSTITUZIONE del 07/02/2006 n /2006 in atti dal 07/02/2006 (protocollo n. SI ) Verifica conformità catastale La planimetria catastale dell unità immobiliare è rispondente allo stato dei luoghi. Mutamenti dati catastali: C.T. F 64, p.lla

3 Situazione dal al C.T. F 64, p.lla 66, ente urbano ha Situazione dal C.T. F 64, p.lla 218, rel. ente urbano ha VARIAZIONE D'UFFICIO del 12/04/2002 n /2002 in atti dal 15/04/2002 (protocollo n ) TM.56469/02 M /02 VERIFICA DELLE TRASCRIZIONI In base ai documenti e registri della Conservatoria dei registri Immobiliari di Siena, l immobile è stato oggetto dei seguenti passaggi di proprietà e/o atti trascritti, ultraventennali: Indicazione analitica dei passaggi di proprietà F 64, p.lla 66 e p.lla 218 Situazione dal al BELARDI Mario nato a SAN QUIRICO DÒRCIA il 03/07/1928 c.f. BLRMRA28L03I135J, prop. per 1/1 Atto di acquisto a rogito notaio Nannini di Siena del 05/08/1980 Rep. n , Reg. all UR di SIENA, Vol. 183 n del 22/08/1980 Situazione dal al IMPRESA MARIO BELARDI S.R.L. con sede in SAN QUIRICO DÒRCIA, c.f , prop. per 1/1 Atto di acquisto notaio Matteoli di Sinalunga del 22/12/1980 Rep. N , Reg. all UR di ROTONDI (AV) Vol.152 n 2263 del 23/12/1980 Situazione dal IMPRESA MARIO BELARDI SPA con sede in SAN QUIRICO DÒRCIA c.f prop.per 1/1 Verbale di trasformazione societaria atto a rogito notaio Carli di Siena del rep. N , reg. all UR di Siena il al n F 64 p.lla

4 Situazione fino al BISCONTI LEGNAMI SRL CON SEDE IN BUONCONVENTO c.f prop. per 1/1 Atto di acquisto a rogito notaio Ginanneschi di Siena del 27/12/1989 Rep. n reg. all UR di Siena, Vol. 217 n.33 il 08/01/1990 Situazione dal fino al IMMOBILIARE SAN FRANCESCO S.R.L. con sede in ACQUASPARTA, c.f prop. per 1/1 DECRETO DI TRASFERIMENTO IMMOBILI del TRIBUNALE DI SIENA del 03/09/2004 Rep. n Situazione dal IMPRESA MARIO BELARDI SOCIETA` PER AZIONI con sede in SAN QUIRICO D`ORCIA c.f prop. per 1/1 Atto di acquisto notaio E. Cammarota di Montalcino del 12/10/2007 Rep. N reg. a Siena , al n serie 1T. ACCERTAMENTI URBANISTICI Il compendio immobiliare è stato edificato nel decennio 1981 / 1991 in base alle C.E. 50/81 e C.E. 17/91, entrambe intestate all Impresa Mario Belardi s.r.l. In seguito sono state presentate ulteriori pratiche edilizie: - P.E. n 55 prot del 07/04/95 inerente la realizzazione dell accesso carrabile dalla S.S. (alla stessa è allegato parere favorevole dell ANAS ma non è stata rilasciata dal Comune); -P.E. n 54 del 1995 prot 3076 inerente la trasformazione del locale uso magazzino in uffici (non rilasciata ); -P.E. n 105/93 di variante alla 17/91 (rilasciata ma non ritirata dal richiedente). Le pratiche edilizie non rilasciate non hanno validità ai fini della conformità urbanistica. Non risultano infine presentate istanze di condono edilizio od accertamenti di conformità atti a sanare le difformità esistenti. 19

5 Autorizzazione allo scarico di acque Reflue industriali: Autorizzazione del 31/12/2007 n 4361 valida per 4 anni dalla data del rilascio e non rinnovata. DESCRIZIONE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE Il compendio immobiliare in oggetto sorge nella zona industriale-artigianale del Comune di Buonconvento, S.S. Cassia sud n. 7 dalla quale ha accesso carrabile. All interno del lotto della superficie complessiva di mq insistono due fabbricati industriali destinati fino a qualche anno fa alla produzione di calcestruzzo e lavorazione ferro, collegati da tettoia metallica ed una cabina elettrica. 1)Il fabbricato destinato alla produzione di calcestruzzo, suddiviso in una zona di produzione elevata su piano unico ed una zona a servizio del personale, magazzini e uffici, distribuita su due livelli di piano, presenta struttura portante verticale in pilastri di c.a.p, solai in latero-cemento, copertura a capanna realizzata in travi di c.a.p. con manto in ondulina di eternit, tamponature in blocchi di laterizio. L immobile è dotato di divisori interni a mattoni forati e blocchetti di laterizio, porte di accesso metalliche e finestre in ferro verniciato e vetro.i pavimenti sono di tipo industriale con finitura al quarzo nella zona di lavorazione, in mattonelle di clinker nei locali del personale ed in gres nei locali uso ufficio. La zona lavorazione posta al p.t. ed i magazzini al p.1, non dispongono di intonaco alle pareti, mentre la zona per il personale e gli uffici presentano pareti e soffitti intonacati e tinteggiati. I due livelli di piano sono collegati da scala interna in ferro verniciato, ma dispongono autonomamente di accessi dal resede pertinenziale. Nel fabbricato sono presenti i seguenti impianti: - impianto elettrico fuori traccia sfilabile in canaletta dotato di quadro elettrico al P.T., sottotraccia nella zona del personale e uffici non conforme alla normativa vigente - impianto di riscaldamento presente solo nella zona uffici e zona del personale, dotato di due caldaie separate non conforme alla normativa vigente - impianto idrico e boiler elettrico per produzione acqua calda sanitaria Calcolo della superficie commerciale CONSISTENZA IMMOBILIARE 20

6 Destinazione S.U. H. S.L. COEFF TOT S.C.. 1)loc. lavorazione p.t mq ,00 h. 9,00 2)loc. access. p.t. mq. 255,31 h. 3,20 3)locali personale p.t mq. 87,40 h. 3,13 4)locali uffici p.1 mq. 76,35 h. 2,88 5)locali access. p.1 mq. 169,25 h. 3,05 6)locali pers. p.1 mq. 58,05 h. 2,73 Sommano S.C. mq ,36 mq.1.888,00 1,00 Mq ,00 2)Il fabbricato destinato alla lavorazione ferro è costituito da locale unico terra/tetto a pianta rettangolare avente struttura portante verticale in pilastri di c.a.p, solaio di calpestio in latero-cemento, copertura a capanna realizzata in travi di c.a.p. con manto in ondulina di eternit e tamponature in blocchi di laterizio. L immobile è dotato di porte di accesso metalliche e finestre in ferro verniciato e vetro. Il pavimento è di tipo industriale con finitura al quarzo, le pareti interne non dispongono di intonaco. Nel fabbricato sono presenti i seguenti impianti: - impianto elettrico fuori traccia sfilabile in canaletta dotato di quadro elettrico Calcolo della superficie commerciale CONSISTENZA IMMOBILIARE Destinazione S.U. H.media S.L. COEFF TOT S.C.. 1)opificio mq. 870,20 h. 8,17 mq. 913,20 1,00 mq. 913,20 3)Tettoia I due corpi di fabbrica sopra descritti sono collegati da una tettoia della superficie di mq. 510,00 con h. min. pari a ml. 5,25 ed h. max. di ml. 6,80 avente struttura portante verticale 21

7 in profilati di ferro, copertura a due falde in travature metalliche e soprastante lamiera grecata. 4) Il lotto è completato da ampio resede pavimentato a cemento (non autorizzato) della superficie di mq ,20 sul quale insistono una cabina elettrica in c.a. prefabbricato, una pesa ed un pozzo artesiano. L area è dotata di recinzione e cancello metallico di accesso. Stato di manutenzione Il compendio immobiliare risulta in pessimo stato conservativo Confini: EDILIZIA DEI FRATELLI CALIANI S.N.C., IMMOBILIARE S. FRANCESCO S.R.L., S.S. Cassia Sud, Strada Comunale, s.s.a. STATO DI OCCUPAZIONE Compendio immobiliare nella disponibilità. VERIFICA VINCOLI Non si rileva presenza di vincoli ricadenti nell area DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DEL COMPENDIO IMMOBILIARE Per addivenire al valore di mercato del compendio immobiliare si è tenuto conto della scarsa appetibilità commerciale, del grado di finitura e soprattutto degli interventi di bonifica, di adeguamento impianti necessari al riutilizzo e spese per sanatorie edilizie. Il resede di pertinenza è viziato da una pavimentazione cementizia non autorizzata e versa in cattivo stato di manutenzione. Sull intera area sono presenti materiali di scarto inutilizzabili privi di valore commerciale da conferire a discarica. Posto quanto precede e tenuto conto altresì della condizione di vendita in pronto realizzo, per la valutazione del cespite in oggetto viene applicato il metodo diretto del confronto, basato sui dati reali di mercato (metodo confronto di mercato MCA) ottenuto tramite l assunzione di informazioni scaturite dalle offerte di vendita di immobili comparabili rapportati alla banca dati delle quotazioni immobiliari (OMI) Destinazione S.U. /mq.. loc. lavorazione mq ,20 220, ,00 loc. access. p.t mq. 255,31 200, ,00 22

8 locali personale p.t mq. 87,40 200, ,00 locali uffici p.1 mq. 76,35 250, ,50 locali access. p.1 mq. 169,25 220, ,00 locali pers. p.1 mq. 58,05 250, ,50 tettoia mq. 510,00 80, ,00 resede mq ,20 5, ,00 Totale ,00 Arrotondato a ,00 Considerati i necessari costi di bonifica delle coperture in eternit e sanatorie edilizie da sostenere per il ripristino dello stato dei luoghi, si ritiene congruo operare sul valore determinato un abbattimento forfetario del 30% addivenendo al valore di vendita pari a ,00 Il valore del lotto di vendita è determinato in ,00 (diconsi euro quattrocentonovantamila,00) 23

9 Fallimento R.G. n. 44/2015 Impresa Mario Belardi S.A.S. TRIBUNALE DI SIENA Sezione Fallimentare Giudice Delegato: Dott.ssa Marianna Serrao Curatore: Dott. Brogi Giacomo Allegato 1 LOTTO 1 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA VISURE CATASTALI PLANIMETRIE CATASTALI TITOLI EDILIZI NOTA ATTO DI PROVENIENZA Il Tecnico stimatore Geom. Simonetta Cresti