PERIZIA DI STIMA DEL COMPLESSO DEI BENI IMMOBILI INTESTATI A FIOCCHI CELESTE

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1 PERIZIA DI STIMA DEL COMPLESSO DEI BENI IMMOBILI INTESTATI A FIOCCHI CELESTE GUIDICE DELEGATO: DOTT. ERNESTINO BRUSCHETTA CURATORE: RAG. CLO ALBERTO PERITO ESTIMATORE: GEOM. QUATTRINI ANTONIO

2 PERIZIA DI STIMA Il sottoscritto Quattrini geom. Antonio residente a Vignola (MO) in Via Brodano n 3, iscritto all'albo professionale dei Geometri della Provincia di Modena al n 2089 di iscrizione, a seguito dell'incarico ricevuto dal Rag. Alberto Clo nella sua qualità di esecutore fallimentare della ditta Fiocchi Celeste, di determinare il più probabile valore di mercato dei beni immobili acquisiti nel fallimento, espone quanto segue: LOTTO N 1 1) CONSISTENZA DEI BENI Quota indivisa di usufrutto pari al 50% di fabbricato e di terreno agricolo posti a Montecreto (MO) in località Il Cantone Via Lamaccia n ) DESCRIZIONE E COMPOSIZIONE La consistenza immobiliare oggetto della presente è costituita da un fabbricato unifamiliare su due piani fuori terra ed un piano seminterrato, il tutto a destinazione residenziale agricola, posto in zona agricola ai piedi del monte San Michele poco distante dal centro abitato di Montecreto e raggiungibile con viabilità pubblica. Il fabbricato è stato realizzato nella seconda metà degli anni novanta su di un terrazzamento pianeggiante e posto nelle immediate vicinanze della strada di accesso. Presenta paramenti esterni in intonaco non tinteggiato e, per la parte seminterrata, calcestruzzo a vista; la struttura portante verticale è costituita da elementi in laterizio e cemento armato, mentre la struttura orizzontale è costituita essenzialmente da elementi in latero-cemento; il solaio di copertura, su due livelli, è realizzato in elementi in latero-cemento a più falde inclinate. La consistenza immobiliare è costituita da: a) Unità abitativa disposta su tre livelli collegati da scala interna con partenza al piano seminterrato e terminante al piano primo (mansardato); l accesso principale è situato sul lato ovest del fabbricato attraverso un portico 2

3 (tettoia). Si presenta in buono stato di conservazione e completa di tutti i servizi necessari per la residenza, acqua calda e riscaldamento autonomo con caldaia alimentata a gpl (bombolone interrato esterno al fabbricato), impianto elettrico. L abitazione è costituita da: a. Piano seminterrato: due cantine, un ripostiglio (sottoscala) ed una cantina esterna posta sotto la tettoia b. Piano terra: ingresso, pranzo/soggiorno, cucina abitabile, ripostiglio, disimpegno, due camere da letto matrimoniali, un servizio igienico c. Piano primo (mansardato): soggiorno, camera da letto matrimoniale, un servizio igienico, ripostiglio Il grado di finitura è del tipo signorile con pavimenti in ceramica o similari al piano terra e piano primo sia per la zona giorno che per la zona notte; le pareti risultano intonacate e tinteggiate con rivestimenti ceramici presenti nei servizi igienici e cucina/angolo cottura; porte interne in legno, infissi in legno con vetro-camera. I balconi non presentano pavimentazioni (semplice caldana), mentre sono presenti ringhiere metalliche. b) Al piano seminterrato è presente ampio ricovero automezzi dotato di tre ampi portoni metallici carrabili dai quali si accede mediante rampa alla viabilità pubblica. La pavimentazione è costituita da battuto in cemento, i soffitti presentano finiture in cls vibrato (solaio a lastre), le pareti presentano calcestruzzo a vista; il locale è dotato di impianto elettrico del tipo esterno Unitamente a quanto sopradescritto, il fabbricato è dotato di area cortiliva non recintata e piantumata con essenze arboree di grandi dimensioni, identificante il mappale sul quale insiste lo stesso, che consta di una superficie netta (con esclusione dell edificato) pari a circa mq A tale area va aggiunta una estensione di terreno agricolo sulla quale insistono le opere di accesso al fabbricato costitute da rampa e muro di sostegno, il tutto per una superficie catastale di mq ca. e mantenuta con colture erbacee. La consistenza immobiliare nel suo complesso, quindi, presenta una superficie commerciale così suddivisa: 3

4 - unità abitativa e pertinenze sup. comm. mq. 300 ca. - ricovero attrezzi sup. comm. mq. 99 ca. - area a verde complessiva sup. mq ca. 3) PROVENIENZA La consistenza immobiliare è pervenuta, nelle sue attuali quote e diritti, con atto di donazione accettata a ministero Notaio Marco Rocca di Carpi (MO) in data 19/03/2004 Repertorio 97847/17338 registrato a Modena al n 10376/ ) IDENTIFICAZIONE CATASTALE La consistenza immobiliare risulta così censita al catasto fabbricati del comune di Montecreto (MO) al foglio 17 mappale sub 1 cat. A/7 cl. 2 cons. vani 10,5 rend.cat. Euro 840,53 - sub 2 cat. C/6 cl. 5 cons. mq. 89 rend.cat. Euro 96,53 Per quanto attiene il terreno agricolo, risulta così censito al catasto terreni del comune di Montecreto (MO) al foglio 23 - map 10 bosco ceduo 2^ sup. 320 mq. R.D. 0,18 R.A.. 0,05 - map 11 seminativo 2^ sup mq. R.D. 2,43 R.A.. 2,52 Tutta la consistenza risulta intestata a - Burgoni Rossana nata a Pavullo nel F. (MO) il 19/10/1971 c.f. BRGRSN71R59G393Z, usufrutto per 500/ Fiocchi Celeste nato a Reggio Calabria (RC) il 31/03/1969 c.f. FCCCST69C31H224E, usufrutto per 500/ Fiocchi Eleonora nata a Pavullo nel F. il 02/09/1999 c.f. FCCLNR99P42G393J, nuda proprietà per 1000/1000 5) PERMESSI COMUNALI Il fabbricato è stato edificato in forza delle seguenti autorizzazioni: - Concessione edilizia n 728 Prot. 4466/93 del 18/04/ Denuncia Inizio Attività Prot del 30/07/2003 In data 09/10/2003 con Prot è stata presentata richiesta del certificato di 4

5 conformità edilizia e di agibilità ed essendo trascorsi i termini previsti dall art.21 della L.R.31/2002 ss.mm.ii., la conformità edilizia e di agibilità è attestata secondo quanto dichiarato dal Professionista redattore della scheda tecnica descrittiva allegata alla richiesta di cui sopra. 6) SITUAZIONE IPOTECARIA Da ispezione telematica risultano: - Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo per ,80 ( ) a favore della Banca CRV Cassa di Risparmio di Vignola Spa, iscritta il 25/06/2001 n 3423 particolare, contro Fiocchi Celeste e Burgoni Rossana (intera consistenza). - Ipoteca giudiziale per decreto ingiuntivo per ,00 a favore della Banca Popolare di Verona - San Geminiano e San Prospero S.p.a., iscritta il 20/07/2009 n 4812 particolare, contro Fiocchi Celeste per la quota di ½ per il diritto di usufrutto. - Ipoteca legale per ,08 a favore di Equitalia Nomos S.p.a. iscritta il 19/02/2010 n 965 particolare, contro Fiocchi Celeste per la quota di ½ per il diritto di usufrutto. 7) DICHIARAZIONE DI CONFORMITA Dal raffronto fra gli elaborati progettuali, catastali e dal sopralluogo effettuato, non si evidenziano difformità. 8) VALUTAZIONE Tenuto conto dello stato di conservazione della consistenza immobiliare, considerata l ubicazione ed il realizzo medio di vendite recenti del patrimonio usato di altri immobili aventi caratteristiche analoghe a quello in esame, il sottoscritto attribuisce alla consistenza immobiliare un valore di mercato pari a: - Abitazione: mq. 300,00 x /mq. 800,00 = ,00 5

6 - Ricovero attrezzi: mq. 99,00 x /mq. 400,00 = ,00 - Area cortiliva ed agricola: mq.3682 x./mq. 0,70 =. 2584,40 - valore complessivo di tutta la consistenza immobiliare pari a ,40 - Quota pari al 50% = ,20 Il valore dell usufrutto riferito ad una quota del 50% dell intera consistenza immobiliare, alla data del 18/07/2010 e determinato sulla base delle tabelle in vigore per l anno 2010, ammonta ad ,76 (diconsi euro Centododicimilaottocentosettantatré/76) LOTTO N 2 1) CONSISTENZA DEI BENI Quota indivisa di usufrutto pari al 50% di terreni agricoli posti a Montecreto (MO) in località Il Cantone nelle adiacenze del Monte S.Michele 2) DESCRIZIONE E COMPOSIZIONE La consistenza immobiliare oggetto della presente è costituita da diversi appezzamenti di terreno suddivisi in due blocchi non confinanti tra loro, in parte su area pianeggiante ed in parte sul pendio del monte S. Michele. In particolare: - un primo blocco di superficie catastale pari a mq ca. posto a nordest sulle pendici del Monte S.Michele - un terzo blocco di superficie catastale pari a mq ca. posto a nordest ai piedi del Monte S.Michele, essenzialmente pianeggiante. 3) PROVENIENZA La consistenza immobiliare è pervenuta, nelle sue attuali quote e diritti, con atto di donazione accettata a ministero Notaio Marco Rocca di Carpi (MO) in data 19/03/2004 Repertorio 97847/17338 registrato a Modena al n 10376/ ) IDENTIFICAZIONE CATASTALE 6

7 La consistenza immobiliare risulta così censita al catasto terreni del comune di Montecreto (MO) al foglio 23 : - map 44 bosco ceduo 2^ sup mq. R.D. 2,48 R.A.. 0,68 - map 45 seminativo 2^ sup mq. R.D. 3,16 R.A.. 3,26 - map 48 seminativo 2^ sup mq. R.D. 2,70 R.A.. 2,80 Intestata a - Burgoni Rossana nata a Pavullo nel F. (MO) il 19/10/1971 c.f. BRGRSN71R59G393Z, usufrutto per 500/ Fiocchi Celeste nato a Reggio Calabria (RC) il 31/03/1969 c.f. FCCCST69C31H224E, usufrutto per 500/ Fiocchi Eleonora nata a Pavullo nel F. il 02/09/1999 c.f. FCCLNR99P42G393J, nuda proprietà per 1000/1000 5) SITUAZIONE IPOTECARIA Da ispezione telematica risultano: - Ipoteca giudiziale per decreto ingiuntivo per ,00 a favore della Banca Popolare di Verona - San Geminiano e San Prospero S.p.a., iscritta il 20/07/2009 n 4812 particolare, contro Fiocchi Celeste per la quota di ½ per il diritto di usufrutto. - Ipoteca legale per ,08 a favore di Equitalia Nomos S.p.a. iscritta il 19/02/2010 n 965 particolare, contro Fiocchi Celeste per la quota di ½ per il diritto di usufrutto. 6) VALUTAZIONE Tenuto conto delle culture in atto, dello stato di conservazione della consistenza immobiliare, considerata l ubicazione ed il realizzo medio di vendite recenti di altri immobili aventi caratteristiche analoghe a quello in esame, il sottoscritto attribuisce alla consistenza immobiliare un valore di mercato pari ad ,00. - quota pari al 50% = ,00 7

8 Il valore dell usufrutto riferito ad una quota del 50% dell intera consistenza immobiliare, alla data del 26/04/2010 e determinato sulla base delle tabelle in vigore per l anno 2010, ammonta ad.2.960,00 (diconsi euro Duemilanovecentosessanta/00) Vignola (MO) lì 19/07/2010 Allegati: - documentazione fotografica - documentazione tecnica 8

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