FALLIMENTO NIS.FA. SUD s.r.l.

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Filomena Mauri
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1 SEZIONE FALLIMENTARE Giudice Delegato Dott. Franco De Risi Sentenza n 17/05 FALLIMENTO NIS.FA. SUD s.r.l. C. F. Dott. Nicola DE LUCIA CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Il Consulente Tecnico d Ufficio Arch. Francesco CARBONE INCARICO

2 DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILI La NIS.FA. SUD s.r.l. era un azienda specializzata nella produzione in serie di particolari in plastica (stampaggio a presso-fusione e soffiaggio di PVC, polipropilene e polietilene), per l industria automobilistica (Fiat Punto e Ducato, Lancia Y, Alfa 156 e 145 ) e per il terziario dell auto. La NIS.FA. SUD occupa un fabbricato costituito da tre capannoni uniti tra di loro, costruiti in epoche diverse, della superficie complessiva di circa 2600 mq. In questa perizia si analizzeranno solo i beni della NIS.FA. SUD s.r.l. Di questi il capannone A di circa 1155 mq è in calcestruzzo armato con tetto piano in latero cemento, altezza di 7 m, con ampie finestrature laterali, in parte apribili, sufficienti per una buona illuminazione e ventilazione naturale. Il capannone B (centrale) è di circa 632 mq con tetto a volta in calcestruzzo e altezza sotto catena di 6 m; a quest ultimo è collegato un moderno capannone (C) di altra proprietà (Assembling Faro) tranne che un collegamento interno (vedi foto in basso) allo stesso capannone C ed insistente sulla p.lla 364, che, come di seguito spiegato, è di proprietà NIS.FA. SUD srl. I tre capannoni sono parzialmente comunicanti tra di loro. Il pavimento è in calcestruzzo con strato superficiale indurente ed è antisdrucciolevole. Esistono due portoni scorrevoli per ciascuno dei fabbricati laterali, e uno per quello centrale, sui quali sono inserite le porte pedonabili, che sono state trasformate in porte antipanico. Tra i capannoni B e C si trovano i servizi igienici; inoltre trovano posto un locale per spogliatoio con relativi armadietti per gli operai e un locale mensa. Nella parte anteriore al capannone A trovano posto gli uffici; al Architetto Francesco CARBONE 2

3 piano inferiore sono allocati i laboratori, gli uffici di produzione e qualità, mentre al piano superiore quelli direzionali e amministrativi. Il complesso è costituito da un lotto recintato, comunicante con i piazzali dell opificio EMME ERRE srl. L accesso all opificio avviene tramite un cancello scorrevole, indipendente, che porta al piazzale d ingresso. Qui sono evidenti tre corpi di fabbrica collegati che racchiudono i reparti lavorazione ed uffici. Il primo stabilimento industriale, d ora in poi chiamato Capannone A, è sito alla Via S. Angelo a Cancello snc alla Contrada Grottone nel Comune di Pietradefusi (Av) riportato al N.C.E.U. parte costituente del foglio 5 particella 233 con superficie lorda (compreso muri) rilevata di circa 1155 mq. Lo stabilimento ha una struttura di pilastri e travi prefabbricate in cls. armato, tompagnato con pannelli di cemento e copertura a terrazza non praticabile. Il Capannone A, internamente, si sviluppa al piano terra per il reparto Presse a iniezione per lo stampaggio plastico e nella parte iniziale per il corpo uffici distribuito su due livelli. Le sue condizioni generali sono discrete per quanto riguarda il manufatto ma pessime per gli impianti, che andrebbero sostituiti. Il secondo stabilimento industriale, d ora in poi chiamato Capannone B, è sito alla Via S. Angelo a Cancello Contrada Grottone nel Comune di Pietradefusi (Av) riportato al N.C.E.U. parte costituente del foglio 5 particella 233 con superficie lorda (compreso muri) rilevata di circa 632 mq. Lo stabilimento è stato costruito con strutture portanti verticali ed orizzontali di collegamento con travi di cls.a. e copertura a volta in laterocemento, nonché, tompagnature in muratura piena di mattoni. Si disloca per un solo livello di piano (P.T.) dove sono presenti: un reparto forno, un reparto lavorazione, servizi igienici e spogliatoi. Architetto Francesco CARBONE 3

4 Le sue condizioni generali, vista anche l obsolescenza della struttura, sono appena sufficienti per quanto riguarda il manufatto e pessime per gli impianti, che andrebbero sostituiti. NOTE La particella n 364 (vedi Pianta n 2), corrispondente all intercapedine di collegamento tra il Capannone B ed il Capannone C non appartiene alla Assembling Faro, ma alla NIS.FA. Sud. Ciò non solo è evidente dagli estratti catastali, ma è espressamente citato nella Concessione Edilizia n 23/1994 relativa al progetto presentato dalla NIS.FA. Sud assieme alla Assembling Faro di realizzazione di un capannone prefabbricato in cls armato e di una intercapedine di collegamento. In tale documento, infatti, è scritto: CONCESSIONI EDILIZIE Si riporta un breve estratto della perizia, già consegnata, per ricordare in breve la situazione amministrativa dei beni. Da quanto riferito dall Ufficio Tecnico del Comune di Pietradefusi e potuto accertare dai titoli concessi in mia visione, gli immobili furono realizzati cronologicamente in questo modo: LICENZA EDILIZIA n 39/1972 con deposito al genio civile presumibilmente opere mai eseguite. LICENZA EDILIZIA n 86/1974 per la costruzione del CAPANNONE B CONCESS. EDILIZIA n 3/1982 per la costruzione del CAPANNONE A Architetto Francesco CARBONE 4

5 CONC. EDILIZIA n 23/1994 per CAPANNONE C e Collegamnto B/C CONCESS. EDILIZIA in Sanatoria n 1/1999 per Ammodernamento (?) non esiste traccia al Comune (?) citata nella Conc. n 21/99 CONCESS. EDILIZIA n 21/1999 per la costruzione di una Tettoia a sbalzo e ammodernamento uffici CAPANNONE A CONCESS. EDILIZIA in Sanatoria n 7/2000 per la costruzione del due Baracche in ferro. In definitiva vista l insufficienza del materiale certificato avuto a disposizione dal Comune, la complessità temporale della costruzione dei manufatti, nonché le precarie condizioni attuali in cui versano i manufatti, a parere dello scrivente è necessario eseguire il collaudo amministrativo di tutto il complesso, per poi procedere alla certificazione dell agibilità con il parere dell ASL. VALUTAZIONE DEI BENI CRITERI E METODI DI STIMA Vedi perizia precedente VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBILI Valutazione dell area di sedime del complesso industriale Valutazione dei Capannoni Industriali Valore dei Capannoni Valore dei fabbricati pertinenziali Vedi perizia precedente Architetto Francesco CARBONE 5

6 DIVISIONE DEI BENI IMMOBILI Come conseguenza di quanto detto precedentemente i beni immobili (stimati nella precedente perizia come una unica massa) vanno, invece, così suddivisi (vedi Pianta n 3): - fg.5 p.lle n 233, 234 e 364 di proprietà della NIS.FA. Sud s.r.l.; - fg.5 p.lle n 382, 383, 384 e 390 di proprietà della Assembling Faro s.r.l.. L importo totale sarà di conseguenza così suddiviso: Area di Sedime: 1.468,00 mq ,00 Capannone A: 1.155,52 mq ,00 Capannone B (centrale): 632,47 mq ,00 Intercapedine B/C 148,00 mq *200 E/mq ,00 Capannone laterale Kopron: 157 mq ,00 Baracca di ferro H: 44,44 mq ,00 Tettoia : 117,67 mq ,00 Parte del manufatto mensa e wc (insistente sulla p.lla 233 di proprietà Nisfa Sud ): 27,39 mq ,00 Parziale(NIS.FA. Sud ) Complesso Industriale ,00 Si sottrae il costo dell Adeguamento Amministrativo degli immobili e le spese per un ipotetica suddivisione della proprietà con adeguate schermature per un valore totale di ,00 Euro. Per cui si ha: Complesso Industriale NIS.FA. Sud ,00 Architetto Francesco CARBONE 6

7 Addì, Gennaio 2008 Il Consulente Tecnico d'ufficio Arch. Francesco CARBONE Architetto Francesco CARBONE 7

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