TRIBUNALE ORDINARIO DI GENOVA

Transcript

1 g e o m e t r a TRIBUNALE ORDINARIO DI GENOVA Sezione Fallimentare Procedura fallimentare : R.F. 62/2014 ********* Giudice delegato : Dott.ssa Alessia Solombrino Curatore : Rag. Nicola Petrelli C.T.U. : Geom. Luigi Delehaye RELAZIONE DI STIMA del complesso immobiliare sito in Genova Via Chiaravagna n. 145 Via Corsica 9/11E Genova delehaye.luigi@libero.it

2 g e o m e t r a Via Corsica 9/11E Genova delehaye.luigi@libero.it

3 TRIBUNALE ORDINARIO DI GENOVA Sezione Fallimentare Procedura fallimentare : R.F. 62/2014 ******* Giudice delegato : Dott.ssa Alessia Solombrino Curatore : Rag. Nicola Petrelli C.T.U. : Geom. Luigi Delehaye RELAZIONE DI STIMA del complesso immobiliare sito in Genova Via Chiaravagna n ) PREMESSE Il sottoscritto Geom. Luigi Delehaye, nominato in data esperto d'ufficio per il fallimento di cui all intestazione, veniva incaricato di stimare il complesso immobiliare di cui all intestazione. Effettuati sopralluoghi in date e , effettuati gli accertamenti presso gli uffici Urbanistica, Edilizia Privata e Condono Edilizio del Comune di Genova, e svolte le necessarie ricerche

4 presso il Catasto di Genova e la CC.RR.II. di Genova, esaminata ed integrata la documentazione allegata agli atti ed effettuate tutte le verifiche e ricerche del caso, il sottoscritto è ora in grado di assolvere all'incarico affidatogli. 2) DESCRIZIONE DEL COMPLESSO Oggetto di stima è un ex complesso industriale, in disuso da molto tempo (inizio anni 1990), sito in Genova Via Chiaravagna civico 145. Al complesso si accede direttamente dalla via Chiaravagna, strada comunale di modeste dimensioni, mediante apposito cancello carrabile ed anche attraverso il portoncino del civico 145 che conduce alla zona ex uffici, spogliatoi, mensa e laboratori. Il complesso, in origine adibito alla produzione della calce dolomia, è ubicato nel ponente genovese in prossimità del torrente Chiaravagna ed è posto sul versante della limitrofa collina; i vari corpi che lo costituiscono seguono l orografia del terreno che è attraversato da una strada interna di collegamento. Fanno parte integrante della proprietà alcuni terreni a bosco posti a monte dei fabbricati sul declivio della collina stessa. Come detto il complesso risulta molto articolato ed è composto da molteplici fabbricati in minima parte destinati ad uffici e spogliatoi, ed 2

5 in maggior parte alla produzione, conservazione (p. es. silos, magazzini, ricovero bombole, ecc.), cottura della calce (forni coibentati, ecc.); i fabbricati che compongono il complesso hanno dimensioni importanti a livello volumetrico ma di entità molto più contenuta a livello di superficie, proprio per l attività che veniva svolta e che necessitava di grossi volumi per la gestione della materia prima. I fabbricati che compongono il complesso sono individuati graficamente nella prima planimetria catastale in scala 1:1000 e nel dettaglio in scala 1:200 nelle ulteriori schede che compongono l intera planimetria (allegato 3); sono composti da cisterne di raccolta acqua, lavorazione manufatti, depositi, cabina elettrica di trasformazione, centrale termica, magazzini, laboratorio mensa, uffici, spogliatoi, silos, deposito bombole gas, forni e locali di servizio, silos deposito pietra e carbone, carrelli di trasporto, oltre ad un area deposito attrezzature, un piazzale, area a verde e tettoie. L intero complesso è attraversato da una viabilità interna che, a causa di una frana, attualmente risulta interrotta. I fabbricati hanno struttura portante per la maggior parte in cemento armato con inglobate strutture in acciaio (per la zona dei silos coibentate), in parte con strutture in acciaio per le porzioni adibite al trasferimento della materia prima, in minima parte vi sono strutture di tamponamento in mattoni; la parte impiantistica versa in pessimo stato 3

6 di manutenzione e conservazione in quanto l impianto di produzione non è più funzionante da molti anni ed è inoltre in stato di abbandono. Nella sua interezza il complesso versa in pessime condizioni di manutenzione e conservazione, al punto da poter essere considerato alla stregua di un rudere, come meglio evidenziato successivamente riguardo la stima dello stesso. All interno del complesso è presente un discreto quantitativo di ferro, stimato in circa tonnellate, materiale che può essere recuperato previa opera di demolizione delle strutture ad esso circostanti (allegato 5) ; questa operazione di recupero e smaltimento, ai fini della stima, non viene al momento considerata visto l onere della demolizione e la bonifica delle strutture che supera il costo del recupero, ma costituisce un incremento di valore per il soggetto che risulterà aggiudicatario del complesso. Sono altresì presenti manufatti di vario genere costituiti da materiale contenete fibre di amianto (pluviali, serbatoi, pannelli di rivestimento, tubazioni, coibentazioni, ecc.), in parte di natura compatta ed in parte di natura friabile, oltre ad altri elementi e/o manufatti contenenti rifiuti di genere differente quali coibentazioni in lana di vetro, di roccia, bitume, olio all interno della cabina elettrica di trasformazione, bitume e pece. 4

7 Tali materiali, meglio individuati nella relazione sui rifiuti del Dott. Geologo Vittorio Asplanato (allegato 5), dovranno essere smaltiti adeguatamente, secondo la normativa vigente e con un costo stimato in circa ,00; di ciò si è tenuto debito conto nelle considerazioni necessarie per la stima del complesso in esame. Considerata la complessità degli edifici e delle strutture che costituiscono l ex stabilimento e la quantità di volumi e superfici non considerabili ai fini di una ipotizzata ricostruzione nel lotto, lo scrivente, ai fini della stima, ha considerato le superfici relative alla lavorazione dei manufatti, ai locali deposito, magazzino, laboratorio, mensa, uffici e spogliatoi, silos, deposito bombole gas, forni e locali di servizio, silos deposito pietre e carbone per complessivi mq ,00. Sono inoltre presenti, ma indicati a semplice titolo conoscitivo e non già nella consistenza per la stima, in quanto considerati accessori dei fabbricati, aree a verde per mq ,00, piazzali per mq 551,00, tettoie per mq 851,00, oltre a cisterne acqua, cabina elettrica di trasformazione, centrale termica, area di deposito attrezzature, carrelli di trasporto per mq 412,00, oltre alla viabilità interna di mq 6.010,00. La superficie complessiva dei beni censiti al Catasto dei Terreni, indicata anch essa a titolo conoscitivo e non già nella consistenza per la stima, in quanto compresi nella proprietà ma considerabili come accessori della stessa, è pari a mq ,00. 5

8 3) DATI CATASTALI E CONFINI Il complesso risulta censito presso l Agenzia delle Entrate - Territorio della Provincia di Genova, in parte al Catasto dei Fabbricati ed in parte al Catasto dei Terreni (visura per soggetto - allegato 2), in capo a: ****** con sede in *****, codice fiscale ***********, proprietà 1/1 con le seguenti annotazioni tecniche: Catasto Fabbricati (planimetria catastale allegato 3): Comune di Genova Sezione di Pegli Voltri (D969S) Sezione BOR, Foglio 65, Mappale 5, Subalterno 12, Zona Censuaria 2, categoria D/1, Via Chiaravagna n. 145 piano T Catasto Terreni (estratto di mappa vax allegato 4): Comune di Genova Sezione 3 (D969C) Foglio 65, Mappale 8 Fabb. Rurale are 00 ca 27 Foglio 65, Mappale 23, Seminativo classe 3, are 02 ca 10, R.D. Euro 0,33 L. 630, R.A. Euro 0,81 L Foglio 65, Mappale 266, Seminativo classe 3, are 09 ca 50, R.D. Euro 1,47 L , R.A. Euro 3,68 L Foglio 65, Mappale 361, Pascolo classe U, are 03 ca 00, R.D. Euro 0,17 L. 330, R.A. Euro 0,08 L. 150 Foglio 65, Mappale 376, Pasc. Cespug. classe U, are 00 ca 20, R.D. Euro 0,01 L. 20, R.A. Euro 0,01 L. 12 6

9 Foglio 65, Mappale 443, Pasc. Cespug. classe U, are 73 ca 00, R.D. Euro 3,77 L , R.A. Euro 2,26 L Foglio 65, Mappale 445, Pasc. Cespug. classe U, ha 1 are 05 ca 40, R.D. Euro 5,44 L , R.A. Euro 3,27 L Foglio 52, Mappale 771, Semin. Irrig. classe 2, are 00 ca 15, R.D. Euro 0,22, R.A. Euro 0,09 L intera proprietà confina: a Nord in parte con mappali 360, 1066, 1067, 1072 del Foglio 65 NCT Genova Sezione 3, in parte con immobili NCEU Genova Sezione BOR Foglio 65 Mappale 5 Subalterni 5 e 4 ; a Est in parte con la via Cascinelle, in parte con mappali 40, 440, 441, 442 del Foglio 65 NCT Genova Sezione 3, ed in parte con la via Cascinelle; a Sud in parte con la via Cascinelle, in parte con mappale 38 del Foglio 65 NCT Genova Sezione 3; ad Ovest in parte con mappali 377, 32, 29 del Foglio 65 NCT Genova Sezione 3, in parte con immobili NCEU Genova Sezione BOR Foglio 65 Mappale 5 Subalterni 7, 8, 10 e 13, in parte con la via Chiaravagna. 4) STIMA DEL COMPLESSO VALORE A BASE D ASTA Considerata inoltre la tipologia del complesso, lo scrivente ritiene che lo stesso debba essere posto in vendita in un unico lotto. La stima del complesso, così come integralmente individuato nei precedenti paragrafi, visto lo stato di manutenzione e conservazione in cui si trova, viene effettuata considerando lo stesso come edificio dismesso, detraendo al valore così ottenuto gli importi già stimati per la bonifica dell amianto e degli altri rifiuti individuati in sito, costi che 7

10 dovranno essere sostenuti dal soggetto aggiudicatario dell intero bene, applicando infine un coefficiente riduttivo, per la determinazione del valore base d asta, che tenga conto del tipo di vendita all incanto con relative modalità di pagamento a breve termine,. Lo scrivente, ai fini della valutazione, ha pertanto considerato gli ambienti di lavorazione dei manufatti, depositi di materiali e di bombole a gas, magazzini, forni e locali di servizio, silos, silos per deposito di pietra e carbone, laboratori, mensa, uffici, spogliatoi, che sviluppano una superficie di mq ,00. Considerata la vetustà e la tipologia della costruzione, l ubicazione e l accessibilità disagiate, l articolata composizione dei fabbricati, gli ambienti anche con notevoli altezze disponibili, lo scrivente ritiene di poter applicare a tale superficie il valore medio di mercato di /mq 280,00, valore che deve essere ridotto, trattandosi di un edificio dismesso da parecchio tempo ed in pessimo stato di manutenzione e conservazione, mediante l applicazione di un coefficiente riduttivo pari allo 0,20 del valore di base, detraendo dal valore così ottenuto il costo di ,00 stimato per la bonifica; il valore base d asta verrà individuato applicando un ulteriore coefficiente riduttivo (pari a 0,75). Si otterrà pertanto il seguente valore totale: mq ,00 x /mq 280, 00 x 0,20 = ,00 detrazione importi necessari per bonifica amianto ed altri rifiuti : 8

11 , ,00 = ,00 applicazione coefficiente per valore a base d asta : ,00 x 0,75 = ,00 Che si arrotondano in : Valore base d asta lotto unico ,00 (duecentomila / 00) Genova, 2 aprile 2015 il C.T.U. Geom. Luigi Delehaye ALLEGATI Allegato 1 - Documentazione fotografica Allegato 2 - Visura per soggetto catasto terreni e fabbricati Allegato 3 - Planimetrie catastali delle unità immobiliari scala 1:200 Allegato 4 - Estratto di mappa Allegato 5 - Relazione esplicativa sui rifiuti e determinazione stima costi bonifica e peso ferro 9

12 INDICE 1) PREMESSE pag. 1 2) DESCRIZIONE DEL COMPLESSO.. pag. 1 3) DATI CATASTALI E CONFINI pag. 4 4) STIMA DEL COMPLESSO VALORE A BASE D ASTA... pag. 5 10