TRIBUNALE CIVILE DI GENOVA. Ufficio Esecuzioni Immobiliari R.E. 595/16. Procedura di espropriazione immobiliare promossa da:

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1 TRIBUNALE CIVILE DI GENOVA Ufficio Esecuzioni Immobiliari R.E. 595/16 Procedura di espropriazione immobiliare promossa da: CONDOMINIO VIA VEZZANI CIV. 9 - Avvocato XXXXXXXXXXXXXXXX - contro XXXXXXXXXX - Esecutato - Giudice dell Esecuzione: dott. R. AMMENDOLIA RELAZIONE DI STIMA dell appartamento int. 6, sito nel Comune di Genova, posto al piano primo del fabbricato di Via Vezzani civ. 9 GEOM. LUIGI LANERO - Via F. Aprile, 31/30 sc. B - GENOVA - tel. 010/585366

2 Il sottoscritto geom. Luigi Lanero è stato incaricato dall ill.mo sig. Giudice dell Esecuzione, con decreto di fissazione di prima udienza del (nella quale è riportato il quesito di rito), di effettuare la stima dell immobile oggetto di esecuzione e precisamente l appartamento sito in Genova-Rivarolo, distinto con l int. 6 del civ. 9 di Via Vezzani. Lo scrivente prestava giuramento con dichiarazione in cancelleria il ed in seguito a detto adempimento poteva scaricare i documenti ipocatastali dal sito. Avendo avuto notizia che l immobile era locato, contattava telefonicamente l amministratore per avere il nominativo del locatore ed in data predisponeva la raccomandata da inviarsi all Esecutato e per conoscenza all Inquilina nella quale fissava la data del per l accesso nell appartamento. In data lo scrivente accedeva all archivio storico del Comune di Genova ( Palazzo Ducale) per prendere visione della copia del progetto di costruzione in esso conservata. Accedeva presso l Agenzia delle Entrate - Catasto Fabbricati per acquisire i documenti mancanti (planimetria catastale). Successivamente veniva contattato dall inquilina che confermava la data ed il 20 febbraio 2017 lo scrivente, accompagnato da proprio collaboratore per la redazione della Certificazione Energetica, effettuava il sopralluogo nell immobile oggetto di espropriazione. La raccomandata all Esecutato tornava indietro per compiuta giacenza come visibile dalla fotocopia unita alla presente quale Allegato 1. Il giorno del sopralluogo lo scrivente riceveva dall inquilina copia del contratto di locazione ed in seguito, dall ex marito, copia del verbale di separazione consensuale con cui gli veniva assegnata l abitazione coniugale

3 Avendo accertato che l inquilina pagava l affitto all esecutato, lo scrivente presentava istanza di informazioni alla S.V. ill.ma allegando copia del contratto e dichiarazione del terzo occupante. Con mail in data lo scrivente chiedeva all Amministrazione del Condominio notizie in merito ad eventuali debiti e l entità delle spese annuali; l Amministratore rispondeva alla specifica richiesta con mail in data Infine con l ausilio di un proprio collaboratore presente al sopralluogo, geom. Claudio Ferrero, iscritto nell albo dei certificatori della Regione Liguria al n. 2696, è stato predisposto l attestato di certificazione energetica n del che viene unito alla presente quale Allegato 2. 1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA Piena proprietà del seguente immobile sito nel Comune di Genova, quartiere di Rivarolo: appartamento distinto con l interno 5 del civico 9 di Via Vezzani, posto al piano primo, composto da: ingresso alla genovese, cucina, camera, disimpegno e bagno. La consistenza dell appartamento è visibile dalla planimetria dello stato attuale (Allegato 3) di cui lo scrivente ha eseguito il rilievo Dati tecnici La superficie lorda commerciale dell unità immobiliare risulta pari a mq 53, Identificativi catastali L appartamento risulta attualmente censito presso il Catasto Fabbricati del Comune di Genova, intestato a XXXXXXXXXXXXX, con i seguenti dati: Sezione RIV - Foglio 34 - Mappale Sub. 9 - Via Faliero Vezzani n. 9 - Piano 1 - Categoria A/3 - Classe 3 - Vani 3,5 - R.C. 334,

4 1.4 - Confini L appartamento così confina: - a nord-est: con muri di perimetro su distacco verso il civ. 11 di Via Vezzani; - a sud-est: con appartamento int. 5; - a sud-ovest: con vano scala condominiale; - a nord-ovest: con appartamento int. 7. 2) DESCRIZIONE SOMMARIA Caratteristiche zona: l edificio è ubicato nel centro del quartiere di Rivarolo, come visibile dalla corografia della zona, unita alla presente quale Allegato 4; Rivarolo è un quartiere di Genova nella bassa Val Polcevera e fa parte insieme ai quartieri di Bolzaneto e Pontedecimo del Municipio V Valpolcevera; importante snodo ferroviario genovese è stato comune autonomo, con la denominazione di Rivarolo Ligure, fino al 1926, quando insieme ad altri diciotto comuni fu inglobato nel Comune di Genova. Rivarolo è compreso tra i quartieri di Sampierdarena e Cornigliano a sud, Bolzaneto a nord, Sestri Ponente ad ovest. Ad est il crinale sinistro della Val Polcevera, sul quale corre la lunga cortina delle mura seicentesche di Genova divide - 4 -

5 Rivarolo da San Teodoro, Oregina e Staglieno, ma non esistono strade di collegamento dirette con questi quartieri. Caratteristiche zone limitrofe: Il territorio dell'ex circoscrizione di Rivarolo si estende su entrambe le sponde del Polcevera, nella parte bassa della valle, e comprende le valli di alcuni dei suoi affluenti, il principale dei quali è il torrente Torbella. I principali centri (Rivarolo, Certosa e Teglia) si trovano sulla sinistra del torrente, allineati lungo la ex Strada Statale 35 dei Giovi. Sull'argine che divide gli abitati dal torrente, costruito intorno alla metà dell'ottocento, corre la linea ferroviaria Genova-Torino. In collina sul versante sinistro sorgono gli antichi borghi di Begato, Garbo e Fregoso e il moderno quartiere di edilizia popolare denominato Valtorbella (comunemente chiamato CIGE). Sul versante destro della valle si trovano le frazioni di Fegino e Trasta. Collegamenti pubblici: Il quartiere di Rivarolo è collegato con gli altri quartieri della Val Polcevera da diverse strade urbane. Oltre alla ex Strada statale 35 dei Giovi, che attraversa il - 5 -

6 centro del quartiere, sono state aperte negli ultimi anni due strade di scorrimento lungo le sponde del Polcevera. Il quartiere è attraversato anche dall'autostrada A7 Genova - Milano ma non dispone di un proprio casello autostradale: i caselli più vicini sono quelli di Genova Bolzaneto o quello di Genova Ovest (entrambi a circa 4 km). Rivarolo è dotata di una stazione ferroviaria sulla linea dei Giovi, percorsa esclusivamente da treni regionali. Il quartiere di Rivarolo è inoltre attraversato dalla linea ferroviaria diretta tra Genova e Milano, che attraversa il centro del quartiere su un viadotto. Nella zona di Certosa si trova il capolinea nord, che prende il nome di Brin, dell'unica linea della metropolitana genovese. 3) STATO DI POSSESSO Come più sopra riportato l immobile è condotto in locazione dalla signora XXXXXXXXXXX XXXXXXX unitamente alla figlia XXXX XXXXXXXXX, come risulta dalla Dichiarazione del terzo occupante (qui unita quale Allegato 5), con il contratto di locazione consegnati entrambi il giorno dell accesso; la signora XXXXXXXX corrisponde un canone mensile di 400,

7 Successivamente il sig. XXXXXXX XXXXXXX, marito della Signora XXXXXXX e da Lei XXXXXXXXXXX, inviava allo scrivente mail del (v. Allegato 6) contenente copia del verbale di separazione consensuale omologato. 4) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione casa coniugale: nessuna Atti di asservimento urbanistico: nessuno Altre limitazioni d'uso: nessuno Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni - iscrizione ipotecaria volontaria di concessione a garanzia di mutuo, in data , Reg. Part. n. 2143, a favore di BANCA CARIGE s.p.a. contro XXXXXXXXXX; Pignoramenti: - trascrizione in data , Reg. Part. n , di verbale di pignoramento immobili, a favore di CONDOMINIO VIA F. VEZZANI 9, contro XXXXXXXXX Altre trascrizioni: nessuna Altre limitazioni d'uso: nessuna 5) ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE L Amministratore del Condominio sig. XXXXXXXXXXXX, rispondeva alla specifica richiesta dello scrivente datata , con mail in data (v. Allegato 7), da cui risulta che i dati e il debito generale per l immobile in - 7 -

8 questione, a tutt oggi, è così articolato: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 750,00; Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: nessuna; Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 3.830,79. 6) ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Attuali proprietari All esecutato la piena proprietà dell immobile oggetto di perizia è pervenuta per atto di compravendita rep. n. 9138/2842 del , trascritto a Genova il , Reg. Part. n. 4995, a rogito notaio XXXXX di Genova, per acquisto fattone dal signor XXXXXXXXXX Precedenti proprietari Al predetto signor XXXXXXX XXX la piena proprietà dell immobile è pervenuta per denuncia di successione, rep. n. 3/313 del , trascritta a Genova il , Reg. Part. n , dalla moglie signora XXXXXXXXX Anna. Alla signora XXXXXXXXX la piena proprietà dell immobile è pervenuta per atto di compravendita del , trascritto a Genova il , Reg. Part. Vol n , a rogito notaio XXXX di Genova, per acquisto fattone dal signor XXXXXXXX. 7) REGOLARITÀ EDILIZIA Regolarità urbanistico-edilizia In merito alla regolarità edilizia-urbanistica dell unità immobiliare, presso l Archivio Progetti del Comune di Genova (Archivio Sorico), è stato reperito il progetto di costruzione dell edificio prot. n. 166/36 approvato con decreto del Podestà n. 563 del Dal raffronto tra la planimetria dello stato attuale (v. Allegato 3), di cui lo - 8 -

9 scrivente ha eseguito il rilievo, e la planimetria allegata ( con approvazione progetto) al predetto progetto di costruzione (v. Fotografie Allegato 8), che corrisponde alla planimetria catastale (v. Allegato 9), per l unità immobiliare si sono riscontrate le seguenti difformità: - spostamento della porta di accesso alla cucina; - realizzazione di soppalco per l alloggiamento delle vasche di raccolta acqua. Tali difformità interne potranno essere regolarizzate mediante la presentazione di pratica di sanatoria per opere interne realizzate successivamente al 17 marzo 1985 e prima del 1 gennaio 2005, ai sensi dell art. 22 comma 3 L.R. 16/2008. Nel predetto progetto di costruzione era rappresentata una sola planimetria denominata piano primo e superiori (pianta tipo valida per tutti i piani della costruzione) nella quale, in corrispondenza della colonna dell appartamento oggetto di esecuzione, era rappresentato un balcone con accesso dalla cucina; balcone che è stato realizzato solo ai piani secondo, terzo e quarto e non al piano primo e quinto (v. Fotografia prospetto) e questo in tutte le facciate. A parere dello scrivente. si tratta non di una difformità bensì di una errata esposizione grafica dovuta alla presentazione di una sola planimetria progettuale; eventualmente trattandosi di progetto antecedete al 1942 non necessita comunque di regolarizzazione edilizia in quanto la planimetria catastale è del 1939 che non riporta il balcone Per il fabbricato di cui l immobile fa parte risulta essere stato rilasciato Decreto di Abitabilità n. 992 del Regolarità catastale Dal raffronto tra la planimetria dello stato attuale (v. Allegato 3), di cui lo - 9 -

10 scrivente ha eseguito il rilievo, e la planimetria catastale (v. Allegato 9) per l unità immobiliare si sono riscontrate le medesime difformità riscontrate al paragrafo precedente Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale di conformità urbanistico edilizia: circa 1.500,00 per oneri professionista ed 250,00 circa per diritti di presentazione e sanzione di conformità catastale: circa 400,00 per oneri professionista e 50,00 per diritti di presentazione. 8) INDAGINE URBANISTICA Rispetto alla cartografia del vigente P.U.C. - Piano Urbanistico Comunale - approvato con D.C.C. n. 92 del , il fabbricato in oggetto è ricompreso nell ambito AR-UR (Ambito di riqualificazione urbanistica residenziale). 9) VINCOLI Il fabbricato in oggetto non risulta vincolato ai sensi della parte II del D. Lgs. 22 gennaio 2004 n. 42 e ss.mm.ii. (ex lege 1089/1939) sulla tutela del patrimonio storico architettonico. Il fabbricato in oggetto non risulta vincolato ai sensi della parte III del D. Lgs. 22 gennaio 2004 n. 42 e ss.mm.ii. sulla tutela dei beni ambientali (ex lege 1497/1939). 10) CARATTERISTICHE DESCRITTIVE Lo scrivente procederà ad una descrizione sintetica delle caratteristiche costruttive rimandato per un accurato esame alla documentazione fotografica qui unita quale Allegato Caratteristiche strutturali - strutture verticali: muratura esterna portante con travi e pilastri; - solai: calcestruzzo;

11 - copertura: copertura piana praticabile; Componenti edilizie costruttive - pareti esterne: in muratura di pietra; rivestimento con intonaco liscio con modanature - condizioni ottime; - infissi esterni: serramenti in alluminio anodizzato; condizioni scarse - persiane in alluminio; condizioni normali; - infissi interni: porte in legno verniciate; condizioni discrete; - cucina: pavimento in piastrelle di ceramica da cm 10 x 20; pareti parzialmente rivestite (H = m 1,50) in piastrelle di ceramica da cm 15 x 15; soffitto in tinta - condizioni normali; - bagno: pavimento e pareti parzialmente rivestite (H = m 2,00) in piastrelle di ceramica da cm 20 x 20; soffitto in tinta - condizioni mediocri; - sanitari: vaso, bidet, lavabo e piatto doccia; condizioni mediocri; - pavimenti: in graniglia di marmo alla genovese - condizioni discrete; - pareti e soffitti: pareti e soffitti in tinta; condizioni normali Impianti - gas: alimentazione a gas metano - elettrico: non a norma - fognario: allacciato alla rete comunale - idrico: sottotraccia e allacciato alla rete comunale - termico: impianto di riscaldamento e di produzione dell acqua calda autonomi con calderina a gas ubicata in cucina; - condizionamento: assente. 11) VALUTAZIONE DEL PREZZO A BASE D ASTA

12 Criteri di Stima Per la valutazione si ritiene di potere applicare il metodo di stima sintetico comparativo effettuato sulla base di prezzi di mercato noti relativi a beni comparabili, afferenti cespiti assimilabili, simili per caratteristiche e consistenza, a quelli in argomento. La stima del valore venale terrà inoltre conto dell esposizione, dell orientamento, del piano e del grado di finitura, nonché dello stato di conservazione e manutenzione e la data di costruzione del fabbricato di cui l unità immobiliare in questione fa parte. Altro elemento da tener conto sono le eventuali difformità edilizie accertate nonché l attuale reddito che produce. L analisi dei valori di mercato in zona, riferiti al metro quadro di superficie lorda, costituirà infine la base per la determinazione del valore venale dell immobile considerato libero Fonti di informazione - acquisizione diretta presso le agenzie di mediazione immobiliari della zona; - esame della banca dati dei valori di mercato espressi dall Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio; - esame della banca dati dei valori di mercato espressi dall Osservatorio F.I.A.I.P.; - acquisizione dei dati di mercato desunti sia dagli annunci di vendita immobiliare proposti dai principali quotidiani locali e dai settimanali specializzati che da una personale verifica del mercato attuale effettuata acquisendo in loco informazioni sulle quotazioni di compravendita attuale degli immobili simili a quello in oggetto Valutazione

13 Viste le caratteristiche del bene da stimare, la situazione attuale del mercato immobiliare e il segmento di mercato immobiliare di riferimento, la stima è stata effettuata applicando l aspetto economico del valore di mercato, utilizzando la comparazione con beni di prezzo noto aventi caratteristiche simili, con valori desunti da banche dati e con valori medi noti ricavati da indagini di mercato. Tenuto conto del fatto che negli ultimi anni il mercato immobiliare a Genova ed in particolare della zona di Rivarolo, ha subito una contrazione media intorno al 15-20% riferito ai prezzi medi della tipologia residenziale si fa rilevare che tale contrazione non è stata omogenea. Infatti i segmenti di mercato meno elevati hanno avuto una diminuzione molto più alta rispetto agli altri, se calcolati in percentuale; nella zona i fabbricati residenziali hanno subito un oscillazione negativa compresa tra il 20% e 25% nell ultimo semestre. Si osserva altresì che attualmente il mercato immobiliare è stagnante in tutta la città ed in particolare nella zona. Valori medi: valore minimo valore massimo - OMI ( I semestre) /mq 900,00 /mq 1.300,00 - indagine di mercato /mq 800,00 /mq 1.100,00 - osservatorio FIAIP /mq 850,00 /mq 2.000,00 Tenuto conto della posizione in cui è ubicato il fabbricato rispetto al centro cittadino ed in particolare al centro della delegazione di Rivarolo, del mediocre stato di conservazione dell appartamento, del discreto stato di conservazione del fabbricato, della discreta possibilità di parcheggio in zona e del fatto che fornisce un discreto reddito (v. contratto di affitto Allegato 5), lo scrivente ritiene opportuno, sulla base di quanto sopra esposto, applicare il valore di 900,00 al metro quadro di superficie virtuale di appartamento

14 considerato libero. mq 53 x /mq 900,00 = ,00 che si arrotonda a ,00 (quarantottomila) 12) DIVISIONE IN LOTTI Stante le caratteristiche dell appartamento oggetto di pignoramento, lo scrivente ritiene che lo stesso non sia divisibile in lotti. Genova, 27 marzo 2017 L Esperto ELENCO ALLEGATI ALL. 1 - Fotocopia raccomandata A.R. all Esecutato; ALL. 2 - Certificato energetico; ALL. 3 - Planimetria stato attuale appartamento; ALL. 4 - Corografia; ALL. 5 - Dichiarazione terzo occupante e contratto di locazione; ALL. 6 - Verbale di separazione consensuale omologato; ALL. 7 - Lettera amministratore con dati dell immobile; ALL. 8 - Fotografie progetto fabbricato archivio storico; ALL. 9 - Planimetria catastale appartamento; ALL Documentazione fotografica