RACCOLTA SENTENZE SENTENZE 1992

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1 RACCOLTA SENTENZE SENTENZE 1992 Cass. Civ. 7/01/92 n Immissioni - Regolamento - Uso proprietà esclusiva Il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca. Ne consegue che qualora il regolamento di condominio faccia divieto di svolgere determinate attività (nella specie: divieto di adibire i locali del fabbricato condominiale ad esercizio di ristorante) non occorre accertare, al fine di ritenere l'attività stessa illegittima, se questa costituisca oppure no immissione vietata a norma dell'art. 844 c.c., con le limitazioni ed i temperamenti in tale norma indicati, in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono legittimamente imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche diverse o maggiori di quelle stabilite dalla citata norma, e l'obbligo del condominio di adeguarsi alla norma regolamentare discende in via immediata e diretta ex contractu per il generale principio espresso dall'art c.c.). Il regolamento convenzionale di condominio, anche se non materialmente inserito nel testo del contratto di compravendita dei singoli appartamenti compresi nell'edificio condominiale, fa corpo con essi purché espressamente richiamato ed approvato, di guisa che le sue clausole rientrano per relationem nel contenuto dei singoli contratti di acquisto; e poiché il richiamo per relationem del contenuto del regolamento è opera di entrambi i contraenti, ne deriva che le singole clausole restano fuori della previsione legislativa del secondo comma dell'art c.c. che nel sancire la necessità della specifica approvazione fa riferimento alle sole clausole cosiddette "vessatorie" che risultano predisposte da una soltanto delle parti contraenti. Cass.04/02/92 n Immissioni I limiti di destinazione e di uso imposti da un regolamento di condominio ad una unità immobiliare di proprietà esclusiva sono opponibili, pur in difetto della trascrizione del relativo atto, al terzo acquirente, nel caso in cui lo stesso nel contratto di compravendita abbia espressamente dichiarato di conoscere il regolamento di condominio e di accettarlo in ogni sua parte (nella specie il regolamento condominiale conteneva una clausola che vietava l'adibizione degli appartamenti ad attività rumorose, insalubri, ed emananti esalazioni nocive o sgradevoli). Qualora i condomini, con il regolamento di condominio, abbiano disciplinato i loro rapporti reciproci in materia di immissioni con norma più rigorosa di quella dettata dall'art. 844 c.c., che ha carattere dispositivo, della liceità o meno della concreta immissione si deve giudicare non alla stregua del principio generale posto dalla legge, bensì del criterio di valutazione fissato nel regolamento (nella specie trattavasi dell'installazione di una tipografia nonostante che il regolamento facesse divieto di svolgere attività rumorose od emananti esalazioni nocive). Cass. 07/03/92 - n Canna fumaria Il condomino che inserisce la propria canna fumaria nel lastrico solare comune, incorporandone una porzione, con opere murarie, al servizio esclusivo del proprio appartamento, pone in essere un atto di utilizzazione particolare della cosa che non ne compromette necessariamente la destinazione e che deve essere, pertanto, considerato del tutto legittimo se, trattandosi della occupazione di una zona periferica di una parte del tutto trascurabile rispetto alla superficie complessiva del lastrico, possa, in concreto, escludersi, che la predetta utilizzazione, menomi la funzione di copertura e calpestio del lastrico o le possibilità di uso degli altri comproprietari.cass. 10/04/92 n Tabelle Millesimali La domanda di uno dei condomini per l'accertamento della invalidità ed inefficacia della tabella millesimale deliberata dall'assemblea dei condomini senza voto unanime, deve essere necessariamente proposta nei confronti di tutti i condomini, e non anche del solo amministratore del condominio, la cui rappresentanza processuale passiva dei condomini è limitata, a norma dell'art c.c. alle parti comuni dell'edificio, ma che è passivamente legittimato ad causam per la tutela degli interessi comuni, sui quali la domanda di accertamento della invalidità delle tabelle millesimali è destinata a riflettersi

2 .Cass. 19/05/92 n Regolamento La disposizione di un regolamento condominiale che prevede una indennità di mora in caso di ritardato pagamento dei contributi da parte dei condomini non ha natura di clausola penale e di conseguenza non può essere soggetta a riduzione in sede giudiziale, non competendo al giudice un potere di riduzione che finirebbe per modificare la norma regolamentare secondo le diverse e concrete applicazioni con la conseguente perdita, nei confronti dei condomini, della sua funzione. Cass. 27/06/92 n Assemblea La mancata comunicazione, agli aventi diritto, dell'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini prescritto dall'art. 1136, comma sesto, c.c., comporta la nullità assoluta ed insanabile della deliberazione, opponibile anche dai condomini che hanno ricevuto la comunicazione e partecipato all'assemblea. Cass. 24/08/92 - n Spese Poiché l'amministratore di condominio nell'attività di riscossione dei contributi dovuti da ciascun condomino per l'utilizzazione delle cose comuni agisce in rappresentanza degli altri condomini, le controversie che insorgono in ordine a tale riscossione costituiscono una lite tra condomini soggetta quanto alla competenza territoriale ai criteri dell'art. 23 c.p.c. e quindi devoluta alla cognizione del giudice del luogo in cui si trova l'immobile condominiale Cass. 29/08/92 n Cancelli In tema di condominio di edifici la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un'area di accesso al fabbricato condominiale con un cancello o con una sbarra comandati elettricamente e con consegna del congegno di apertura e di chiusura ai proprietari delle singole unità immobiliari, rientra nei poteri dell'assemblea dei condomini, attinendo all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, e non incorre, pertanto, nel divieto stabilito dall'art. 1120, comma secondo, c.c. per le innovazioni pregiudizievoli delle facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune, né alterandone la funzione o la destinazione. In tema di condominio di edifici la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un'area di accesso al fabbricato condominiale con un cancello o con una sbarra comandati elettricamente e con consegna del congegno di apertura e di chiusura ai proprietari delle singole unità immobiliari, rientra nei poteri dell'assemblea dei condomini, attinendo all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, e non incorre, pertanto, nel divieto stabilito dall'art. 1120, comma secondo, c.c. per le innovazioni pregiudizievoli delle facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune, né alterandone la funzione o la destinazione Cass. 02/10/92 - n Amministratore - responsabiltà In tema di condominio di edifici l'approvazione assembleare dell'operato dell'amministratore e la mancata impugnativa delle relative delibere preclude l'azione di responsabilità al singolo condomino leso dall'attività e dalle iniziative arbitrarie dello stesso soltanto per le attività di gestione dei beni e dei servizi condominiali, per le quali il potere di approvazione compete esclusivamente all'assemblea a norma dell'art n. 3 c.c. La delibera assembleare di approvazione non esclude invece l'anzidetta responsabilità nel caso di mancata tempestiva informazione da parte dell'amministratore di atti che hanno incidenza diretta sul patrimonio del singolo condomino, come nel caso di mancato riferimento di perizie relative a controversie con altri soggetti. Cass. 19/10/92 - n delibera La domanda proposta da un condomino nei confronti di altro condomino per ottenere la riduzione in pristino della facciata dell'edificio condominiale, ove comporti l'accertamento del diritto del condomino convenuto di modificare sostanzialmente la facciata dell'edificio in forza del proprio titolo d'acquisto, essendo destinata ad incidere sui diritti su un bene comune degli altri condomini, deve essere decisa nei confronti di tutti, perché investe un rapporto giuridico unico ed indivisibile, con la conseguenza che deve disporsi l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini pretermessi a norma dell'art. 102 cod. proc. civ. La domanda proposta da un condomino nei confronti di altro condomino per ottenere la riduzione in pristino della facciata dell'edificio condominiale, ove comporti l'accertamento del diritto del condomino convenuto di modificare sostanzialmente la facciata dell'edificio in forza del proprio titolo d'acquisto, essendo destinata ad incidere sui diritti su un bene comune degli altri condomini, deve essere decisa nei confronti di tutti, perché investe un rapporto giuridico unico ed indivisibile, con la conseguenza che deve disporsi l'integrazione del

3 contraddittorio nei confronti dei condomini pretermessi a norma dell'art. 102 cod. proc. civ. In tema di condominio di edifici l'approvazione assembleare dell'operato dell'amministratore e la mancata impugnativa delle relative delibere preclude l'azione di responsabilità al singolo condomino leso dall'attività e dalle iniziative arbitrarie dello stesso soltanto per le attività di gestione dei beni e dei servizi condominiali, per le quali il potere di approvazione compete esclusivamente all'assemblea a norma dell'art n. 3 c.c. La delibera assembleare di approvazione non esclude invece l'anzidetta responsabilità nel caso di mancata tempestiva informazione da parte dell'amministratore di atti che hanno incidenza diretta sul patrimonio del singolo condomino, come nel caso di mancato riferimento di perizie relative a controversie con altri soggetti. Cass. 21/10/92 - n Facciata La domanda proposta da un condomino nei confronti di altro condomino per ottenere la riduzione in pristino della facciata dell'edificio condominiale, ove comporti l'accertamento del diritto del condomino convenuto di modificare sostanzialmente la facciata dell'edificio in forza del proprio titolo d'acquisto, essendo destinata ad incidere sui diritti su un bene comune degli altri condomini, deve essere decisa nei confronti di tutti, perché investe un rapporto giuridico unico ed indivisibile, con la conseguenza che deve disporsi l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini pretermessi a norma dell'art. 102 cod. proc. civ. Cass. 29/ Lastrico solare Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'art c.c.; di conseguenza il condominio risponde, quale custode ex art c.c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie, salva in questo caso l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore (nella specie per impedire infiltrazioni d'acqua ai piani sottostanti, era necessaria la messa in opera di materiale isolante, idoneo a sopperire all'inadeguata coibentazione delle strutture originarie). Cass. 05/11/92 - n Spese L'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1135, n. 3, c.c., sorge soltanto dal momento della approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese. Ne consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere soltanto dalla approvazione della ripartizione delle spese e non dall'esercizio di bilancio.cass. 11/11/92 - n Tabelle Millesimali In tema di ripartizione di spese condominiali la tabella millesimale approvata da tutti i condomini è modificabile soltanto con deliberazione adottata con il consenso di tutti i condomini, oppure con provvedimento del giudice nei soli casi tassativamente indicati dall'art. 69 att. c.c. Ne consegue che il potere dell'assemblea condominiale di deliberare a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio può riconoscersi soltanto in assenza di una precedente regolamentazione negoziale. Cass. 11/11/92 - n Amministratore - condono edilizio L'amministratore del condominio, in quanto tenuto ad eseguire le deliberazioni dell'assemblea, ha la legittimazione ad agire nei confronti dei condomini inadempienti alle obbligazioni di pagamento dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, senza necessità di una specifica autorizzazione, trattandosi di controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni. La deliberazione dell'assemblea dei condomini, la quale, ai fini della sanatoria degli abusivismi edilizi di cui alla l. 28 febbraio 1985, n. 47, determini la ripartizione fra i condomini delle somme da corrispondere a titolo di oblazione in base alle superfici dei singoli appartamenti anziché in base ai millesimi di proprietà, non è affetta da nullità, né per

4 contrasto con norme imperative, né sotto il profilo della lesione dei diritti individuali dei condomini, in considerazione della rispondenza di detto criterio a quelli previsti dagli artt. 34 e 51 della citata legge. Cass. 11/11/92 - n Assemblea Affinché uno dei comproprietari pro indiviso di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all'assemblea del condominio, nonché validamente rappresentato nella medesima, con riguardo ad affari di ordinaria amministrazione, dall'altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato, anche per presunzioni, che il primo dei predetti comproprietari abbia ricevuto effettiva notizia della convocazione dell'assemblea ed abbia conferito, sia pure verbalmente, il potere di rappresentanza. Il verbale dell'assemblea del condominio, anche nella parte in cui indica la presenza, di persona o per delega, dei condomini, offre una prova presuntiva, di modo che spetta al condomino che impugni la deliberazione, contestando la rispondenza a verità di detta indicazione, di fornire la relativa dimostrazione. Cass. 19/11/92 - n Assemblea - rappresentanza Qualora il condomino agisca per far valere l'invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l'onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente avvisati della convocazione, quale presupposto per la regolare costituzione dell'assemblea, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell'assemblea medesima. All'amministratore del condominio compete l'esclusiva legittimazione passiva nelle cause promosse da uno dei condomini per impugnare le deliberazioni assembleari, ove queste non attengono a diritti sulle cose comuni. In tali cause, pertanto, deve riconoscersi la capacità a deporre degli altri condomini, in quanto non portatori di un interesse che li abiliti a partecipare al giudizio. Cass. 28/11/92 - n Balconi Il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte o della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art c.c., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, mentre sono pertinenze dell'appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo per il decoro di quest'ultimo; conseguentemente, nel caso di distacco, per vizio di costruzione, del rivestimento o degli elementi decorativi predetti, l'azione di responsabilità nei confronti del costruttore è legittimamente esperita dal condominio, ai sensi dell'art c.c., se il rivestimento o gli elementi decorativi abbiano prevalente funzione estetica per l'intero edificio. Cass. 11/11/92 - n Assemblea - spese legali È nulla per contrarietà alla legge la deliberazione dell'assemblea di un condominio che abbia approvato il rendiconto annuale includendovi le spese legali sostenute in proprio dagli amministratori in una procedura promossa nei loro confronti, attesa la non inerenza delle spese anzidette alla gestione condominiale. Tale delibera può essere impugnata in parte qua dai condomini dissenzienti, ancorché le loro quote di spesa siano state successivamente assunte a loro carico dagli amministratori, scaturendo l'interesse all'impugnazione, nonostante la rinuncia al rimborso, dal carattere vincolante per tutti i condomini della deliberazione, che conserva immutata la propria efficacia esecutiva

5 Cass. 11/01/93 n Uso della cosa comune SENTENZE 1993 La cosa comune, ai sensi dell'art c.c., può essere utilizzata dal condomino anche in modo particolare e diverso dal suo normale uso se ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze dell'ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari; pertanto, è legittima la costruzione di sporti sul cortile, (sulla strada o sul passaggio comune) se sia realizzata in modo da non pregiudicare né la normale funzione del cortile, che è di regola, quella di fornire aria e luce agli immobili circostanti (e, per la strada, quella di permettere il transito dei condomini) né le possibilità di utilizzazione particolare eventualmente prospettate dagli altri condomini. (Nella specie, trattavasi del telaio e dei battenti degli infissi, in posizione di completa apertura o di completa chiusura, realizzati, al pianterreno, nel muro prospiciente il passaggio comune senza ridurne la larghezza utilizzabile, dato che nel tratto precedente il passaggio era ristretto da un'antica sporgenza). Il condomino non ha il dovere di limitare l'uso della cosa comune ai soli casi in cui il suo interesse non possa essere altrimenti soddisfatto con il medesimo costo, perché il solo limite che l'art c.c. pone al potere di utilizzazione della cosa comune da parte di ciascun condomino è quello del divieto di alterarne la destinazione e di impedire che altri ne faccia parimenti uso secondo il suo diritto. Cass. 14/01/93 - n Acquirente - regolamento - sopraelevazione Il regolamento convenzionale di condominio - anche se non materialmente inserito nel testo del contratto di compravendita dei singoli appartamenti dell'edificio condominiale - fa corpo con esso, purché espressamente richiamato ed approvato, di modo che le sue clausole rientrano, almeno per relationem, nel contenuto dei singoli contratti di acquisto. E trattandosi, in questo caso, di relatio perfecta, in quanto il richiamo è opera di entrambi i contraenti, le singole clausole del regolamento di condominio restano fuori dalla previsione del secondo comma dell'art c.c., che, nel sancire la necessità della specifica approvazione per iscritto di condizioni vessatorie, ha riguardo alle sole clausole, di contratti per adesione o analoghi, che risultino predisposte da una soltanto delle parti contraenti. Il regolamento di condominio, qualora abbia natura contrattuale (in quanto accettato da tutti i condomini), può imporre restrizioni anche ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti dell'edificio di loro esclusiva proprietà. Tali limitazioni vincolano anche gli acquirenti dei singoli appartamenti, indipendentemente dalla trascrizione, qualora essi nell'atto di acquisto, facendo espresso riferimento al regolamento, dimostrino di esserne a conoscenza e di accettarne il contenuto. (Nella specie la Suprema Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito, i quali avevano ritenuto che la clausola del regolamento, richiamato negli atti di acquisto, che faceva divieto di effettuare qualunque modifica o variazione esterna all'edificio, costituiva titolo per l'esclusione del diritto di sopraelevazione riconosciuto al proprietario dell'ultimo piano dall'art c.c.). Cass. 27/01/93 n Aggetti - cortile Negli edifici in condominio poiché la funzione dei cortili comuni è quella di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano, lo spazio aereo ad essi sovrastante non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto, non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, ai sensi dell'art. 840, terzo comma, c.c., l'utilizzazione ancorché parziale a proprio vantaggio della colonna d'aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa. Ne discende il diritto degli altri condomini di opporsi, ai sensi dell'art. 840, terzo comma, citato, a siffatta utilizzazione esclusiva dello spazio aereo, senza necessità di chiamare in causa altri condomini al di fuori di quelli cui s'addebita la responsabilità della violazione che s'intende eliminare, non ricorrendo una ipotesi di litisconsorzio necessario.

6 Cass. 01/02/93 n Regolamento I regolamenti condominiali, non approvati dall'assemblea, ma adottati coattivamente, in virtù di sentenza attuativa del diritto potestativo di ciascun partecipe del condominio (con più di dieci componenti) di ottenere la formazione del regolamento della comunione, hanno efficacia vincolante per tutti i condomini, ai sensi dell'art c.c., a seguito del passaggio in giudicato di detta sentenza. Cass. 12/02/93 n Ascensore - innovazioni L'art c.c., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, mira essenzialmente a disciplinare l'approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire fra tutti i condomini su base millesimale, mentre qualora non debba farsi luogo ad un riparto di spesa, per essere stata questa assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all'art c.c., che contempla anche le innovazioni, e secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto e può apportare a tal fine a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa medesima. Ricorrendo le suddette condizioni, pertanto, un condomino ha facoltà di installare nella tromba delle scale dell'edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione degli altri condomini, e può far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo. Cass. 12/02/93 n Decreto ingiuntivo - spese Per la riscossione dei contributi condominiali, l'amministratore può chiedere il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., nei confronti del condomino moroso, in base al preventivo delle spese approvato dall'assemblea, soltanto fino a che l'esercizio cui tali spese si riferiscono non sia terminato, dovendo altrimenti agire in base al consuntivo della gestione annuale. Cass. 12/02/93 n Amministratore Per la nomina dell'amministratore del condominio di un edificio è applicabile l'art c.c., in base al quale, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita. Detta nomina, pertanto, può risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art c.c., dal comportamento concludente dei condomini, che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui abitualmente in tale veste. Cass. 19/02/93 n Pulizia scale In tema di condominio di edifici, la disposizione dell'art c.c. concernente la ripartizione fra i

7 condomini delle spese di manutenzione delle scale, come la norma di regolamento condominiale che vi si conformi, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l'uso ed il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza. La disposizione non riguarda, pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell'utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno e che l'assemblea può legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall'art c.c., anche modificando i precedenti criteri con la maggioranza prescritta dall'art c.c. trattandosi di criteri aventi natura solo regolamentare. Cass. 15/03/93 n Immissioni La disposizione dell'art. 844 c.c., è applicabile anche negli edifici in condominio nell'ipotesi in cui un condomino nel godimento della propria unità immobiliare o delle parti comuni dia luogo ad immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condomini. Nell'applicazione della norma deve aversi riguardo, peraltro, per desumerne il criterio di valutazione della normale tollerabilit à delle immissioni, alla peculiarità dei rapporti condominiali e alla destinazione assegnata all'edificio dalle disposizioni urbanistiche o, in mancanza, dai proprietari. In particolare, nel caso in cui il fabbricato non adempia ad una funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti, ad un tempo ad abitazione ed ad esercizio commerciale, il criterio dell'utilità sociale, cui è informato l'art. 844 citato, impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condomini, privilegiando, alla luce dei principi costituzionali,le esigenze personali di vita connesse all'abitazione, rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all'esercizio di attività commerciali. (Nella specie la Suprema Corte ha confermato la decisione di merito la quale aveva ordinato la rimozione dal muro perimetrale comune di una canna fumaria collocata nella parte terminale a breve distanza dalle finestre di alcuni condomini, destinata a smaltire le esalazioni di fumo, calore e gli odori prodotti dal forno di un esercizio commerciale ubicato nel fabbricato condominiale). Cass. 16/03/93 n Scioglimento L'art. 62 att. c.c., che, nel caso di sostituzione di più condomini separati ad un unico preesistente condominio, assoggetta alla disciplina del condominio negli edifici, piuttosto che alle norme sulla comunione, quelle, tra le cose indicate dall'art c.c., rimaste in comunione, al servizio di tutti, deve ritenersi applicabile anche nei casi in cui in seguito allo scioglimento della comunione i singoli immobili siano rimasti in proprietà solitaria. Pertanto, nel caso di divisione di un edificio soggetto al regime del condominio in porzioni aventi le caratteristiche di edifici autonomi, sulle parti rimaste in comproprietà degli originari partecipanti nonostante lo scioglimento del condominio, in difetto di espresso mutamento del titolo continua ad applicarsi la disciplina del condominio di edifici con la conseguenza che, il tratto di accesso, racchiuso dalle costruzioni in proprietà esclusiva e destinato a dare ad esse il passaggio, in quanto compreso nella comproprietà ex art c.c., viene usato jure proprietatis e non jure servitutis dai comproprietari, che possono procedere all'apertura di nuove porte attraverso il muro delimitante i fabbricati insistenti sull'accesso medesimo, quale legittima utilizzazione della cosa comune a norma dell'art cod. civ. Cass. 17/03/93 n Amministratore - assemblea Nel corso del giudizio, di cui sia parte costituita un condominio legalmente rappresentato dall'amministratore, la cessazione del rapporto di rappresentanza per dimissioni comporta l'interruzione del processo, a norma dell'art. 300 c.p.c., soltanto se e quando l'evento sia stato dichiarato in udienza, ovvero sia notificato alle altre parti dal procuratore costituito; altrimenti, il rapporto processuale prosegue senza soluzione di continuità e senza dar luogo a successione nel processo quando si

8 costituisca in giudizio il nuovo amministratore, ed è perciò valida l'impugnazione proposta dall'amministratore dimissionario il cui potere perdura fino alla sua sostituzione. La disposizione dell'art ultimo comma c.c. secondo cui l'annullamento della deliberazione non può essere pronunciato se la deliberazione impugnata sia stata sostituita da altra presa in conformità della legge e dell'atto costitutivo, benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è pertanto applicabile alle assemblee dei condomini di edifici. Pertanto, l'assemblea dei condomini, regolarmente riconvocata, può deliberare sugli stessi argomenti di una precedente deliberazione invalida, ponendo in essere, pur senza l'adozione di formule ad hoc, un atto sostitutivo di quello invalido, stabilendone liberamente gli effetti nel tempo fino alla completa retroattività. Nei poteri attribuiti all'amministratore di condominio dall'art c.c. rientra quello di stipulare contratti necessari per provvedere, nei limiti della spesa approvata dall'assemblea, tanto all'ordinaria manutenzione, quanto alla prestazione dei servizi comuni. Detti contratti sono, pertanto, vincolanti per tutti i condomini ai sensi dell'art cod. civ. Cass. 26/03/93 - n Danni - solai Negli edifici in condominio, a differenza del solaio divisorio tra due piani dell'edificio, in proprietà comune ai due rispettivi proprietari, il solaio del piano terreno sottostante al relativo pavimento, costruito a livello della superficie di campagna, in quanto parte integrante del solo piano terreno, appartiene in proprietà esclusiva al proprietario del piano, alla stessa stregua del pavimento. Ne consegue che in caso di vizio costruttivo del solaio, rivelatosi inidoneo a svolgere autonomamente la funzione di sostenere l'unità immobiliare, la responsabilità per i danni che ne siano derivati alle singole proprietà individuali deve ascriversi al proprietario del piano con esclusione di ogni responsabilità del condominio. Cass. 30/03/93 n Servitù Per il disposto dell'art comma terzo c.c., applicabile anche al condominio di edifici per il rinvio contenuto nell'art alle norme sulla comunione, la costituzione di una servitù sulle parti comuni dell'edificio richiede il consenso unanime di tutti i condomini. Pertanto, in mancanza di un tale consenso non è valida la deliberazione adottata dall'assemblea dei condomini, che abbia approvato i lavori eseguiti, su autorizzazione dell'amministrazione, dalla Sip, di posa di un cavo telefonico sull'edificio condominiale, in guisa da creare una situazione di fatto corrispondente ad una servitù di passaggio di conduttura di cavo telefonico, suscettibile di far maturare con il tempo l'usucapione di tale diritto. Cass. 16/04/93 n Lastrico solare L'azione di rivendicazione della proprietà comune dell'appartamento abusivamente costruito da un condomino sul lastrico solare comune dell'edificio condominiale, non avendo scopo meramente conservativo, non rientra tra gli atti che, ai sensi dell'art n. 4 c.c., l'amministratore ha il potere di compiere senza necessità di delega o autorizzazione dell'assemblea dei condomini. Cass. 17/04/93 n Amministratore - obbligazioni verso terzi Le obbligazioni contratte verso i terzi dall'amministratore del condominio (o da chi altri sia stato delegato dai condomini a contrarle) per conto del condominio e nei limiti delle sue attribuzioni o

9 eseguendo deliberazioni dell'assemblea, sono direttamente riferibili ai singoli condomini che, in base all'art c.c., sono, quindi, solidalmente responsabili, nei confronti del terzo, dell'adempimento delle predette obbligazioni, salvo il diritto di chi ha pagato di esercitare verso i condomini condebitori il diritto di regresso e di dividere il debito nei rapporti interni; pertanto, il terzo creditore del condominio può agire per la tutela del suo diritto sia contro l'amministratore o di chi altri abbia contratto l'obbligazione per delega o in rappresentanza dei condomini, sia nei confronti dei singoli condomini, direttamente obbligati nei suoi confronti. Cass. 20/04/93 n Vigilanza In tema di condominio degli edifici, la delibera istitutiva di un servizio di vigilanza armata, per la tutela dell'incolumità dei partecipanti, è rivolta a perseguire finalità estranee alla conservazione e gestione delle cose comuni, e, quindi, non è riconducibile nelle attribuzioni dell'assemblea (art c.c.). Ne deriva che tale delibera, ancorché presa a maggioranza, non opera nei confronti dei condomini assenti all'assemblea e non può essere fatta valere per una ripartizione della relativa spesa anche a loro carico. Cass. 26/04/93 - n Parti comuni in genere La presunzione legale di comunione di talune parti dell'edificio condominiale, stabilita dall'art c.c., deve ritenersi applicabile, per analogia, anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all'uso od al servizio di detti edifici, ancorché insistenti sull'area appartenente al proprietario (od ai proprietari) di uno solo degli immobili; in simili ipotesi, però, la presunzione è invocabile solo se l'area e gli edifici siano appartenuti ad una stessa persona - o a più persone pro indiviso - nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o trasformazione all'uso comune, mentre, nel caso in cui l'area sulla quale siano state realizzate le opere destinate a servire i due edifici sia appartenuta sin dall'origine ai proprietari di uno solo di essi, questi ultimi acquistano per accessione la proprietà esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo, anche se poste in essere per un accordo intervenuto tra tutti gli interessati e/o con il contributo economico dei proprietari degli altri edifici. Cass. 27/04/93 - n Vendita In tema di condominio di edifici le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà individuale estendono i loro effetti, secondo il principio accessorium sequitur principale, alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà solitaria, ma non anche alle cose legate all'edificio da mera relazione spaziale, costituenti beni ontologicamente diversi suscettibili di godimento fine a se stesso che si attua in modo indipendente da quello delle unità abitative (nella specie la Suprema Corte ha ritenuto corretta l'interpretazione di un contratto di vendita di un appartamento da parte dei giudici di merito i quali, nel silenzio del titolo, avevano escluso che le parti avessero inteso ricomprendere nel trasferimento la quota millesimale di comproprietà di un'area condominiale scoperta). Cass. 29/04/93 - n tetto Le spese di rifacimento del tetto di un edificio diviso in più piani sono sostenute dai condomini, ai sensi

10 degli artt e 1123 c.c., in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva, salvo diversa convenzione, senza che sia applicabile il principio dell'art c.c. in materia di comunione (in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in eguale misura, ove non risulti una diversa entità delle quote), trovando spiegazione la detta deroga nella funzione strumentale delle parti comuni dell'edificio in condominio rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio, consentendone la esistenza e l'uso. Cass. 03/05/93 - n lastrico solare In tema di ripartizione delle spese condominiali le attribuzioni dell'assemblea ex art c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, che non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe venendo ad incidere sul diritto individuale del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca. Pertanto è nulla e non meramente annullabile, anche se presa all'unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall'art c.c., senza che i condomini abbiano manifestato la espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso, con la conseguenza che detta nullità può essere fatta valere, a norma dell'art c.c., anche dal condomino che abbia partecipato all'assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa, purché alleghi e dimostri di avervi interesse per derivare dalla deliberazione assembleare un apprezzabile suo pregiudizio, non operando nel campo del diritto sostanziale la regola propria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere. In base al criterio di ripartizione delle spese stabilito dall'art c.c. il proprietario esclusivo del lastrico solare (cui va equiparata la terrazza a livello) deve contribuire nelle spese di riparazione soltanto nella misura di un terzo, senza dover concorrere nella ripartizione degli altri due terzi della spesa stessa, che restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico (o la terrazza) serve da copertura. Cass. 04/05/93 - n riscaldamento e risparmio energetico supercondominio Nell'ipotesi di un bene comune (nella specie: centrale termica) che sia al servizio di più edifici condominiali (cosiddetto supercondominio), i comunisti debbono nominare un amministratore che ne assicuri la gestione, nell'interesse comune. Pertanto, gli amministratori dei singoli condomini, potendo esercitare i poteri previsti dagli artt e 1131 c.c. soltanto con riferimento all'edificio cui sono preposti, non sono legittimati a pretendere dai singoli condomini i contributi relativi all'esercizio della centrale termica, salvo che tale potere sia stato loro attribuito con deliberazione dell'assemblea dei comproprietari della centrale. Cass. 04/05/93 - n modificazioni Il divieto di modificare la cosa comune, sottraendola alla possibilità di sfruttamento da parte di tutti i partecipanti alla comunione secondo l'originaria funzione della cosa stessa, opera anche in relazione alle porzioni del bene comune delle quali i comproprietari si siano convenzionalmente attribuiti il godimento separato, in quanto anche in tal caso, non venendo meno la contitolarità dell'intero bene, la facoltà di utilizzazione della cosa attribuita a ciascuno dei comproprietari trova limite nella concorrente ed analoga facoltà degli altri, con la conseguenza che sono consentite solo le opere necessarie al miglior godimento, dovendo per contro ravvisarsi una lesione del diritto di comproprietà degli altri condomini quando la cosa comune sia stata alterata, in tutto od in parte, e quindi concretamente

11 sottratta alla possibilità dell'attuale sfruttamento collettivo nei termini funzionali o originariamente praticati. Cass. 08/06/93 - n riscaldamento e risparmio energetico La deliberazione con cui l'assemblea dei condomini approvi la ripartizione delle spese del servizio di riscaldamento centralizzato senza avere prima accertato il volume dei singoli cespiti, in violazione della disposizione del regolamento di condominio che prevede il riparto volumetrico della spesa, non è affetta da nullità bensì soltanto annullabile, ove denunciata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine di decadenza di cui all'art c.c., non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell'art cod. civ. Cass. 15/06/93 - n sottotetto e risparmio energetico L'ambiente ricavato sotto il tetto dell'edificio in condominio, in modo da formare una camera d'aria limitata, in alto, dalla struttura del tetto ed, in basso, dal solaio che copre i vani dell'ultimo piano (cosiddetto sottotetto), assolve, di regola, ad una funzione isolante e protettiva di questi vani e, quando non risulti una diversa destinazione o non sia diversamente disposto dal titolo, non è, quindi, oggetto di comunione ma costituisce pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano. Cass. 21/06/93 - n cortile - sporti La costruzione, da parte del condominio, di sporti sul cortile o sul passaggio comune, con conseguente occupazione della colonna d'aria sovrastante il terreno comune, costituisce esplicazione del diritto di utilizzazione della cosa, ai sensi dell'art c.c., quando non ne pregiudichi la normale funzione o le possibilità di utilizzazione particolare eventualmente prospettate dagli altri condomini. Cass. 21/06/93 - n danni - legittimazione L'azione a tutela di un diritto comune, come l'impugnativa di una sentenza di condanna emessa nei confronti dell'intero condominio, può essere esercitata anche da un singolo condomino, senza che sia necessario integrare il contraddittorio nei confronti dei condomini non appellanti, né intervenienti in appello e senza che ciò determini passaggio in giudicato della sentenza di primo grado nei confronti di questi ultimi, dato che l'interesse per il quale il singolo agisce è comune a tutti i condomini, dovendo in tal caso ravvisarsi nei rapporti fra i condomini una forma di rappresentanza reciproca, attributiva a ciascuno di una legittimazione sostitutiva nascente dal fatto che ogni compartecipe non può tutelare il proprio diritto senza necessariamente e contemporaneamente difendere l'analogo diritto degli altri. Riguardo ai danni che una porzione di proprietà esclusiva in edificio condominiale subisca per vizi delle parti comuni, imputabili all'originario costruttore-venditore, deve riconoscersi al titolare di detta porzione la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il condominio, non in forza dell'art c.c., dato che il condominio quale successore a titolo particolare di detto costruttore non subentra nella responsabilità posta a suo carico da detta norma, ma in base all'art c.c. in relazione alla ricollegabilità di quei danni all'inosservanza da parte del condominio medesimo dell'obbligo di provvedere quale custode ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa.

12 Cass. 03/07/93 - n riscaldamento e risparmio energetico - spese L'osservanza, da parte della minoranza dissenziente, della deliberazione legittimamente adottata dall'assemblea dei condomini dell'edificio ai fini del regolamento interno della ripartizione delle spese per il godimento di parti comuni (nella specie, ripartizione delle spese di esercizio e manutenzione dell'impianto di riscaldamento), essendo esclusivamente dovuta alla efficacia vincolante dell'atto collettivo anche nei confronti dei dissenzienti, non esprime una volontà negoziale di tacita adesione e non può, pertanto, trasformare la delibera condominiale in regolamento contrattuale non più modificabile senza il consenso unanime delle parti. Cass. 07/07/93 - n parti comuni in genere - terrazze a livello In tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall'art c.c. - il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria - può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. Cass. 13/07/93 - n modificazioni In caso di condominio negli edifici, la modificazione di una parte comune e della sua destinazione, ad opera di taluno dei condomini, sottraendo la cosa alla sua specifica funzione e quindi al compossesso di tutti i condomini, legittima gli altri all'esperimento dell'azione di reintegrazione con riduzione della cosa stessa al pristino stato, tal che possa continuare a fornire quella utilitas alla quale era asservita anteriormente alla contestata modificazione senza che sia necessaria specifica prova del possesso di detta parte (che non abbia una sua autonomia rispetto all'edificio), quando risulti quello di una o più delle porzioni immobiliari in cui l'edificio stesso si articoli. Cass. 18/08/93 - n assemblea - locazioni L'art. 10 L. 27 luglio 1978 n. 392 il quale attribuisce al conduttore il diritto di votare in luogo del proprietario nelle assemblee condominiali aventi ad oggetto l'approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria e di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione di servizi comuni, riconosce implicitamente con il rinvio alle disposizioni del codice civile concernenti l'assemblea dei condomini, il diritto dell'inquilino di impugnare le deliberazioni viziate, sempreché abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Al di fuori delle situazioni richiamate, la norma in esame non attribuisce all'inquilino il potere generale di sostituirsi al proprietario nella gestione dei servizi condominiali, sicché deve escludersi la legittimazione del conduttore ad impugnare la deliberazione dell'assemblea condominiale di nomina dell'amministratore e di approvazione del regolamento di condominio e del bilancio preventivo.

13 Cass. 20/08/93 - n amministratore - responsabilità - sanzioni - uso della cosa comune L'amministratore del condominio, che è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall'abuso dei condomini nell'uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini - salvo che il regolamento di condominio, ai sensi dell'art. 70 att. c.c., preve da la possibilità di applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull'uso delle cose comuni - né obbligato a promuovere azione giudiziaria contro i detti condomini in mancanza di una espressa disposizione condominiale o di una delibera assembleare. Cass. 03/09/93 - n insegne e targhe - muri In tema di condominio di edifici, i partecipanti con voto unanime possono sottoporre a limitazioni, nell'ambito dell'autonomia negoziale, l'esercizio dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il contenuto del diritto di proprietà sulle cose comuni, vertendosi in materia disponibile, con la conseguenza che con regolamento contrattuale possono vietare l'apposizione di insegne, targhe e simili sui muri perimetrali comuni, ovvero subordinarla al consenso dell'amministrazione. Cass. 23/10/93 - n decoro architettonico Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art c.c., deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica, fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico. L'indagine volta a stabilire se, in concreto, un'innovazione determini o meno alterazione del decoro architettonico è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato. Cass. 23/10/93 - n scambiatori di calore La controversia, instaurata da un condomino per la rimozione dalla facciata dell'edificio condominiale di uno scambiatore di calore installatovi da un altro condomino con l'autorizzazione della assemblea, a motivo del pregiudizio arrecato al decoro architettonico e alla sicurezza dell'edificio stesso, riguarda non le modalità d'uso o la misura dei servizi condominiali, ma la contestazione in radice del diritto del condomino di fare un determinato uso della cosa comune e del potere dell'assemblea di consentirlo, e, quindi, esula dalla competenza per materia del conciliatore o del pretore, restando soggetta alle regole della competenza per valore nelle cause relative a beni immobili (art. 15 c.p.c.), con la conseguenza che è onere della parte che eccepisca l'incompetenza del giudice adito di dedurre e dimostrare il superamento del relativo limite. Cass. 13/11/93 - n parti comuni in genere - servitù Nel caso in cui su una delle parti comuni di un edificio in condominio (elencate dall'art c.c.), gravi un peso diretto a fornire ad un piano o ad una porzione di piano in proprietà esclusiva una utilità

14 ulteriore e diversa, rispetto a quella normalmente derivante dalla destinazione della cosa al servizio di tutte le unità immobiliari, si configura una servitù, sempre che tale peso abbia origine nei modi previsti dalla legge e, tra questi, la destinazione del padre di famiglia. Cass. 04/12/93 - n animali In tema di condominio di edifici il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva, sicché in difetto di un'approvazione unanime le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quei condomini che abbiano concorso con il loro voto favorevole alla relativa approvazione, giacché le manifestazioni di voto in esame, non essendo confluite in un atto collettivo valido ed efficace, costituiscono atti unilaterali atipici, di per sé inidonei ai sensi dell'art c.c. a vincolare i loro autori, nella mancanza di una specifica disposizione legislativa che ne preveda l'obbligatorietà. Cass. 11/12/93 - n competenza - condominio in genere - domicilio Il condominio di edifici, che non è una persona giuridica, ma un ente di gestione e non ha, pertanto, una sede in senso tecnico, ove non abbia designato nell'ambito dell'edificio un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, ha il domicilio coincidente con quello privato dell'amministratore che lo rappresenta. Pertanto, ai fini della competenza territoriale ex artt. 18 e 20 c.p.c. nei giudizi aventi ad oggetto il pagamento di contributi condominiali, il luogo di adempimento dell'obbligazione dedotta in giudizio va individuato nel domicilio dell'amministratore in carica al tempo della scadenza dell'obbligazione. Cass. 15/12/93 - n riscaldamento e risparmio energetico Il singolo condomino non è titolare di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica nei confronti del condominio relativamente all'utilizzazione dei servizi comuni e, pertanto, non può esimersi dal contribuire alle spese di gestione del servizio di riscaldamento centralizzato in proporzione ai millesimi, allegando la mancata o insufficiente erogazione di quel servizio, né può proporre azione di danno contro il condominio per il mancato promovimento dell'azione contrattuale nei confronti dell'impresa installatrice dell'impianto, posto che il condomino conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, potendo ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell'amministrazione del condominio a norma dell'art c.c., dettato in materia di comunione, ma applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio disposto dall'art cod. civ. Cass. civ., sent. n del 29 aprile 1993, sez. II L'intempestiva comunicazione al condomino della data fissata per l'assemblea implica un'ipotesi di contrarietà alla legge, ai sensi dell'art cod. civ., della deliberazione assembleare, comportante l'annullamento della medesima a prescindere dal suo contenuto decisionale o meramente preparatorio o programmatico, risultandone viziato il processo formativo per violazione del diritto di intervento e di voto del condominio. Né l'interesse del condomino pretermesso a proporre l'impugnazione viene meno

15 per il fatto che la delibera sia stata seguita da altra presa sullo stesso oggetto da assemblea ritualmente convocata. Cass. civ., sent. n del 12 febbraio 1993, sez. II Nel caso in cui l'avviso di convocazione dell'adunanza condominiale non sia stato comunicato anche ad uno solo dei condomini, ancorché detto condomino sia titolare di una quota millesimale ininfluente ai fini del raggiungimento della maggioranza prescritta dalla legge, la deliberazione adottata è affetta da nullità assoluta, che può essere fatta valere da qualsiasi condomino anche presente in assemblea. Cass. civ., sent. n del 16 aprile 1994, sez. II L'amministratore del condominio cessato dalla carica non è legittimato ad impugnare la sentenza resa nella causa cui egli abbia partecipato in rappresentanza del condominio stesso pronunciata successivamente a tale cessazione, accompagnata da revoca espressa del precedente mandato. Cass. civ., sent. n del 10 dicembre 1993, sez. II Il regolamento dei rapporti tra i proprietari di distinte unità immobiliari site in un edificio soggetto a regime del condominio non si esauriscono con le disposizioni relative ai rapporti di vicinato tra due proprietà finitime (emulazione, immissioni e servitù). Detti rapporti sono disciplinati anche dalle regole generali sulla responsabilità civile, essendo obbligato ciascun condomino propter rem a non eseguire nel piano o porzioni di piano di sua proprietà opere che rechino danno alle parti comuni o di proprietà esclusiva di altri condomini. Cass. civ., sent. n del 14 dicembre 1993, sez. II Il condominio non è soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti, limitatamente all'amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino. Ne deriva che l'amministratore per effetto della nomina ex art cod. civ. ha soltanto una rappresentanza ex mandato dei vari condomini e che la sua presenza non priva questi ultimi del potere di agire personalmente a difesa dei propri diritti sia esclusivi che comuni. SENTENZE 1994 Cass. 12/01/94 - n locazioni La L. n. 392 del 1978 (cosiddetta dell'equo canone) disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in

16 ordine alla normativa generale sul condominio degli edifici, sicché l'amministratore ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli artt c.c. e 63 att. stesso codice - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari. Cass. 19/01/94 - n divisione - perimento dell'edificio Il perimento totale di un edificio condominiale determina l'estinzione del condominio, per mancanza dell'oggetto, venendo meno il rapporto di servizio tra le parti comuni e le porzioni di proprietà esclusiva (non più esistenti), e permane soltanto la comunione pro-indiviso tra gli ex condomini sull'area di risulta. Ne deriva che, in caso di mancata ricostruzione dell'immobile (nell'ipotesi, non consentita dalla disciplina urbanistica) e di mancata vendita all'asta del suolo e dei materiali (non richiesta, nella specie, da nessuno dei comproprietari), può porsi fine alla predetta comunione con lo scioglimento della stessa, che, in caso d'indivisibilità del suolo, deve essere effettuato a norma degli artt e 720 c.c., attribuendo preferibilmente il bene per intero al titolare della quota maggiore (o ai titolari della quota maggiore, ove questi ne richiedano congiuntamente l'attribuzione), con addebito dell'eccedenza, corrispondendosi, cioè, agli altri condomini la somma equivalente al valore della loro quota. Cass. 20/01/94 - n servitù - strade - uso della cosa comune Posto che il partecipante alla comunione può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di essa, o di non impedire l'altrui pari uso, il passaggio su una strada comune, in origine destinata a servire alcuni, determinati fondi di proprietà esclusiva, che venga effettuato da un comunista anche per accedere ad altro fondo, a lui appartenente in proprietàesclusiva, di per sè non raffigura un godimento vietato, a norma dell'art. 1059, primo comma, c.c., non comportando la costituzione di una servitù sul bene comune, perché non si risolve nella modifica della distinzione di questo, né nell'impedimento dell'altrui pari diritto. Cass. 03/02/94 - n assemblea - locazioni - riscaldamento e risparmio energetico La legge n. 392 del 1978 (cosiddetta dell'equo canone) disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l'amministratore ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli artt c.c. e 63 att. stesso codice - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (contro i quali può invece agire in risoluzione il locatore ex art. 5 della citata legge n. 392 del 1978, per il mancato rimborso degli oneri accessori), anche con riguardo alle spese del servizio comune di riscaldamento ancorché questi ultimi abbiano diritto di voto, in luogo del condomino locatore, nelle delibere assembleari riguardanti la relativa gestione. Cass. 10/02/94 - n rumori Per integrare il reato previsto dall'art. 659 c.p. (disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone) non è sufficiente che rumori prodotti all'interno di un appartamento si propaghino in quelli vicini, ma è necessario che tali rumori siano di tale intensità da disturbare le occupazioni o il riposo delle persone. (Nella specie, relativa ad annullamento senza rinvio di sentenza di condanna perché il fatto non sussiste, risultava che dall'appartamento - sottostante - "della parte lesa si sentivano rumori di gioco di pallone e di qualche sedia che cadeva davanti ai bambini"). Cass. 23/02/94 - n pianerottoli L'atto costitutivo del condominio può senz'altro sottrarre al regime della condominialità, di cui all'art c.c., i pianerottoli di accesso dalle scale ai singoli appartamenti e riservarli, in tutto o in parte, al dominio personale esclusivo dei proprietari di questi. Cass. 12/03/94 - n legittimazione - rappresentanza Il principio per cui, essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né quindi del potere d'intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell'amministratore stesso, che vi abbia fatto acquiescenza,

17 non trova applicazione con riguardo alle controversie aventi ad oggetto l'impugnazione di deliberazioni dell'assemblea condominiale che, come quelle relative alla gestione di un servizio comune (nella specie, l'ascensore), tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta all'interesse esclusivo di uno o più partecipanti, con la conseguenza che, in tali controversie, la legittimazione ad agire - e, quindi, anche ad impugnare - spetta in via esclusiva all'amministratore, la cui acquiescenza alla sentenza esclude la possibilità d'impugnazione proposta dal singolo condomino. Cass. 15/03/94 - n spese legali La domanda di liquidazione dei compensi per le prestazioni giudiziali svolte da un avvocato in favore di un condominio, è soggetta alla procedura di cui alla L. 13 giugno 1942, n. 794, anche se proposta non nei confronti della collettività condominiale, ma di un solo condomino, perché avuto riguardo alla natura di ente di mera gestione non personalizzato del condominio, il singolo condomino va comunque considerato parte sostanziale del rapporto di clientela ancorché non tradotto in un formale rapporto procuratorio. Cass. 15/03/94 - n amministratore Per il disposto degli artt e 1131 c.c. l'amministratore del condominio ha la legittimazione ad agire in giudizio, nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei contributi, senza necessità di autorizzazione da parte dell'assemblea, rilevando l'esistenza o meno di uno stato di ripartizione delle spese approvato dall'assemblea soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento all'onere probatorio a suo carico. Cass. 15/03/94 - n dissenso rispetto alle liti Il termine di giorni trenta, previsto dall'art c.c., per l'atto di estraniazione del condomino dissenziente è di decadenza, com'è fatto palese dalle parole usate e dalla ratio legis correlata all'esigenza di provvedere in tempi brevi all'amministrazione e di dare certezza ai rapporti condominiali caratterizzati da dinamismo e rapidità: ne consegue che la decadenza per la relativa inosservanza non può essere rilevata dal giudice di ufficio. Cass. 15/03/94 - n danni Dalla comproprietà delle cose, dei servizi e degli impianti comuni nascono per i condomini delle obbligazioni propter rem con la conseguenza che, in particolare, la responsabilità per i danni derivanti alle unità immobiliari in proprietà esclusiva dalle cose comuni grava su tutti i condomini, essendo questi tenuti alla manutenzione delle cose comuni, con l'obbligo di adottare tutte le cautele idonee a scongiurare i pregiudizi, e quindi, responsabili ove tali pregiudizi si verifichino. Cass. 17/03/94 - n registro - regolamento Il regolamento di condominio predisposto dal costruttore-venditore che contenga vincoli afferenti all'intero edificio - e, quindi, a tutte le unità immobiliari comprese nel fabbricato - quando sia stato da questi trascritto nei registri immobiliari, è opponibile non soltanto a coloro che acquistano le unità immobiliari da proprietari che abbiano accettato esplicitamente o implicitamente il regolamento stesso, ma anche a coloro che, in epoca successiva alla trascrizione, per la prima volta acquistino piani dell'edificio o loro porzioni direttamente dal costruttore, anche in assenza di espressa previsione in tal senso nei singoli atti di acquisto, atteso che tutti costoro, non avendo partecipato all'approvazione del regolamento o alla stipulazione degli atti, devono ricomprendersi, prima della conclusione del loro acquisto, come terzi rispetto ai quali opera, ai fini dell'opponibilità dei vincoli suddetti, siffatta forma di pubblicità. Cass. 19/03/94 - n divisione - parti comuni in genere La disciplina del codice civile del condominio negli edifici deve essere applicata ad ogni parte, bene e servizio comune che rientri, per la sua struttura e destinazione, tra quelli indicati dall'art c.c., a nulla rilevando che i piani o porzioni di piano alla cui utilizzazione o migliore utilizzazione le cose servono siano compresi in un edificio unico o in edifici autonomi per effetto di successiva divisione. Cass. 24/03/94 - n antenne Gli artt. 1 e 3 L. 6 maggio 1940 n. 554, dettati con riguardo alla disciplina degli aerei esterni per audizioni radiofoniche, ma applicabile per analogia anche alle antenne televisive e l'art. 231 del D.P.R. 29 marzo 1973 n. 156, stabilendo che i proprietari dell'edificio non possono opporsi alla installazione esterna di antenne da parte di abitanti dello stesso stabile per il funzionamento di apparecchi radiofonici o televisivi, attribuiscono al titolare dell'utenza il

18 diritto all'installazione dell'antenna sulla terrazza dell'edificio, ferma restando la facoltà del proprietario al libero uso di questa secondo la sua destinazione ancorché comporti la rimozione od il diverso collocamento dell'antenna, che resta a carico del suo utente, all'uopo preavvertito. Ne deriva che il proprietario della terrazza che vi abbia eseguito dei lavori comportanti la rimozione dell'antenna non può essere condannato al ripristino nello stato preesistente, posto che spetta all'utente provvedere a sua cura e spese alla rimozione ed al diverso collocamento dell'antenna. Cass. 15/04/94 - n tabelle millesimali La deliberazione dell'assemblea condominiale che modifichi a maggioranza una tabella millesimale contrattualmente approvata ovvero fissi criteri di ripartizione delle spese comuni secondo criteri diversi da quelli stabiliti dalla legge, è inficiata da nullità, per il cui accertamento sono legittimati, dal lato attivo, ciascun condomino, ivi compreso quello che abbia espresso voto favorevole - non operando al riguardo la regola, propria della materia processuale (art. 157 c.p.c.), secondo cui la nullità non può essere fatta valere dalla parte che vi ha dato causa - e, passivamente, soltanto l'amministratore del condominio, senza necessità di partecipazione al giudizio dei singoli condomini, i quali, invece, sono parti necessarie esclusivamente rispetto alla diversa azione diretta ad ottenere modificazioni in sede giudiziale della tabella millesimale. Cass. 16/04/94 - n riscaldamento e risparmio energetico In tema di ripartizione delle spese condominiali attinenti al servizio centralizzato di riscaldamento di un edificio adibito ad uso abitativo, che costituito da due appartamenti sia in comunione pro indiviso tra due comproprietari, trova applicazione la disciplina dettata per la comunione dall'art c.c., con la conseguenza che ogni comproprietario è obbligato a sostenere le spese stesse in proporzione al valore della sua quota, indipendentemente dal concreto vantaggio che tragga dal detto servizio e senza possibilità di sottrarsi a quest'obbligo rinunciando al servizio medesimo, ove tale rinuncia possa produrre effetti pregiudizievoli per l'altro comproprietario. Cass. 18/04/94 - n alberi Alle spese di potatura degli alberi, che insistono su suolo oggetto di proprietà esclusiva di un solo condomino sono tenuti, tuttavia, a contribuire tutti i condomini allorché si tratti di piante funzionali al decoro dell'intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso. Cass. 20/04/94 - n amministratore - assemblea L'approvazione da parte dell'assemblea dei condomini del rendiconto di un determinato esercizio non presuppone che la contabilità sia redatta dall'amministratore con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma è sufficiente che la contabilità sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione. Per il disposto degli artt e 1137 c.c. la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall'art. 1137, terzo comma, c.c. non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera. Cass. 22/04/94 - n terrazze a livello In tema di edifici in condominio, affinché una terrazza a livello, che esplichi anche funzioni di copertura dei piani sottostanti, possa ritenersi di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento da cui si accede alla terrazza stessa, ove tale appartenenza non risulti dal titolo, è necessario che essa faccia parte integrante da un punto di vista strutturale e funzionale del piano cui è annessa, di guisa che la funzione di copertura dei piani sottostanti si profili come meramente sussidiaria. Cass. 26/04/94 - n amministratore - assemblea Per le deliberazioni dell'assemblea in seconda convocazione concernenti le materie indicate dall'art. 1136, quarto comma, c.c., tra le quali la nomina dell'amministratore, il richiamo alle maggioranze stabilite dall'art. 1136, secondo comma, c.c., non vale ad estendere il quorum costitutivo dell'assemblea in prima convocazione, ma importa che per la costituzione dell'assemblea, come per l'approvazione di esse, è richiesta una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio e che sia costituita dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno un terzo dei partecipanti al condominio. In difetto di norme particolari, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il

19 condomino rappresentato sono disciplinati dalle regole sul mandato con la conseguenza che solo il condomino delegante è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega. Cass. 29/04/94 - n ascensore - barriere architettoniche Il pregiudizio, per alcuni condomini, della originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell'andito occupati dall'impianto di ascensore collocato a cura e spese di altri condomini, non rende l'innovazione lesiva del divieto posto dall'art. 1120, secondo comma, c.c., ove risulti che alla possibilità dell'originario godimento della cosa comune è offerto un godimento migliore, anche se di diverso contenuto. Cass. 12/05/94 - n regolamento - uso della proprietà esclusiva Le norme del regolamento condominiale che incidono sulla utilizzabilità e la destinazione delle parti dell'edificio di proprietà esclusiva, distinguendosi dalle norme regolamentari, che possono essere approvate dalla maggioranza dell'assemblea dei condomini, hanno carattere convenzionale e, se predisposte dall'originario proprietario dello stabile, debbono essere, pertanto, accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati; se deliberate, invece dall'assemblea, debbono essere approvate all'unanimità, dovendo, in mancanza, considerarsi nulle, perché eccedenti i limiti dei poteri dell'assemblea. Cass. 17/05/94 - n tabelle millesimali La partecipazione con voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese straordinarie secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza alla concreta applicazione di queste delibere, può assumere il valore di unico comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica delle tabelle millesimali da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dar luogo, quindi, per facta concludentia, ad una convenzione modificatrice della disciplina sulla ripartizione delle spese condominiali che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ma solo il consenso, anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco, di tutti i condomini. Cass. 17/05/94 - n riscaldamento e risparmio energetico Con riguardo al risarcimento del danno dovuto a norma dell'art c.c. il credito dei comproprietari di un bene unico ed indivisibile (nella specie, impianto di riscaldamento condominiale) per il rimborso delle spese occorrenti alla sua riparazione, deve considerarsi indivisibile perché, essendo indivisibile, per finalità e funzione, la prestazione che ne è oggetto, indivisibile è anche il fatto ed il risultato del ripristino; tale credito può essere pertanto fatto valere da ciascuno dei comproprietari per l'intero, ai sensi dell'art c.c. (salva la successiva definizione del rapporto all'interno della contitolarità). Cass. 18/05/94 - n assemblea - riscaldamento e risparmio energetico - spese Nel condominio degli edifici anche le spese di manutenzione ordinaria e quelle fisse relative ai servizi comuni essenziali richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini essendo questa espressamente richiesta dall'art. 1135, n. 2 c.c. per tutte le spese occorrenti durante l'anno e non solo per le spese di straordinaria manutenzione alle quali si riferisce il citato art. 1135, n. 5. È pertanto annullabile la delibera dell'assemblea che autorizza l'amministratore ad aumentare i contributi previsti dal preventivo di spese approvato. La sostituzione del bruciatore dell'impianto di riscaldamento di un edificio condominiale, nei casi in cui il bruciatore sostituito era guasto o obsoleto, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto a ripristinare la funzionalità dell'impianto senza alcuna modifica sostanziale e funzionale dello stesso, mentre deve essere ricondotta alle modifiche migliorative, e non alle innovazioni, se ha lo scopo di consentire l'utilizzazione di una fonte di energia più redditizia, più economica o meno inquinante. (Nella specie, si trattava della sostituzione di un bruciatore alimentato da gasolio con un bruciatore alimentato da gas metano). Cass. 25/05/94 - n amministratore - cose in custodia In tema di responsabilità per danni da cose in custodia il caso fortuito idoneo a superare la presunzione di responsabilità del custode può anche consistere nel comportamento del danneggiato, allorché questo abbia costituito la causa esclusiva dell'evento dannoso, esistendo per il danneggiato agevoli e valide condotte alternative idonee a scongiurare l'eventualità dell'accadimento dannoso. La nomina di un nuovo amministratore di condominio in sostituzione del precedente dimissionario per spiegare

20 efficacia nei confronti dei terzi deve avvenire con una deliberazione dell'assemblea nelle forme di cui all'art cod. civ. Cass. 03/06/94 - n coniugi In tema di separazione personale, qualora il giudice attribuisca ad uno dei coniugi la casa familiare di proprietà dell'altro coniuge, la gratuità di tale assegnazione si riferisce solo all'uso dell'abitazione (per il quale non deve versarsi corrispettivo), ma non si estende alle spese correlate a tale uso, quali quelle condominiali, che riguardano la manutenzione delle cose comuni - poste a servizio anche della casa familiare - e vanno legittimamente poste a carico del coniuge assegnatario. Cass. 09/06/94 - n amministratore La nomina di un nuovo amministratore del condominio di edificio non richiede la previa formale revoca dell'amministratore in carica, atteso che dando luogo ad un rapporto di mandato, comporta, ai sensi dell'art c.c., la revoca di quello precedente. L'amministratore del condominio negli edifici non può essere una persona giuridica sia perché il rapporto di mandato è essenzialmente caratterizzato dalla fiducia sia perché le norme del codice civile sull'amministrazione dei condomini presuppongono che l'amministratore sia una persona fisica, ed in tal senso ne disciplinano il controllo giudiziario dei relativi atti. Cass. 21/06/94 - n amministratore - rappresentanza Il condominio, contro il quale è prodotta una scrittura privata sottoscritta da un suo precedente amministratore nella vigenza del suo incarico, ha l'onere, se vuole sottrarsi alla presunzione di cui all'art c.c., di disconoscere la sottoscrizione della scrittura medesima, perché la cessazione del rapporto di rappresentanza per sostituzione dell'amministratore non esclude la riferibilità, al condominio, degli atti validamente compiuti dal precedente amministratore. Cass. 25/06/94 - n ascensore - barriere architettoniche L'art. 2 L. 9 gennaio 1989 n. 13, recante norme per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, che prevede la possibilità per l'assemblea condominiale di approvare le innovazioni preordinate a tale scopo con le maggioranze indicate nell'art comma secondo e terzo c.c. in deroga all'art comma primo, che richiama il comma quinto dell'art e, quindi, le più ampie maggioranze ivi contemplate, dispone tuttavia che resta fermo il disposto dell'art comma secondo, il quale vieta le innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell'utilità secondo l'originaria costituzione della comunione. Ne deriva che a maggior ragione sono nulle le delibere che ancorché adottate a maggioranza al fine indicato siano lesive dei diritti di altro condomino sulla porzione di sua proprietà esclusiva, indipendentemente da qualsiasi considerazione di eventuali utilità compensative. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione dei giudici di merito i quali avevano dichiarato la nullità della deliberazione adottata a maggioranza in base all'art. 2 legge n. 13/1989 cit. di installazione di un ascensore volto a favorire le esigenze di un condomino portatore di handicap, che comportava peraltro un sensibile deprezzamento dell'unità immobiliare di altro condomino sita a piano terra). Cass. 27/06/94 - n condominio apparente - coniugi - spese In tema di ripartizione delle spese condominiali, è passivamente legittimato, rispetto all'azione giudiziale per il recupero della quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche chi possa apparire tale - come uno dei coniugi che curi personalmente ed attivamente la gestione della proprietà dell'altro coniuge - difettando, nei rapporti fra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dei terzi in buona fede. Cass. 23/07/94 - n scantinati Poiché l'edificio condominiale comprende l'intero manufatto che va dalle fondamenta al tetto e, quindi, anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse ed il suolo su cui sorge l'edificio, costituisce oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art c.c., non la superficie a livello del piano di campagna che viene scavata per la posa delle fondamenta, bensì quella porzione del terreno su cui viene a poggiare l'intero edificio ed immediatamente, la parte infima di esso. Di conseguenza, per stabilire a chi spetti la proprietà di un locale dell'edificio condominiale sottostante al piano terreno deve farsi riferimento alle norme che regolano la proprietà condominiale per piani