TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

Transcript

1 A R C H. S A N D R A P O M A C. s o M o n t e c u c c o n 7 1 / b t o r i n o sandra.poma@architettitorinopec.it TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Immobiliare n. 2411/2011 G.E. Dott.ssa Alonzo Promossa da: BANCA POPOLARE DI MILANO SCARL Contro XXX RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA Il C.T.UFFICIO Dott.ssa Arch. Sandra Poma Torino, data del deposito in Cancelleria A r c h i t e t t o a b i l i t a t o C o n s u l e n t e t e c n i c o t r i b u n a l e d i t o r i n o P e r i t o t r i b u n a l e d i t o r i n o A r c h i t e t t o a b i l i t a t o e x l / 9 6 A r c h i t e t t o a b i l i t a t o l / 8 4

2 Ill.mo Sig. G.E. In data 1 Giugno 2012 alle ore 09.00, la sottoscritta Dott.ssa Arch. Sandra Poma, con studio in Torino, Corso Montecucco 71 b, iscritta all Ordine degli Architetti della Provincia di Torino al n. 5988, Incaricato d Ufficio nella procedura de qua, è comparsa nanti la S.V., ove, previo giuramento di rito, Le veniva affidato il seguente: QUESITO: L esperto, compiuti gli opportuni accertamenti, con espressa autorizzazione ad acquisire in copia, anche presso pubblici uffici, tutti i documenti necessari al riguardo, con particolare riferimento ai titoli di acquisto, alle denunce di successione, ai regolamenti condominiali, ai contratti di locazione o di affitto, ai certificati di residenza e ai certificati di destinazione urbanistica (per i terreni, a eccezione di quelli che costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano e la cui superficie complessiva sia inferiore a mq.): A. identifichi gli immobili pignorati, indicandone ubicazione, tipologia, consistenza, dati catastali e confini, provvedendo altresì a presentare le denunce catastali eventualmente mancanti; B. indichi i proprietari degli immobili alla data della trascrizione del pignoramento, nonché tutti i proprietari nel ventennio anteriore a tale data e il primo titolo di acquisto per atto tra vivi anteriore al suddetto ventennio, specificando se i dati risultanti dalla documentazione di cui all art. 567, comma 2, c.p.c. corrispondano a quelli effettivi; C. indichi l esistenza di formalità (iscrizioni e trascrizioni), diritti reali a favore di terzi, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sugli immobili (ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dei beni e quelli connessi con il loro carattere storico-artistico), specificando quali resteranno a carico dell acquirente e quali saranno cancellati o comunque risulteranno non opponibili all acquirente; D. accerti lo stato di occupazione degli immobili, con l'indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale ciò avviene, con particolare riferimento alla sua registrazione, alla sua scadenza e al canone pattuito; E. descriva tali beni, anche mediante rilievi planimetrici e fotografici; F. verifichi la regolarità edilizia e urbanistica e l esistenza della dichiarazione di agibilità e della certificazione energetica degli immobili, specificando in base a quali concessioni edilizie essi furono realizzati e, in caso di accertamento di irregolarità, se, con quale procedura e con quale spesa esse possano essere sanate; G. determini il valore di mercato degli immobili e il prezzo base per la vendita (mediante diminuzione del valore di mercato nella misura del 15%). QUESITO A: ---ooooo--- (Identifichi gli immobili pignorati, indicandone ubicazione, tipologia, consistenza, dati catastali e confini, provvedendo altresì a presentare le denunce catastali eventualmente mancanti.) 2

3 L immobile de quo è ubicato in Torino Via Sesia n 35, piano secondo, è un monolocale dotato di servizio, alle coerenze: Via Sesia, altro alloggio, vano scala, altro alloggio. E censito al N.C.E.U. foglio 149 particella 112, sub 53, zona censuaria 2, categoria A/4, classe 2, consistenza 1,5 vani, rendita 104,58 intestato a XXX nato Torino il c.f. (proprietà intero). Detta identificazione deriva dal foglio 149 particella 112, sub 53, zona censuaria 2, categoria A/4, classe 2, consistenza 1,5 vani, rendita 104,58, per variazione per modifica identificativo allineamento mappe del 23/05/2006 n /17/2006 in atti dal 23/05/2006. L immobile de quo confina a nord con pertinenze condominiali, si affaccia a sud su Via Sesia, confina ad ovest e ad est con altra proprietà. Il tutto come meglio formalizzato ed indicato nell allegato n che si produce agli atti. Lo stato del manufatto al momento del sopralluogo NON risulta essere il medesimo della planimetria catastale acquisita. QUESITO B: (Indichi i proprietari degli immobili alla data della trascrizione del pignoramento, nonché tutti i proprietari nel ventennio anteriore a tale data e il primo titolo di acquisto per atto tra vivi anteriore al suddetto ventennio, specificando se i dati risultanti dalla documentazione di cui all art. 567, comma 2, c.p.c. corrispondano a quelli effettivi.) s.c.a. I dati, risultanti dai documenti formalmente prodotti, sembrano corrispondere a quelli effettivi, Il tutto come meglio precisato nella LEGENDA FORMALITA ipocatastale (allegato n. 2) prodotta (dal CTU) in atti, con individuazione di tutti coloro che ne furono proprietari in tale periodo ventennale; almeno, allo scrivente non sono emerse (per quanto potuto esaminare) difettive sostanziali incongruenze, s.c.a. Elenco proprietari: Unità immobiliare identificata al N.C.E.U. foglio 149 particella 112 e sub. 53. * dal 07/06/2007 ad oggi proprietari : XXX; * dal 07/06/2007 al 15/06/2001 proprietario Lentini Francesco; * dal 15/06/2001 al 14/03/1995 proprietaria Bianco Elda. 3

4 Il primo titolo di acquisto per atto tra vivi è l atto di successione del 10/07/1972 rep n / Alla data di trascrizione del pignoramento immobiliare (confronta allegato n. 2) l entità immobiliare (pignorata) risultava di proprietà degli esecutati, il tutto come meglio indicato negli atti allegati. QUESITO C: (Indichi l esistenza di formalità (iscrizioni e trascrizioni), diritti reali a favore di terzi, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sugli immobili (ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dei beni e quelli connessi con il loro carattere storicoartistico), specificando quali resteranno a carico dell acquirente e quali saranno cancellati o comunque risulteranno non opponibili all acquirente.) In base alla documentazione (formalmente richiesta dal procedente) e prodotta in atti nonché dalle ispezioni segnalate dagli addetti agli Uffici e prodotte nella LEGENDA FORMALITA con afferente riproduzione ipotecaria ventennale in atti risultano (salvo contrario avviso) le seguenti formalità ascritte all immobile de qua: (allegato 3) TRASCRIZIONI FAVORE: 30218/17526 del 07/06/2007 rogito notaio Gallerati David del 04/06/2007 repertorio n. 5619/2632 compravendita a favore di XXX per quota intero contro Lentini Francesco nato a Torino il 24/12/1971 relativamente all immobile in Torino Via Sesia n 35, censito al: N.C.E.U. foglio 149 particella 112, sub 53, zona censuaria 2, categoria A/4, classe 2, consistenza 1,5 vani, rendita 104,58. (allegato 3/A; 4/A) /13937 del 15/06/2001 rogito notaio Morano del 16/05/2001 repertorio n compravendita a favore di Lentini Francesco contro Bianco Elda nata a Moncucco T.se il 30/09/1919 per quota 6/12 Bianco Romano nato a Moncucco Tsa il 09/01/1935 e Bianco Lina nata a Moncucco T.se il 09/01/1935 per quota 3/12 ciascuno relativamente all immobile in Torino Via Sesia n 35 censito al: N.C.E.U. foglio 49 particella 547, sub 53, zona censuaria 2, categoria A/4, classe 2, consistenza 1,5 vani, rendita 104,58. 4

5 (allegato 3/B; 4/B) /4131 del 14/03/1995 successione di Bianco Amelia nata a Moncucco T.se il 05/08/1923 e deceduta il 01/05/1993 ufficio del Registro di Asti denuncia registrata il 19/10/1993 repertorio n. 48/1520 a favore di Bianco Elda per quota 1/4 relativamente all immobile in Torino Via Sesia n 35 censito al: N.C.E.U. foglio 49 particella 547, sub 53, zona censuaria 2, categoria A/4, classe 2, consistenza 1,5 vani, rendita 104,58. (allegato 3/C; 4/C) /2779 del 31/01/1966 successione di Bianco Secondo nato a Moncucco Tse il 10/05/1890 e deceduto il 22/07/1965 ufficio del Registro di Villanova d Asti denuncia repertorio n. 84/310 a favore di Beltramino Natalina nata a Moncucco T.se il 16/07/1894 per quota 1/3 in usufrutto e Bianco Elda ed Bianco Amelia relativamente all immobile in Torino Via Sesia n 35 censito al: N.C.E.U. foglio 49 particella 547, sub 1 al /31937 del 06/09/2007 successione di Bianco Carlo nato a Moncucco T.se il 04/10/1932 e deceduto il 30/03/1996 ufficio del Registro di Torino denuncia repertorio n. 48/7443/1 per quota 2/12 a favore di Bianco Romano e Bianco Lina trascrizione 21765/13804 del 14/06/2001 rogito notaio Morano del 16/05/2001 repertorio n.3002 accettazione espressa di eredità a favore di Bianco Lina e Bianco Romano per quota 2/12 ciascuno relativamente all immobile in Torino Via Sesia n 35 censito al: N.C.E.U. foglio 49 particella 547, sub 1 al 30. (allegato 3/E; 4/E) /25839 del 10/07/1972 successione di Bianco Giuseppe nato a Moncucco T.se il 05/11/1892 e deceduto il 30/12/1971 ufficio del Registro di Villanova d Asti denuncia repertorio n. 63/326 a favore di Musso Natalina nata il 11/08/1901 per usufrutto e Bianco Carlo per quota 1/6 e Bianco Lina e Bianco Romano per quota 1/3 ciascuno relativamente all immobile in Torino Via Sesia n 35 censito al: N.C.E.U. foglio 49 particella 547, sub 1 al 30. (allegato 3/F; 4/F) TRASCRIZIONI CONTRO: 5

6 1439/1137 del 12/01/2012 pignoramento immobiliare del 08/11/2011 repertorio n /2011 a favore della Banca Popolare di Milano Scarl MILANO contro XXX per il credito capitale ,48 relativamente all immobile in Torino Via Sesia n 35 censito al: N.C.E.U. foglio 149 particella 112, sub 53, zona censuaria 2, categoria A/4, classe 2, consistenza 1,5 vani, rendita 104,58. (allegato 3/D; 4/D) ISCRIZIONI: 30219/7627 del 07/06/2007 rogito notaio Gallerati del 04/06/2007 repertorio n. 5620/2633 ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo fondiario a favore della Banca Popolare di Milano Scarl MILANO contro XXX per complessivi ,00 capitale ,00 per anni 30 relativamente all immobile in Torino Via Sesia n 35 censito al: N.C.E.U. foglio 149 particella 112, sub 53, zona censuaria 2, categoria A/4, classe 2, consistenza 1,5 vani, rendita 104,58. (allegato 3/E; 4/E) b) dalle verifiche eseguite presso il competente Comune, lo scrivente ha potuto accertare che non sussistono, sull unità oggetto di procedura, particolari vincoli urbanistici, edilizi, ambientali e idrogeologici che possano limitare la trasferibilità dell immobile. L immobile periziando è parte dello stabile in condominio di Via Sesia 35 Torino, regolamentato dalle disposizioni contenute nel regolamento. Dalla verifica del summenzionato documento non è emerso nessun vincolo di particolare rilievo che possa limitare l utilizzo e/o la trasferibilità dell immobile periziando ad eccezione dei divieti e/o limitazioni di seguito richiamati. Il regolamento di condominio che si allega agli atti (allegato n. 5) all art. 14 Ai condomini. Pur spettando tutti i diritti o privilegi inerenti alla loro proprietà esclusiva, non è permesso far uso contrario alla moralità, tranquillità o decoro della casa, né svolgere nei locali attività rumorose ed emananti esalazioni sgradevoli e nocive e pericolose alla salute pubblica, né utilizzarli a deposito di materiali infiammabili ed esplosivi né assumere comportamenti contrari alle vigenti leggi. In particolare è vietato: condurre traffici illeciti (contrabbando, traffico di droga, tenere refurtiva, ecc.) esercitare attività di prostituzione (sia maschile che femminile) 6

7 conceder i locali in sub affitto sia in modo continuativo che temporaneo concedere ospitalità a persone non in regola con le vigenti leggi in materia di sicurezza e ordine pubblico concedere l utilizzo temporaneo dei locali ed impianti a persone estranee al condominio (utilizzo di bagno, wc, docce, ecc. con consumi non quantificati da apposito contatore) Tali divieti vengono estesi ai locali cantine, negozi, sottotetto e bassi fabbricati. A carico dell acquirente verranno considerati verosimilmente i soli oneri condominiali a far data dall acquisto. Al medesimo non potranno opporsi oneri ipotecari od altri inerenti trascrizioni contro il bene, che decadranno con la procedura di vendita. Infine a carico dell esecutato resteranno quegli oneri, di natura condominiale ed amministrativa che sono maturati secondo le procedure normative di rito QUESITO D: (Accerti lo stato di occupazione degli immobili, con l'indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale ciò avviene, con particolare riferimento alla sua registrazione, alla sua scadenza e al canone pattuito) Al momento dei sopralluoghi, eseguiti in data 13/07/2012, i locali de quo risultavano essere verosimilmente detenuto e occupato da Sahayb Mbarka nata in Marocco il e dai suoi familiari, in forza del contratto di locazione ad uso abitativo NON registrato stipulato con il precedente proprietario Lentini Francesco nato a Torino il , con durata dal al e rinnovato tacitamente di 4 anni, con canone annuale di 3.600,00. (allegato n. 6)-- QUESITO E: (Descriva tali beni, anche mediante rilievi planimetrici e fotografici) CARATTERISTICHE SINOTTICHE DELL IMMOBILE L unità oggetto di procedura è ubicata in una zona a prevalente destinazione residenziale civile ed economico popolare, denominata Corona nord, posta a circa 3 km dal centro del Comune di Torino. La zona è fornita di tutti i servizi primari e secondari e di molteplici collegamenti verso tutte le direzioni. 7

8 L immobile in questione è parte di un fabbricato residenziale. È porzione di fabbricato a sei piani fuori terra ed un interrato, realizzato negli anni 30 e presenta i caratteri tipici dell edilizia economico popolare dell epoca. L edificio è realizzato con struttura in muratura portante, tamponamenti laterali, prospetti intonacati e tinteggiati. I balconi sono aggettanti con pavimentati in battuto di cemento, ringhiere in ferro, finestre con serramenti in legno, dotate di persiane. Il tetto, alla piemontese, è a falde con manto di copertura in coppi. L entrata principale dell edificio avviene per mezzo di un portone in legno, a cui si accede all androne, con pareti intonacate e tinteggiate, con pavimento in graniglia e scale in pietra, ringhiera in ferro. Lo stabile non è dotato di ascensore ma è fornito di impianto citofonico. E composto da: unico locale: pavimento in piastrelle, pareti intonacate e tinteggiate, soffitto intonacato e tinteggiato, finestra in legno con vetro semplice dotata di ante esterne; bagno: pavimento in piastrelle, dotato di lavabo e water. La porta di accesso è a due in legno. Il tutto come meglio formalizzato ed indicato nell allegato n. 7, planimetria catastale, ed allegato n. 8, rilievo fotografico che si allegano agli atti. QUESITO F: (Verifichi la regolarità edilizia e urbanistica e l esistenza della dichiarazione di agibilità e della certificazione energetica degli immobili, specificando in base a quali concessioni edilizie essi furono realizzati e, in caso di accertamento di irregolarità, se, con quale procedura e con quale spesa esse possano essere sanate) Lo stato del manufatto al momento del sopralluogo NON risulta essere il medesimo della planimetria catastale acquisita. Lo stato del manufatto al momento del sopralluogo non risulta essere il medesimo della planimetria catastale acquisita, ovvero risulta una diversa distribuzione degli spazi interni (non risulta esserci l antibagno). E quindi necessario realizzare un antibagno e la necessaria ventilazione forzata, così come indicato nella planimetria catastale, in quanto il Regolamento Edilizio n. 320 della Città di Torino prevede all art. 36/c comma 4: I servizi igienici devono essere preceduti da un locale disimpegno aerato, anche mediante impianto di aspirazione meccanica, di superficie minima di mq. 8

9 1,10 e lato minimo non inferiore a m. 0,90, salvo il caso di secondo servizio ad uso esclusivo di stanza da letto. Si potrà derogare alle disposizioni del presente comma qualora risulti necessario rendere fruibili a disabili i servizi igienici esistenti ai sensi delle vigenti norme sul superamento delle barriere architettoniche. Il locale ingresso, con accesso da scala di uso comune, è considerato aerato direttamente. Essendo costruzione realizzata ai primi del secolo, non sembra risultare, per quanto e come potuto verificare presso Ufficio Tecnico, Licenza e/o Concessione Edilizia (per costruzioni realizzate prima del 1942 vedi Disposizioni Attuative CIRC. MIN. LAV. PUBB. 30 luglio 1985 n. 3357/25). Essendo costruzione realizzata ai primi del secolo, non sembra risultare, per quanto e come potuto verificare presso Ufficio Tecnico, dichiarazione di agibilità. Dalle ispezioni c/o Archivio Edilizio che si allegano agli atti (allegato 9) non risulta che siano state presentate pratiche comunali relative all immobile de quo. Non risulta alcun certificato energetico di cui alla direttiva 2002/91/CE. QUESITO G: (Determini il valore di mercato degli immobili e il prezzo base per la vendita (mediante diminuzione del valore di mercato nella misura del 15%) Nel presente capitolo si procederà alla stima del più probabile valore attuale di mercato dell immobile oggetto di procedura. La valutazione verrà formulata mediante il cosiddetto metodo del confronto di mercato ; tale procedimento si sviluppa attraverso la comparazione del bene oggetto della stima con altri immobili ad esso simili per caratteristiche, ubicazione, ecc. Verranno analizzati i prezzi desunti da apposite ricerche condotte sul mercato e sulla base dei dati pubblicati su listini e quotazioni immobiliari. Le risultanze estimative cui si è pervenuti sono state in seguito mediate e rettificate in funzione delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell immobile analizzato, quali: posizione, 9

10 tipologia, vetustà, consistenza, ubicazione, esposizione, stato manutentivo, situazione di occupazione, situazione edilizia, ecc. Per il calcolo delle superfici commerciali e ragguagliate, si fa riferimento all allegato C ai Criteri Generali delle Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle u.i.u. a destinazione ordinaria (tipologia R - P - T) del Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo delle unità immobiliari e dei relativi criteri di cui al D.P.R. del n 138 pubblicato sulla G.U. n 108 del Le unità immobiliari ordinarie appartenenti al Gruppo R sono Unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato locali destinati a funzioni complementari) e si suddividono: R/1 - Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscui; R/2 - Abitazioni in villino e in villa; R/3 - Abitazioni tipiche dei luoghi; R/4 - Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi R, la superficie catastale è data dalla somma: a) della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili; b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura: del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 25 per cento qualora non comunicanti; c) della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura: del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 15 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti. La superficie dei vani accessori a servizio diretto delle unità immobiliari di categoria R/4 è computata nella misura del 50 per cento. Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei precedenti commi, entrano nel computo della superficie catastale fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera a) del comma 1. L unità immobiliare in oggetto rientra nel sottogruppo R/1. Considerando la condizioni generali di manutenzione, conservazione, l ubicazione, l esposizione, le consistenze planivolumetriche, le forme geometriche dei vani rappresentati nei 10

11 disegni, nonché tutti quei fattori (presumibilmente) intrinseci che estrinseci delle unità immobiliari, tenendo altresì presente il momento contingentale di mercato, dopo aver rivolto parecchie informative sulla località (sia presso studi commerciali del ramo che presso pubblici uffici per entità immobiliari di dette caratteristiche, si ritiene, considerando le quantità costruttive dell immobile, di valutare pertanto come segue, tenendo presente che l Osservatorio Immobiliare dell Agenzia delle Entrate, nel secondo semestre 2011, in Torino, zona periferica / Corona Nord Ovest, per abitazioni civili, stato conservativo normale, riporta valori di mercato minimi pari a /mq 1.450,00 e massimi pari a /mq 1.900,00. (che si allega agli atti, cfr. allegato n. 10) Per le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei locali in oggetto, nonché per la posizione dell immobile, comprese attinenze, pertinenze e acc.ri: VALORE: ,00 che si arrotonda, comunque, a corpo e non a misura (nello stato di fatto e diritto come l entità imm.re sembra trovarsi) in ,00 afferenti attinenze, pertinenze et accessioni (nelle ragioni di spettanza e di proprietà) e, come meglio disciplinate nei titoli di provenienza. PREZZO BASE PER LA VENDITA (diminuzione del prezzo di mercato in misura pari al 15%): ,00 15% = ,00 Torino, data del deposito in Cancelleria L incaricato d Ufficio nella Procedura de qua (Sandra POMA) 11

12 Allegati: Allegato n. 1: Certificato storico per immobile; Allegato n. 2: Legenda Formalità; Allegato n. 3: Ispezioni ipotecarie; Allegato n. 4: Certificato ipocatastale fornito agli atti; Allegato n. 5: Regolamento di condominio; Allegato n. 6: Contratto di locazione; Allegato n. 7: Planimetria Catastale; Allegato n. 8: Rilievo fotografico; Allegato n. 9: Visure Archivio Edilizio; Allegato n. 10: Quotazioni immobiliari. Una proposta Parcella 12