REAG - Real Estate Advisory Group PERIFERIA / SUBURB RESIDENZIALE / RESIDENTIAL NORMALE / NORMAL

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1 Polaris Italia SGR S.p.A. 7 Prato (PO) Via Antonio De Curtis - (Vergaio Centro) Tipo d'analisi FULL Progetto Fondo Housing Toscano Data valutazione 31 ottobre 2011 A-0007.xls - Cover Investment Advisory Division 1-20

2 Dati identificativi Progetto Codice immobile Tipo d'analisi 7564 Fondo Housing Toscano Cliente 7 FULL Polaris Italia SGR S.p.A. Tecnico CM Data sopralluogo 24/10/2011 Data valutazione 31/10/2011 Metodo valutativo DELTA REDDITO Ingresso principale Indirizzo Via Antonio De Curtis - (Vergaio Centro) Provincia PO Comune Prato Frazione - Regione Toscana Area CENTRO / CENTER Contesto Localizzazione PERIFERIA / SUBURB Tipologia contesto RESIDENZIALE / RESIDENTIAL Contesto urbano NORMALE / NORMAL Presenza di elementi rilevanti nella zona e/o di iniziative in via di sviluppo La Proprietà si trova in Via de Curtis posta nella frazione di Vergaio ad ovest del Comune di Prato in zona periferica ed è contraddistinta dai civici 24,26,28. La zona è costituita prevalentemente da edifici di tipo residenziale con presenza anche di attività commerciali legate al contesto abitativo della frazione. Per quanto riguarda i trasporti, nelle vicinanze della Proprietà è localizzata la fermata delle linee cittadine, inoltre a 3 Km si trova l'uscita Prato Ovest dell'autostrada A1; la stazione ferroviaria di Prato dista circa 5 Km; mentre Firenze e l'areoporto 20 Km. Si segnala che tale frazione è stata interessata nel corso degli ultimi anni da interventi edificatori mirati alla realizzazione di edifici analoghi a quello oggetto della presente perizia realizzati nelle immediate vicinanze. Si precisa inoltre che taluni interventi risultano ancora in esecuzione e/o in via di definizione. Accessibilità BUONA / GOOD Disponibilità di parcheggio BUONA / GOOD A-0007.xls - Descrizione Investment Advisory Division 2-20

3 Descrizione dell'immobile Uso prevalente RESIDENZIALE / RESIDENTIAL Proprietà Cielo terra N piani totali Fuori terra Entro terra Porzione Complesso Piani N di fabbricati 2 Anno di costruzione 2008 Stato d'uso Anno ultima ristrutturazione - Impiantistica OTTIMO / EXCELLENT OTTIMO / EXCELLENT Mq / Sq.m. Superficie fondiaria 0 Superficie lorda Superficie commerciale Mq / Sq.m Descrizione unità di analisi Numero Numero Appartamenti 24 Box 18 Uffici Posti auto scoperti Locali commerciali Posti auto coperti 6 Cantine 6 Altro 3 Magazzini Altro 4 Descrizione della proprietà Complesso immobiliare a carattere residenziale, realizzato in edilizia convenzionata (PEEP) composto da 1 edificio con giardini privati e aree condominiali sia a verde che a parcheggio, accessibili direttamente da Via Antonio de Curtis. L'edificio ad uso residenziale che si sviluppa su 4 piani fuori terra ed 1 interrato, è composto da 18 autorimesse, 6 cantine al piano interrato; da 6 appartamenti con giardino, al piano terra e rispettivamente da 6 appartamenti al piano primo secondo e terzo. L'edificio è dotato di due ascensori, di due scale condominiali e impianto autoclave posto al piano interrato. Il fabbricato ha struttura in cemento armato, tamponamenti in muratura a cassetta e facciate in parte in mattoni faccia vista e in parte intonacate e imbiancate, copertura a falde impermeabilizzata. Le finiture interne sono adeguate al tipo di edilizia realizzata e la dotazione impiantistica completa ed efficiente; inoltre gli appartamenti hanno caldaia autonoma. Le aperture esterne sono dotate di infissi in legno con vetro doppio e chiusure in avvolgibili in pvc. All'esterno dell'edificio è presente una zona di manovra e d'accesso ai posti auto scoperti posti sul fronte dell'edificio pavimentata con blocchetti autobloccanti. Il fabbricato risulta in ottimo stato di conservazione. A-0007.xls - Descrizione Investment Advisory Division 3-20

4 Mercato immobiliare di riferimento Valori di mercato Prezzi medi di vendita nella zona Canoni medi di locazione nella zona Da Euro/Mq A Euro/Mq Trend Da Euro/Mq/Anno A Euro/Mq/Anno Trend Residenziale Commerciale Uffici Industriale Condizioni attuali Tasso di sfitto medio nel mercato locale Liquidità del mercato STATICO / STATIC - DEBOLE / WEAK Analisi di mercato Il mercato residenziale di Prato è stato connotato da un trend in calo soprattutto per quanto riguarda il nuovo: risulta in flessione il numero di metri quadrati di immobili offerti in vendita così come il numero di compravendite. Le quotazioni anche nel 2011 evidenziano flessioni. Le tipologie più richieste sono il bilocale e i piccoli trilocali (80 mq) in localizzazioni semicentrali o periferiche. I prezzi nel 2011 sono diminuiti mediamente in ragione d anno del 2% in centro, dell 1,5% nel semicentro e dell 1% nelle altre localizzazioni (periferie e frazioni limitrofe). Per quanto riguarda i canoni di locazione si sono registrati cali medi pari a quasi il 2,5% in centro e del 3,5% in periferia; stazionari nel semicentro. HBU e potenzialità dell'immobile Pro e contro Buona accessibilità Edificio di nuova realizzazione Posto auto e cantina di pertinenza Pro Localizzazione in zona periferica Scarsa presenza di servizi Contro Note di valutazione e possibili acquirenti Il Valore di Mercato delle Proprietà in esame è stato determinato tramite Capitalizzazione Diretta considerando gli immobili locati secondo i contratti di locazione in corso. L opinione sul valore espressa nel presente documento è stata determinata sulla base delle seguenti assunzioni: - Analisi del Canone in essere; - Stima delle Spese di gestione (Spese di amministrazione; Assicurazione dell'immobile;riserve per manutenzioni straordinarie; Imposte (ICI)); - Analisi del mercato locale di riferimento; - Determinazione del tasso di capitalizzazione per residenze ordinarie; - Determinazione del tasso di capitalizzazione per residenze sociali; - Determinazione del Valore di Mercato in Blocco. Si sottolinea che, per una corretta interpretazione dei Valori si rimanda ad una lettura completa delle considerazioni e assunzioni specifiche riportate all'nterno del Volume 0. A-0007.xls - Mercato Investment Advisory Division 4-20

5 Situazione occupazionale Stato di Occupazione Titolo di Occupazione OCCUPATO / RENTED AFFITTATO / RENTED Note di Occupazione L'immobile conta 24 unità ad uso residenziale tutte locate alla data di valutazione. Allegati Mappe Urbanistica Allegato 1 Trasformazione Foto Schede catastali Allegato 2 Dati Trasformazione A-0007.xls - Mercato Investment Advisory Division 5-20

6 Allegato: Fotografie FOTO EDIFICIO AL CIVICO N FOTO EDIFICIO AL CIVICO N A-0007.xls - Allegato (Foto) Investment Advisory Division 6-20

7 Allegato: Fotografie FOTO EDIFICIO AL CIVICO N FOTO EDIFICIO AL CIVICO N A-0007.xls - Allegato (Foto) Investment Advisory Division 7-20

8 Allegato: Fotografie FOTO EDIFICIO SCALA CONDOMINIALE TIPO FOTO AUTORIMESSA TIPO A-0007.xls - Allegato (Foto) Investment Advisory Division 8-20

9 Allegato: Fotografie FOTO APPARTAMENTO TIPO FOTO AUTORIMESSA TIPO A-0007.xls - Allegato (Foto) Investment Advisory Division 9-20

10 Allegato: Fotografie FOTO APPARTAMENTO TIPO FOTO APPARTAMENTO TIPO A-0007.xls - Allegato (Foto) Investment Advisory Division 10-20

11 Allegato: Mappe MAPPA REGIONALE MAPPA LOCALE A-0007.xls - Allegato (Mappe) Investment Advisory Division 11-20

12 Allegato: Situazione urbanistica SITUAZIONE URBANISTICA PRG VIGENTE Riferimento Piano Strutturale approvato con Delibera del Presidente della Giunta Regionale n. 482 del 27/11/1998. Regolamento Urbanistico approvato con Delibera Consiglio Comunale n. 70 del 03/05/2001. Pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Toscana BURT 25 del 20/06/2001. Avvio del procedimento per revisione Piano Strutturale con delibera di Consiglio Comunale n. 452 del 27/06/2006. Il Piano strutturale è nella fase Preliminare di studio. Destinazione urbanistica Zone omogenee C sottoposta a Progetto Norma 12.4 Vergaio (Art. 115 N.T.A). Indici urbanistici Zone omogenee C Sub-Sistema R3 (Artt NTA) Sono le zone prevalentemente residenziali. In dette zone oltre la destinazione residenziale è ammessa anche la destinazione commerciale in misura del 15%. Area sottoposta a Piano di Zona Z6/2 Piano Norma 12.4 Vergaio: Il progetto prevede intervento mediante Piano Edilizia Economica e Popolare (Art. 115 N.T.A.). Note A-0007.xls - Allegato (Urbanistica) Investment Advisory Division 12-20

13 Allegato: Estratto Regolamento Urbanistico STRALCIO PIANO STRUTTURALE A-0007.xls - Allegato (Urbanistica) Investment Advisory Division 13-20

14 Allegato: Estratto NTA ART. 32 A-0007.xls - Allegato (Urbanistica) Investment Advisory Division 14-20

15 Allegato: Estratto NTA ARTT A-0007.xls - Allegato (Urbanistica) Investment Advisory Division 15-20

16 Allegato: Situazione urbanistica ART. 115 del R.E. - Progetto norma Vergaio A-0007.xls - Allegato (Urbanistica) Investment Advisory Division 16-20

17 S U P E R F I C I CANONE DI CONTRATTO CANONE AL NETTO DELLE SPESE DI GESTIONE VALORE DI MERCATO UNIT BY UNIT VALORE DI MERCATO IN BLOCCO Edificio / Unità Unità / Unit Interno / Number Piano Conduttore Destinazione Superficie lorda Superficie convenzionata Posti auto Convenzionata (no posti auto) Canone totale Canone netto totale Valore di Mercato per unità Valore di Mercato in blocco Mq Mq n Mq Euro/mq/Anno Euro Euro/mq Euro Euro Euro Corpi di fabbrica A A Unità 1 - Residential P.T Formicola Concetta abitazione A A Unità 2 - Residential P.T Cangioli Ettore abitazione A A Unità 3 - Residential P.T Ciervo Onofrio abitazione A A Unità 4 - Residential P.T Falco Clementina abitazione A A Unità 5 - Residential P.T Orefice Fabiola abitazione A A Unità 6 - Residential P.T Ciervo Maria abitazione A A Unità 7 - Residential P.1 Porco Carmela abitazione A A Unità 8 - Residential P.1 Vichi Claudia abitazione A A Unità 9 - Residential P.1 Aprili Marina abitazione A A Unità 10 - Residential P.1 Giannotta Ambrogio abitazione A A Unità 11 - Residential P.1 Berghi Sabrina abitazione A A Unità 12 - Residential P.1 Bartolozzi Giovanni abitazione A A Unità 13 - Residential P.2 Laabichi Jamal abitazione A A Unità 14 - Residential P.2 Lentini Antonella abitazione A A Unità 15 - Residential P.2 Pini Roberto abitazione A A Unità 16 - Residential P.2 Noviello Rosanna abitazione A A Unità 17 - Residential P.2 Ciervo Carmelina abitazione A A Unità 18 - Residential P.2 VALENTE SARA abitazione A A Unità 19 - Residential P.3 Banchi Loriana abitazione A A Unità 20 - Residential P.3 Minea Roxana Elena abitazione A A Unità 21 - Residential P.3 Dushka Vita abitazione A A Unità 22 - Residential P.3 Cecchi Luciano abitazione A A Unità 23 - Residential P.3 Le Thi Kim Phuong abitazione A A Unità 24 - Residential P.3 Birghillotti Cinzia abitazione A A Unità 1 - Box P.T Formicola Concetta box A A Unità 2 - Box P.T Cangioli Ettore box A A Unità 3 - Box P.T Ciervo Onofrio box A A Unità 4 - Box P.T Falco Clementina box A A Unità 5 - Box P.T Orefice Fabiola box A A Unità 6 - Box P.T Ciervo Maria box A A Unità 7 - Box P.T Porco Carmela box A A Unità 8 - Box P.T Vichi Claudia posto auto A A Unità 9 - Box P.T Aprili Marina box A A Unità 10 - Box P.T Giannotta Ambrogio box A A Unità 11 - Box P.T Berghi Sabrina posto auto A A Unità 12 - Box P.T Bartolozzi Giovanni box A A Unità 13 - Box P.T Laabichi Jamal box A A Unità 14 - Box P.T Lentini Antonella posto auto A A Unità 15 - Box P.T Pini Roberto box A A Unità 16 - Box P.T Noviello Rosanna box A A Unità 17 - Box P.T Ciervo Carmelina posto auto A A Unità 18 - Box P.T VALENTE SARA box A A Unità 19 - Box P.T Banchi Loriana box A A Unità 20 - Box P.T Minea Roxana Elena posto auto A A Unità 21 - Box P.T Dushka Vita box A A Unità 22 - Box P.T Cecchi Luciano box A A Unità 23 - Box P.T Le Thi Kim Phuong posto auto A A Unità 24 - Box P.T Birghillotti Cinzia box A A Unità 1 - Balcony P.T Formicola Concetta balcone A-0007.xls - SuperficiPrezzi Investment Advisory Division 17-20

18 A A Unità 2 - Balcony P.T Cangioli Ettore balcone A A Unità 3 - Balcony P.T Ciervo Onofrio balcone A A Unità 4 - Balcony P.T Falco Clementina balcone A A Unità 5 - Balcony P.T Orefice Fabiola balcone A A Unità 6 - Balcony P.T Ciervo Maria balcone A A Unità 7 - Balcony P.1 Porco Carmela balcone A A Unità 8 - Balcony P.1 Vichi Claudia balcone A A Unità 9 - Balcony P.1 Aprili Marina balcone A A Unità 10 - Balcony P.1 Giannotta Ambrogio balcone A A Unità 11 - Balcony P.1 Berghi Sabrina balcone A A Unità 12 - Balcony P.1 Bartolozzi Giovanni balcone A A Unità 13 - Balcony P.2 Laabichi Jamal balcone A A Unità 14 - Balcony P.2 Lentini Antonella balcone A A Unità 15 - Balcony P.2 Pini Roberto balcone A A Unità 16 - Balcony P.2 Noviello Rosanna balcone A A Unità 17 - Balcony P.2 Ciervo Carmelina balcone A A Unità 18 - Balcony P.2 VALENTE SARA balcone A A Unità 19 - Balcony P.3 Banchi Loriana balcone A A Unità 20 - Balcony P.3 Minea Roxana Elena balcone A A Unità 21 - Balcony P.3 Dushka Vita balcone A A Unità 22 - Balcony P.3 Cecchi Luciano balcone A A Unità 23 - Balcony P.3 Le Thi Kim Phuong balcone A A Unità 24 - Balcony P.3 Birghillotti Cinzia balcone A A Unità 1 - Extenal land P.T Formicola Concetta area esterna A A Unità 2 - Extenal land P.T Cangioli Ettore area esterna A A Unità 3 - Extenal land P.T Ciervo Onofrio area esterna A A Unità 4 - Extenal land P.T Falco Clementina area esterna A A Unità 5 - Extenal land P.T Orefice Fabiola area esterna A A Unità 6 - Extenal land P.T Ciervo Maria area esterna A A Unità 8 - Extenal land P.1 Vichi Claudia cantina A A Unità 11 - Extenal land P.1 Berghi Sabrina cantina A A Unità 14 - Extenal land P.2 Lentini Antonella cantina A A Unità 17 - Extenal land P.2 Ciervo Carmelina cantina A A Unità 20 - Extenal land P.3 Minea Roxana Elena cantina A A Unità 23 - Extenal land P.3 Le Thi Kim Phuong cantina A-0007 x Parti comuni T Parti comuni Parti comuni Aree esterne Mq aree interne Mq aree esterne Totali MQ Canone totale Canone netto totale Valore di Mercato per unità Valore di Mercato in blocco A-0007.xls - SuperficiPrezzi Investment Advisory Division 18-20

19 Polaris Italia SGR S.p.A. 7 Prato (PO) Via Antonio De Curtis - (Vergaio Centro) Superfici Superficie lorda Superficie commerciale Superficie fondiaria Valore Metodo valutativo CAPITALIZZAZIONE DIRETTA Valore VALORE DI MERCATO IN BLOCCO VALORE UNITARIO Affitto Canone di Locazione Lordo Canone di Locazione Netto Tassi GROSS CAP IN 5,43% GROSS CAP OUT NET CAP IN 4,21% NET CAP OUT Note di valutazione e possibili acquirenti Il Valore di Mercato delle Proprietà in esame è stato determinato tramite Capitalizzazione Diretta considerando gli immobili locati secondo i contratti di locazione in corso. L opinione sul valore espressa nel presente documento è stata determinata sulla base delle seguenti assunzioni: - Analisi del Canone in essere; - Stima delle Spese di gestione (Spese di amministrazione; Assicurazione dell'immobile;riserve per manutenzioni straordinarie; Imposte (ICI)); TIPO D'ANALISI FULL ALLEGATI x MAPPE x URBANISTICA x FOTO x ALLEGATO 2 PROGETTO DATA VALUTAZIONE Fondo Housing Toscano 31 ottobre 2011 A-0007.xls - Summary Investment Advisory Division 20-20