La completezza e la semplicità della stesura, rende quest opera accessibile anche al semplice condòmino privo di preparazione giuridica.

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1 MANUALE PRATICO DEL CONDOMINIO PRESENTAZIONE Lo scopo di questo manuale pratico, è quello di dare un agile strumento di consultazione per tutti coloro che hanno a che fare con il condominio, sia condòmini che amministratori, ma può essere un valido aiuto per chi, professionalmente ( Avvocati, Commercialisti, Architetti, Geometri, Agenzie di mediazione immobiliare, Amministratori di condominio ecc.) opera in questo campo. L opera si compone di una parte strettamente giuridica con l esplicazione, attraverso le decisioni, aggiornate al 1999 della Corte di Cassazione, delle norme che regolano il condominio e la comunione in generale. Una parte pratica composta da un questionario con le relative risposte, riguardante molte situazioni pratiche. La stesura è fatta articolo per articolo con relativa giurisprudenza. L ampio sommario, redatto in maniera semplicissima, riportante tutte le sentenze e tutti gli articoli, permette, a chi desidera consultarlo, un immediata ricerca di ciò che interessa. La completezza e la semplicità della stesura, rende quest opera accessibile anche al semplice condòmino privo di preparazione giuridica. Il volume è corredato con un Floppy Disk che permette, oltre ad una consultazione rapida, Vostre annotazioni e aggiornamenti. Esso può essere usato direttamente o caricandolo su disco fisso. Nella speranza di essere riuscito nell intento di dare uno strumento utile e pratico, ringrazio anticipatamente tutti coloro che si serviranno di questa opera. Foiano della Chiana, 1 Aprile 1998 Salvatore Aurilio Questo manuale commentato con la giurisprudenza, leggi collegate, una sezione dedicata alle LOCAZIONI + libro puoi acquistarlo a sole lire Per ordinarlo clicca qui Oppure invia una a info@tutticodici.it 1

2 SOMMARIO PRESENTAZIONE * IL CONDOMINIO DEGLI EDIFICI * CHE COS E IL CONDOMINIO * DELLA COMUNIONE * Della comunione in generale * Norme regolatrici. * Quote dei partecipanti. * Uso della cosa comune. * Disposizione della quota. * (2825 c.c.). Ipoteca su beni indivisi. * Obblighi dei partecipanti. * Amministrazione. * Regolamento della comunione e nomina di amministratore. * Impugnazione del regolamento. * Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione. * Impugnazione delle deliberazioni. * Rimborso di spese. * Scioglimento della comunione. * Cose non soggette a divisione. * Intervento nella divisione e opposizioni. * Divisione in natura. * Obbligazioni solidali dei partecipanti. * Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria. * PARTI COMUNI * 2

3 DIRITTI SULLE COSE COMUNI * INDIVISIBILITÀ DELLE PARTI COMUNI * INNOVAZIONI * INNOVAZIONI GRAVOSE O VOLUTTUARIE * VIETATO ARRECARE DANNO * RIPARTIZIONE DELLE SPESE * DISTINZIONE TRA SPESE DI MANUTENZIONE E SPESE DI INSTALLAZIONE * MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DELLE SCALE * SPESE PER LA MANUTENZIONE DEI SOFFITTI, DELLE VOLTE E DEI SOLAI * LASTRICI SOLARI IN USO ESCLUSIVO * SOPRAELEVAZIONE * Art c.c.. Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio. * DISTRUZIONE DELL EDIFICIO * Art c.c.. Perimento totale o parziale dell'edificio. * L AMMINISTRATORE * Nomina e revoca dell'amministratore. * 5. Nomina, revoca e attività dell'amministratore * 6. Mancata nomina dell amministratore * 7. Cessazione dalla carica * 8. Effetti dopo la cessazione * 9. Prorogatio * 10. Revoca dell amministratore * 11. Risarcimento dei danni proposta dall'amministratore * 12. Spese pluriennali * POTERI ED OBBLIGHI DELL AMMINISTRATORE * 3

4 RAPPRESENTANZA * Rappresentanza. * DISSENSO DEI SINGOLI CONDOMINI RIGUARDANTE LE LITI GIUDIZIARIE * PROVVEDIMENTI PRESI DALL AMMINISTRATORE * Art c.c. Provvedimenti presi dall'amministratore. * SPESE FATTE DA UN CONDOMINO * Art c.c. * POTERI DELL ASSEMBLEA DEI CONDOMINI * Art.1135 c.c.. Attribuzioni dell'assemblea dei condomini. * CONVOCAZIONE DI ASSEMBLEA * Art. 66 disposizioni di attuazione del codice civile * Art. 67 disposizioni di attuazione del codice civile * COSTITUZIONE A VALIDITÀ DELL ASSEMBLEA E DELLE RELATIVE DELIBERAZIONI * Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni. * *Art. 6 comma 2, L. 9/1/1991, n. 10. * ( Per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, ivi compresi quelli di cui all'articolo 8, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali.) * Art. 10 L n.392: Partecipazione dell inquilino * EDIFICIO APPARTENENTE AD UN UNICO PROPRIETARIO * IMPUGNAZIONI * Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea. * Art 23 c.c.. Annullamento e sospensione delle deliberazioni. * REGOLAMENTO DI CONDOMINIO * Regolamento di condominio. * 4

5 REGOLAMENTO CONVENZIONALE E REGOLAMENTO CONTRATTUALE * Art.1139 c.c.. Rinvio alle norme sulla comunione. * QUESTIONARIO PRATICO * Le scritte in neretto si riferiscono alle risposte * IL CONDOMINIO DEGLI EDIFICI Il condominio degli edifici è regolato da appena 22 articoli del codice civile ai quali si aggiungono i 14 delle disposizioni di attuazione dello stesso codice del Pur essendo, la normativa, abbastanza semplice, il condominio degli edifici è fonte di un enorme conflittualità sia a livello giudiziario sia a livello personale. Questo perché da una società prevalentemente agricola, dove la proprietà era quasi sempre distinta da quella del vicino si è passati ad un regime per cui alla proprietà esclusiva di un bene si aggiunge la comproprietà di altri, e quindi si è costretti a dividere con altri il nostro diritto, facendo sì che persone di diversa cultura o estrazione sociale o etnica abbiano qualcosa in comune. Un altro elemento, causa di conflittualità, è che pur avendo avuto, il condominio degli edifici, un enorme sviluppo, non ha a sostegno una normativa adeguata. Una normativa cioè più dettagliata e articolata, volta a prevedere più casi possibili. 5

6 CHE COS E IL CONDOMINIO Il condominio degli edifici trae origine dalla comunione, regolata dagli articoli 1100 e segg. del codice civile. La comunione è un diritto di proprietà spettante a più persone per cui ogni partecipante ad essa, ha il diritto di servirsi della cosa comune come meglio crede. Sempre però che anche gli altri possano fare altrettanto. Caratteristica essenziale della comunione è che ogni partecipante ha pieno diritto di godere di tutta la cosa comune e non soltanto in ragione della sua percentuale di proprietà. In altre parole se tre comunisti ( termine giuridico dato ai comproprietari ) sono comproprietari di un bene come ad esempio un cortile, dove uno ha il 50% di proprietà e per quanto riguarda gli altri, uno ha il 30% e l altro ha il 20%, ognuno di loro può servirsi pienamente del cortile e non solo del 20 o del 30 o 50% dell intero cortile. La divisione in quote che viene operata serve esclusivamente per stabilire le percentuali di spese gravanti su ognuno e le percentuali di vantaggi economici derivanti. Nel condominio degli edifici avviene la stessa cosa. Se si deve rifare la facciata o riparare l ascensore o pavimentare un terrazzo condominiale, ognuno paga la sua quota in base alla percentuale stabilita dalle tabelle millesimali. Dove assistiamo che chi è proprietario di un appartamento più grande degli altri e di conseguenza la sua quota di millesimi è più elevata, pagherà più degli altri pur non avendo il diritto di usufruire della cosa comune in misura superiore agli altri condomini. DELLA COMUNIONE Capo I Della comunione in generale Norme regolatrici. Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone se il titolo o la legge non dispone diversamente si applicano le norme seguenti. Per quanto riguarda il diritto di autore vedi gli artt. 10, 115, 116, 117, L. 22 aprile 1941, n. 633 ed il relativo regolamento di esecuzione approvato con R.D. 18 maggio 1942, n

7 1101. Quote dei partecipanti. Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali. Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote Uso della cosa comune. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso Disposizione della quota. Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota. Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti, si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del Titolo III del libro VI (artt. 2808, 2825.c.c.). (2825 c.c.). Ipoteca su beni indivisi. L ipoteca (c.c. 2808) costituita sulla propria quota da uno dei partecipanti alla comunione produce effetto rispetto a quei beni o a quella porzione di beni che a lui verranno assegnati nella divisione. Se nella divisione sono assegnati a un partecipante beni diversi da quello da lui ipotecato, l'ipoteca si trasferisce su questi altri beni, col grado derivante dall'originaria iscrizione e nei limiti del valore del bene in precedenza ipotecato, quale risulta dalla divisione, purché l'ipoteca sia nuovamente iscritta con l'indicazione di detto valore entro novanta giorni dalla trascrizione della divisione medesima. Il trasferimento però non pregiudica le ipoteche iscritte contro tutti i partecipanti, né l'ipoteca legale spettante ai condividenti per i conguagli. 7

8 I creditori ipotecari e i cessionari di un partecipante, al quale siano stati assegnati beni diversi da quelli ipotecati o ceduti, possono far valere le loro ragioni anche sulle somme a lui dovute per conguagli o, qualora sia stata attribuita una somma di danaro in luogo di beni in natura, possono far valere le loro ragioni su tale somma, con prelazione determinata dalla data di iscrizione o di trascrizione dei titoli rispettivi, nel limite però del valore dei beni precedentemente ipotecati o ceduti. I debitori delle somme sono tuttavia liberati quando le abbiano pagate al condividente dopo trenta giorni da che la divisione è stata notificata ai creditori ipotecari o ai cessionari senza che da costoro sia stata fatta opposizione ) Obblighi dei partecipanti. Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto. La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa. Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati Amministrazione. Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell oggetto della deliberazione. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore Regolamento della comunione e nomina di amministratore. Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente, può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune. Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore. 8

9 1107. Impugnazione del regolamento. Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte. Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione. Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti. E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni. L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune Impugnazione delle deliberazioni. Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza : 1) nel caso previsto dal secondo comma dell'articolo 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune; 2) se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell art 1105; 3) se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell art L impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro 30 giorni dalla deliberazione. Per gli assenti, il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato. 9

10 1110. Rimborso di spese. Il partecipante che, in caso di trascuratezza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso Scioglimento della comunione. Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri. Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni. Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto Cose non soggette a divisione. Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate Intervento nella divisione e opposizioni. I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un'opposizione anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l'esperimento dell'azione revocatoria o dell'azione surrogatoria. Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l'opposizione per l'effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell'atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda. Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell'atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale. Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione. 10

11 1114. Divisione in natura. La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti Obbligazioni solidali dei partecipanti. Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadano entro l'anno dalla domanda di divisione. La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti. Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto il rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria. Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite. PARTI COMUNI A differenza della comunione pura, il condominio degli edifici è costituito da un sistema misto composto da proprietà esclusiva e comunione e cioè dai singoli appartamenti di proprietà esclusiva e dalle parti comuni che servono a tutto l edificio e che vanno a formare il condominio vero e proprio. Proprio dalla comproprietà, dalle modalità d uso, dalla contribuzione alle spese delle parti comuni nascono i più disparati motivi di contrasto. Vediamo in dettaglio quali sono le parti comuni dell edificio. 11

12 Secondo quanto è disposto dal codice civile ( art ) per parti comuni si devono intendere: in generale, tutte le parti che servono all uso comune, in particolare, il suolo dove sorge l edificio, le fondamenta, i muri portanti o maestri, i muri perimetrali, i tetti, le scale, i portoni d ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, i locali per la portineria, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, le opere di qualunque genere che servono all uso comune come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature, i canali di scarico e tutti gli impianti, gas, luce, acqua fino al punto in cui si diramano nei vari appartamenti e quindi diventano di proprietà esclusiva dei singoli proprietari. Anche i lastrici solari, qualora non sono di uso esclusivo risultante dal titolo di acquisto, sono da considerare parti comuni. Il lastrico solare in quanto parte terminale dell edificio avendo funzione di copertura e protezione dello stesso, anche se in uso esclusivo ad un solo condomino, in mancanza di un titolo da cui risulta l esclusiva proprietà di questi, è da considerare proprietà comune. I balconi non sono da considerarsi parti comuni, mentre lo sono il rivestimento dei frontalini, per la loro funzione ornamentale del balcone e decorativi per l intero edificio. Giurisprudenza 1. Lastrici solari Il lastrico solare quale superficie terminale dell'edificio esercita l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, come quello del terrazzo. L'anzidetta funzione accessoria del lastrico solare a terrazza in uso esclusivo di un solo condomino, come non fa venir meno la sua destinazione primaria all'uso comune, così in mancanza di un titolo contrario lascia inalterata la presunzione di proprietà comune di cui all'art cod. civ. Sez. II, sent. n del , 2. Balconi I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscano (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non 12

13 solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine di esimersi da responsabilità, provare che il danno fu causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso. Sez. II, sent. n del Autorimessa comune Nel condominio degli edifici la disciplina delle parti comuni, o presuntivamente dichiarate tali dall'art cod. civ. è informata ai principi dell'indivisibilità e della loro inseparabilità, in ragione della loro destinazione al relativo servizio, da quelle di pertinenza esclusiva dei condomini, sicché, non potendo il singolo condomino, senza il consenso degli altri condomini, unilateralmente disporre delle parti comuni in modo autonomo ed indipendente da quelle di sua proprietà esclusiva, il cedente di una porzione di piano di sua esclusiva proprietà, non può riservare a sé il diritto di comproprietà e quindi l'uso di parti comuni destinate al complesso condominiale (nella specie, diritto al parcheggio nell'autorimessa comune), con la conseguenza che, essendo inopponibile al condominio l'anzidetta riserva di proprietà, egli ormai terzo rispetto al condominio, non è più legittimato a partecipare alle assemblee né ad impugnarne le deliberazioni. Sez. II, sent. n. 9 del Area di parcheggio La mera circostanza che il costruttore di un fabbricato condominiale, il quale, prima di vendere i singoli alloggi, nel destinare delle aree a parcheggio ai sensi e nel vigore dell'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, se ne sia riservato la proprietà, come il fatto che i successivi atti di vendita non contengano espressa menzione del trasferimento anche della comproprietà delle aree medesime, non è sufficiente a superare la presunzione di inclusione delle dette aree fra i beni comuni, posta dall'art cod. civ. Sez. II, sent. n del , 13

14 DIRITTI SULLE COSE COMUNI Il diritto, sulle cose comuni, di ogni condomino, è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene a meno che il titolo non disponga diversamente. In altre parole, la legge dà una indicazione generale sulla suddivisione del diritto di ogni partecipante alla comunione, ma dà anche la facoltà di determinazione dei criteri di valutazione. Solitamente si considera 1000 il valore dell intero edificio e si procede alla suddivisione, tenendo conto della superficie, in millesimi dei singoli appartamenti, dei box, dei garagi, dei negozi ecc. Nulla vieta però, nella suddivisione in millesimi di competenza di ognuno, di adottare un criterio di valutazione che tenga conto di altri fattori quali, la cubatura, l esposizione al sole, il piano o altri vantaggi esclusivi. La legge dispone che, anche rinunciando al diritto sulle parti comuni, il condomino è tenuto a partecipare, lo stesso, alle spese di manutenzione e conservazione delle suddette. Ad esempio, un condomino che non possiede la macchina e quindi non usufruisce dell eventuale area destinata al parcheggio delle auto, pur rinunciando ai suoi diritti su detta area, è tenuto ugualmente a partecipare alle spese. Naturalmente se tutti i condomini sono d accordo, chi rinuncia al diritto può essere esonerato alla contribuzione alle spese. I diritti sulle cose comuni non vanno confusi con l uso che ognuno può farne secondo la regola generale sulla comunione (art. 1102). Non vi può essere nessuna limitazione al godimento di una parte comune derivante dalla misura della quota condominiale. INDIVISIBILITÀ DELLE PARTI COMUNI Le parti comuni dell edificio sono indivisibili a meno che la divisione non renda più agevole il godimento della cosa a tutti i condomini. L assemblea dei condomini può deliberare la suddivisione di parti comuni ( Sulla validità delle sedute e relative delibere, rimandiamo al capitolo riguardante l assemblea ) Un terrazzo sopra il tetto, ad esempio, può essere diviso se tutti i condomini ricevono vantaggi dalla suddivisione. Se uno solo di loro ne riceve uno svantaggio ed è stato dissenziente o assente alla riunione che ha deciso la suddivisione, la delibera assembleare può essere impugnata per l annullamento. Giurisprudenza 14

15 1. Obbligo di concorrere alle spese In tema di condomino degli edifici, il principio stabilito dall'art cod. civ., secondo cui il condominio non può, rinunciando al suo diritto sulle cose comuni, sottrarsi all'obbligo di concorrere nelle spese necessarie per la loro conservazione, con aggravio a carico degli altri condomini, non trova applicazione con riguardo quegli impianti condominiali da considerarsi superflui in relazione alle condizioni obiettive ed alle esigenze delle moderne concezioni di vita, ovvero illegali, perché vietati da norme imperative. Ricorrendo tali condizioni deve riconoscersi al condominio la facoltà di rinunciare alla cosa comune, senza essere tenuto a sostenere le spese necessarie per la sua conservazione, quando gli altri condomini intendano persistere nella conservazione degli impianti preesistenti, pur in presenza di nuove tecniche o servizi predisposti dalla Pubblica Amministrazione, poiché in tali casi l'esistenza degli impianti trova ragione esclusivamente nella determinazione dei condomini che intendono conservarli. (Nella specie un condòmino, adducendo l'esistenza d'impianti pubblici idrici e fognari perfettamente efficienti, aveva dichiarato di rinunciare al suo diritto sull'impianto condominiale di autoclave perché ritenuto superfluo, e sul pozzo nero perché in contrasto con le prescrizioni di legge). Sez. II, sent. n del , INNOVAZIONI Per innovazione (art 1120), si deve intendere una radicale e completa trasformazione della cosa comune, altrimenti si deve parlare di migliorie o modifiche, ricadenti sotto la disciplina dell art 1102 c.c. Giurisprudenza 1. Apertura nel muro perimetrale A differenza dalle innovazioni - configurate dalle nuove opere, le quali non mutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti comuni, in quanto rendono impossibile 15

16 l'utilizzazione secondo la funzione originaria, e che debbono essere deliberate dall'assemblea ( art. 1120, comma primo, cod. civ.), nell'interesse di tutti i partecipanti - le modifiche alle parti comuni dell'edificio, contemplate dall'art cod. civ., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso. Pertanto, è legittima l'apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, che per sua ordinaria funzione è destinato anche all'apertura di porte e di finestre, realizzata dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva. Alla eventuale autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall'assemblea può attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione del muro comune. Sez. II, sent. n del L'art. 1102, primo comma, cod. civ. assoggetta l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino al duplice limite di non alterarne la destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; e tale principio vale, ovviamente, anche per le modificazioni che il condominio, ai sensi della stessa norma, voglia apportare a proprie spese per il miglior godimento della cosa comune. Secondo il codice civile (art 1120), l assemblea condominiale, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell edificio, può approvare tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Si parla di maggioranza di condomini e non dei presenti all assemblea. Ad esempio se il condominio è costituito da 20 condomini, la delibera è valida se erano presenti e favorevoli almeno 11 che rappresentano i due terzi del valore dell edificio, cioè 667 millesimi. Viceversa se la delibera l hanno votata 19 condomini a favore ed uno contrario che rappresenta più del terzo del valore dell edificio, la delibera non è valida. Se all assemblea partecipano 9 condomini che rappresentano oltre i due terzi dei millesimi, la delibera non è valida perché non era presente la maggioranza dei condomini. Sono vietate le innovazioni che arrechino pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell immobile o che ne alterino il decoro architettonico. Per le innovazioni che rendano parti comuni inservibili all uso o al godimento, anche di un solo condomino, occorre l unanimità dei partecipanti al condominio. L 'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino impone di non alterarne la destinazione e fare in modo che anche gli altri partecipanti posano goderne, secondo il loro diritto; tale principio vale, ovviamente, anche per le modificazioni che il condominio, ai sensi della stessa norma, voglia apportare a proprie spese per il miglior godimento della cosa comune. E vietata la costruzione nel cortile comune di uno scivolo per accedere ad un'unità immobiliare sita ad un livello più alto, attraverso una finestra trasformata in accesso carrabile, in quanto determinante modificazione della struttura e della destinazione del cortile, adibito al servizio di 16

17 passo carrabile e di area di parcheggio del traffico veicolare a servizio dell'unità immobiliare utilizzata non più ad uso abitativo, bensì commerciale. Le modificazioni della cosa comune o di sue parti (muri perimetrali, cortili ecc.), eseguite dal singolo condòmino ai fini di un suo uso particolare, diretto ad un migliore e più intenso godimento della cosa medesima, costituiscono una consentita esplicazione del diritto di comproprietà ex art cod. civ., ove non implichino alterazioni della consistenza e della destinazione del bene e non pregiudichino i diritti di uso e di godimento degli altri condomini. Diversamente, si risolvono in una innovazione vietata ai sensi dell'art cod. civ., e nel caso di costruzione, nel cortile comune, di una autoclave per il servizio di una singola unità abitativa - seppure consentita con deliberazione dell'assemblea dei condomini a norma del quinto comma dell'art cod. civ. - comporta sottrazione di una parte del suolo comune alla sua naturale destinazione ed all'uso e godimento degli altri condomini. Per l art 30, secondo comma, della legge 5 agosto 1978 n. 457, gli interventi per il recupero di un immobile diviso in più unità immobiliari in condominio, possono essere disposti dall assemblea condominiale formata dalla maggioranza dei condomini che rappresentino almeno la metà del valore dell edificio (500 millesimi) Per le innovazioni riguardanti l adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione dei singoli consumi, l assemblea del condominio decide a maggioranza degli intervenuti all assemblea e che rappresentino almeno la metà del valore dell edificio. INNOVAZIONI GRAVOSE O VOLUTTUARIE Un discorso a parte meritano le innovazioni voluttuarie e quelle che necessitano di una spesa molto gravosa. Secondo il codice civile (art 1121) qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera. Vediamo quali possono essere le innovazioni voluttuarie; l installazione di un impianto di aria condizionata, un impianto di citofoni con video, un antenna televisiva parabolica e centralizzata, sono da considerarsi voluttuarie e utilizzabili separatamente. In questi casi il condomino, dissenziente, può non usufruire della maggiore comodità e quindi può rinunciarvi, dichiarandolo in assemblea e fare inserire nel relativo verbale il dissenso, se presente, oppure entro 30 gg dalla 17

18 notifica della delibera, significando all amministratore il suo dissenso. Il condomino dissenziente non è tenuto a partecipare a nessuna spesa, fermo restando il diritto, imprescrittibile, di parteciparvi ed usufruirne in qualsiasi momento previo pagamento della sua quota, per la spesa fatta, al momento dell installazione, rapportata al valore della moneta corrente. Oltre alle eventuali spese fatte per la manutenzione. Fino a quando il condomino rinunciatario o i suoi eredi o il subentrante nei suoi diritti, non esercita la facoltà di parteciparvi, egli non ha nessun diritto di comproprietà sulle suddette opere. Viceversa, se si tratta di spese voluttuarie (come abbellire la facciata, cambiare la pavimentazione di un cortile al solo scopo di renderlo più lussuoso), pur non avendo contribuito alle spese necessarie, egli è comproprietario delle dette opere. Il problema, però, è quello di stabilire se le opere siano o no voluttuarie o/e gravose. Non vi è dubbio che queste valutazioni sono fonti di contrasto fra i condomini che, molto spesso, per la soggettività delle interpretazioni, vengono lasciate alle decisioni del giudice. Per stabilire se le opere siano eccessivamente gravose o voluttuarie o tutte due i fattori insieme, si deve tener conto della spesa rapportata al valore e all importanza dell edificio. Naturalmente la gravosità può anche essere stabilita tenendo conto della situazione economica e finanziaria dei singoli condomini. Ciò ad evitare che qualche condomino più facoltoso possa imporre la propria volontà agli altri condomini, di più modeste condizioni economiche e quindi non in grado di sopportare l eccessiva spesa per un miglioramento non necessario ( gravoso e voluttuario) Però è anche vero che, essendo impossibile indagare sulle effettive capacità economiche dei singoli partecipanti alla comunione, il riguardo alle condizioni economiche dei partecipanti, si può avere senza tralasciare di considerare gli altri elementi che caratterizzano un innovazione non indispensabile quali: tipo dell edificio, il rapporto del costo con l utilità che i partecipanti ne ricavino ecc. Comunque, visti che sono svariati i fattori da tener presente, la cosa migliore sarebbe di interpellare prima, con un assemblea esplorativa, tutti i condomini e poi decidere se eseguire o no un opera innovativa non necessaria alla conservazione dell edificio. Giurisprudenza 1. Innovazioni Gravose o voluttuarie In tema di condominio di edifici, l'art cod. civ. riconosce ai condomini dissenzienti (e ai loro eredi e aventi causa), in caso di innovazioni gravose o voluttuarie, il diritto potestativo di partecipare successivamente ai vantaggi delle innovazioni stesse, contribuendo "pro quota" nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera ragguagliate al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera. (Fattispecie riguardante un impianto di ascensore installato nell'edificio condominiale non all'atto della sua costruzione, ma successivamente per iniziativa e a spese di parte dei condomini). Sez. II, sent. n del VIETATO ARRECARE DANNO 18

19 Per il principio secondo il quale, tutti i partecipanti alla comunione possono servirsi delle cose comuni come meglio credono purché non impediscono agli altri di fare altrettanto, ogni condomino può apportare, a sue spese, modifiche o migliorie alle cose comuni purché esse non vengano danneggiate e che le stesse migliorie vadano a vantaggio di tutti. Quindi se un condomino o un gruppo di condomini a proprie spese, decidono di sostituire la vecchia serratura elettrica di un cancello esterno, con una elettronica che si comandi a distanza, possono farlo dando però la facoltà a tutti di usufruire del vantaggio. Viceversa se gli stessi vogliono mettere le verande ai propri balconi, gli è vietato, sia perché la miglioria, se di miglioria si tratta, non va a vantaggio di tutti e sia perché il decoro dell edificio ne può venire danneggiato oltre alla riduzione del godimento di coloro che si vedono ridurre la visuale e la luce. Giurisprudenza 1. Doppia finestra In materia di condominio negli edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni nell'interesse comune ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, così costituendo degli oneri reali. (Nella specie, si controverteva in ordine alla legittimità della realizzazione da parte di un condomino di una doppia finestra, mediante installazione di un secondo telaio a vetri sul lato esterno di una finestra del suo appartamento; la S.C. ha rigettato il motivo di ricorso con cui si censurava la sentenza impugnata per avere ritenuto legittima l'opera in base ai criteri di cui agli artt e 1122 cod. civ., in assenza, in concreto, di un pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio, ma ha annullato la medesima sentenza per difetto di motivazione perché, nell'interpretare la clausola del regolamento condominiale contrattuale richiedente il consenso preventivo dell'assemblea condominiale per qualsiasi opera compiuta dai singoli condomini che potesse modificare la stabilità e lo stato di decoro dell'edificio, non aveva preso in esame l'ipotesi, prospettata dal condominio, che la stessa clausola, prevedendo l'obbligo del ripristino dello stato di fatto come sanzione per l'esecuzione delle modifiche in difetto di autorizzazione, stabilisse il principio dell'immodificabilità del fabbricato senza il consenso dell'assemblea). Sez. II, sent. n del RIPARTIZIONE DELLE SPESE 19

20 Al pari dei diritti che ciascun condomino ha sulle parti comuni dell'edificio, vi è un obbligo per ciascun condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi condominiali. Infatti l art 1123 del c.c. dispone che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Come si vede il codice civile dà ampia libertà contrattuale ai condòmini che possono, con le appropriate procedure e modalità, stabilire un diverso criterio di ripartire le spese. Giurisprudenza 1. Esonero L'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio è "propter rem", essendo strettamente connessa alla contitolarità del diritto di proprietà che i partecipanti alla comunione hanno su di esse, con la conseguenza che deve presumersi l'efficacia reale anche della clausola del regolamento di condominio, di natura contrattuale, con cui la singola unità immobiliare venga esonerata, in tutto o in parte, dal contributo nelle spese stesse - salvo che dalla clausola non risulti la inequivoca volontà di concedere l'esenzione solo a colui che, in un determinato momento, sia proprietario del bene - e deve quindi ritenersi che detta clausola sia operante anche a favore dei successori, a titolo universale o particolare, del condomino in favore del quale l'esenzione era stata prevista. Sez. II, sent. n del Locali commerciali Per espressa previsione dell'art del codice civile, il criterio, ivi fissato, di ripartizione delle spese condominiali tra tutti i condomini, in proporzione al possibile uso o alla concreta utilità delle cose o dei servizi cui le spese stesse si riferiscono, è liberamente derogabile per convenzione, pertanto è legittima la deroga al criterio di ripartizione suindicato contenuta in una disposizione del regolamento di condominio contrattuale che esclude i condomini "proprietari dei locali commerciali" dalla partecipazione alle spese relative ai beni e servizi comuni non goduti. Sez. II, sent. n. 898 del Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. (art comma) 20

21 3. Parti comuni in esclusiva Il secondo comma dell'art cod. civ., a norma del quale le spese di conservazione e godimento delle cose destinate a servire i condomini in misura diversa sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne, essendo inspirata ad un'esigenza di disciplina che meglio si adatta alle specifiche caratteristiche del condominio negli edifici, ove le parti comuni hanno una precisa funzione strumentale rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio consentendone l'esistenza e l'uso, costituisce una disposizione speciale rispetto al principio generale dell'art cod. civ., in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in proporzione del valore delle quote di ciascuno di essi, che si presume eguale quando non risulti diversamente. Sez. II, sent. n del Per uso diverso lo si deve intendere, non in termini di quantità in base ad una situazione soggettiva cioè rapportata ai gusti, al numero delle persone che compongono il nucleo familiare ecc. bensì all uso oggettivo che se ne può fare della cosa comune. Se solo una parte dei condomini, per l ubicazione dei propri appartamenti, usufruisce di una scala per andare in giardino o in garage, è naturale che la ripartizione delle spese di manutenzione della stessa sono a carico di chi potenzialmente se ne può servire. 4. Impianto di riscaldamento Il proprietario di appartamenti o locali di un edificio condominiale, ancorché questi non usufruiscano del servizio prodotto dall'impianto di riscaldamento centrale, che sia, però, potenzialmente idoneo a riscaldarli, è comproprietario di tale impianto, a norma dell'art. 1117, n. 3, cod. civ., qualora tale impianto sia già stato installato nell'immobile prima della formazione del condominio, ed è quindi obbligato a contribuire al pagamento delle spese necessarie per la sua manutenzione se il contrario non risulta da un titolo idoneo, senza che osti il riferimento, nell'art. 1117, n. 3, cod. civ., alla comproprietà dell'impianto per il riscaldamento "fino al punto di diramazione di quest'ultimo ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini", che non comporta la esclusione dalla comproprietà dei titolari delle unità immobiliari per le quali non siano state contemplate delle diramazioni, avendo il solo scopo d'individuare il punto terminale della comunione e, quindi di stabilire quali siano le parti dell'impianto per le quali le spese di riparazione debbono essere ripartite fra i condomini e non porsi a carico dei proprietari dei singoli locali. Sez. II, sent. n del Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. 21

22 5. Deliberazione dell assemblea in data anteriore alla vendita L'obbligo del condominio di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, ma dalla concreta attuazione dell'attività di manutenzione e sorge quindi per effetto dell'attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell'autorizzazione accordata all'amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione. (Nell'applicare il principio di cui in massima, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva posto a carico dell'acquirente di un appartamento la quota della spesa per la manutenzione di una parte comune dell'edificio, considerando irrilevante la circostanza che la deliberazione dell'assemblea di approvazione della spesa fosse stata assunta in data anteriore alla vendita). Sez. II, sent. n del Da queste due sentenze, si evince, in maniera inequivocabile, che il momento che fa nascere l obbligo di contribuire è quello in cui viene deliberato dall assemblea e non quello in cui vengono iniziati e effettuati i lavori. Infatti: 6. Obbligato al pagamento L'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l'individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il frutto di una semplice operazione matematica. Pertanto, nel caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento dei tributi è il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata. Sez. II, sent. n del Diritti sulle parti comuni L'unità sistematica tra la disposizione dell'art. 1118, primo comma, cod. civ., a norma del quale il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni dell'edificio è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, e la disposizione dell'art. 1123, primo comma, cod. civ., per il quale le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, non impedisce, trattandosi di norme derogabili, che siano convenzionalmente previste discipline diverse e 22

23 differenziate tra loro dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni (che possono essere attribuiti in proporzione diversa - maggiore o minore - rispetto a quella della sua quota individuale di piano o porzione di piano) e degli oneri di gestione del condominio, che possono farsi gravare sui singoli condomini indipendentemente dalla rispettiva quota di proprietà delle cose comuni o dall'uso. (Nella specie, è stata riconosciuta la validità dell'accordo che attribuiva ai condomini, proprietari di unità abitative di diverso valore, un uguale diritto dominicale sulle parti comuni prevedendo la formazione di tabelle millesimali solo ai fini della ripartizione delle spese di manutenzione e pulizia delle stesse). Sez. II, sent. n del DISTINZIONE TRA SPESE DI MANUTENZIONE E SPESE DI INSTALLAZIONE Una distinzione tra questi due tipi di spese si impone per il semplice fatto che una cosa è l uso e un altra il diritto di proprietà. In altre parole, se si decide di eseguire un innovazione come ad esempio l installazione di un ascensore o di impianto di aria condizionata o altro, le spese relative vanno suddivise in base ai criteri già accennati e cioè ognuno è tenuto a concorrere in base al valore della sua quota di proprietà. Questo perché quando si eseguono opere che incidono sul valore totale dell edificio, tutti i condomini, diventandone comproprietari, ne trovano vantaggio. Viceversa, prendiamo il caso dell ascensore, non tutti usufruiscono del servizio in ugual misura o addirittura non ne usufruiscono affatto. In questi casi le spese di manutenzione vanno ripartite secondo l uso più o meno intenso che ognuno può farne La giurisprudenza ha consolidato sempre più il sistema secondo il quale metà della spesa va a carico di tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà e l altra metà proporzionale al piano. MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DELLE SCALE Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. 23

24 Giurisprudenza 1.Conservazione della cosa comune In tema di condominio di edifici, la disposizione dell'art cod. civ. concernente la ripartizione fra i condomini delle spese di manutenzione delle scale, come la norma di regolamento condominiale che vi si conformi, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune e che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l'uso ed il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza. La disposizione non riguarda, pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell'utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno e che l'assemblea può legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall'art cod. civ., anche modificando i precedenti criteri con la maggioranza prescritta dall'art cod. civ. trattandosi di criteri aventi natura solo regolamentare. Sez. II, sent. n del Spese per l'illuminazione e la pulizia delle scale In tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese per l'illuminazione e la pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (art. 1123, comma primo, e art. 1124, comma primo, cod. civ.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma secondo, cod. civ. Sez. II, sent. n del SPESE PER LA MANUTENZIONE DEI SOFFITTI, DELLE VOLTE E DEI SOLAI 24