Esecuzione Forzata N. 828/2016 TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI. Esecuzione Forzata. OMISSIS contro OMISSIS

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1 TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Forzata OMISSIS contro OMISSIS N. Gen. Rep. 828/2016 Custode Giudiziario: Avv. Daniela De Giuli ELABORATO PERITALE Tecnico Incaricato: Arch. Emiliano Costantini Iscritto all Albo degli Architetti della Provincia di Milano al n Iscritto all Albo del Tribunale al n C.F. CSTMLN74C11F205M P.IVA N con studio in Piazzale Francesco Carrara.n.21 Telefono

2 Bene immobile sito in Milano (MI) Via Giuseppe Ripamonti n.184 Lotto unico 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di Magazzino sito in Via Giuseppe Ripamonti, al civico, 184. Composto da magazzino al piano primo e piccolo magazzino al pianto terra. L unità immobiliare sviluppa una superficie lorda di mq 440,00 circa Identificato in Catasto come segue: intestazione: OMISSIS. sede in OMISSIS a Milano, C.F. e numero di iscrizione presso il registro delle Imprese di Milano OMISSIS descrizione: Fg. n. 608; Mapp. n. 24, Sub.701, Cat C/2; classe 10, consistenza 422 mq; posto al piano T/1; rendita 2.070,48. Variazione del Inserimento in visura dei dati di superficie Coerenze dell unità immobiliare in blocco unico, da nord in senso orario: piano primo: proprietà di terzi, cortile condominiale, muri perimetrali, copertura, proprietà di terzi. piano terra: corsello comune, cortile condominiale, proprietà di terzi su due lati, corsello comune. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: semi-centrale a traffico discretamente sostenuto con parcheggi sufficienti Caratteristiche zone limitrofe: residenziale. Servizi offerti dalla zona: asilo nido(buono), centro commerciale Esselunga (buono), farmacie (buono), negozi al dettaglio, (buono), parco giochi (non verificato), Commissariato Polizia di Stato Scalo Romana, (buono), scuola elementare (buono), scuola materna (buono), scuola media inferiore (buono), scuola media superiore, (buono), supermercati (ottimo), Istituto Europeo di Oncologia (ottimo). La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Collegamenti pubblici (Km): adiacenti 3. STATO DI POSSESSO Libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d uso: come da fascicolo edilizio visionato, Allegato n. 4, esiste un DIVIETO DI AGGRAVIAMENTO della servitù di accesso al 2

3 fabbrico civico 184 con divieto di passaggio delle autovetture Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: Iscrizione volontaria: derivante da concessone a garanzia di mutuo contro OMISSIS a favore di OMISSIS, iscritta a Milano 1 il 30/10/2003 ai nn /16219, atto di rinegoziazione di mutuo a firma del Dott. OMISSIS (Notaio in Monza) in data 10/10/2006 al Rep n , iscritta a Milano 1 presso la Conservatoria dei RR. II in data ai nn / pignoramenti: Pignoramento: derivante da atto di precetto contro OMISSIS a favore di OMISSIS; a firma dell avv.to OMISSIS (Monza); trascritto a Milano 1 presso la Conservatoria dei RR. II, in data ai nn / Altre trascrizioni: si precisa che la dichiarazione di successione del defunto OMISSIS, non risulta trascritta nei competenti registri immobiliari e per essa non è stata trascritta alcuna accettazione di eredità; Altre limitazioni d uso: come da fascicolo edilizio visionato, Allegato n. 4, esiste un DIVIETO DI AGGRAVIAMENTO della servitù di accesso al fabbrico civico 184 con divieto di passaggio delle autovetture; 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico-edilizia: Nessuna difformità Conformità catastale: Nessuna difformità 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Spese ordinarie annue di gestione immobile anno 2015/ ,57 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 000,00 Cause in corso: nessuna Atti ablativi: nessuno 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: OMISSIS per la quota intera proprietari dal 03/02/2003 in forza di atto di compravendita a firma del Dott. OMISSIS (notaio in Sondrio) in data 03/02/2003 n. 8795/2247 di repertorio, trascritto presso la Conservatoria dei RR. II di Milano 1 in data 06/03/2003 ai nn.22215/ Precedenti proprietari (nel ventennio): Vedi allegato 7. PRATICHE EDILIZIE: 7.1 Domanda di Condono del per lavori di: ampliamento bocciodromo e formazione Centrale Termica. Intestata al Sig. OMISSIS, domanda protocollata il al Protocollo Generale Denuncia del per lavori di: formazione di box all interno dell edificio. Intestata a OMISSIS, domanda protocollata il P.G Durante la realizzazione di questi box sorge la controversia inerente il DIVIETO DI AGGRAVIAMENTO della servitù di accesso al fabbrico civico 184 con divieto di passaggio delle autovetture. Il bene oggetto della presente stima è la copertura dei box realizzati con denuncia di cui sopra. 3

4 7.3 D.I.A. P.G /01 del per lavori di: realizzazione di fabbricato residenziale. Intestata a OMISSIS domanda protocollata il P.G /01. La OMISSIS con comunicazione del rinuncia alla D.I.A. di cui sopra. Descrizione immobile di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di Magazzino sito in Via Giuseppe Ripamonti, al civico, 184. Composto da magazzino al piano primo e piccolo magazzino al pianto terra. L unità immobiliare sviluppa una superficie lorda di mq 440,00 circa Identificato in Catasto come segue: intestazione: OMISSIS sede in OMISSIS a Milano, C.F. e numero di iscrizione presso il registro delle Imprese di Milano OMISSIS descrizione: Fg. n. 608; Mapp. n. 24, Sub.701, Cat C/2; classe 10, consistenza 422 mq; posto al piano T/1; rendita 2.070,48. Variazione del Inserimento in visura dei dati di superficie Coerenze dell unità immobiliare in blocco unico, da nord in senso orario: piano primo: proprietà di terzi, cortile condominiale, muri perimetrali, copertura, proprietà di terzi. piano terra: corsello comune, cortile condominiale, proprietà di terzi su due lati, corsello comune. L edificio è stato costruito nel 1997 L unità immobiliare ha un altezza interna di circa non rilevata Il Destinazione Sup. Lorda Coeff. Sup. Comm. Esposizione Condizioni Piano primo Magazzino piano primo 416, ,00 Est-Ovest Da ristrutturare Magazzino piano terra 23, ,00 Est-Ovest Da ristrutturare Totale 439,00 439,00 Arr.440,00 440,00Arr. Totale Caratteristiche descrittive: Fondazioni (struttura): Strutture verticali (struttura): materiale/tipologia: non conosciute materiale: blocchetti REI 4

5 Travi (struttura): Solai (struttura): Muratura (struttura): Copertura (struttura e rivestimento) Infissi interni materiale: in ferro tipologia: non conosciute Condizione: non verificata tipologia: blocchetti REI tipologia: a botte in lamiera Infissi esterni Plafoni(componente edilizia): Pareti (interne): Rivestimento Pavimenti : Portone di ingresso Antenna collettiva Antifurto (componente edilizia): Gas (impianto): Elettrico (impianto): Fognatura (impianto): Cemento grezzo tipologia: non presente 5

6 Telefonico (impianto): Citofonico (impianto): Idrico (impianto): Termico (impianto): Scala interna Certificazione energetica: Ascensore(impianto) tipologia: non presente rivestimento: === Condizioni: ==== non presente Non presente Condizione: ============ Condizionamento Tipologia: non presente Condizioni: ======== Certificazioni: ======== 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE: 8.1 Criterio di stima Il criterio è basato sul più probabile valore di mercato del bene al momento corrente della stima e quindi riferito all attualità. Il metodo utilizzato è quello della stima diretta con la determinazione del più probabile valore di mercato attraverso la comparazione di valori di beni della stessa tipologia. Il valore dell immobile è valutato tenuto conto delle caratteristiche della zona, di quelle dell edificio, nonché di quelle delle unità immobiliari in esame, dell assetto edilizio, dello stato di conservazione, dei fattori ascendenti e discendenti di valutazione, nonché della consistenza dell unità immobiliare. Il prezzo unitario di mercato, in questo caso, è stimato sulla base della media di quello indicato da alcune Agenzie Immobiliari interpellate presenti in zona. Per quanto riguarda invece il valore indicato dalla Agenzia del Territorio attraverso l OMI si è appurato che per il 2 semestre 2016 fascia periferica i prezzi indicati si riferiscono ai laboratori e capannoni, non sono indicate quotazioni per magazzini e depositi, quindi, il prezzo di mercato non è corretto utilizzarlo per il bene oggetto della presente stima in quanto il laboratorio ha categoria catastale C3 mentre in questo caso la valutazione deve essere fatta su un C2. A queste riflessioni vanno ad aggiungersi le valutazioni che il magazzino è completamente aperto su un lato e che, tra i fascicoli edilizi visionati, non è indicata la portata in kg al mq della soletta del pavimento. Altre considerazioni fatte sono relative all impossibilità di poter visionare il magazzino del piano terra perché completamente sommerso da una rampa di accesso al piano primo, fattori da valutare sono lo stato di manutenzione della copertura che non è stato possibile verificare e la già citata diatriba sulla servitù di passo inerente il passo 6

7 Esecuzione Forzata N. 828/2016 carraio. Alla luce di tutto ciò e comparando la tipologia del bene in oggetto con altri simili in zona si è deciso di applicare un prezzo di circa 180/mq Valutazioni corpi ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A Magazzino 440,00 80'000,00 80'000, , ,00 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali nel biennio anteriore alla vendita e per l immediatezza della vendita giudiziaria: Spese tecniche di regolarizzazione edilizia-urbanistica e/o catastale: Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico nessuno dell acquirente: Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: ,00 0,00 Nessuno Nessuna Giudizio di comoda divisibilità: il magazzino è sicuramente frazionabile 8.5. Prezzo base d asta del lotto Valore dell immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova ,00 9. CONCLUSIONI ed ALLEGATI: Il sottoscritto, a seguito di quanto esposto nella presente relazione, ritiene di aver risposto a tutti gli aspetti del quesito formulato dal Giudice per l esecuzione immobiliare in esame. A completamento di quanto esposto si uniscono i seguenti allegati: Allegato 1): atto di provenienza del bene - scheda catastale visura storica Allegato 2): atto di pignoramento Allegato 3) certificato notarile Allegato 4): Fascicoli Edilizi Allegato 5): Comunicazione Agenzia delle Entrate Allegato 6): documentazione fotografica Allegato 7): spese condominiali Il perito Arch. Emiliano Costantini