Fallimento N. 864/2013 I.S.I.S. spa INIZIATIVE SVILUPPO IMMOBILIARE SOLARO TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE CIVILE II FALLIMENTARE.

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1 TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE CIVILE II FALLIMENTARE Fallimento I.S.I.S. SPA INIZIATIVE SVILUPPO IMMOBILIARE SOLARO N. Reg. Gen. 864/2013 Custode Giudiziario: Dott. Stefano Inzoli ELABORATO PERITALE LOTTO 1 BOXES Tecnico Incaricato: Ing. Giulia Mortara Iscritto all Albo degli Ingegneri della Provincia di Milano al n Iscritto all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano n C.F. MRT GLI 52R 42L 750D P.IVA N. con studio in Milano - Via Marcona.n.95 Telefono e fax ing.gmortara@gmail.com pec: giuliagrazia.mortara@ingpec.eu 1

2 Beni immobili siti in Solaro (MI) Via Alessandro Manzoni n. 16 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A.1/A.20 Piena proprietà per la quota di 100/100 di n 20 Boxes siti in Via Alessandro Manzoni, al civico 16. Siti al piano interrato. Identificato in Catasto come segue: intestazione: I.S.I.S. SPA INIZIATIVE SVILUPPO IMMOBILIARE SOLARO descrizione: Variazione nel classamento del n /2001 in atti dal (prot. n ) Variazione di classamento - Box A.1 Foglio 12; Mappale 572, Subalterno 74, Cat. C/6; classe 4, consistenza 16 mq; posto al piano interrato; rendita 42,14. Corsello comune, parte comune, mappale 575 rampa comune, altra u. i. sub Box A.2 Foglio 12 Mappale 572 Subalterno 78 Cat. C/6, Classe 4, consistenza 16 mq, Rendita 42,14; Corsello comune, altra u. i. sub 77, mappale 575 rampa comune, altra u. i. sub Box A.3 Foglio 12 Mappale 572 Subalterno 79 Cat. C/6, Classe 4, consistenza 30 mq, Rendita Corsello comune, rampa comune, parte comune, altra u. i. sub Box A.4 Foglio 12 Mappale 572 Subalterno 81 Cat. C/6, Classe 4, consistenza 30 mq, Rendita Corsello comune, altra u. i. sub 80, parte comune, altra u. i. sub 82 - Box A.5 Foglio 12 Mappale 572 Subalterno 82 Cat. C/6, Classe 4, consistenza 30 mq, Rendita Corsello comune, altra u. i. sub 81, parte comune e altra u. i. sub Box A.6 Foglio 12 Mappale 572 Subalterno 83 Cat. C/6, Classe 4, consistenza 30 mq, Rendita Corsello comune, altra u. i. sub 82, parte comune e altra u. i. sub Box A.7 Foglio 12 Mappale 572 Subalterno 84 Cat. C/6, Classe 4, consistenza 30 mq, Rendita Corsello comune, altra u. i. sub 83, parte comune e altra u. i. sub Box A.8 Foglio 12 Mappale 572 Subalterno 85 Cat. C/6, Classe 4, consistenza 30 mq, Rendita Corsello comune, altra u. i. sub 84, parte comune e altra u. i. sub Box A.9 2

3 Foglio 12 Mappale 572 Subalterno 86 Cat. C/6, Classe 4, consistenza 30 mq, Rendita Corsello comune, altra u. i. sub 85 e parte comune. - Box A.10 Foglio 12 Mappale 572 Subalterno 87 Cat. C/6, Classe 4, consistenza 21 mq, Rendita 55,31; Altra u. i. sub 8 e 17, altra u. i. sub 88, corsello comune e parte comune. - Box A.11 Foglio 12 Mappale 572 Subalterno 88 Cat. C/6, Classe 4, consistenza 21 mq, Rendita 55,31; Altre u. i. sub e corsello comune. - Box A.12 Foglio 12 Mappale 572 Subalterno 107 Cat. C/6, Classe 4, consistenza 18 mq, Rendita 47,41; Corsello comune, altre u. i. sub , 18 e 108, altra u. i. sub 88, e parte comune. - Box A.13 Foglio 12 Mappale 572 Subalterno 111 Cat. C/6, Classe 4, consistenza 14 mq, Rendita Corsello comune, altre u. i. sub e Box A.14 Foglio 12 Mappale 572 Subalterno 114 Cat. C/6, Classe 4, consistenza 14 mq, Rendita Parte comune, altra u. i. sub 115 e corsello comune. - Box A.15 Foglio 12 Mappale 572 Subalterno 118 Cat. C/6, Classe 4, consistenza 14 mq, Rendita Parte comune, altra u. i. sub 119, corsello comune e altra u. i. sub Box A.16 Foglio 12 Mappale 572 Subalterno 126 Cat. C/6, Classe 4, consistenza 14 mq, Rendita Parte comune, altra u. i. sub 127, corsello comune e altra u. i. sub Box A.17 Foglio 12 Mappale 572 Subalterno 129 Cat. C/6, Classe 4, consistenza 14 mq, Rendita Parte comune, altra u. i. sub 130, corsello comune e altra u. i. sub Box A.18 Foglio 12 Mappale 572 Subalterno 131 Cat. C/6, Classe 4, consistenza 14 mq, Rendita Parte comune, altra u. i. sub 132, corsello comune e altra u. i. sub Box A.19 Foglio 12 Mappale 572 Subalterno 137 Cat. C/6, Classe 4, consistenza 14 mq, Rendita Parte comune, altra u. i. sub 138, corsello comune e altra u. i. sub

4 - Box A.20 Foglio 12 Mappale 572 Subalterno 141 Cat. C/6, Classe 4, consistenza 15 mq, Rendita 39,51; Parte comune, altra u. i. sub 183 e corsello comune. (Vedi allegato 1 Documentazione catastale e ipocatastale) 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: centrale a traffico normale con parcheggi sufficienti Caratteristiche zone limitrofe: residenziale. Servizi offerti dalla zona: asilo nido (buono), centro commerciale (buono), farmacie (buono), municipio (buono), negozi al dettaglio (buono), parco delle Groane (buono), carabinieri (buono), scuola elementare (buono), scuola materna (non presente, nelle vicinanze), scuola media inferiore (buono), scuola media superiore (non presente, nelle vicinanze), Saronno, Caronno Pertusella, Limbiate, supermercati (buono), Ospedale Saronno e Busto Arsizio (buono), spazi verdi Aree Agricole (buono). La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Collegamenti pubblici (Km): a 5 Km stazione Trenord Saronno Sud 3. STATO DI POSSESSO Allo stato attuale i beni sono liberi. Tranne il sub 131 che risulta occupato con contratto d affitto registrato presso l ufficio dell Agenzia delle Entrate di Saronno in data 01/12/2006 n serie 3T prot. Utente 141 Mentre il sub 81 risulta occupato senza regolare contratto registrato. (Vedi allegato 3 Contratto d affitto) 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d uso: Nessuno 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: Iscrizione ipoteca volontaria: Registro Generale n , Registro Particolare n Atto notarile pubblico del 05/07/2000 rep Notaio Giuseppe Garbagnati con sede in Rho (MI) C.F. GRB GPP 50S28 E514Z Ipoteca Volontaria Concessione a Garanzia di Mutuo Condizionato Capitale Tasso interesse annuo 4,25% Totale Importi variabili Somma iscritta da aumentare automaticamente Durata 20 anni Unità negoziale n. 1 Immobile 1 Comune di Solaro (MI) Catasto Fabbricati Foglio 12 Mappale 544 Cat. ente urbano consistenza mq Via Manzoni, 38 piano T A FAVORE Soggetto1 CARIPLO CASSA DI RISPARMIO DELLE PROVINCIE LOMBARDE SPA con sede a Milano C.F

5 relativamente all'unità negoziale 1 per il diritto di Proprietà per la quota di 1/1 CONTRO Soggetto1 I.S.I.S. S.P.A. INIZIATIVE SVILUPPO IMMOBILIARE SOLARO con sede in Milano C.F relativamente all'unità negoziale 1 per il diritto di Proprietà per la quota di 1/ Pignoramenti: Trascrizione Pignoramento del 18/03/2014: Registro Generale n , Registro Particolare n Atto Giudiziario del 07/01/2014 rep Ufficiale giudiziario C.F sede Monza (MI) Atto esecutivo o cautelare Verbale di pignoramento immobili Unità negoziale n. 1 Immobili da 1 a 20 Comune di Solaro Via Manzoni, 24 Catasto Fabbricati Cat. C/6 Foglio 12 Mappale 572 Subalterni 74, 78, 79, 80, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 107, 111, 114, 118, 126, 129, 131, 137, 141. A FAVORE Soggetto1 INTESA SAN PAOLO SPA con sede a Torino C.F relativamente all'unità negoziale 1 per il diritto di Proprietà per la quota di 1/1 CONTRO Soggetto1 I.S.I.S. S.P.A. INIZIATIVE SVILUPPO IMMOBILIARE SOLARO con sede in Milano C.F relativamente all'unità negoziale 1 per il diritto di Proprietà per la quota di 1/ Altre trascrizioni: nessuna; Altre limitazioni d uso: nessuna; 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico-edilizia: Domanda di abitabilità/agibilità non rilasciata Conformità catastale: Nessuna difformità (Vedi allegato 1 Documentazione catastale e ipocatastale) 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Spese ordinarie annue di gestione degli immobili relative all anno 2012/2013 Id Millesimi Consuntivo 2012/2013. Conguaglio precedente Importo versato Saldo a conguaglio Piano interrato Box A.1 sub ,83 436,67 0,00 535,50 Box A.2 sub ,98 454,07 0,00 555,05 Box A.3 sub ,31 789,13 0,00 968,44 Box A.4 sub ,31 806,31 0,00 985,62 Box A.5 sub ,31 806,31 0,00 985,62 Box A.6 sub ,31 806,31 0,00 985,62 Box A.7 sub ,31 806,31 0,00 985,62 Box A.8 sub ,31 806,31 0,00 985,62 Box A.9 sub ,31 806,31 0,00 985,62 Box A.10 sub ,97 589,00 0,00 719,97 Box A.11 sub ,96 552,89 0,00 675,85 Box A.12 sub ,44 474,06 0,00 579,50 Box A.13 sub ,84 376,16 0,00 464,00 Box A.14 sub ,63 421,04 0,00 514,67 5

6 Box A.15 sub ,35 388,28 0,00 474,63 Box A.16 sub ,35 388,28 0,00 474,63 Box A.17 sub ,59 398,31 0,00 486,90 Box A.18 sub ,35 0,00 20,53 65,82 Box A.19 sub ,35 387,41 0,00 473,76 Box A.20 sub ,07 454,39 0,00 555,46 Totale Consuntivo 2530,88 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: pari a zero Cause in corso: nessuna Atti ablativi: nessuno 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: I.S.I.S. S.P.A. INIZIATIVE SVILUPPO IMMOBILIARE SOLARO con sede in Milano C.F In forza di convenzione con Comune di Solaro n. C/89/110 per la costruzione degli immobili oggetto di fallimento 7. PRATICHE EDILIZIE: L accesso all archivio del comune di Solaro ci ha permesso di verificare la regolarità edilizia e urbanistica. Sono presenti i seguenti documenti: Convenzione Rep. N stipulata in data 14/05/ P.E. N. C/89/110 del 28/07/1989 e successive varianti per lavori di: Costruzione edifici residenziali, commerciali e direzionali in attuazione del p.i.r. ex legge 22/96. Intestata alla. 7.2 Domanda di abitabilità/agibilità presentata in data 04/05/2000 L autorizzazione non è mai stata rilasciata perché non è stata completata l integrazione della documentazione richiesta dal comune Si allega - convenzione Rep. N stipulata in data 14/05/ denuncia inizio lavori del 07/04/ domanda di abitabilità/agibilità presentata in data 04/05/ comunicazione del comune di Solaro del 02/06/2000 riguardante l abitabilità/agibilità nella quale si segnala la mancanza della domanda indirizzata ai Vigili del Fuoco, mentre è avvenuta l integrazione di tutti gli altri documenti richiesti. Si rileva che il perfezionamento per il rilascio della autorizzazione dei VV.FF non è mai stato concluso (Vedi allegato 2 Documentazione Comunale) Descrizione boxes dal punto A.1 al punto A.20 Premessa Al fine di rispondere al quesito formulato, io sottoscritta ing. Giulia Mortara, esperto nominato iscritta all Albo dei Consulenti del Tribunale al n 8572 con studio in Milano Via Marcona 95, mi sono recata il giorno 23 maggio 2014 in Solaro Via Manzoni 24, per prendere visione delle proprietà oggetto del pignoramento. Descrizione dei beni All appuntamento era presente il curatore fallimentare dott. Stefano Inzoli e la sig.ra Grassi, curatrice delle vendite per I.S.I.S. spa, e pertanto è stato possibile accedere all interno delle u. i.. Le unità immobiliari in oggetto, site in Solaro in zona Centrale con la presenza di tutti i servizi, si trovano in un complesso di edifici di tipo economico costruiti in convenzione con il comune di Solaro a partire dal

7 La proprietà è formata da 21 boxes posti al piano interrato ai quali si accede da rampa carraia (Mappale 575) e da scale condominiali. L edificio, nel quale si trovano i beni in oggetto, è uno stabile in mediocre stato di manutenzione, dotato di scale e ascensori condominiali. I boxes sono di due misure: n 7 autorimesse sono doppi con L pari a m (sub 79, 81, 82, 83, 84, 85 e 86; e n. 14 autorimesse singole con L variabile da 5.65 a 5.95 m (74, 78, 107, 111, 114, 118, 126, 129, 131, 137 e 141). I pavimenti dei boxes e corsello sono in battuto di cemento le pareti ed i soffitti al rustico. Il box sub 74 è l unico a non essere cieco, è dotato di finestra in pvc con vetri doppi in buono stato di manutenzione. Il portellone di tutti i boxes è in ferro verniciato in colore grigio. Tutti i boxes hanno un altezza netta interna di 2,50 m. Gli impianti elettrici delle u. i. risultano certificati Il Destinazione Sup. Lorda Coeff. Sup. Esposizione Condizioni Comm. Piano interrato Box A.1 sub nessuna Buono stato Box A.2 sub nessuna Buono stato Box A.3 sub nessuna Buono stato Box A.4 sub nessuna Buono stato Box A.5 sub nessuna Buono stato Box A.6 sub nessuna Buono stato Box A.7 sub nessuna Buono stato Box A.8 sub nessuna Buono stato Box A.9 sub nessuna Buono stato Box A.10 sub nessuna Buono stato Box A.11 sub nessuna Buono stato Box A.12 sub nessuna Buono stato Box A.13 sub nessuna Buono stato Box A.14 sub nessuna Buono stato Box A.15 sub nessuna Buono stato Box A.16 sub nessuna Buono stato Box A.17 sub nessuna Buono stato Box A.18 sub nessuna Buono stato Box A.19 sub nessuna Buono stato Box A.20 sub nessuna Buono stato Totale mq Caratteristiche descrittive: Pavimenti : (componente edilizia): materiale : cemento Portone di ingresso (componente edilizia): tipologia: portellone in ferro Elettrico (impianto): tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: funzionante, Certificazioni: depositate Termico (impianto): Non presente nei boxes condizioni: Certificazioni: 7

8 Certificazione energetica: Non necessaria In quanto non presente impianto di riscaldamento. Ascensore(impianto) presente Condizione: buono stato (Vedi allegato 4 Documentazione fotografica) 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI: 8.1 Criterio di stima Al fine della valutazione ci si è basati sui dati presenti in zona, sul valore rilevato dal Listino N. 45 della Borsa Immobiliare di Milano e Provincia primo semestre 2014 Solaro e sui dati dell Agenzia del Territorio del primo semestre 2014, tenuto conto delle condizioni del mercato per immobili analoghi di boxes a corpo, dello stato di manutenzione e del contesto di vendita giudiziaria. (Vedi allegato 4 Estratti dalle pubblicazioni Borsa Immobiliare di Milano e Agenzia del Territorio) 8.2. Fonti di informazioni Catasto di Milano, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano, Ufficio Tecnico del comune di Solaro (MI) Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato di: o Rilevazione prezzi di mercato 1 semestre 2014 Prezziario Imm.re di Milano e provincia o O.M.I. Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell Agenzia del Territorio - 1 semestre 2014 (Vedi allegato 5 Estratti dalle pubblicazioni Borsa Immobiliare di Milano e Agenzia del Territorio) 8.3. Valutazioni corpi con riduzione per mancanza di agibilità 15% ID Immobile Valore intero LIBERO Valore ridotto LIBERO Valore ridotto OCCUPATO Box A.1 sub 74 Box singolo 8.500, , ,00 Box A.2 sub 78 Box singolo 8.500, , ,00 Box A.3 sub 79 Box doppio , , ,00 Box A.4 sub 81 Box doppio , , ,00 Box A.5 sub 82 Box doppio , , ,00 Box A.6 sub 83 Box doppio , , ,00 Box A.7 sub 84 Box doppio , , ,00 Box A.8 sub 85 Box doppio , , ,00 Box A.9 sub 86 Box doppio , , ,00 Box A.10 sub 87 Box singolo 8.500, , ,00 Box A.11 sub 88 Box singolo 8.500, , ,00 Box A.12 sub 107 Box singolo 8.500, , ,00 Box A.13 sub 111 Box singolo 8.500, , ,00 Box A.14 sub 114 Box singolo 8.500, , ,00 Box A.15 sub 118 Box singolo 8.500, , ,00 Box A.16 sub 126 Box singolo 8.500, , ,00 Box A.17 sub 129 Box singolo 8.500, , ,00 Box A.18 sub 131 Box singolo 8.500, , ,00 Box A.19 sub 137 Box singolo 8.500, , ,00 Box A.20 sub 141 Box singolo 8.500, , ,00 Arrot. TOTALE , ,00 8

9 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore circa del 10% dovuto alla vendita giudiziaria: 8.5. Prezzo base d asta dell intero lotto Valore degli immobili al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova Valore a base d asta box singolo A.18, affittato A.1, A.2, A.10, A.11, A.12, A.13, A.14, A.15, A.16, A.17, A.19, A.20 Valore a base d asta box doppio A.3, A.4, A.5, A.6, A.7, A.8, A , , , ,00 Milano, 18/11/2014 Il perito Ing. Giulia Mortara Si allegano: ALL. 1 Documentazione catastale ALL. 2 Documentazione ipocatastale ALL. 3 Documentazione Comunale ALL. 4 Contratto d affitto ALL. 5 Documentazione fotografica ALL. 6 Estratti dalle pubblicazioni Borsa Immobiliare di Milano e Agenzia del Territorio Fattura proforma 9