TRIBUNALE ORDINARIO - SONDRIO 115/2016
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- Rachele Federici
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1 TRIBUNALE ORDINARIO - SONDRIO ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 115/2016 PROCEDURA PROMOSSA DA: CREDITO VALTELLINESE S.C. DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: CINZIA ZUGNONI CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 15/09/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ENRICO VITALINI CF:VTLNRC57E06B049X con studio in BORMIO (SO) VIA CASTELLAZZI,18 telefono: fax: e.vitalini@tiscali.it PEC: enrico.vitalini@geopec.it Pagina 1 di 24
2 TRIBUNALE ORDINARIO - SONDRIO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 115/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A negozio sito nel Comune di Valdidentro Piazza IV Novembre 20, Frazione Isolaccia, della superficie commerciale di 58,00 mq per la quota di 100/100 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Il sub. 14 è adibito a negozio generi alimentari e macelleria, in ottimo stato ubicato al piano terra. La funzionalità del negozio risulta ottima, le tramezze interne e i serramenti sono in buono stato. L'arredamento adibito a negozio e macelleria con relativo laboratorio (sub. 15) è ottima. I due subalterni fanno parte integrale dello stesso lotto dell'attività commerciale. Identificazione catastale: l foglio 39 particella 550 sub. 14 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 5, consistenza 50 mq, rendita 937,37 Euro, indirizzo catastale: Piazza IV Novembre nr. 20 Comune di Valdidentro Provincia di Sondrio, piano: Terra, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Fg. 39 mappale sub. 15. l foglio 39 particella 550 sub. 15 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 5, consistenza 28 mq, rendita 524,93 Euro, indirizzo catastale: Piazza IV Novembre, 20 Comune di Valdidentro Provincia di Sondrio, piano: terra, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Fg. 39 mappale sub. 14. A.1 laboratorio artigianale, sviluppa una superficie commerciale di 22,00 mq, identificato con il numero sub. 15. Identificazione catastale: l foglio 39 particella 550 sub. 15 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 5, consistenza 28 mq, rendita 524,93 Euro, indirizzo catastale: Piazza IV Novembre, 20 Comune di Valdidentro Fraz. Isolaccia (SO), piano: terra, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Fg. 39 mappale sub DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 58,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 22,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Data della valutazione: 15/09/2017 Pagina 2 di 24
3 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** con contratto di affitto tipo tacito rinnovo, stipulato il 28/01/2011, con scadenza il 31/12/2016, registrato il 28/01/2011 ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di ,00 annuali. Contratto di locazione nr. 188 serie 3 identificativo telematico TPF11L III presso L'uffcio di DPSO UT Tirano. Il contratto di locazione per immobile ad uso commerciale, a me consegnato è privo di data. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Ipoteca a favore della Banca Credito Valtellinese in data 27/04/2007 reg. gen. 5577, reg. particolare nr Decreto ingiuntivo in data 20/03/2014 reg. gen reg. particolare nr Atto esecutivo o cautelare verbale di pignoramento immobili del 28/07/2016 reg. gen reg. particolare nr sugli immobili siti nel Comune di Valdidentro (SO), Piazza IV Novembre nr. 19, censiti al N.C.E.U. di detto comune al fg. 39 mappale 550 sub. 13,14,15,16. Ipoteca Giudiziale 0281 Decreto ingiuntivo in data 20/03/2014 reg. gen. n reg. particolare n. 287 della Banca Popolare di Sondrio - i crediti sono garantiti dalla fideiussione del Signor *** DATO OSCURATO *** e altri a favore della stessa VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: Nessuna Pignoramenti e sentenze di fallimento: Nessuno Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Ulteriori avvertenze: In considerazione che il locale commerciale viene utilizzato come negozio alimentare e macelleria, le spese condominiali sostenute sono le seguenti: anno ,50 - anno ,30 - anno ,40 - anno ,70 - anno ,28. Pagina 3 di 24
4 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Le proprietà soggette a verifica risultano intestate per intero al Signor *** DATO OSCURATO *** *** DATO OSCURATO *** 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Nessuna informazione aggiutiva PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di piena proprietà 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: E' stata effettuata la pratica del condono edilizio prot del 30/04/1986. Dalle visure per soggetto risulta che i dati relativi al proprietario *** DATO OSCURATO *** derivano dall'impinto meccanografico del 30/06/1987.(31 anni fa) In riferimento ai vani ad uso commerciale è stata presentata la domanda di abitabilità/agibilità in data 20/10/99 Prot. nr a nome del Sig. *** DATO OSCURATO *** - (Prat. edilizia nr. 28/99 prot. nr. 855 del 28/06/99 e comunicazione di opere interne prot. nr del 21/10/1999, relative solamente al fg. 39 mappale 550 sub. 14. (manca sub. 15) 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Fabbricato ad uso civile abitazione pratica edilizia N. 80/1980 e successive varianti, intestate a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione fabbricato ad uso civile abitazione con annessa attività commerciale, rilasciata il 20/07/1980, agibilità del 30/04/1987. Il titolo è riferito solamente a Negozio e laboratorio ubicati al piano terra fg. 39 mappale 550 sub Nella dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà a firma del signor Giacomelli Dino sono comprese le opere oggetto della sanatoria in data 30/04/ SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale adottato 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: E' stato verificato dai sopralluoghi effettuti e dalle planimetrie elaborate dal CTU, che non vi è corrispondenza esatta con le schede catastali depositate presso il Catasto Edilizio Urbano di Sondrio. Si fa presente che per ulteriori chiarimenti viene depositta anche la perizia cartacea, in grado di specificare e determinare in modo corretto lo stato di fatto dei vani posti a verifica e valutazione. (Altezza dei Vani H = 2,79) La conformità degli impianti dell'attività commerciale non risulta. Mentre sono state effettuate tutte le dichiarazione di conformità agli accessori di vendita (Banchi frigoriferi, celle, e varie attrezzature ecc.) da parte della Società conduttrice CONFORMITÀ EDILIZIA: Sono state rilevate le seguenti difformità: Mancanza di documentazione idonea all'ufficio Tecnico Pagina 4 di 24
5 Comunale delle ultime planimetrie dello stato di fatto attuale (normativa di riferimento: Normative Tecniche di attuazione Ufficio Tecnico Comune di Valdidentro) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Integrazione pratica Comunale con le nuove planimetrie. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile CONFORMITÀ CATASTALE: Sono state rilevate le seguenti difformità: planimetrie catastali errate e mancanza della stessa documentazione da depositare presso l'ufficio Tecnico Comunale. (Ultime planimetrie di progetto dello stato di fatto attuale). Le difformità sono regolarizzabili mediante: integrazione pratica Comunale con le nuove planimetrie e nuovo accatastamento L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile con idonea procedura CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: L'attuale identificazione catastale NON corrisponde a quanto indicato nell'atto di pignoramento o nella sentenza di fallimento ALTRE CONFORMITÀ: Conformità tecnica impiantistica: Sono state rilevate le seguenti difformità: Mancanza di dichiarazioni di conformità delle ditte che hanno effettuato gli impianti. Pagina 5 di 24
6 Le difformità sono regolarizzabili mediante: Richiesta di dichiarazioni di conformità, alle ditte che hanno effettuato i lavori. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. BENI IN VALDIDENTRO PIAZZA IV NOVEMBRE 20, FRAZIONE ISOLACCIA NEGOZIO DI CUI AL PUNTO A negozio sito nel Comune di Valdidentro Piazza IV Novembre 20, Frazione Isolaccia, della superficie commerciale di 58,00 mq per la quota di 100/100 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Il sub. 14 è adibito a negozio generi alimentari e macelleria, in ottimo stato ubicato al piano terra. La funzionalità del negozio risulta ottima, le tramezze interne e i serramenti sono in buono stato. L'arredamento adibito a negozio e macelleria con relativo laboratorio (sub. 15) è ottima. I due subalterni fanno parte integrale dello stesso lotto dell'attività commerciale. Identificazione catastale: l foglio 39 particella 550 sub. 14 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 5, consistenza 50 mq, rendita 937,37 Euro, indirizzo catastale: Piazza IV Novembre nr. 20 Comune di Valdidentro Provincia di Sondrio, piano: Terra, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Fg. 39 mappale sub. 15. l foglio 39 particella 550 sub. 15 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 5, consistenza 28 mq, rendita 524,93 Euro, indirizzo catastale: Piazza IV Novembre, 20 Comune di Valdidentro Provincia di Sondrio, piano: terra, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Fg. 39 mappale sub. 14. Pagina 6 di 24
7 DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista (i più importanti centri limitrofi sono Bormio - Livigno). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. COLLEGAMENTI autobus QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: Pagina 7 di 24
8 livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: ottimo ottimo ottimo ottimo ottimo DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Non mi è stato rilasciato nessuna copia del certificato identificativo della classe energetica. CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Interna Netta (SIN) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: Indici mercantili descrizione consistenza indice commerciale Negozio situato al piano terra adibito a generi alimentari e 58,00 x 100 % = 58,00 macelleria. Sub. 14 Totale: 58,00 58,00 ACCESSORI: laboratorio artigianale, sviluppa una superficie commerciale di 22,00 mq, identificato con il numero sub. 15. Identificazione catastale: l foglio 39 particella 550 sub. 15 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 5, consistenza 28 mq, rendita 524,93 Euro, indirizzo catastale: Piazza IV Novembre, 20 Comune di Valdidentro Fraz. Isolaccia (SO), piano: terra, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Fg. 39 mappale sub. 14 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Pagina 8 di 24
9 Procedimento di stima: a corpo. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: osservatorio immobiliare Fonte di informazione: Documentazione e informazioni su fabbricati limitrofi simili. Descrizione: La parte dell'immobile sito al piano terra si presenta in buone condizioni sia interne che esterne. Indirizzo: Piazza IV Novembre nr. 20 Fraz. Isolaccia Comune di Valdidentro (SO) Superfici principali e secondarie: 58 Superfici accessorie: 22 Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 2.300,00 Euro/mq CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Il fabbricato risale agli anni 1980, successivamente è stata effettuata la pratica di condono edilizia nell'anno 1986 e successive varianti interne nell'anno L'ubicazione dell'edificio e quindi dei vani oggetto di verifica e valutazione risultano nel centro del paese di Isolaccia Comune di Valdidentro Prov. Sondrio. Sono forniti di servizi di prima necessità, uffici comunali, scuole, centro sportivo, farmacia, negozi di generi alimentari, ecc.. Per meglio svolgere il compito affidatomi sono state richieste valutazioni e informazioni sui valori dei fabbricati simili e edificati nelle zone limitrofe. I locali al piano interrato, solo in parte, risultano in ottimo stato. Nella valutazione viene considerato il periodo economicamente critico e difficile che ha influito sui valori degli immobili in modo negativo con tendenza al ribasso. Le domande relative ai fabbricati (garage, magazzini e cantine) sono in netto calo. (Sub. 16 magazzino al piano terra). VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A negozio 58,00 22, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Pagina 9 di 24
10 Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Pagina 10 di 24
11 TRIBUNALE ORDINARIO - SONDRIO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 115/2016 LOTTO 2 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A box doppio a VALDIDENTRO Piazza IV Novembre 20, frazione Isolaccia, della superficie commerciale di 66,00 mq per la quota di 100/100 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Il sub. 13 è adibito a garage, non finito a regola d'arte ubicato al piano interrato. La funzionalità del garage risulta media e senza umidità e muffe, con l'installazione dei motori relativi al funzionamento delle celle frigorifere al servizio del negozio situato al piano terra che provocano continuamente rumori. Il garage è dotato di finestre (bocche di lupo). Dal garage risulta una parete divisoria che a determinato un nuovo vano adibito a magazzino ed un altro adibito a cantina. La cantina non risulta autorizzata, con macchie di umidità e muffe. Con quanto dichiarato il magazzino e la cantina non figurano giustamente nella pratica catastale. Vista la complessità dei vani in base ai spralluoghi effettuati e alla documentazione sia catastale che comunale il sottoscritto CTU ritiene giusto che venga considerata a maggior ragione anche la perizia cartacea come ulteriore verifica. Identificazione catastale: l foglio 39 particella 550 sub. 13 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe U, consistenza 82 mq, rendita 110,11 Euro, indirizzo catastale: Piazza IV Novembre Comune di Valdidentro Isolaccia (SO), piano: seminterrato, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Fg. 39 mappale (più subalterni interni) Il sub. 13 è stato suddiviso in : garage sub magazzino non censito e cantina non censita e non autorizzata deposito artigianale, composto da un vano, sviluppa una superficie commerciale di 17,00 Mq. cantina, composto da un vano, sviluppa una superficie commerciale di 10,00 Mq. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 66,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 27,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Data della valutazione: 15/09/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. Il garage, magazzino e cantina posti al piano interrato dell'immobile censito al fg. 39 mappale nr. 550 Pagina 11 di 24
12 sub. 13 risultano liberi e di proprietà del Signor *** DATO OSCURATO *** 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Ipoteca a favore della Banca Credito Valtellinese in data 27/04/2007 reg. gen. 5577, reg. particolare nr Decreto ingiuntivo in data 20/03/2014 reg. gen reg. particolare nr Atto esecutivo o cautelare verbale di pignoramento immobili del 28/07/2016 reg. gen reg. particolare nr sugli immobili siti nel Comune di Valdidentro (SO), Piazza IV Novembre nr. 19, censiti al N.C.E.U. di detto comune al fg. 39 mappale 550 sub. 13,14,15,16. Ipoteca Giudiziale 0281 Decreto ingiuntivo in data 20/03/2014 reg. gen. n reg. particolare n. 287 della Banca Popolare di Sondrio - i crediti sono garantiti dalla fideiussione del *** DATO OSCURATO *** e altri a favore della stessa VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: Nessuna Pignoramenti e sentenze di fallimento: Nessuno Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Ulteriori avvertenze: Nel locale garage, maggazzino e cantina fino alla data odierna non risultano spese condominiali. Piano interrato sub. 13 garage. Magazzino e cantina senza regolare accatastamento. ( Vedi perizia cartacea). 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Le proprietà soggette a verifica risultano intestate per intero al Signor *** DATO OSCURATO *** 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Pagina 12 di 24
13 Nessuna informazione aggiutiva PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di piena proprietà 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Costruzione fabbricato ad uso civile abitazione con annesso attività commerciale, garage, magazzini e cantina concessione edilizia N. 80/1980 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, rilasciata il 20/07/1980, agibilità del 30/04/1987. Il titolo è riferito solamente a Garage, magazzino e cantina ubicati al piano interrato fg. 39 mappale 550 sub. 13. Il magazzino è stato ricavato con una tramezza dal garage e la cantina risulta senza autorizzazione SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale adottato 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: E' stato verificato dai sopralluoghi effettuti e dalle planimetrie elaborate dal CTU che non vi è corrispondenza esatta con le schede catastali depositate presso il Catasto Edilizio Urbano di Sondrio CONFORMITÀ EDILIZIA: Sono state rilevate le seguenti difformità: Il magazzino al piano interrato e la cantina, sono stati realizzati senza adeguate concessioni. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Nuova pratica edilizia e nuovo accatastamento. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile CONFORMITÀ CATASTALE: Sono state rilevate le seguenti difformità: La pratica catastale non corrisponde alle verifiche effettuate con i sopralluoghi e l'elaborazione delle planimetrie con lo stato attuale dei vani, oggetto di valutazione. (normativa di riferimento: La normativa catastale prevede che le planimetrie depositate corrispondono con lo stato di fatto reale e attuale dei locali) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Nuovo accatastamento. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Pagina 13 di 24
14 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: L'attuale identificazione catastale NON corrisponde a quanto indicato nell'atto di pignoramento o nella sentenza di fallimento. BENI IN VALDIDENTRO PIAZZA IV NOVEMBRE 20, FRAZIONE ISOLACCIA BOX DOPPIO DI CUI AL PUNTO A box doppio a VALDIDENTRO Piazza IV Novembre 20, frazione Isolaccia, della superficie commerciale di 66,00 mq per la quota di 100/100 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Il sub. 13 è adibito a garage, non finito a regola d'arte ubicato al piano interrato. La funzionalità del garage risulta media e senza umidità e muffe, con l'installazione dei motori relativi al funzionamento delle celle frigorifere al servizio del negozio situato al piano terra che provocano continuamente rumori. Il garage è dotato di finestre (bocche di lupo). Dal garage risulta una parete divisoria che a determinato un nuovo vano adibito a magazzino ed un altro adibito a cantina. La cantina non risulta autorizzata, con macchie di umidità e muffe. Con quanto dichiarato il magazzino e la cantina non figurano giustamente nella pratica catastale. Vista la complessità dei vani in base ai spralluoghi effettuati e alla documentazione sia catastale che comunale il sottoscritto CTU ritiene giusto che venga considerata a maggior ragione anche la perizia cartacea come ulteriore verifica. Identificazione catastale: l foglio 39 particella 550 sub. 13 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe U, consistenza 82 mq, rendita 110,11 Euro, indirizzo catastale: Piazza IV Novembre Comune di Valdidentro Isolaccia (SO), piano: seminterrato, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Fg. 39 mappale (più subalterni interni) Il sub. 13 è stato suddiviso in : garage sub magazzino non censito e cantina non censita e non autorizzata Pagina 14 di 24
15 DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista (i più importanti centri limitrofi sono Bormio-Livigno). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Pagina 15 di 24
16 COLLEGAMENTI autobus QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: mediocre DESCRIZIONE DETTAGLIATA: CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Interna Netta (SIN) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: Indici mercantili Pagina 16 di 24
17 ACCESSORI: deposito artigianale, composto da un vano, sviluppa una superficie commerciale di 17,00 Mq. cantina, composto da un vano, sviluppa una superficie commerciale di 10,00 Mq. VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: osservatorio immobiliare Descrizione: Garage piano interrato sub. 13 Indirizzo: Piazza IV Novembre, 20 Sito nel Comune di Valdidentro (SO) Loc. Isolaccia Superfici principali e secondarie: 66 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 909,09 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: osservatorio immobiliare Descrizione: Magazzino sito al piano interrato Indirizzo: Piazza IV Novembre, 20 Sito nel Comune di Valdidentro (SO) Loc. Isolaccia Superfici principali e secondarie: 17 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 900,00 Euro/mq COMPARATIVO 3 Tipo fonte: osservatorio immobiliare Descrizione: cantina sita nel piano seminterrato, non autorizzata con umidità e muffa. Indirizzo: Piazza IV Novembre, 20 Sito nel Comune di Valdidentro (SO) Loc. Isolaccia Superfici principali e secondarie: 10 Superfici accessorie: Pagina 17 di 24
18 Prezzo/Prezzo richiesto: 5.000,00 pari a 500,00 Euro/mq CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Il fabbricato risale agli anni 1980, successivamente è stata effettuata la pratica di condono edilizia nell'anno 1986 e successive varianti interne nell'anno L'ubicazione dell'edificio e quindi dei vani oggetto di verifica e valutazione risultano nel centro del paese di Isolaccia Comune di Valdidentro Prov. Sondrio. Sono forniti di servizi di prima necessità, uffici comunali, scuole, centro sportivo, farmacia, negozi di generi alimentari, ecc.. Per meglio svolgere il compito affidatomi sono state richieste valutazioni e informazioni sui valori dei fabbricati simili e edificati nelle zone limitrofe. I locali al piano interrato, solo in parte, risultano in ottimo stato. Nella valutazione viene considerato il periodo economicamente critico e difficile che ha influito sui valori degli immobili in modo negativo con tendenza al ribasso. Le domande relative ai fabbricati (garage, magazzini e cantine) sono in netto calo. (Sub. 16 magazzino al piano terra). VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A box doppio 66,00 27, , , , ,00 Giudizio di comoda divisibilità della quota: Il lotto descritto a parere del CTU non è divisibile. (piano interrato composto da garage, magazzina e cantina) ( garage H = 3,95 - magazzino H = cantina H = 2,56) Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Pagina 18 di 24
19 TRIBUNALE ORDINARIO - SONDRIO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 115/2016 LOTTO 3 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A deposito commerciale a VALDIDENTRO Piazza IV Novembre 20, frazione Isolaccia, della superficie commerciale di 16,50 mq per la quota di 100/100 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Il sub. 16 è adibito a magazzino, ubicato al piano terra non presenta muffe e umidità e muffe, il magazzino è dotato di una finestra. Vista la complessità dei vani in base ai spralluoghi effettuati e alla documentazione sia catastale che comunale il sottoscritto CTU ritiene giusto che venga considerata anche la perizia cartacea. (Altezza del magazzino H = 2,79) Identificazione catastale: l foglio 39 particella 550 sub. 16 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 11, consistenza 18 mq, rendita 32,54 Euro, indirizzo catastale: Piazza IV Novembre, 20 Sito nel Comune di Valdidentro (SO) Loc. Isolaccia, piano: Terra, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Fg. 39 mappale sub e parti comuni al fabbricato. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 16,50 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Data della valutazione: 15/09/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. Magazzino posto al piano terra dell'immobile censito al fg. 39 mappale nr. 550 sub. 16 risulta libero e di proprietà del Signor *** DATO OSCURATO *** 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Ipoteca a favore della Banca Credito Valtellinese in data 27/04/2007 reg. gen. 5577, reg. particolare nr Decreto ingiuntivo in data 20/03/2014 reg. gen reg. particolare nr Atto esecutivo o cautelare verbale di pignoramento immobili del 28/07/2016 reg. gen reg. particolare nr sugli immobili siti nel Comune di Valdidentro (SO), Piazza IV Novembre nr. 19, censiti al Pagina 19 di 24
20 N.C.E.U. di detto comune al fg. 39 mappale 550 sub. 13,14,15,16. Ipoteca Giudiziale 0281 Decreto ingiuntivo in data 20/03/2014 reg. gen. n reg. particolare n. 287 della Banca Popolare di Sondrio - i crediti sono garantiti dalla fideiussione del Signor *** DATO OSCURATO *** e altri a favore della stessa VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: Nessuna Pignoramenti e sentenze di fallimento: Nessuno Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Le proprietà soggette a verifica risultano intestate per intero al Signor *** DATO OSCURATO *** 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Nessuna informazione aggiutiva PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di piena proprietà 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Costruzione fabbricato ad uso civile abitazione con annessa attività commerciale, garage, magazzini e cantina concessione edilizia N. 89/1980 e successive varianti, intestate a *** DATO OSCURATO ***, rilasciata il 20/07/1980, agibilità del 30/04/1987. Il titolo è riferito solamente a Magazzino ubicato al piano terra fg. 39 mappale 550 sub. 16 Pagina 20 di 24
21 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale adottato 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN VALDIDENTRO PIAZZA IV NOVEMBRE 20, FRAZIONE ISOLACCIA DEPOSITO COMMERCIALE DI CUI AL PUNTO A deposito commerciale a VALDIDENTRO Piazza IV Novembre 20, frazione Isolaccia, della superficie commerciale di 16,50 mq per la quota di 100/100 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Il sub. 16 è adibito a magazzino, ubicato al piano terra non presenta muffe e umidità e muffe, il magazzino è dotato di una finestra. Vista la complessità dei vani in base ai spralluoghi effettuati e alla documentazione sia catastale che comunale il sottoscritto CTU ritiene giusto che venga considerata anche la perizia cartacea. (Altezza del magazzino H = 2,79) Identificazione catastale: l foglio 39 particella 550 sub. 16 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 11, consistenza 18 mq, rendita 32,54 Euro, indirizzo catastale: Piazza IV Novembre, 20 Sito nel Comune di Valdidentro (SO) Loc. Isolaccia, piano: Terra, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Fg. 39 mappale sub e parti comuni al fabbricato. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista (i più importanti centri limitrofi sono Bormio - Livigno). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Pagina 21 di 24
22 QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: al di sopra della media DESCRIZIONE DETTAGLIATA: CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Interna Netta (SIN) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: Indici mercantili 16,50 x 100 % = 16,50 Totale: 16,50 16,50 Pagina 22 di 24
23 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: osservatorio immobiliare Descrizione: Magazzino posto al piano terra, con finestra senza umidità e muffe - sub. 16. Indirizzo: Piazza IV Novembre nr. 20 Comune di Valdidentro Fraz. Isolaccia (SO) Superfici principali e secondarie: 16 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 2.062,50 Euro/mq CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Il fabbricato risale agli anni 1980, successivamente è stata effettuata la pratica di condono edilizia nell'anno 1986 e successive varianti interne nell'anno L'ubicazione dell'edificio e quindi dei vani oggetto di verifica e valutazione risultano nel centro del paese di Isolaccia Comune di Valdidentro Prov. Sondrio. Sono forniti di servizi di prima necessità, uffici comunali, scuole, centro sportivo, farmacia, negozi di generi alimentari, ecc.. Per meglio svolgere il compito affidatomi sono state richieste valutazioni e informazioni sui valori dei fabbricati simili e edificati nelle zone limitrofe. I locali al piano interrato, solo in parte, risultano in ottimo stato. Nella valutazione viene considerato il periodo economicamente critico e difficile che ha influito sui valori degli immobili in modo negativo con tendenza al ribasso. Le domande relative ai fabbricati (garage, magazzini e cantine) sono in netto calo. (Sub. 16 magazzino al piano terra). Pagina 23 di 24
24 VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto deposito A 16,50 0, , ,00 commerciale , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 data 15/09/2017 il tecnico incaricato ENRICO VITALINI Pagina 24 di 24
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