ESECUZIONE IMMOBILIARE N.R.G.E. 209/2017

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1 TRIBUNALE DI SALERNO Terza Sezione Civile Ufficio Esecuzioni Immobiliari G. E. Dott. Alessandro Brancaccio ESECUZIONE IMMOBILIARE N.R.G.E. 209/2017 CONSULENZA TECNICA D UFFICIO RELAZIONE GRAFICO - FOTOGRAFICA DATA PROSSIMA UDIENZA G.E. 07/11/2017 LOTTO UNICO (E.I. 209/2017): Appartamento in stabile condominiale: Comune di Battipaglia (SA), N.C.E.U. Foglio n 25, Part. n 540, Sub. 13, cat. A/2, classe 2, consistenza 11 vani, superficie catastale totale 270 m 2 (totale escluse aree scoperte: 260 m 2 ), rendita catastale euro 795,34, Via Venezia n. 5, piano primo, interno 1 (APPARTAMENTO di 219,09 m 2, terrazzo di 20,50 m 2 e balconi per un totale di 32,47 m 2, dotato di due accessi da vano scala condominiale). VALORE A BASE D ASTA (QUOTA 1/3 DI PROPRIETÀ) LOTTO UNICO: ,00 - VALORE PIENA PROPRIETÀ PER 1/1 (INTERO LOTTO UNICO): ,00 OTTOBRE 2017 Il Tecnico incaricato:

2 Relazione Grafico fotografica La presente documentazione grafico - fotografica, le cui caratteristiche vengono di seguito riportate, è completata con opportune didascalie; nel Volume Allegati viene identificata come Allegato 12. In particolare il rilievo metrico e fotografico è stato effettuato il 28/09/2017 durante il sopralluogo, dalle ore 16:30 alle ore 18:00 (cfr. Verbale di Sopralluogo in All. 8 del Volume Allegati). Il rilievo metrico del Lotto è stato espedito dal sottoscritto tecnico con l ausilio dei collaboratori tecnici di fiducia Ing. Matteo Milito (iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al n Sez. A) e Ing. Antonio Savignano (iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al n Sez. A). Gli strumenti utilizzati per il rilievo metrico sono: distolaser modello Leica DISTO D2 TM, caratteristiche tecniche: Precisione di misura tipica : Errore Massimo ± 1.5 mm Portata di misura : da 0,05 a 60 metri lineari Diametro punto laser in mm : 6mm a 10m, 30mm a 50m, 60mm a 100 m Tecnologia IP 54 rollina metrica tradizionale: portata max 50 metri lineari Il rilievo è stato effettuato utilizzando come riferimento la planimetria catastale base di appoggio delle misure, in scala 1:100. Detto rilievo metrico è stato successivamente elaborato anche in formato grafico digitale (cfr. Allegato 9 del Volume Allegati). La planimetria catastale dell appartamento di cui al Lotto unico è risultata essere sostanzialmente conforme ai luoghi. Il rilievo fotografico del Lotto unico è stato eseguito con fotocamera Nikon modello COOLPIX S8100, 12.1 megapixel, con le seguenti specifiche tecniche: F-stop: f/4.5 Tempo di esposizione: variabile Sensibilità ISO: ISO-160 Esposizione: 0 passaggio Distanza focale: 14 mm Massima apertura: 3.6 Modalità regolazione: Motivo Lunghezza focale 35 mm: 77 Le foto hanno le seguenti proprietà: 1

3 Formato: JPEG Dimensioni (LxH): 2048 x 1536 pixel Risoluzione orizzontale e verticale: 300 dpi Profondità in bit: 24 Unità di risoluzione: 2 Rappresentazione colore: srgb È stato dunque completamente inquadrato il LOTTO UNICO esecutato (E.I. 209/2017): LOTTO UNICO (E.I. 209/2017): Appartamento in stabile condominiale: Comune di Battipaglia (SA), N.C.E.U. Foglio n 25, Part. n 540, Sub. 13, cat. A/2, classe 2, consistenza 11 vani, superficie catastale totale 270 m 2 (totale escluse aree scoperte: 260 m 2 ), rendita catastale euro 795,34, Via Venezia n. 5, piano primo, interno 1 (APPARTAMENTO di 219,09 m 2, terrazzo di 20,50 m 2 e balconi per un totale di 32,47 m 2, dotato di due accessi da vano scala condominiale). VALORE A BASE D ASTA (QUOTA 1/3 DI PROPRIETÀ) LOTTO UNICO: ,00 sia esternamente: - accessibilità - individuazione del fabbricato contenente il cespite esecutato - localizzazione dell unità immobiliare (cfr. planimetria digitalizzata in All. 9) che internamente: - individuazione dei vani e della loro distribuzione interna (cfr. planimetria digitalizzata in All. 9) - rilievo delle caratteristiche salienti degli elementi strutturali ed architettonici La presente relazione grafico - fotografica è di 29 pagine, escluso il frontespizio, ed è stata redatta inserendo 53 foto su un totale di 119 foto (conservate anche in formato originale) del rilievo fotografico effettuato nella data del sopralluogo (cfr. Verbale di sopralluogo in All. 8). Il Tecnico incaricato: 2

4 LOTTO OGGETTO DI E.I. 209/2017 LOTTO UNICO (E.I. 209/2017): Appartamento in stabile condominiale: Comune di Battipaglia (SA), N.C.E.U. Foglio n 25, Part. n 540, Sub. 13, cat. A/2, classe 2, consistenza 11 vani, superficie catastale totale 270 m 2 (totale escluse aree scoperte: 260 m 2 ), rendita catastale euro 795,34, Via Venezia n. 5, piano primo, interno 1 (APPARTAMENTO di 219,09 m 2, terrazzo di 20,50 m 2 e balconi per un totale di 32,47 m 2, dotato di due accessi da vano scala condominiale). Il pignoramento aggredisce la quota di 1/3 di proprietà del Lotto unico. Descrizione dello stabile condominiale Il Lotto unico di cui alla presente E.I. 209/2017 è ubicato all interno di uno stabile condominiale situato nel Comune di Battipaglia, alla Via Venezia n. 5. L immobile esecutato è costituito da: un appartamento per civile abitazione (Fl. 25, Part. 540, Sub. 13), ubicato al piano 1 dello stabile condominiale. Il fabbricato condominiale in cui è ubicato l appartamento di cui al Lotto unico è costituito da sei piani fuori terra ed è realizzato a struttura intelaiata in conglomerato cementizio armato, risalente agli anni '70. L edificio presenta diversi sbalzi in corrispondenza dei vari impalcati, facciate rivestite con elementi di laterizio, copertura a falde inclinate e scala interna a due rampe parallele; è altresì munito di impianto ascensore. La struttura presenta complessivamente discrete condizioni di conservazione e manutenzione. Il Tecnico incaricato: 3

5 Foto 1 e 2 Fabbricato di ubicazione del Lotto Unico a struttura intelaiata in calcestruzzo armato, con balconate ai vari livelli e copertura a falde inclinate. Nel complesso la struttura versa in discrete condizioni di conservazione e manutenzione. Appartamento esecutato Foto 3 e 4 Fabbricato di ubicazione del Lotto Unico, ripreso in corrispondenza del prospetto principale lato est. Il Tecnico incaricato: 4

6 Foto 5 Porzione del fabbricato al cui interno è ubicato il Lotto unico, ripresa in corrispondenza di altra struttura realizzata in aderenza. Balcone 1 Balcone 2 Balcone 3 Foto 6 Prospetto lato est del fabbricato ripreso dalla Via Belvedere, con indicazione degli affacci su Via Venezia (cfr. planimetria digitalizzata in All. 9 del Volume Allegati e inserita nel prosieguo per comodità di lettura). Il Tecnico incaricato: 5

7 INQUADRAMENTO TERRITORIALE DEL LOTTO Il Lotto unico è dunque situato in prossimità del centro di Battipaglia (SA), precisamente nelle vicinanze dello svincolo autostradale, situato nella porzione ovest di detto Comune, quindi in ambito urbano a destinazione residenziale e commerciale, prossima ad opere di urbanizzazione secondaria, che rendono il contesto generalmente molto trafficato in determinate fasce orarie e con ridotte possibilità di parcheggio; tale posizione è dunque ben servita dalle principali infrastrutture viarie che collegano Battipaglia al resto della Provincia. Allo scopo di individuare dettagliatamente il Lotto oggetto della presente E.I. 209/2017, si riportano di seguito delle ortofoto di inquadramento generale, di inquadramento di dettaglio, la sovrapposizione dello stralcio catastale con l ortofoto e delle immagini tridimensionali. Figura 1 Ortofoto di inquadramento generale con indicazione della zona in cui ricade il Lotto unico (fonte: Google Maps). 6

8 Fabbricato di ricaduta del Lotto unico Figura 2 Foto aerea, in direzione nord, con indicazione del fabbricato in cui ricade il Lotto unico esecutato (fonte: Google Earth). Figura 3 Stralcio toponomastico di inquadramento generale del luogo di ubicazione del Lotto unico (fonte: Google Maps). 7

9 Figura 4 Ortofoto di inquadramento di dettaglio con indicazione del fabbricato contenente il Lotto unico (fonte: Google Maps). Figura 5 Sovrapposizione stralcio catastale Part. 540 con ortofoto di inquadramento di dettaglio (fonte: GeoPortale della Provincia di Salerno). Il Tecnico incaricato: 8

10 Figura 6 Immagine tridimensionale, in direzione nord, con indicazione del fabbricato in cui è ubicato l immobile di cui al Lotto unico (fonte: Google Earth). Figura 7 Immagine tridimensionale, in direzione ovest, con indicazione del fabbricato in cui è ubicato l immobile di cui al Lotto unico (fonte: Google Earth). Seguono le foto del portone e degli interni dell edificio in cui è ubicato l immobile afferente al Lotto unico oggetto della presente Esecuzione Immobiliare. 9

11 Foto 7 Particolare del portone condominiale in alluminio, al civico n. 5 di Via Venezia. Si notino le finiture in discrete condizioni di conservazione e manutenzione. Ascensore Foto 8 e 9 Atrio condominiale: si notino la pavimentazione e le finiture in discrete condizioni. Nella foto a destra è altresì evidenziato l accesso all impianto ascensore. Il Tecnico incaricato: 10

12 Foto 10 e 11 Vano scala condominiale. In particolare la scala a due rampe parallele è ripresa dal pianerottolo di riposo e da quello di arrivo, rispettivamente.. DESCRIZIONE DEL LOTTO UNICO: Appartamento, locale di deposito e sottotetto L appartamento di cui al Sub. 13 è situato al primo piano dello stabile condominiale. Si sviluppa su tutto l impalcato, essendo stato ricavato dalla fusione di due appartamenti adiacenti (Sub. 3 e Sub. 4, soppressi); dunque è munito di due ingressi e gode di una buona esposizione, luminosità e ventilazione naturale, essendo dotato di tre fronti liberi di affaccio. Il Tecnico incaricato: 11

13 Foto 12 Piano primo, in cui è ubicato l appartamento esecutato, munito di due porte d accesso. Foto 13 Particolare della prima porta di accesso all appartamento, ubicata sulla destra salendo. Si compone di dieci vani e accessori: ingresso soggiorno di notevole estensione, ubicato nel quadrante sud-ovest della planimetria, con doppio accesso alla balconata che affaccia su Via Belvedere (prospetto sud); cucina, con affaccio sul terrazzo ubicato, a quota inferiore, sul prospetto posteriore del fabbricato (lato ovest); 12

14 cinque camere sul prospetto principale del condominio (lato est, su Via Venezia), di cui tre munite di balcone e due con finestra; corridoio disimpegno, situato centralmente, che dunque collega i due versanti dell appartamento, consentendo l accesso ai vari ambienti; due bagni con finestra, di cui uno adiacente alla cucina e l altro che affaccia sul terrazzo; ripostiglio, adiacente al terrazzo; una camera in prossimità del ripostiglio, munita di balcone che affaccia sul prospetto posteriore del fabbricato. Dai particolari costruttivi e dalle finiture emerge che tale immobile sia stato concepito per un utilizzo quale studio professionale, difatti sono altresì presenti delle suddivisioni con pannellature. Porta di fronte salendo Porta sulla destra salendo Foto 14 e 15 Zona di ingresso, ripresa in corrispondenza della porta di accesso sulla destra salendo e zona del corridoio antistante l altra porta di accesso, rispettivamente. 13

15 Foto 16 e 17 Zona d ingresso adiacente la cucina e pannellatura divisoria leggera del soggiorno. Condizionatore a pavimento antiquato Foto 18 e 19 Soggiorno, contrapposte. separato dall ingresso tramite pannellatura leggera, ripreso da due angolazioni Il Tecnico incaricato: 14

16 Camera 2 Camera 1 Soggiorno Foto 20 e 21 Zona di ingresso-disimpegno con indicazione degli accessi ai vani e camera 1, rispettivamente (cfr. planimetria digitalizzata riportata nel prosieguo e in All. 9 del Volume Allegati). Foto 22 e 23 Camera 2, dotata di finestra che affaccia sulla Via Venezia, e munita di porti laterali di accesso alle camere 1 e 3. 15

17 Camera 3 Camera 4 Foto 24 e 25 Disimpegno con indicazione dei relativi vani e camera 4 con finestra che affaccia dal prospetto principale est (lato Via Venezia), rispettivamente. Foto 26 Camera 4, ripresa da angolazione opposta rispetto all immagine precedente. Si noti come questo ambiente, unitamente ad altri, venga utilizzato attualmente come deposito di mobilio e suppellettili di vario genere. Tuttavia versa in discrete condizioni di conservazione e manutenzione. 16

18 Bagno Camera 3 Ripostiglio Camera 6 Foto 27 e 28 Nella foto a sinistra: corridoio disimpegno nel tratto che passa davanti ad una delle due porte d ingresso. Nella foto a destra è ripreso il corridoio disimpegno con indicazione dei vani a cui consente l accesso. Foto 29 e 30 Camera 3, ubicata tra la camera 2 e la camera 4; tale ambiente è dotato di balcone che affaccia su Via Venezia, in corrispondenza del portone di accesso all androne condominiale. Il Tecnico incaricato: 17

19 Porta interna di accesso dalla/alla camera 2 Foto 31 Camera 3 con particolare della porta interna che apre sulla camera 2. La pavimentazione è di tipo sintetico, posata con continuità tra i vari ambienti; i balconi sono invece pavimentati con elementi rettangolari di piccole dimensioni, montati a correre a fuga stretta, piuttosto datati, ma tuttavia in discrete condizioni di conservazione e manutenzione. Invece il terrazzo è pavimentato con elementi quadrati montati a casellario con fuga, anch essi in discrete condizioni di conservazione e manutenzione. Le rifiniture dei bagni sono vetuste e in mediocri condizioni; i servizi igienici sono privi di doccia/vasca da bagno e, in particolare, in uno di essi si rende necessario sistemare il collegamento in corrispondenza di uno scarico a pavimento. Inoltre in tale servizio igienico sono state riscontrate evidenti tracce di infiltrazioni pregresse in corrispondenza dell intradosso del solaio superiore, con distacchi di intonaci e sfogliature di vernice, per cui andrebbero localmente ripresi intonaci e vernici in tali punti critici. 18

20 Foto 32 e 33 Bagno privo di vaso, in corrispondenza del quale si rende necessario sistemare il collegamento allo scarico a pavimento. Foto 34 e 35 Intradosso del solaio superiore del bagno, con evidenti tracce di infiltrazioni pregresse, con distacchi di intonaci e sfogliature di vernice. Il Tecnico incaricato: 19

21 Foto 36 e 37 Ripostiglio adiacente al bagno munito di finestra che affaccia sul terrazzo (lato ovest), con distacchi di intonaci ed evidenti sfogliature di vernice che interessano l intradosso del solaio superiore. Foto 38 e 39 Camera 5 esposta ad est, con accesso al balcone, ripresa da due angolazioni differenti. 20

22 Foto 40 e 41 Camera 6, ubicata in adiacenza alla camera 5, con affaccio da balconata sul prospetto posteriore (lato ovest) Al terrazzo Foto 42 e 43 Cucina adiacente al bagno, attualmente utilizzata anch essa come deposito di suppellettili di vario genere. È dotata di accesso al terrazzo ubicato sul prospetto posteriore. 21

23 Foto 44 e 45 Terrazzo ubicato sul retro dell edificio (lato ovest), a quota leggermente inferiore rispetto all appartamento: nella foto a sinistra si mostra l accesso al terrazzo dalla cucina, mentre nella foto a destra viene ripreso il terrazzo nei punti di affaccio. La pavimentazione è realizzata con elementi quadrati montati a casellario con fuga, complessivamente in discrete condizioni di conservazione e manutenzione. Foto 46 e 47 Bagno adiacente la cucina, munito di sopraluce per fruire dell illuminazione e aerazione naturali. Non presenta rivestimenti e la pavimentazione è quella sintetica utilizzata anche negli altri ambienti dell appartamento esecutato. Il Tecnico incaricato: 22

24 Foto 48 e 49 Balcone sul prospetto sud, ripreso da due angolazioni differenti. La pavimentazione è realizzata con piastrelle rettangolari di piccole dimensioni, con posa sfalsata a fuga stretta, piuttosto datate, ma tuttavia in discrete condizioni di conservazione e manutenzione. La ringhiera andrebbe manutenuta per quanto riguarda in particolare il corrimano. Gli infissi interni consistono in porte a battente rifinite in PVC; gli infissi esterni sono tradizionali in legno smaltato muniti di avvolgibili e doppi infissi in alluminio, piuttosto datati ma in discrete condizioni di conservazione e manutenzione. Il Tecnico incaricato: 23

25 Foto 50 Particolare di un infisso interno, privo di specchiatura, rivestito con laminato plastico. Foto 51 Particolare degli infissi esterni di bagno e ripostiglio muniti di inferriate anti intrusione e avvolgibile. Risultano piuttosto datati. Non è presente impianto di riscaldamento; la produzione di acqua calda sanitaria si serve di caldaia termoautonoma alimentata a gas metano installata all esterno sul terrazzo. L impianto di condizionamento, molto datato, potrebbe non essere funzionante. In generale l impiantistica appare complessivamente datata, dunque non risulterebbe una dichiarazione di conformità. 24

26 Foto 52 Particolare della caldaia termoautonoma alloggiata esternamente sul terrazzo. Foto 53 Particolare di un antiquato condizionatore a pavimento, presumibilmente non più funzionante. Per il resto l appartamento presenta condizioni di conservazione e manutenzione complessivamente discrete, con le eccezioni evidenziate precedentemente. 25

27 CONFINI LOTTO UNICO: Dalla planimetria catastale e dal rilievo metrico il Lotto Unico (Fl. 25, Part. 540, Sub. 13), confina: Appartamento piano primo a nord, tramite muratura cieca in adiacenza ad altro fabbricato e tramite affacci laterali da terrazzo e balcone, con Part. 616 non esecutata; a est, tramite affacci finestrati e balconati, con la Via Venezia; a sud, tramite affaccio balconato, con la Via Belvedere; a ovest, tramite muratura cieca e affaccio da terrazzo, con la Part. 611 non esecutata. Nota: I confini del Lotto unico risultano nettamente distinguibili ed individuabili in quanto associati a setti murari e/o affacci chiaramente indicati nella planimetria catastale e di rilievo. COMPUTO DELLE SUPERFICI DEL LOTTO UNICO Quadro consistenze dei vari ambienti costitutivi del Lotto unico: Appartamento piano primo: ingresso - soggiorno: 78,00 m 2 bagno: 6,46 m 2 cucina: = 19,38 m 2 corridoio - disimpegno: 16,42 m 2 camera 1: 26,22 m 2 camera 2: 15,40 m 2 camera 3: 16,79 m 2 camera 4: 11,70 m 2 camera 5: 19,92 m 2 camera 6: 16,07 m 2 bagno: 5,31 m 2 ripostiglio: 2,82 m 2 Superficie utile totale coperta: 219,09 m 2 Superficie terrazzo: 20,50 m 2 26

28 Superficie balconi: 32,47 m 2 Altezza interna: 3,00 m Si riporta di seguito (fuori scala) la planimetria digitalizzata dell appartamento (cfr. All. 9 del Volume Allegati). Il Tecnico incaricato: 27

29 All. 9 Planimetria digitalizzata dell appartamento (Fl. n. 25, Part. n. 540, Sub. 13) di cui al Lotto unico. 28

30 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste Attestato di Qualificazione Energetica/Attestato di Prestazione Energetica relativamente all appartamento esecutato. Non risulterebbe certificazione di agibilità/abitabilità. Inoltre non risulterebbero dichiarazioni di conformità relative all impiantistica. Dunque si configurano come adempimenti eventualmente a farsi a carico dell Acquirente finale e di tale circostanza il sottoscritto tecnico ha già tenuto conto nella scelta dei valori unitari adoperati nella stima. NOTE inerenti la Procedura Esecutiva: Il pignoramento aggredisce la piena proprietà per la quota pari a 1/3 dell immobile: appartamento Sub. 13, considerato dunque come Lotto unico. Il Lotto unico, esecutato per la quota di proprietà pari a 1/3, è attualmente utilizzato come deposito per mobilio e suppellettili di vario genere, appartenenti ai tre Comproprietari e alla loro madre, eccezion fatta per delle poltroncine da tavolo imballate, di proprietà di società terza, come da informazioni reperite durante il sopralluogo del 28/09/2017; dunque non risultano contratti di locazione in essere. In definitiva il Lotto è da considerarsi liberi ai fini della procedura esecutiva solo per quel che attiene all assenza di locazioni, nel senso che su di essi non insistono diritti di terzi opponibili all Acquirente, all infuori però del diritto di proprietà in capo a ognuno dei due Comproprietari non esecutati, in ragione di 1/3 ciascuno. Di tale gravame il sottoscritto tecnico ha naturalmente tenuto conto nella formazione del prezzo base di vendita che riguarda la sola proprietà per la quota di 1/3. Sostanzialmente non risulta alcuna incongruenza tra i dati riportati nelle visure catastali, e i dati contenuti sia nell Atto di Pignoramento, sia nella Nota di Trascrizione dello stesso. Sul Lotto unico non insiste altro pignoramento, né altra procedura esecutiva diversa dalla presente E.I. 209/2017. Il Tecnico incaricato: 29