TRIBUNALE DI SALERNO CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI

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1 STUDIO TECNICO Dott. ing. Minimo Mariangela Via Corani n 2/B Mercato San Severino (SA) Tel: 089/ cell: TRIBUNALE DI SALERNO CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI Consulenza tecnica d ufficio, nella esecuzione immobiliare N 332/2011, promossa da Banca Unicredit Credit Management Bank SPA nei confronti del sign. Omissis], per la stima di beni pignorati. PERIZIA TECNICA Allegati: 1. Relazione tecnica di stima 2. Visura storica dell immobile 3. Estratto di mappa 4. Planimetria dell immobile 5. Rilievo fotografico 6. Visura per soggetto 7. Visura Registro pubblicità Immobiliare 8. Nota onorari e spese. Il C.T.U. Ing. Minimo Mariangela 1

2 Il sottoscritto ing. Minimo Mariangela residente a Mercato San Severino via Ciorani n 2/B, iscritto all albo dell Ordine degli Ingegneri della provincia di Salerno al n 6105, e all Albo dei consulenti tecnici del Giudice presso il Tribunale di Salerno, è stato incaricato in data 07/02/2012 dal Giudice dell Esecuzione di redigere una perizia di stima - secondo i quindici quesiti del modello e le raccomandazioni generali per l attività di esperto emesse dal Tribunale di Salerno Ufficio esecuzioni immobiliari - relativa al seguente immobile, sito nel Comune di Salerno: - fabbricato in Pastorano, in via Casa Scuoppo n 50/bis,proprietà adiacente Sign. Omissis, al n.c. n 51. Composto da tre piani, piano terra, piano primo e sottotetto.l unità immobiliare consiste in cinque vani ed accessori, confinante nell insieme con proprietà Omissis n 51 Casa Scuoppo, e proprietà Omissis al n 50 Via Casa Scuoppo. Detto fabbricato, salvo altri, riportato in Catasto Fabbricati del Comune Salerno come segue: Foglio 10 particella 267 subalterno 3, via Casa Scuoppo( variazione toponomastica del comune, ex Via Casa Volpe n 52), piano T- 1-2, Categoria A/2, Classe 8, Consistenza vani 4,5, Rendita Euro 871,52., acquistato con atto pubblico di compravendita del 21/06/2006 in atti dal 10/01/2007, al repertorio n dal rogante: Califano Paolo. Completate quindi le necessarie indagini preliminari ed i rilievi del caso, eseguiti diversi sopralluoghi, legati alla individuazione dell immobile, che a causa di una variazione toponomastica effettuata dal comune e non registrata nel registro immobiliare, ha reso più complessa l operazione di individuazione unica e certa dell immobile. L operazione conclusasi con il sopralluogo effettuato in data 18/04/2012 previa comunicazione alle parti mediante lettere raccomandate A.R., e infine con contatto verbale, con l occupante l immobile, ma non proprietario, occupato con contratto di comodato d uso; è in grado di rispondere nel modo seguente a ciascuno dei quesiti riportati nel modello innanzi richiamato. 2

3 La documentazione che gli è stata fornita, relativa ai beni in questione, è completa ed idonea, per cui è possibile procedere alle operazioni affidategli, secondo quanto previsto dall art.567 c.p.c. ed i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta comunicazione è completa. 3bis. Ricostruendo la storia dell immobile nell ultimo ventennio si ha: L immobile sopra descritto risulta di esclusiva, piena ed assoluta proprietà del signor Omissis; pervenutogli con atto di compravendita del 21 dicembre 2006 a rogito notaio Califano Paolo di Salerno, registrato a Salerno il 10 gennaio 2007 al n Dati catastali dell immobile: fabbricato in Pastorano, in via Casa Scuoppo n 50/bis,proprietà adiacente Sign. Omissis, al n.c. n 51. Composto da tre piani, piano terra, piano primo e sottotetto.l unità immobiliare consiste in cinque vani ed accessori, confinante nell insieme con proprietà Omissis n 51 Casa Scuoppo, e proprietà Omissis al n 50 Via Casa Scuoppo. Detto fabbricato, salvo altri, riportato in Catasto Fabbricati del Comune Salerno come segue: Foglio 10 particella 267 subalterno 3, via Casa Scuoppo( variazione toponomastica del comune, ex Via Casa Volpe n 52), piano T-1-2, Categoria A/2, Classe 8, Consistenza vani 4,5, Rendita Euro 871,52. Il fabbricato, che comprende l unità abitativa oggetto della presente perizia, è stato ristrutturato con strutture in laterizio per quanto concerne le pareti esterne, mentre le fondazioni sono tutte in muratura portante. E ubicato in una zona poco distante dal centro storico di Pastorano, precisamente in via Casa Scuoppo n 50/bis (numero civico da assegnare, adiacente al numero civico 50, proprietà Omissis). E composta da tre piani, il primo piano, terra, formato da : un soggiorno pranzo, bagno, cucina ed ingresso; il primo piano costituito da due camere da letto, bagno/lavanderia, e terrazzino scoperto, servito da scale che collegano il piano inferiore a quello superiore, ed infine il piano sottotetto costituito da due camere da letto ed un terrazzino scoperto. Collegato da una scala interna dal piano primo al sottotetto. La costruzione si presenta ultimata e sufficientemente rifinita, all esterno è stata 3

4 completamente ristrutturata nell anno 2006, all interno tutte le camere risultano ben verniciate, ben tenute, i pavimenti sono stati completamente sostituiti, e realizzato un parquet in legno. Le scale di collegamento sono realizzate in legno color mogano e in ottimo stato.. Tutto il prospetto Ovest affaccia su via Casa Scuoppo, all interno di una traversa, al di sopra dell ingresso ci sono i terrazzini al piano primo e sottotetto, mentre il prospetto Est risulta completamente chiuso, senza luci, in quanto da come risulta orientato l edifico è la parte posteriore dell edificio. L abitazione si trova, al piano terra rispetto alla strada di via Casa Scuoppo che la costeggia e da cui vi si può accedere direttamente. La sua consistenza è di circa 77,00 mq, suddivisi in: ingresso, soggiorno, cucina, quattro camere da letto e doppi servizi, oltre a due terrazzini che affacciano su via Casa Scuoppo di circa 9,34 mq. Gli ambienti, essendo il piano sottotetto a mansarda hanno per il piano terra 3,25 m, il piano primo un altezza di 3,90 m, e il piano sottotetto ha altezza variabile che va da 1,20 m a 1,90 m. Il soggiorno, la cucina e le camere da letto ( vedi planimetria catastale allegata), con una superficie utile rispettivamente di 13,44 mq per il soggiorno, circa 9 mq per la cucina, e per le camere da letto una superficie di 12,5 mq; 7,6 mq, 12,5 mq e 8 mq. Essi sono esposti a Nord - Ovest e hanno accesso dalla scala interna, tranne la camera da letto al piano superiore più piccola che non è dotata di finestra. L appartamento è dotato di doppi servizi, con una superficie utile rispettivamente di mq e di mq, rivestiti in ceramica così come la cucina. Tutti gli ambienti hanno pavimenti in gres. Gli infissi interni sono in legno ed in gran parte realizzati con il sistema scorrevole a scomparsa per ottimizzare gli spazi, mentre quelli esterni sono in alluminio con vetri a taglio termico; sono tutti di buona qualità. Per quanto riguarda gli impianti elettrico, idrico e telefonico sono a regola d arte, anche perché sono stati realizzati da meno di dieci anni; l impianto di riscaldamento e fornitura di acqua calda sono alimentati con caldaia autonoma ad acqua calda. 4

5 5. L immobile è di proprietà del sign. Omissis proprietario per 1/1. Da indagine effettuata presso l Ufficio del Registro di Salerno è risultato che non esistono contratti registrati in data antecedente al pignoramento, aventi per oggetto l immobile in questione, tranne la stessa operazione di compravendita realizzata tra il proprietario e la ditta di ristrutturazione Il fabbricato ricade in zona A/2, di ristrutturazione, secondo il P.R.G. di Salerno. La porzione di fabbricato di cui fa parte l appartamento in oggetto è stato costruito con Concessione Edilizia, rilasciata dal Sindaco del Comune di Salerno. 9. Passando quindi al calcolo delle superfici, necessario ai fini della stima dell immobile : SUPERFICI UTILI ABITABILI MQ Soggiorno 13,44 Cucina 8,4 Bagno n 1 2,86 Bagno n 2 3,48 Letto n 1 12,5 Letto n 2 7,6 Letto n 3 Letto n 4 12,5 8 Ingresso 4,42 Corridoio 3,8 TOTALE 77 5

6 Per il calcolo delle superfici residenziali, occorre adottare opportuni coefficienti di omogeneizzazione, desunti dalla letteratura scientifica e calibrati anche sulla base dell esperienza acquisita, che consentano di ottenere, una superficie convenzionale cui poter assegnare i valori unitari di mercato. Pertanto al fine di avere un unico parametro di riferimento relativo alle superfici, si applicheranno dei coefficienti di omogeneizzazione alle superfici non residenziali per ragguagliarle a quelle residenziali. SUPERFICI NON RESIDENZIALI MQ Terrazzi 9,34 Sup. utile = Sup. non residenziale x 0,60 = 9,34 x 0,60 = 5,60 mq SUPERFICIE UTILE TOTALE = ,34 = 86,34 MQ Per quanto riguarda la valutazione dell appartamento si è proceduto attraverso la ricerca dei dati di mercato inerenti ad immobili che presentano le stesse caratteristiche tipologiche ed ubicazione del bene da stimare, ha condotto al più probabile valore di mercato unitario medio di 1400 /mq come valore di partenza Valore di mercato in base ai mq: 86,34 mq a /mq = Valore ideale 86,34 mq a /mq = Una volta stabilito il valore unitario medio della zona occorre introdurre una serie di coefficienti che consentiranno di stabilire il valore reale dell immobile. E necessario ora tenere in debito conto le condizioni intrinseche dell unità immobiliare e dell intero edificio, quali il grado di finitura, lo stato di manutenzione e conservazione, le caratteristiche igieniche ed estetiche, l esposizione, la distribuzione interna, la dimensione nel contesto cittadino e la condizione dell immobile. a) Coefficiente K1: standard sociale. Consente di stabilire le caratteristiche 6

7 di un immobile in relazione alla zona. L immobile ricade in una zona semicentrale e, rispetto agli edifici della zona, in particolare quelli su via Casa Scuoppo, presenta caratteristiche architettoniche e funzionali simili. K1 = 0.95 b) Coefficiente K2: standard servizi immobile. Questo coefficiente consente di stabilire le caratteristiche di un immobile in relazione allo standard dei servizi presenti, nel caso in esame anche se da via Casa Scuoppo vanno saliti, mediante la scala comune, tre piani senza ascensore. K2 = 0,70 c) Coefficiente K3: standard di manutenzione. Considera le spese prevedibili per la manutenzione straordinaria dell immobile e delle parti comuni. Buono Medio Pessimo % Scala esterna X Facciate X 0 Impiantia norma X 0 Struttura X 0,025 Totale 0.05 K3 = (- 0.05) = 0.95 d) Coefficiente K4: dimensione dell immobile. Tiene in considerazione della richiesta sul mercato di beni aventi analoghe dimensioni. Nel caso in esame l incidenza della superficie dell appartamento è zero rientrando nel range tra gli 80 ed i 120 mq. Tuttavia va considerato che si tratta di un appartamento realizzato su tre livelli, pur avendo altezza media di quasi 2,50 m, ha un altezza utile che varia da 1,95 m a 3,00 m. 7

8 K4 = e) Coefficiente K5: posizione dell immobile. Questo coefficiente a sua volta in considerazione: il coefficiente di piano; il coefficiente relativo alla vista, al soleggiamento, ed al rumore. Nel caso in esame trattandosi di un edificio a tre piani, il coefficiente di piano risulta pari ad 1,3. La vista ed il soleggiamento sono buoni, ma non proprio ottimi, sul lato via Casa Scuoppo, mediocri sul lato posteriore dove non ci sono luci. Via Casa Scuoppo è un asse viario a scarso traffico veicolare, per cui non costituisce fonte di rumore rilevante per l immobile in oggetto. K5 = 1.3 f) Coefficiente K6: la qualità e lo stato dei materiali impiegati nell immobile. Considerato che l appartamento gode di una buone distribuzione degli spazi interni, nella differenziazione zona giorno e zona notte, e che il tipo di rifiniture è di qualità buona rispetto agli standards della zona. K6 = 1.00 Dal prodotto dei valori riferiti ai coefficienti su riportati scaturisce il coefficiente K da associare al valore ideale dell immobile: K = K1 x K2 x K3x K4 x K5 x K6 = 0.95 x 0,70 x 0.95 x 0.90 x 1,3 x 1 = K = 0,74 Si ha: Valore reale = Valore ideale x K = x 0,74 = Conclusioni VALORE REALE = ,24 Valore stimato di vendita in cifra tonda pari a

9 La presente perizia, composta da n. 8 pagine dattiloscritte, è stata redatta in base a rilievi ed indagini esperite dal sottoscritto, da cui è emerso che: L immobile sopra descritto, di esclusiva, piena ed assoluta proprietà della sign. Omissis, ha un valore stimato di vendita in cifra tonda pari a ; per un totale di Il sottoscritto C.T.U. ritiene di avere assolto l incarico ricevuto e rimane a disposizione del Sig. Giudice per qualsiasi chiarimento. Alla presente si allegano : - N 16 pagine relative a Visura storica dell immobile, Estratto di mappa, Planimetria dell immobile, visure pignoramenti e N 14 pagine per il Rilievo fotografico. - N 2 pagina per nota onorari e spese. Salerno 14 maggio 2012 Il C.T.U. Ing. Minimo Mariangela 9