TRIBUNALE DI COMO. Lotto 003

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1 TRIBUNALE DI COMO Sezione Fallimentare Fallimento: " Italcofin S.r.l." N. Gen rep.: 82/2015 Giudice Delegato: Curatore Fallimentare: Dott. Alessandro Petronzi Dott.ssa Federica Ronchetti ELABORATO PERITALE Lotto 003 Tecnico incaricato: Arch. Alessandro Maino iscritto all'albo della provincia di Como al N iscritto all'albo del Tribunale di Como al N C.F. MNALSN69L11C933A - P.Iva con studio in Olgiate Comasco (Como) Via Roma n. 68 telefono: cellulare: alemain@tin.it Pagina di 9

2 1 - Premessa Con autorizzazione del Curatore Dott.ssa Federica Ronchetti il sottoscritto Arch. Alessandro Maino, con studio in Olgiate Comasco (CO) via Roma, 68, iscritto all Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori della provincia di Como al n ed al Registro dei Consulenti del Tribunale di Como al n. 1085, a seguito dell incarico conferitogli veniva nominato perito nel procedimento fallimentare n. 82/15; accettato l incarico lo scrivente prendeva conoscenza del mandato ed iniziava le operazioni peritali. Prudenzialmente il sottoscritto, sulla scorta di quanto visionato nei sopralluoghi del 25/01/2016 e 26/01/2016, redige il presente elaborato peritale ripartendo i lotti come sotto riportati e provvedendo a compilare, in fascicoli separati con annessi allegati, tante relazioni di stima quanti sono i lotti sotto individuati. - Comune di Cadorago (CO) Via Roma n 5 - lotto Comune di Corbola (RO) - Via Rosetta Pampanini n lotto Comune di Corbola (RO) - Via Rosetta Pampanini n lotto 003. ******************************************* LOTTO 003 Beni immobili in Comune di Corbola (RO) Via Rosetta Pampanini n Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento A. Porzioni di terreni in parte adibite a strada: Catasto Terreni: - Foglio 3, particella 2045, ett ; - Foglio 3, particella 2050, ett ; - Foglio 3, particella 2049, ett ; - Foglio 3, particella 2046, ett ; Pagina di 9

3 - Foglio 3, particella 1461, ett ; - Foglio 3, particella 2048, ett ; - Foglio 3, particella 2047, ett ; Al Catasto Fabbricati intestate a: - ITALCOFIN S.R.L. sede Como CF e P.IVA: per la piena proprietà. ACCESSO: da Via Rosetta Pampanini. COERENZE: in corpo ed in senso orario partendo da nord, così come riportato nella mappa catastale. strada, mappali 788, 787, 737, 1457 ed infine mappale DESCRIZIONE SOMMARIA A seguito del sopralluogo esperito dallo scrivente presa visione dei luoghi e delle unità immobiliari oggetto della presente perizia, il tutto ubicato in Comune di Corbola (RO) Via Rosetta Pampanini n. 152 e composte da terreni di diverse metrature. Il terreno al mappale 2045 si presenta integralmente pianeggiante con la presenza, all'interno dell'area, di piante a medio ed alto fusto e cespugli. I terreni ai mappali 2050, 2049, 2046, 1461, 2048, 2047 e una porzione, non frazionata, del mappale 2045 di mq 311,00, come riportato nel Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato in data 27/01/2016, sono destinati alla viabilità pubblica come previsto nel PRG del Comune di Corbola (RO) e sono suscettibili di esproprio per causa di pubblica utilità. Da quanto si è potuto osservare durante il sopralluogo i mappali sono posti all'interno di un'area recintata. 4 STATO DI POSSESSO L'unità immobiliare alla data del sopralluogo risulta essere libera. 5 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno Pagina di 9

4 GRAVAMI A tutto il 31/12/2015 (data delle ispezioni ipotecarie) i suddetti beni risultano essere gravati dalle seguenti formalità: Iscrizioni: - Ipoteca volontaria a garanzia di apertura di credito n. 210/54 del 10/01/2008, a favore di Banca popolare di Sondrio soc. coop. per azioni sede Sondrio ed a carico di Italcofin s.r.l. e della società Italvogue di Italo Aduo Colombini & C s.a.s. sede Como in qualità di debitore non datore d ipoteca, iscritta per un capitale di euro ,00 e per un totale di euro ,00 durata anni 1, mesi 6 e giorni 1 e gravante sui beni oggetto d ispezione nonché su ulteriori beni di proprietà della società Italcofin s.r.l. - Ipoteca volontaria a garanzia di apertura di credito n. 211/55 del 10/01/2008, a favore di Banca popolare di Sondrio soc. coop. per azioni sede Sondrio ed a carico di Italcofin s.r.l. e della società UMT Como s.r.l. sede Como in qualità di debitore non datore d ipoteca, iscritta per un capitale di euro ,00 e per un totale di euro ,00 durata anni 1, mesi 6 e giorni 1 e gravante sui beni oggetto d ispezione nonché su ulteriori beni di proprietà della società Italcofin s.r.l. Ipoteca giudiziale per decreto ingiuntivo n. 4663/970 del 03/08/2010, a favore di Intesa Sanpaolo S.p.A. sede Torino ed a carico di Italcofin s.r.l., iscritta per un capitale di euro ,80 e per un totale di ,00 e gravante sui beni oggetto d ispezione nonché su ulteriori beni di proprietà della società Italcofin s.r.l.. - Sentenza dichiarativa di fallimento n. 5411/3749 del 26/11/2015, gravante sui beni oggetto d ispezione nonché su ulteriori beni di proprietà della società Italcofin s.r.l. ULTERIORI GRAVAMI, anteriori al ventennio ma mai assentiti di cancellazione e/o restrizione beni: Decreto di sequestro conservativo 4931/3664 del 13/10/1992; Decreto di sequestro conservativo 4932/3665 del 13/10/1992; Decreto di sequestro conservativo 5870/4363 del 07/12/1992; Pagina di 9

5 Decreto di sequestro conservativo 5871/4364 del 07/12/1992; Decreto di sequestro conservativo 1604/1186 del 08/04/1993; Decreto di sequestro conservativo 1605/1187 del 08/04/1993; Sentenza dichiarativa di fallimento 2602/1913 del 03/06/1993. In merito ai predetti gravami ed in particolare per quanto concerne i decreti di sequestro conservativo, sebbene siano privi di efficacia per decorso ventennio, non risultano esser stati annotati di cancellazione e/o restrizione beni. In merito alla sentenza di fallimento, seppur sia stata trascritta in data 01/02/1994 la sentenza di chiusura della procedura, essa non risulta annotata di cancellazione e/o restrizione beni. ULTERIORI GRAVAMI, attualmente non più in essere: Verbale di pignoramento immobili n. 4291/2695 del 16/07/2010, assentito di cancellazione totale con formalità annotata a margine delle formalità di riferimento in data 21/04/2011 al n. part GIUDIZIO DI CONFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE Conformità urbanistico edilizia/catastale: nessuno. 7. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: A tutto il 31/12/2015 (data delle ispezioni ipotecarie) i beni oggetto dell ispezione risultano di proprietà dei suddetti proprietari così come si evince dalla seguente cronistoria: - Oltre il quarantennio i beni erano di proprietà della società Indigo Veneta s.r.l. sede Ariano Polesine in forza dei rispetti titoli di provenienza. - Oltre il ventennio e precisamente con atto notaio Giuseppe Viscardini di Rovigo rep del , trascritto a Chioggia il 5/03/1974 ai nn. 1015/911, la società Indigo Veneta s.r.l. ha trasferito la sede sociale da Ariano Polesine a Corbola. Sono stati dichiarati di proprietà della società i terreni in Corbola ai mappali 556, 1383, 736, 737, 1051, 544 e 1408 nonché il fabbricato al mappale Oltre il ventennio e precisamente con frazionamento 7.1 del il mappale 544 del Catasto Pagina di 9

6 Terreni è stato frazionato: il mappale 544 è diventato di ett ed è stato generato il nuovo mappale 1460 di ett Oltre il ventennio e precisamente con frazionamento 7.2 del il mappale 1408 del Catasto Terreni è stato frazionato: il mappale 1408 è diventato di ett ed è stato generato il nuovo mappale 1461 di ett Con sentenza n. 57/93 pronunciata dal Giudice del Tribunale di Rovigo in data 18/05/1993, trascritta a Chioggia il 3/06/1993 ai nn. 2602/1913, la società Indigo Veneta s.r.l. è stata dichiarata fallita. - Con decreto rep 1528 dell 11/11/1993 emesso dal Giudice del Tribunale di Rovigo, trascritto a Chioggia l 1/02/1994 ai nn. 534/411, il competente Tribunale ha dichiarato chiuso il fallimento della società Indigo Veneta s.r.l. ; - Con atto notaio Federica Giazzi di Como rep. 253/127 del 29/12/1997, trascritto a Chioggia il 24/01/1998 ai nn. 381/288, la società Indigo Veneta s.r.l. è stata incorporata nella Italcofin s.r.l. e sono stati trasferiti i beni in Corbola ai mappali 737, 544 e 1408 del Catasto Terreni foglio 3 ed il fabbricato al mappale 737 del Catasto Fabbricati foglio 3. - Con frazionamento del 13/05/1999 il mappale 544 del Catasto Terreni è stato soppresso e sostituito dai nuovi mappali 2045 e Con frazionamento del 13/05/1999 il mappale 1408 del Catasto Terreni è stato soppresso e sostituito dai nuovi mappali 2047 e Con frazionamento del 13/05/1999 il mappale 1460 del Catasto terreni è stato soppresso e sostituito dai nuovi mappali 2049 e PRATICHE EDILIZIE Dalla documentazione visionata in Comune di Corbola (RO), Ufficio Tecnico, non sono presenti pratiche edilizie. ******************************************* DESCRIZIONE PORZIONI DI TERRENI IN PARTE ADIBITI A STRADA DI CUI AL PUNTO - (A) Pagina di 9

7 2 - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento A. Porzioni di terreni in parte adibite a strada: Catasto Terreni: - Foglio 3, particella 2045, ett ; - Foglio 3, particella 2050, ett ; - Foglio 3, particella 2049, ett ; - Foglio 3, particella 2046, ett ; - Foglio 3, particella 1461, ett ; - Foglio 3, particella 2048, ett ; - Foglio 3, particella 2047, ett ; Al Catasto Fabbricati intestate a: - ITALCOFIN S.R.L. sede Como CF e P.IVA: per la piena proprietà. ACCESSO: da Via Rosetta Pampanini COERENZE: in corpo ed in senso orario partendo da nord, così come riportato nella mappa catastale. strada, mappali 788, 787, 737, 1457 ed infine mappale 543. Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanistico (P.G.T.) del Comune di Corbola (RO) il terreno al mappale 2045 risulta posizionato in parte nella zona B1 - Residenziale Semiestensiva di Completamento e in parte, una porzione non frazionata del mappale 2045 di mq 311,00 come riportato nel Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato in data 27/01/2016, nella zona F/5B - Viabilità di progetto. Sempre nel Certificato di Destinazione Urbanistica si riportano i terreni ai mappali 2050, 2049, 2046, 1461, 2048, 2047 come aree destinate alla viabilità pubblica come previsto nel PRG del Comune di Corbola (RO) e sono suscettibili, compresa la porzione di mq 311,00 del mappale 2045, di esproprio per causa di pubblica utilità. Descrizione Sup. edificabile Coefficiente Valore equivalente Pagina di 9

8 A. porzione del terreno mapp di mq catastali 1.585, ,00 1, ,00 Descrizione Sup. non edificabile Coefficiente Valore equivalente - terreni mapp. 2050, 2049, 2046, 1461, 2048, 2047 e porzione del 2045 come da CDU 789,00 1,00 789,00 9 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 9.1. Criterio di stima Il calcolo del valore immobiliare sarà affrontato con il metodo del valore di trasformazione riferendosi alla superficie/volumetria complessiva. Il mappale 2045 ha una superficie complessiva catastale di mq 1.585,00 ed è dotato un'area edificabile di mq 1.274,00, come riportato nel CDU. La zona "B1", identificata dallo strumento urbanistico, ha una densità edilizia fondiaria di 1,8 mc/mq che rapportata ai mq 1.274,00 di edificabilità del mappale 2045 conducono ad una potenzialità volumetrica di mc 2.293,20. Se alla volumetria concessa si da un'altezza virtuale di m. 3.00, si ottiene una superficie complessiva residenziale di mq (2.293,20 / 3,00) = mq 764,40. Stante le attuali condizioni di mercato si può ipotizzare una vendita al nuovo di circa 1.320,00 Euro/mq con un ricavo lordo di Euro (764,40 x 1.320,00) = Euro ,00. Nello stabilire il parametro di vendita si utilizza il valore corrente di mercato di 1.200,00 Euro/mq, relativo alle superfici residenziali attribuibili al parametro edilizio, e una maggiorazione in percentuale del 10% sulla valutazione relativa alle superfici accessorie non residenziali (cantinati, locali tecnologici, box, ecc.) Per edificare il complesso si dovranno comunque affrontare spese di: - costo di nuova costruzione Euro (764,40 x 880,00) = Euro ,00 - oneri progettuali ed esecutivi 6% Euro ( ,00x 0,06) = Euro ,32 - oneri finanziari e urbanistici 10% Euro ( ,00x 0,10) = Euro ,20 - utile d'impresa 20% Euro ( ,00x 0,20) = Euro ,40 Pagina di 9

9 Totale Euro ,92 Da quanto sopra si otterrà un valore finale del terreno di: Euro ( , ,92) = Euro , PREZZO BASE D ASTA DEL LOTTO - Valore dell immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova: Euro ,00 ******************************************* Documenti allegati al presente elaborato peritale: - Allegato "A3" documentazioni: stralci NTA, tavole di PRG e C.D.U. pag Allegato A : documentazione Catastale pag Allegato "A1" documentazione fotografica pag Allegato "A2" documentazione ipotecaria pag. 34. Data: 25/02/2016 Arch. Alessandro Maino Pagina di 9